上海名上实业有限公司与上海周全投资咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海名上实业有限公司。
　　法定代表人：郑洪全。
　　委托诉讼代理人：朱光嘉，上海市中远蓝天律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海周全投资咨询服务有限公司。
　　法定代表人：沈周全。
　　委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。
　　第三人：上海闵卫实业有限公司。
　　法定代表人：葛仁国。
　　委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海名上实业有限公司(以下简称名上公司)与被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司(以下简称周全公司)、第三人上海闵卫实业有限公司(以下简称闵卫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序。本案审理过程中，被告(反诉原告)周全公司提起反诉，本院予以准许，后本院依职权追加第三人闵卫公司参加诉讼。本院于2019年7月24日、2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)名上公司的委托诉讼代理人朱光嘉、被告(反诉原告)周全公司的委托诉讼代理人张异、陆雯姣、第三人闵卫公司的委托诉讼代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　名上公司向本院提出诉讼请求：1.判令周全公司返还租房押金20万元；2.本案诉讼费由周全公司负担。后名上公司变更诉讼请求为：1.判令周全公司返还租房押金20万元；2.判令周全公司支付逾期返还押金的利息，自2018年1月11日起至实际清偿之日止，以20万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.本案诉讼费由周全公司负担。
　　事实和理由：2006年5月1日，周全公司与案外人上海旺朝木器厂(以下简称旺朝木器厂)签订《土地房屋租赁合同》一份，约定旺朝木器厂将坐落于上海市闵行区联友路XXX号的土地18.5亩(以下简称涉案土地)及地上厂房1842平方米(以下简称涉案房屋，上述涉案土地及涉案房屋简称为涉案土地及房屋)出租给周全公司使用，租期自2006年6月1日至2029年8月31日，押金20万元，年租金38万元。2008年12月30日，旺朝木器厂致函周全公司，将2006年5月1日签订的《土地房屋租赁合同》项下所有权利义务转由名上公司享有和承担，周全公司复函表示同意，并于2009年1月6日与名上公司签订了《土地房屋租赁合同》。2017年，涉案土地及房屋所有人闵卫公司通知名上公司，房屋将动迁，要求名上公司终止租赁协议。2018年3月19日，名上公司与闵卫公司达成《清退终止合同协议》，腾退房屋。后名上公司多次向周全公司要求返还租赁押金，周全公司均不同意支付，故诉至法院。
　　周全公司辩称，不同意名上公司诉讼请求，双方未就《土地房屋租赁合同》的解除事宜达成一致，名上公司未经周全公司同意中途擅自退租，根据合同第十条关于违约责任的约定，视作名上公司违约，保证金不予退还。并且，双方曾于2018年8月沟通租赁事宜，约定周全公司出具同意将补偿款直接支付给名上公司的函件后双方再无租赁经济事宜。
　　闵卫公司述称，周全公司与闵卫公司之间的土地租赁关系于2017年8月终止，周全公司支付土地使用费至2017年8月31日。名上公司与周全公司的租赁关系与闵卫公司无关。
　　周全公司向本院提出反诉请求：1.判令名上公司支付周全公司自2018年1月11日起至2018年7月31日止的租金246,831.66元；2.判令名上公司支付周全公司自2018年1月11日起至实际清偿之日止的逾期付款利息暂计5,368.59元(以246,831.66元为基数，按照银行同期贷款利率标准4.35%/年计算，自2018年1月11日起暂计至2018年7月11日止)；3.反诉诉讼费由名上公司负担。后周全公司变更反诉请求为：1.判令名上公司支付周全公司自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金108,752.66元(219,949元/半年÷6个月÷30天×89天，即每天1,221.94元)；2.判令名上公司支付周全公司逾期付款利息，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，以108,752.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算；3.反诉诉讼费由名上公司负担。
　　事实和理由：名上公司实际于2018年3月31日搬离涉案土地及房屋，未支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金，故提起反诉。
