上海后天房地产经纪事务所与李海玲居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海后天房地产经纪事务所，住所地上海市。
　　法定代表人：张成，经理。
　　委托诉讼代理人：张文凯，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：李海玲，女，1979年12月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：祝伟峻，上海大衍律师事务所律师。
　　原告上海后天房地产经纪事务所诉被告李海玲居间合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，依法适用简易程序。2019年10月30日被告提起反诉。本院公开开庭进行了审理。原告上海后天房地产经纪事务所(以下简称后天事务所)的委托诉讼代理人张文凯、被告李海玲的委托诉讼代理人祝伟峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　后天事务所向本院提出诉讼请求：1要求被告支某居间服务费人民币30,000元；2.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求1为：要求被告支某居间服务费人民币40,000元。
　　事实和理由：原、被告于2019年3月17日签订房屋出租独家委托合同,委托原告为被告经营的上海市徐汇区桂林路XXX号XXX号XXX层XXX层提供出租居间服务,并约定每档口支某中介费佣金人民币30,000元。后经过原告的多方努力,促成被告与案外人张某某、吴某某、徐某某签订了三个档口的租赁合同,被告应付中介费计90,000元,现经原告多次催收,被告仅付中介费60,000元,剩余中介费30,000元拖延支某。因生效法律文书判决原告返还案外人支某的意向金10,000元，该意向金原告原作为被告应付中介费予以扣除，原告实际收到中介费50,000元，故调整诉讼请求1至40,000元。原告认为,原、被告签订的《房产出租独家委托书》系缔约双方的真实意思表示,合法有效,原、被告双方应依约履行提供居间服务、付款等合同义务。合法的居间合同关系应受到法律保护,原告已依约向被告提供了居间服务并促成成交,被告理应按照合同约定支某居间服务费。现被告无故拖延,故诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。
　　李海玲辩称，原告并未按照合同约定将相关的合同事实如实向本案被告告知，导致了被告和案外人签订合同目的无法实现，不得不撤销合同。同时通过其他法院的生效判决书也证明，原告作为专业中介机构，并未核实相关经营条件，草率促成中介，是一种不正当牟利行为。根据合同法425条规定，原告由于隐瞒订立合同的相关事实，损害当事人利益，不得要求相关报酬。
　　李海玲口头向本院提出反诉诉讼请求：1.原告返还居间费人民币6,000元；2.反诉费用由原告承担。事实和理由：因相关生效判决书已经认定，原告应当承担责任，故根据生效文书认定的酌定比例应支某中介费54,000元，并认为原告已收取中介费60,000元，不认可10,000元的返还与本案有关联性，故要求原告归还6,000元，是合法有据的。
　　本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，后天事务所(乙方)与李海玲(甲方)签订《房产出租独家委托书》，约定甲方独家委托乙方出租上海市徐汇区桂林路XXX号XXX号XXX层XXX层房产的相关事宜,达成如下协议：一、物业状况。1.物业名称：凡非餐厅；建筑面积：1600平方米；二、委托期限：自2019年3月17日至2019年4月16日止；三、甲方委托出租的条件与特别声明：1、出租房屋租金及付款方式：B.房屋租金付款方式：付贰押贰，楼下档口进场费为叁万元，奶茶档口进场费为陆万元，其他的为肆万元。2、其他：一楼3个档口租金10,000元，物业费3,000元/月，奶茶租金15,000元/月含物业，B1楼租金6,000元/月……3、甲方特别声明：在乙方的服务下,当有承租方出具租房意向的条件达成或优于上述的甲方委托条件时,乙方可收取意向金,并且甲方应在得到乙方已收取意向金的通知后的2天内,至乙方的店面地址处取回意向金,并在意向金协议加签姓名。如甲方因为其他原因无法赶至乙方处签订意向金协议,甲方委托乙方代为签订意向金协议；该委托书第五条乙方义务同时约定：1.代为甲方寻找并提供适合的房地产需求信息,包括通过我司体系内销售网络推广,在我司的网络系统上发布委托信息,对外合作出租推广寻找适合的客户；2.提供咨询并在甲方的要求下,根据甲方提供的证照和资料,协助甲方与承租方签署房屋租赁合同,协助甲方与承租方办理房产交接手续；该委托书第十三条同时约定，补充：每个档口甲方支某乙方佣金为叁万元，以实际收费为准。当天，李海玲出具委托书给后天事务所，委托书内容为，李海玲所出租的上海市徐汇区桂林路XXX号XXX号一层B1层商铺委托后天事务所代为办理商铺出租事宜(包括代为签订定金协议、代收定金等事宜)，委托期限为2019年3月17日至2019年4月16日；承诺书内容为，承诺所有手续合法合规。2019年3月22日，李海玲与案外人张某某签订商铺联营合同，约定由案外人经营牛肉粉丝汤，联营场地为上海市桂林路XXX号XXX室XXX号档口，联营期限为2019年4月10日至2020年4月9日。当天，李海玲与案外人吴某某签订商铺联营合同，约定由案外人经营麻辣烫，联营场地为上海市桂林路XXX号XXX室XXX号档口，联营期限为2019年4月10日至2020年4月9日。当天，李海玲还与案外人徐某某签订商铺联营合同，约定由案外人经营砂锅粉丝汤，联营场地为上海市桂林路XXX号XXX室号档口，联营期限为2019年4月1日至2020年3月31日。
