上海周宇投资管理咨询有限公司与上海旅游高等专科学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海周宇投资管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈振宇。
　　委托诉讼代理人：徐颖，上海元竹律师事务所律师。
　　被告：上海旅游高等专科学校，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：康年。
　　委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
　　原告上海周宇投资管理咨询有限公司与被告上海旅游高等专科学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海周宇投资管理咨询有限公司的委托诉讼代理人徐颖及被告上海旅游高等专科学校的委托诉讼代理人尹文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海周宇投资管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令继续履行原被告之间的房屋租赁合同关系至2021年5月止；2．本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月20日与案外人上海莘荣贸易有限公司(以下简称莘荣公司)签订《房屋租赁合同》，租期为2015年5月1日起至2018年4月30日止，且原告具有优先续租权，租赁房屋位于上海市吴中路XXX号的三、四层(以下简称涉案房屋)。由于原告租赁房屋是为了经营酒店使用，考虑到投入成本等各种因素，三年的租期根本无法收回成本及适当经营，故原告在签约前即向莘荣公司提出需要承租至少六年。但莘荣公司与涉案房屋的产权人即被告之间的租赁合同期限也仅至2018年4月15日，故超出莘荣公司承租租期的期间必须与被告进行确认。在多方协调沟通之下，被告作为产权人明确向原告表示，在2018年4月30日后继续向原告出租涉案房屋。就此，原告才于2015年4月放心与莘荣公司签约(即使合同租期仅为三年)。鉴于此，2016年2月3日被告向原告出具《证明》函件，承诺确认当原告与莘荣公司的租期到期后，对涉案房屋继续承租三年。但2018年5月起，莘荣公司以被告的名义要求原告腾退涉案房屋，而被告予以默认并未按之前的承诺内容予以履行。原告多次发函被告，要求其按双方确认的约定履行，但被告一直未予以明确回复，还默认莘荣公司向法院起诉要求原告腾退房屋。但事实上，原告仍然处于合法租赁及使用房屋期间，被告出尔反尔的行为是严重的违约行为，一旦不再继续履行租赁关系将给原告造成严重的不良影响和经营损失。原告为维护和实现自己合法的民商事权益，诉至法院。
　　被告上海旅游高等专科学校辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的租赁合同关系，只存在于被告与莘荣公司之间，原、被告之间不存在租赁关系，甚至不存在任何合同关系。《证明》系被告向莘荣公司出具，意在确认被告与莘荣公司2015年4月至2018年4月的租赁期间内，莘荣公司对上海市吴中路XXX号的一至四层拥有经营权和管理权，全文的意思为：被告与莘荣公司的前一份租赁合同(租赁期间至2015年4月届满)到期后，在续租三年的2015年4月至2018年4月期间，仍由上海师范大学后勤实业中心(以下简称上师大后勤中心)(莘荣公司)负责经营管理。该《证明》完全不涉及原告及原、被告之间的关系。
　　本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋所有权人。
　　2015年4月16日，被告(出租方、甲方)与莘荣公司(上师大后勤中心)(承租方、乙方)签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号(上海旅游高等专科学校培训中心大楼)，出租房屋为第一、三、四层，面积约为1740平方米。该房屋租赁期为三年。自2015年4月16日起至2018年4月15日止。双方还就租赁相关其他事宜进行了约定。合同后落款处，有莘荣公司及上师大后勤中心盖章。
　　2015年5月5日，莘荣公司(上师大后勤中心)(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋位于上海市吴中路XXX号，出租房屋为三、四层，面积约为1,000平方米。该房屋租期为三年。自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租赁期满，甲方有权利收回该出租房屋，乙方保证如期交还。如乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任。如甲方仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。双方还就租赁相关其他事宜进行了约定。该合同落款甲方处写明甲方为莘荣公司(上师大后勤中心)，原告莘荣公司经理张豫新在经办人处签字，上师大后勤中心在合同抬头出租方及落款甲方处进行盖章。
　　2016年2月3日，被告出具《证明》，载明：吴中路XXX号一至四层均为我校房产。2003年8月，被告划归上海师范大学后，该房屋由上师大后勤中心(莘荣公司)负责经营。2015年4月，被告与上师大后勤中心(莘荣公司)合同到期后，续约三年。据此，2015年4月起，至2018年4月，吴中路XXX号一至四层仍由上师大后勤中心(莘荣公司)负责管理。特此证明。
　　2018年6月8日，原告通过EMS向被告邮寄《关于具体落实续租事宜的函》一份，载明：……经确认，贵司为涉案房屋的产权人，莘荣公司为承租人，而我司为次承租人。贵司与莘荣公司(上师大后勤中心)就我司的经营面积及分割情况都予以了确认。……我司租赁涉案房屋主要是用于经营旅店，众所周知经营此项业态就必须对房屋进行必要的装修和相关设备、设施的投入才能符合有关规定和相应的经营要求，所以由于投入的资金较大，收回成本需要时日，因此在办理相关证照时，我司向贵司确认在与莘荣公司(上师大后勤中心)承租3年的基础上，到期后向贵司继续租赁3年的事宜，得到了贵司的保证和承诺，详见贵司向我司出具的《证明》。……愿贵司能体谅实体经营者的不易和艰辛，能依《证明》的承诺尽快与我司补订《租赁合同》，由衷的感谢！……
　　2018年8月31日，原告向被告发送《关于具体落实我司支付贵司水、电、房租等费用的函》，载明：根据贵司向我司出具的《证明》中的保证和承诺，我司自2018年5月1日起继续承租涉案房屋直至2021年4月30日止。由于2015年5月1日起至2018年4月30日贵司委托莘荣公司(原上师大后勤中心)与我司签订租赁合同，故前3年的水、电、房租等费用均上交至莘荣公司(原上师大后勤中心)。但2018年5月1日起，我司已与贵司直接履行租赁行为，故自2018年5月1日起的水、电、房租等费用应直接向贵司缴付，但贵司至今未把相关的账号信息及以上各项收费凭据送达给我司。我司望贵司尽快将以上各项需要缴付的具体费用明细及贵司的银行账号、开户行、户名等内容报送给我司。谢谢！该函件下有原告工作人员注明“此件2018年9月11日送到莘荣公司魏老师办公室，魏老师、王老师阅后说：内容知悉。但是由于内部原因，拒收此件。”
　　以上事实，由《租赁合同》两份、《证明》、《关于具体落实续租事宜的函》、《关于具体落实我司支付贵司水、电、房租等费用的函》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点为，原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系。原告认为，被告出具的《证明》上所载“2015年4月，被告与上师大后勤中心(莘荣公司)合同到期后，续约三年”之意思，为被告与莘荣公司于2015年4月签订的合同到期后，可与原告续约三年。尽管原告持有该《证明》原件，但该《证明》内容上并无发出对象。再结合此句之前“2003年8月……该房屋由莘荣公司负责经营”之内容，本院认为，该句文义理解应为“2015年4月，被告与上师大后勤中心(莘荣公司)的前一份租赁合同(租赁期间至2015年4月届满)到期后，被告与上师大后勤中心(莘荣公司)续约三年(租赁期限自2015年4月起至2018年4月止)”。据此，原告无法证明与被告就涉案房屋存在租赁合同关系，故对原告的诉讼请求，本院难以支持。
　　据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海周宇投资管理咨询有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计40元，由原告上海周宇投资管理咨询有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱秋晨

书记员：刘  阳