　　名上公司辩称，不同意周全公司的反诉请求。周全公司与闵卫公司之间的协议已于2017年8月终止，周全公司对涉案土地及房屋享有的出租权也于2017年8月终止。名上公司已向周全公司支付租金及水电费至2017年12月底，并于2017年10月将涉案土地及房屋交还闵卫公司，故不应当支付2018年1月起的租金及逾期付款利息。
　　闵卫公司述称，涉案土地及房屋回购款于2019年1月、2月支付，因要求清偿后才能支付补偿款，故可以推测名上公司于2018年年底前搬离。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1999年7月29日，案外人上海纪王资产经营投资有限公司(以下简称纪王公司)与周全公司签订《土地租赁合同》及《补充协议》，纪王公司将涉案土地出租给周全公司，租赁期限自1999年9月1日至2029年8月31日。之后，周全公司在涉案土地上建造了涉案房屋。
　　2004年12月15日，纪王公司、周全公司、闵卫公司签订《合同主体变更协议书》，将涉案土地出租方的主体由纪王公司变更为闵卫公司。同日，闵卫公司与周全公司签订《土地租赁和联合开发合同书》，约定联合开发期限自1999年9月1日至2029年8月31日，联合开发期间，周全公司享有涉案土地及之上所有建筑的全部使用权和对外租赁权，周全公司向闵卫公司支付土地租赁使用费，周全公司同意将涉案土地上所有建筑产证(房产证及其他)办理在闵卫公司名下。2006年8月15日，闵卫公司取得涉案土地及房屋的房地产权证。
　　2006年5月1日，周全公司与旺朝木器厂签订《土地房屋租赁合同》，周全公司将涉案土地及房屋出租给旺朝木器厂使用。之后，名上公司在涉案土地上新建厂房。2008年12月30日，旺朝木器厂致函周全公司，欲将涉案土地及房屋项下所有权利以及义务转由名上公司享有和承担。周全公司复函表示同意。
　　2009年1月6日，周全公司(出租方、甲方)与名上公司签订《土地房屋租赁合同》，约定：一、涉案土地及房屋由乙方承租使用。二、租赁期自2006年6月1日—2029年8月31日止。三、年租金38万元，从2011年起每三年环比递增5%。四、合同生效时，乙方付给甲方保证金20万元，该保证金合同终止时，甲方应退还给乙方，租赁费每半年首月10日为支付日。八、在合同期内，如遇国家或市区政府部门需征用，动迁该土地房屋，双方应无条件服从，双方均不负违约责任。如政策有补偿，其中原有厂房使用面积及土地补偿应归甲方所有，动迁补偿费归乙方所有。乙方出资、投资添置的东西归乙方所有。十、违约责任：1、合同期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租，则视作乙方违约，乙方所付保证金不退还，预付的租金不退还。补充条款：本协议签订后原周全公司与旺朝木器厂所签订关于涉案土地及房屋租赁合同到此终止。合同还对其他事项作了约定。
　　2018年3月19日，闵卫公司(甲方、回购方)与名上公司(乙方、出售方)签订《资产回购协议书》，约定：一、甲、乙双方于1999年9月1日订立的房屋或土地租赁协议，自本协议生效之日起终止。二、资产回购价格：(由甲乙双方根据资产的实际情况协商确定，参照“拆违材料回购费标准协商”)。1、砖混建筑面积6200平方米，单价500元，计3,100,000元。上述各项合计：总回购款为3,100,000元。三、甲方应支付乙方各类费用共计3,100,000元，并在签订协议书后10天内支付10%。四、乙方应于2018年3月31日前搬离并将房屋等全部设施移交给甲方。甲方在乙方履行搬离义务后30个工作日内，在扣除乙方应付甲方的费用后，将全部余款支付给乙方。八、本协议自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。协议书还对其他事项进行了约定。
　　同日，闵卫公司(甲方)与名上公司(乙方)签订《清退终止合同协议》，约定：为了进一步规范南虹桥地区村、队回购非居住房屋清退及租赁协议终止的工作要求，严格把关，严格按照统一口径落实，特签订以下协议：一、房屋主体建筑面积已在资产回购协议内给予补偿。二、装修补贴1、补贴条件2017年6月30日以前村、队回购的非居住房屋承租人，能积极配合，并对适当补贴的标准无异议的，能妥善处理回购房屋的租赁关系，并能解除合同的。2、补贴标准由于该区域部分回购房屋装修较好，村、队对回购非居住房屋可以适当补贴，一次性补贴620,000元。三、停工停产损失补贴1、补贴条件2017年6月30日以前村、队回购的非居住房屋承租人，能积极配合，并对适当补贴的标准无异议的，能妥善处理回购房屋的租赁关系，并能解除合同的。2、补贴标准村、队对回购非居住房屋可以适当补贴停工停产损失，按建筑面积100元/㎡一次性补贴6200㎡。各类棚舍不享受停工停产损失补贴，计620,000元。二项装修、停产停业合计1,240,000元。注：村及队资产必须通过“四议两公开”程序表决同意后执行。
　　同日，闵卫公司(甲方、回购方)与周全公司(乙方、出售方)签订《资产回购协议书》，约定：二、资产回购价格：1、砖混建筑面积320.32平方米，单价500元，计160,160元。上述各项合计：总回购款为160,160元。其余内容与闵卫公司与名上公司签订的《资产回购协议书》一致。
