上海味胜餐饮管理有限公司与上海城光置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海味胜餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：凌建，总经理。
　　委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张涛，董事长。
　　委托诉讼代理人：史晶，上海海朋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐卓尔，上海海朋律师事务所律师。
　　原告上海味胜餐饮管理有限公司与被告上海城光置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。原告上海味胜餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人何国平、何承燕，被告上海城光置业有限公司的委托诉讼代理人史晶、徐卓尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海味胜餐饮管理有限公司提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告保证金170,032元；3、判令被告返还原告2018年8月的物业费8,624元；4、判令被告赔偿原告2018年6月12日至2018年7月31日的物业费12,936元；5、判令被告向原告支付违约金65,102元；6、判令被告向原告赔偿损失430,583.21元。事实和理由：2014年12月10日，原告以陆伟民个人名义与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室、面积为683平方米的房屋租赁给原告，租赁期限自2014年12月15日起至2020年12月14日止。原告支付保证金108,030元并进行装修用于经营餐厅，双方又于2015年2月7日签订补充协议，将陆伟民个人名义变更为原告。2016年5月31日，原、被告签订了前述租赁合同的终止协议，但被告未退还该合同保证金。次日，双方再次签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室、面积为392平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告，租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，原告支付保证金62,002元并延续第一份租赁合同继续经营餐饮。合同履行过程中，在原告已经支付2018年6月至8月的物业费情形下，被告对系争房屋停水停电，致使原告无法经营。为防止损失扩大，原告于2018年7月25日向被告通知将于7月底离场，被告的违约行为给原告造成巨大损失，遂诉至法院。
　　被告上海城光置业有限公司辩称，不同意原告诉请。被告对系争房屋停水停电时基于原告食品许可证过期、逾期支付物业管理费并有擅自于2018年6月1日起闭店停业退租等违约情况，故合同未能履行的责任在原告。原告主张的第一份租约下的108,030元保证金愿意退还，对于第二份合同的保证金应抵扣违约金，其余相关诉请的费用、损失由原告自行承担。同时，被告提出反诉，要求：1、判令与原告签订的有关系争房屋租赁合同于2018年8月1日解除；2、原告支付擅自退租违约金65,102元；3、原告返还被告代其支付的2018年5月至6月电费及电费违约金5,962.11元。事实和理由：原告未经被告书面同意，于2018年6月1日起闭店停业，并在同年8月1日，自行搬离擅自退租，给被告造成了经济损失，故提起反诉请求。
　　针对反诉，原告辩称：同意反诉请求1，但不认可反诉请求2，原告不存在擅自退租，而是为了避免损失扩大，实际因被告过错造成。反诉请求3的电费没有支付是客观原因造成，愿意支付，但违约金应被告承担。
　　经审理查明：2014年12月10日，陆伟民与被告签订房屋租赁合同一份，约定陆伟民承租被告位于本区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋，陆伟民为此支付被告租赁保证金108,030元。2015年2月7日，原、被告及陆伟民签订补充协议一份，将前述房屋租赁合同承租人变更为原告，原告承继陆伟民在租赁合同中的所有权利、义务。2016年5月31日，原、被告签订书面协议，将前述房屋租赁合同终止，双方互不追究违约。
　　2016年6月1日，崔勇和被告签订房屋租赁合同一份，约定崔勇承租被告的系争房屋(392平方米)开设鱼火锅类餐饮；被告于2016年6月1日前交付房屋，租期自交房日起至2021年5月31日止；租金标准分段，其中2017年6月1日起至2019年5月31日止为32551元/月，管理费为22元/月/平方米；崔勇应于2016年7月31日前一次性向被告预付三个月租金，以后每三个月预付一次，支付时间为上次预付租金到期日前三日，支付租金时应当将租金所对应期间的物业管理费一并支付，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金及物业费的200%支付违约金；租赁保证金62,002元；崔勇另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得被告同意，按规定向有关部门审批的，则还应由被告委托崔勇报有关部门批准后方可进行；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应按月租金两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……2、被告交付的房屋不符合合同目的，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷，危及原告安全的；……6、崔勇逾期不支付租金累计超过一个月的；7、崔勇逾期不支付物业管理费累计超过一个月的；8、崔勇逾期缴纳水费、电费等超过一个月的；租赁期间，崔勇中途擅自退租的，应按月租金的2倍支付被告违约金，被告可从租赁保证金中抵扣。该合同补充条款还约定：被告有权在知道其利益被损害时，对该房屋实施停水、停电及留置房屋中财物等措施；被告商场统一开店时间为每天早上不晚于十点，闭店时间为每天晚上不早于十点，全年无休，崔勇须按上述时间营业，若因特殊原因需改变的，需提前征得被告的书面同意，否则按每次500元支付违约金，累计超过三次的，自第四次每次1,000元计算违约金；崔勇应于正式经营前办理完毕公司注册登记等所有经营许可，被告和委托的物业公司有权随时核查相关合法营业证件。
　　合同签订当日，双方办理系争房屋入驻手续。2016年6月23日，被告收到合同约定保证金62,002元。
