上海周武水洗有限公司与上海方伟铁艺有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海周武水洗有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：冯瑛，执行董事。
　　委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：江雨薇，上海市公民律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海方伟铁艺有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：闫治振,总经理。
　　委托诉讼代理人：尤清宇，上海宇钧律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄伟霖，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海周武水洗有限公司(以下简称周武公司)与被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司(以下简称方伟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周武公司的委托诉讼代理人金永红，被告(反诉原告)周武公司的法定代表人闫治振及委托诉讼代理人尤清宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周武公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即搬离坐落于上海市浦东新区建豪路XXX号厂房，并将该厂房返还给原告；二、判令被告支付2017年7月1日至2018年6月30日房屋租金人民币(币种下同)208,888元、自2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按日租金573元计算。事实及理由：2010年12月，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区建豪路XXX号厂房中的一部分房屋(以下简称系争房屋)，面积903.66平米，租金208,888元/年，租期6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用至今。2018年1月，租赁合同期满后，原告多次要求被告立即搬离系争房屋，但被告置若罔闻。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告方伟公司辩称，原告所述签约情况属实。被告在使用中，2017年8月23日，上海周浦企业集团有限公司(以下简称周浦公司)发布《通告》，要求租赁户于2017年8月31日之前搬离，故房屋使用费应计算至2017年8月31日。原告于2017年9月1日采取断水断电的恶意措施，阻碍被告正常生产经营，导致被告巨额损失，故而被告未搬离系争房屋。2017年年底，原、被告之间的租赁合同已到期终止，双方之间已无租赁关系。后被告得知，原告作为出租人，违反附随义务，在2017年5月即已擅自代表被告与拆迁单位、征收补偿单位签订征收协议，并领取了被告应得补偿款，造成被告无力搬迁、无力支付相关费用，导致损失扩大，故不同意原告的诉讼请求。
　　反诉原告方伟公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告因租赁厂房被拆迁的补偿及损失共计4,046,723元。具体为：经营损失费533,205元，建造办公室、仓库、宿舍补偿费518,724元，装修损失26万元，2017年9月至同年12月的工人工资损失1,173,918元，2017年9月至2018年4月的留守厂房工人工资及伙食补助损失176,000元，工人受伤赔偿损失183,000元，搬迁费743,000元，员工遣散费830,600元，以上共计4,418,447元，然其仅要求反诉被告支付4,046,723元。事实和理由：2010年12月，反诉原告向反诉被告承租系争房屋。因厂房面积不够，反诉被告同意反诉原告在系争房屋内部隔层建造办公室152平米、宿舍436.8平米、东南面角建造仓库60平米，并且对系争房屋进行了装修，花费65万元。2017年8月23日，周浦公司在系争房屋内张贴《通告》，告知：周武公司的征收(动迁)补偿协议已于2017年5月15日签订，并办理了房屋报空手续；周武公司与方伟公司所签订的租赁协议已经到期，要求方伟公司于2017年8月31日前进行清退。自《通告》张贴之日起，系争房屋内被停水停电，反诉原告被迫停止经营，而反诉被告则签订了动迁协议，取得了利益，并将反诉原告所搭建的房屋也列入反诉被告的动迁所得利益中。据此，反诉原告要求反诉被告支付动迁利益及一定的赔偿，方同意搬离，但双方协商未果。反诉原告认为，租赁合同未到期，反诉被告提前解除合同，已构成违约，且未告知已于2017年5月签订了包括系争房屋在内的征收(动迁)补偿协议。为维护反诉原告合法权益，故诉如所请。