　　另查明，2019年5月27日，李海玲退还吴某某费用82,000元。2019年6月20日，李海玲退还张某某费用72,000元。
　　2019年7月2日，案外人吴某某向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求后天事务所退还意向金10,000元及中介费10,000元，2019年10月8日，上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初56876号民事判决书查明，后天事务所、吴某某及出租方李海玲口头约定，后天事务所于3月19日收取的意向金10,000元作为桂林路商铺的租金,由后天事务所直接转付给出租方李海玲,后天事务所于3月20日收取的意向金10,000元作为桂林路商铺的中介费予以收取。又于同日,原告向出租方李海玲支某剩余费用82,000元。后因桂林路商铺未能满足吴某某经营需要,出租方李海玲与吴某某协商解除了《商铺联营合同》并同意退回已收取的全部费用,但因出租方李海玲未收到被告转付的10,000元,故仅退还原告82,000元。法院认为，后天事务所与吴某某双方虽未签署书面的居间合同,但后天事务所为吴某某提供居间服务并收取吴某某居间报酬的行为已表明双方居间合同依法成立有效。鉴于吴某某与出租方李海玲已签署《商铺联营合同》,故可认定后天事务所已经促成合同成立,居间成功，后天事务所有权收取相应的居间报酬。但后天事务所作为专业房屋中介机构在明知居间的房屋系餐饮商铺的情况下,未核实是否满足餐饮经营条件即草率地促成租赁合同,也未向吴某某进行必要的提醒和说明,最终导致合同目的无法实现,应承担相应民事责任。而吴某某作为委托人未核实而草率签约,也应承担相应的责任。现考虑本案实际情况并结合公平合理原则,酌定被告的居间报酬为4,000元,余款退还原告。对于后天事务所未按约定转付的意向金,本院认为,根据原、被告的口头约定,后天事务所负有按照吴某某的指示将应退还吴某某的意向金10,000元作为租金转付给出租方的义务,原、被告之间成立委托付款关系。被告现无证据证明已与出租方协商一致将该10,000元租金作为其应付的中介费予以收取,且出租方亦予以否认,故被告未按约将房租支某给出租方显然违约,理应退还原告意向金10,000元；判决：一、被告上海后天房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日返还原告吴某某意向金10,000元;二、被告上海后天房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日返还原告吴某某居间报酬6,000元。
　　以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原被告签订的房地产独家委托协议和授权委托书，被告与案外人吴某某、徐某某、张某某分别签订的合同、民事判决书、银行转账交易明细等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。
　　审理中，后天事务所提出，其从案外人支某的意向金中扣60,000元作为李海玲支某的中介费，因法院判返还意向金10,000元，故实际冲抵中介费为50,000元。对此，李海玲认可后天事务所提出其已收取的中介费60,000元均从案外人意向金中扣除，但认为，生效文书中10,000元的意向金与本案无关，后天事务所并未作为租金转付给李海玲。
　　本院认为，后天事务所与李海玲签订房产出租独家委托书系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于李海玲与案外人吴某某、徐某某、张某某分别签署《商铺联营合同》,故可认定后天事务所已经促成合同成立,居间成功，后天事务所有权收取相应的居间报酬。现后天事务所要求李海玲支某徐某某档口佣金(即居间服务费)30,000元，李海玲表示予以认可，并无不当，本院予以支持。根据生效法律文书的认定，又根据后天事务所与李海玲间独家委托书第五条约定，故后天事务所要求李海玲支某吴某某档口的佣金30,000元之诉讼请求，本院难以支持，本院酌定李海玲应向后天事务所支某该档口佣金(即居间服务费)12,000元。虽然李海玲提供证据证明其于2019年6月20日向张某某退还已收取的费用，但李海玲未进一步提供张某某解除合同的原因与吴某某相同的充分证据，后天事务所至今也未提供张某某已实际使用承租房进行经营的充分证据，又根据后天事务所与李海玲间独家委托书第五条约定，故张某某这一档口居间服务后天事务所未按约履行完毕，现后天事务所要求李海玲支某张某某档口佣金30,000元之诉讼请求，本院难以支持，本院酌定李海玲向后天事务所支某张某某档口的佣金(即居间服务费)15,000元。根据后天事务所的自认，其在案外人支某的意向金中扣除李海玲应支某的居间服务费，现生效法律文书判决后天事务所返还意向金10,000元，故本院认定，后天事务所已收到李海玲支某的意向金为50,000元，李海玲应支某居间服务费为57,000元，现李海玲反诉要求返还居间费6,000元，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条规定，判决如下：
　　一、李海玲于本判决生效之日起十日内向上海后天房地产经纪事务所支某居间服务费7,000元；
　　二、驳回李海玲要求上海后天房地产经纪事务所返还居间费6,000元之反诉诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币800元，减半收取计400元，由上海后天房地产经纪事务所负担330元，李海玲负担70元。反诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由李海玲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：汪俭蓉

书记员：刘侗侗