上海君居酒店管理有限公司与上海鸿森置业有限公司联营合同纠纷一审民事裁定书

　　原告：上海君居酒店管理有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：宗武侠，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：冯波，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海鸿森置业有限公司，注册地上海市普陀区。
　　法定代表人：马群。
　　本院受理原告上海君居酒店管理有限公司与被告上海鸿森置业有限公司联营合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法进行审理。
　　原告上海君居酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失人民币(币种下同)150万元。事实与理由：2018年11月13日，原、被告签订《合作经营合同》，约定被告提供坐落于上海市奉贤区远东路XXX号房屋使用权与原告合作经营白领公寓(鸿森公寓)，由原告负责日常运营。原告需在合同签订后向被告支付保证金10万元，并首个合作年度向被告支付110万元利润，以后每两年递增6%，合作期限自2018年11月17日至2025年12月29日。合同签署后，原告依约支付半年利润及保证金共计65万元。2018年11月4日，鸿森公寓未经消防安全检查擅自使用，被上海市奉贤区消防支队查处并停业整顿，被告于2018年11月18日至2019年5月7日进行消防施工。2019年7月28日至8月6日，因被告未按时交纳房租，导致上海宏普通讯器材有限公司对系争房屋采取停水措施。因被告原因导致原告无法正常经营鸿森公寓，故原告诉至法院。
　　本院经审查认为，首先，本案合同名为合作经营合同，原告明确诉讼请求权基础为联营合同，立案案由亦为联营合同，但根据合同条款的约定，本院认为本案实为房屋租赁合同。理由如下：
　　1、根据本案系争合同的约定，被告提供坐落于上海市奉贤区远东路XXX号房屋给原告使用，原告需自行办理营业执照并负责日常运营。原告需向被告支付10万元保证金，且在首个合作年度向被告支付110万元，每两年递增6%，合作期限为7年。本院认为，该协议符合房屋租赁合同关系之特定期限内房屋使用权益与特定数额金钱作对价交换的法律特征，与联营关系的共同承担经营义务、共同承担经营风险的特征相异。
　　2、系争合同约定，合作经营期间，被告保证房屋使用安全，原告如改变房屋内部结构、装修等导致的安全隐患事故由原告自行负责；合作经营期满，被告有权解除合作收回房屋。本院认为，该条款符合出租人和承租人在房屋租赁合同关系中的权利义务分配特征。
　　3、系争合同约定，合作经营期间房屋所有权发生变动，原告有权继续使用房屋，被告的权利义务均由新所有权人概括承受。本院认为，该条款符合房屋租赁合同中“买卖不破租赁”的典型特征，而与联营合同当事人之间的人合性特点相异。
　　因此，本院认为本案系争合同实为房屋租赁合同，而非联营合同。
　　其次，虽合同中约定如发生争议由原告方所在地法院管辖，但系争合同为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷，根据法律及相关司法解释规定应按照不动产纠纷确定管辖。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖，因此系争合同协议管辖条款因违反不动产专属管辖规定无效，本院并无管辖权，本案应由不动产所在地人民法院即上海市奉贤区人民法院专属管辖。
　　再次，根据民事诉讼法的规定，起诉必须符合下列条件：……(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案房屋租赁合同纠纷应由上海市奉贤区人民法院管辖，并不属于本院管辖，故本案不符合向本院起诉的条件。
　　最后，本院根据案件事实认定本案系属房屋租赁合同纠纷且本院并无管辖权，但原告坚持认为本案属于联营合同纠纷，经本院一再释明后仍坚持其诉讼请求。
　　综上，本案不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，裁定如下：
　　驳回原告上海君居酒店管理有限公司的起诉。
　　如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐若瑶

书记员：赵易思