　　反诉被告周武公司辩称，本诉与反诉应基于同一法律关系，本诉系租赁合同关系，而反诉系基于拆迁，然拆迁主体并不是反诉被告，拆迁过程中的补偿、损失支付的义务也非被告，故反诉原告应另案起诉。反诉原告与拆迁单位也就相关补偿进行洽谈，只是双方未达成合意，但与反诉被告无涉。反诉原告提出的损失赔偿无事实依据，反诉被告从未对系争房屋进行断水断电，反诉原告也未提供相应证据。反诉原告所述的无证搭建房屋确实存在，但系反诉被告所搭建，搭建后由反诉原告无偿使用，未收取租金。综上，请求驳回反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(2011)第212851号(原沪房地南字(2004)第012057号)上海市房地产证记载，权利人为周武公司，房地坐落周浦镇建韵路XXX号(原沈西村XXX号)，土地用途为工业，地号为原南汇区周浦镇33街坊15/4丘，宗地(丘)面积为16522平米，建筑面积为6936.07平米。
　　2010年12月11日，甲方周武公司(出租方)与乙方方伟公司(承租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方拥有的位于上海市浦东新区建豪路XXX号厂房(房产证沪南地南字2004第012057号)，总建筑面积903.66平米。二、租赁期限约定，乙方承租系争房屋期限为6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。三、租金标准及支付方式约定，系争房屋底楼867.66平米的租金为0.65元/平米/天，底楼东侧36平米的租金为0.3元/平米/天，按照乙方实际租赁的建筑面积计算，应合计209,794.33元/年，优惠价208,888元/年，等于17,407.33元/月。租金的支付方式为先付后用的原则，先付3个月。四、租赁用途及安全要求约定，该物业乙方将作为厂房，甲方负责基本照明及配电箱。乙方根据自己需求进行设备安装及装卸，费用由乙方承担。安装及装卸图纸经甲方审核同意，要求需根据政府安全规定及消防要求，乙方在经营期间需遵纪守法。六、拆迁补偿约定，乙方在租赁期内如须动迁，则按照国家相关规定应当由乙方享有的拆迁补偿。
　　周武公司与方伟公司一致确认，方伟公司已付清了截止2017年6月30日的租金，未支付过押金。
　　2018年4月8日，周武公司向原告发送律师函，要求方伟公司于接函后十日内搬离系争房屋，并交周武公司，如逾期未搬离的，周武公司将诉诸法院解决，方伟公司除应支付欠付租金，立即搬离系争房屋外，无任何经济补偿。
　　审理中，方伟公司提供了一份周浦公司于2017年8月23日，出具的《通告》复印件，载明：上海周武水洗有限公司厂区内各租赁户，你公司所租赁房屋的产权人上海周武公司征收(动迁)补偿协议已于2017年5月15日签订，并同期办理了房屋报空手续。同时，你司与周武公司所签订的房屋租赁协议已到期。为此，请你司在2017年8月31日前对所租赁房屋内的设备及物资自行进行清退。我司将于2017年9月1日开始拆除房屋，如在期限内不予以配合，由此造成的一切经济损失均由承租人自行承担。方伟公司提供该《通告》以证明其与周武公司之间的租赁关系提前到期，周武公司无权主张2017年9月1日之后的租金。周武公司则认为，该《通告》并非其发布，对此不知情且与其无关；但确认其于2017年5月签订《国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议》。
　　审理中，周武公司与方伟公司一致确认，方伟公司承租的房屋尚未被拆除。
　　另查，2016年8月15日，上海金虹房地产估价有限公司出具了《房地产估价报告》一份，估价时点2015年12月9日。上海周武水洗有限公司房屋(无证)评估明细表记载：10、房号17宿舍，现场丈量面积459平米，估价407,133元；18、房号26炮楼，现场丈量面积54.4平米，估价97,811元；19、房号27夹芯房，现场丈量面积20平米，估价13,780元。上海周武水洗有限公司库存物资评估明细表记载：办公生活电器、办公家具、橱柜座椅、仓储货物、库存物资(原材料、产成品)、机物料、备件数量、杂物搬迁，合计223,000元。上海周武水洗有限公司水电设施评估明细表记载：工业用电贴费800kv，补偿单价1,200元，合计96万元。方伟公司主张，①房屋(无证)评估明细表记载的17宿舍、26炮楼、27夹芯房在其租赁范围内，系其搭建；②当时系争场地内有三家承租户，根据库存物资评估明细表，其中1/3应属于方伟公司所有(即223,000元×1/3)；③水电设施评估明细表记载的工业用电，其支付了40KV的使用费，其应享有48,000元(40kv×1,200元/kv)的工业用电贴费；同时，方伟公司确认《房地产估价报告》中记载的他项内容与其无关。周武公司则主张，①房号17宿舍、26炮楼、27夹芯房系周武公司所建，且非租赁合同所述的租赁物，但由方伟公司无偿使用，其未收取该三处房屋的租金；②方伟公司虽然在系争房屋内有货物，但不能根据租赁户来分摊，且并不清楚评估时具体有几户租赁户；③工业用电800kv都是其所安装，其仅仅将其中的40kv给方伟公司使用。方伟公司则辩称，房号17宿舍、26炮楼、27夹芯房系其所搭建，故周武公司无权也未能向其收取租金或使用费，至今仍存在。