　　2016年8月31日，原、被告、崔勇签订协议一份，将前述房屋租赁合同承租人由崔勇变更为原告，原告承继崔勇在租赁合同中的所有权利、义务。
　　2017年11月28日，原告向被告作出书面承诺，在2017年12月29日前将尚欠租金32,551元付清，若到期未付，愿意被告采取包括但不限于停水、停电等措施，并保证以后按时缴款，仅此一次，下不为例。之后，原告又出具承诺函一份，言明于2018年3月1日前支付尚欠租金65,102元付清，逾期支付愿意被告采取包括但不限于停水、停电等措施，被告还可单方解除合同，并追究违约责任。
　　2018年5月31日，原告在系争房屋门口张贴通知一份，称自该日起至2018年6月10号内部装修而停业。
　　2018年6月6日，被告以原告应付未付2018年6月至8月的物业管理费及认为原告未征得被告书面同意擅自闭店对系争房屋停水、停电。
　　2018年6月12日，陆伟民代原告支付被告2018年6月至8月的物业管理费25,872元。而被告认为，上述管理费应在2018年5月29日支付，构成逾期，故收到的该款应当先扣除违约金7,304.69元，故仍欠7,304.69元管理费未付。被告于2018年6月27日将违约金收据交于原告,但原告并不认可，双方对违约金应否负担发生争议。
　　2018年7月25日，原告以被告未恢复水电、避免损失扩大为由，通知被告将于2018年7月底前搬离系争房屋。原告支付租金至2018年7月底。
　　2018年8月1日，原告搬离系争房屋。
　　另查明，2017年1月17日，原告取得有效期至2018年3月24日的食品经营许可证。2018年7月10日，原告取得有效期至2023年7月9日的食品经营许可证。
　　2018年5月系争房屋电费5,283.27元、逾期违约金464.93元，2018年6月系争房屋电费208.08元，逾期违约金5.83元。上述费用已由被告于2018年8月6日付清。
　　庭审中，原告还提供：1、室内设计委托合同、建筑装饰工程施工合同、收据、营业利润表等，证明因被告违约造成430,583.21元损失；2、送货证明、记录大众点评网信息的公证书，记录手机微信的公证书，证明其2018年5月31日发出停业通知后，6月1日仍实际经营，6月2日崔勇将装修书面申请交被告工作人员，6月4日被告工作人员微信截屏了双方租赁合同第9页的内容回复(有关于闭店需征得被告书面同意的条款)，当即崔勇表示改变装修意愿，准备继续经营，但6月6日被告仍切断水电，即使6月12日支付物业费后仍未给予恢复。被告对证据1装修的相关材料真实性不认可，损失与被告无关；证据2真实性没有异议，但不能证明原告期间是正常营业，事实上原告一直闭店中。
　　庭审中，原告明确其扣除违约金的计算方式：8,624元*12/365*200%*12天+500元=7,304.69元。
　　以上事实，有房屋租赁合同、收据、主体变更协议、承诺书、通知、食品经营许可证、公证书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系是当事人真实意思之表示，不违反相关法律之规定，合法有效。在履行中，双方发生争议，并同意于2018年8月1日解除合同，本院予以确认。合同解除后，双方已于解除日返还系争房屋，本院予以确认。
　　双方核心争议在于，2018年6月6日，被告切断系争房屋水电的三个理由是否正当，合同解除的责任归于何方。对此，本院认为，对原告而言，按约支付租金等费用本是其应恪守的合同义务，履行过程中，其也两次承诺不再拖欠费用，被告也给予了宽限和容忍，但其之后仍然未按期支付2018年6月至8月的物业管理费，故被告在2018年6月6日切断水电，并无不当，也与原告作出的书面承诺不悖。之后，原告于同月12日支付了上述管理费，但被告坚持先扣除违约金。本院注意到，双方合同并未约定逾期付款违约金可在物业费中优先扣除，而且合同约定的违约金标准也过高，故本院根据合同履行情况、原告过错程度等，酌情调整为1,000元。另外，原告发出停业通知前确未征得被告书面同意，且其也未能提供营业流水、小票、发票等证据直接证明2018年6月1日至6日期间经营的证据，故被告有权主张原告擅自停业一次的违约金500元。而被告认为原告食品许可证过期的观点，但被告当时并无证据证明通知原告补交许可证，而被告目前也已续办证照，故被告的该项理由并不成立。综上，本院认为原告逾期付款和擅自闭店导致被告有权断水、断电，并有权解除合同。本院确认2018年6月12日，原告付款25,872元为2018年6月至8月的物业管理费。
　　合同解除后，被告收取的合同保证金应当返还原告。对于前一份合同的108,030元保证金，双方对于返还并无异议，本院予以确认。2018年8月2日起至31日止的物业费8,346元，原告并未使用房屋，故被告应当予以返还。而2018年6月12日起至返还房屋之日止的物业费，虽因原告自身原因导致房屋无法使用，但考虑到客观上并未使用的因素，被告酌情按约定标准的30%返还原告物业费，即4,225.8元。因原告系合同违约方，故本诉关于违约金及经济损失的其余诉讼请求，本院不予支持。而被告主张擅自退租违约金65,102元，符合约定，本院予以支持。至于电费，本应由原告支付，由此造成的逾期支付责任也由原告承担。
　　综上，被告应当返还原告保证金170,032元、物业费12,571.8元，原告应当支付被告逾期付款及擅自停业违约金1,500元、解除合同违约金65,102元、电费及违约金5,962.11元。双方相抵，被告还应返还原告110,039.69元，本院酌情按保证金处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海味胜餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海城光置业有限公司于2016年6月1日建立的房屋租赁合同关系于2018年8月1日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海城光置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海味胜餐饮管理有限公司租赁保证金110,039.69元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海味胜餐饮管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,753元，减半收取5,376.50元，反诉案件受理费828元，合计诉讼费6,204.50元，由原告(反诉被告)上海味胜餐饮管理有限公司负担4,203.50元(已付),被告(反诉原告)上海城光置业有限公司负担2,001元(已付788.30元，其余1,212.70元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  孜

书记员：何正为