　　2018年8月29日，周全公司向闵卫公司、闵行区华漕镇卫星村民委员会发函，主要内容为：因上海南虹桥地区开发建设的需要，周全公司同意闵卫公司、卫星村民委员会与名上公司签订涉案土地上6200平方米无证建筑物回购补偿协议，并同意闵卫公司、卫星村民委员会将补偿款直接支付给名上公司。
　　另查明，名上公司已向周全公司支付保证金20万元，租金支付至2017年12月底。周全公司向闵卫公司支付土地使用费至2017年8月底。
　　以上事实，由《土地租赁合同》、《补充协议》、《合同主体变更协议书》、《土地租赁和联合开发合同书》、上海市房地产权证、《房产证办理协议书》、《土地房屋租赁合同》两份、《租赁保证金支付协议书》、(2013)闵民五(民)初字第290号民事判决书、《清退终止合同协议》、《资产回购协议书》两份、收据、函等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　本案中，周全公司与名上公司就涉案土地及房屋签订的《土地房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、周全公司是否应当向名上公司返还保证金；二、名上公司是否应当向周全公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金。
　　关于争议焦点一，周全公司是否应当向名上公司返还保证金。本院认为，周全公司与名上公司之间的《土地房屋租赁合同》因涉案土地及房屋动迁而终止，双方均不负违约责任，周全公司应当向名上公司返还保证金。闵卫公司于2018年3月19日分别与周全公司、名上公司签订《资产回购协议书》，并与名上公司签订《清退终止合同协议》，涉案土地及房屋的动迁事宜最终确定，故本院认为，返还保证金的时间认定为2018年3月19日为宜。名上公司要求周全公司以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期返还保证金利息的主张，于法有据，本院予以支持，但起算日期调整为2018年3月20日。周全公司辩称名上公司中途擅自退租构成违约而不予返还保证金，与事实不符，本院不予采信。周全公司于2018年8月29日向闵卫公司、闵行区华漕镇卫星村民委员会出具的函件，仅同意闵卫公司、卫星村民委员会将补偿款直接支付给名上公司，并未约定周全公司与名上公司再无租赁经济事宜。
　　关于争议焦点二，名上公司是否应当向周全公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金。名上公司辩称其已于2017年10月将涉案土地及房屋交还闵卫公司，本院认为，名上公司未办理交接手续，亦未能提供其他证据加以证明，而闵卫公司仅确认名上公司于2018年年底前搬离，故本院对名上公司的该项抗辩意见不予采信。周全公司主张名上公司的搬离时间为2018年3月31日，与闵卫公司与名上公司之间的《资产回购协议书》中要求名上公司搬离的时间相吻合，故名上公司应当向周全公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金及逾期支付租金的利息。2018年1月1日起至2018年3月31日实为90天，周全公司主张89天的租金，于法不悖，本院予以支持，219,949元/半年÷6个月÷30天×89天=108,752.66元。根据周全公司与名上公司之间的《土地房屋租赁合同》第四条约定，租赁费每半年首月10日为支付日，故逾期支付租金的利息起算时间应为2018年1月11日。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海名上实业有限公司保证金20万元；
　　二、被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海名上实业有限公司逾期返还保证金的利息(以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月20日起计算至实际清偿之日止)；
　　三、原告(反诉被告)上海名上实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金108,752.66元；
　　四、原告(反诉被告)上海名上实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司逾期支付租金的利息(以108,752.66元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月11日起计算至实际清偿之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2,150元，由被告(反诉原告)上海周全投资咨询服务有限公司负担。
　　反诉案件受理费减半收取计2,541.5元，由原告(反诉被告)上海名上实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱秋晨

书记员：刘  阳