　　2017年5月15日，甲方上海周浦新城镇开发有限公司(拆迁人)、代甲方周浦公司、乙方周武公司(被拆迁人)、丙方上海市浦东第二房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收拆迁实施单位)签订《国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议》，约定甲方协议征收乙方土地与房屋。一、乙方所有的工业用房坐落在周浦镇建韵路XXX号，土地使用性质为工业厂房，土地取得方式为出让，土地面积为16522平米，见证建筑面积为12565.62平米，未见证建筑面积为5111.10平米。二、乙方所有的土地、建筑、配套设备等经上海金虹房地产估价有限公司评估，房地产市场评估总价104,607,147元。(1)乙方所有的工业用房见证面积房地产市场评估价为74,841,440元；(2)证外建筑面积补偿市场评估价为5,089,774元；(3)装潢、装修补偿市场评估价为3,992,800元；(4)不可搬迁设备补偿市场评估价为18,042,223元；(5)可搬迁设备补偿市场评估价为410,910元；(6)物资搬迁补偿市场评估价为2，230，000元。十、乙方应当在本协议签订后90个工作日内搬离原址，并负责房屋使用人、承租人按期搬迁。十二、乙方签订本协议之日，将房地产权证移交给代甲方予以保管，并配合代甲方和有关部门办理产证注消灭失手续，直至注销产证。审理中，周武公司确认其已收到部分动迁补偿款。
　　审理中，方伟公司提供了：1、其法定代表人闫治振与案外人陈振之间签订的《协议书》复印件、照片、收条复印件、以证明其搭建了仓库、宿舍、办公室，对系争房屋进行装修并支付了相应的工程款；2、其与案外人签订的33份合同复印件，以证明其因周武公司停水停电，导致其订单未完成而产生的经济损失；3、工人工资表、值班人工伙食费补助表、协议书、员工遣散协议书等以证明其相应的损失。周武公司则对此不予确认，辩称，双方争议的仓库、宿舍、办公室由其所建，仅是无偿给方伟公司使用；其并未对系争房屋停水停电，系争房屋目前仍可经营。
　　以上事实，由上海市房地产权证、厂房租赁合同、律师函、《房地产估价报告》、国有土地房屋协议征收(动迁)补偿协议等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，周武公司与方伟公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现该租赁合同已于2017年12月31日到期终止，方伟公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应迁出并将房屋返还给周武公司。
　　支付租金是承租人的主要义务，周武公司要求方伟公司支付2017年7月1日至同年12月31日止的租金及截止迁出之日止的房屋使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。周武公司要求房屋使用费的标准参照租金标准计算，符合法律规定，本院亦予支持。方伟公司称周武公司在租赁期间停水停电，遭周武公司否认，然方伟公司未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。
　　方伟公司要求周武公司支付相应的拆迁补偿款，符合合同约定。1、无证房屋补偿：方伟公司在其承租范围内搭建房号17宿舍，房号26炮楼，房号27夹芯房的拆迁补偿款，应由方伟公司享有。周武公司辩称上述宿舍、炮楼、夹芯房系其所建并提供给方伟公司无偿使用，但未能提供证据证明其曾搭建，也与常理不符，本院不予采信。2、库存物资费用：鉴于双方均确认方伟公司在系争房屋内有库存物资，但具体数量不清，本院根据房屋的面积、实际使用及经营情况予以酌定。3、工业用电贴费：方伟公司主张40kv的工业用电系其使用，相应的工业用电贴费应由其享有；周武公司则称工业用电800kv均系其安装，其仅仅是将其中的40KV提供给方伟公司使用，故应由其享有工业用电补贴费，对此，本院采周武公司之述，该项补偿应由周武公司享有。
　　鉴于租赁合同已经到期终止，方伟公司要求周武公司支付经营损失费、装修损失、工人工资、留守厂房工人工资及伙食补助、工人受伤赔偿、搬迁费、员工遣散费无合同依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区建豪路XXX号房屋，将房屋返还给原告(反诉被告)上海周武水洗有限公司；
　　二、被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周武水洗有限公司自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费(按208,888元/年的标准计算)；
　　三、原告(反诉被告)上海周武水洗有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司动迁补偿款55万元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,433元，减半收取计2,216.50元，反诉案件受理费19,586元(已减半收取)，合计21,802.50元，由原告(反诉被告)上海周武水洗有限公司负担4,650元，被告(反诉原告)上海方伟铁艺有限公司负担17,152.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