上海和迅物业管理有限公司与上海展爱电子技术有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海和迅物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：杨锦塑，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴迪，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告：上海展爱电子技术有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈丽芬，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周风雷。
　　原告上海和迅物业管理有限公司(以下简称和迅物业)与被告上海展爱电子技术有限公司(以下简称展爱公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和迅物业的委托诉讼代理人杜怡、被告展爱公司的委托诉讼代理人周风雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告和迅物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费人民币(以下币种同)9,860.1元；2.判令被告支付滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月原告与好世凤凰城业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区银都路XXX弄XXX-XXX号住宅小区(以下简称好世凤凰城)提供物业管理服务，物业服务收费标准：无电梯住宅物业服务费为每平方米1.13元/月，电梯住宅物业服务费收费标准为每平方米1.53元/月。物业服务费用按季缴纳，业主应在每季度第二月5日前履行缴纳义务。逾期未缴纳物业服务费用的，每日加收千分之三的滞纳金。被告系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)房屋产权人，房屋建筑面积为126.42平方米。自2009年3月至2016年10月底，原告一直为被告提供约定的物业服务，但被告自2011年2月起至2016年10月的物业服务费拖欠至今，经原告多次催缴仍拒绝支付。故，原告诉至本院，要求判如诉请。涉案房屋的业主变更后，被告未向其告知，其是于2018年起诉涉案房屋原业主周风雷时才得知被告是实际业主，故本案诉讼时效应从其得知涉案房屋实际业主时起算。且原告认为只要向涉案房屋所在地寄送就达到了原告向被告主张权利的通知义务要求。
　　被告展爱公司辩称，原告向其主张的2015年7月1日前的物业费和滞纳金已超过诉讼时效，其不认可原告主张的诉讼时效起算时间，不动产登记信息可以公开查询，不认可原告于2018年3月才知道涉案房屋产权变更。且无论业主是谁，按原告提供的物业服务合同约定，均应每季度催交。故，被告不同意原告向其主张的2015年7月1日之前的物业费及滞纳金诉请。另外，由于和迅物业的物业服务未达到标准，小区住户的报警系统未启用，物业存在偷盗绿化情况，小区治安管理混乱，上述物业管理混乱以致小区房价低于周边小区，对住户利益造成损害。被告展爱公司要求原告现向其主张的2015年7月1日至2016年10月31日未超过诉讼时效的物业费打七折。此外，因另案判决小区物业需向业主返还车位和沿街商铺租金，上述金钱债务要求在本案予以抵销。被告另认为，物业服务合同中约定的按日加收千分之三的滞纳金条款是格式条款，未经有效提示，该条款当属无效；千分之三的滞纳金利率按年计算为1.095，超过银行贷款利率6%的18倍，不应得到支持；涉案房屋起初的业主周风雷，后来的业主上海展爱电子技术有限公司、上海兰水电器贸易商行均不知道该滞纳金条款；被告查阅同类其他案件得知，原告所涉的在闵行法院的案件均未支持滞纳金，故法庭应依据判决统一原则，不予支持；原告未有效地向涉案房屋催告物业管理费，其多次投递邮件后也没有去查询该不动产的业主，更没有向原业主周风雷身份证复印件上所载的法定居住地催缴，被告认为在无法送达的事实发生后，原告有义务去查询涉案房屋的实际业主；原告主张的2015年7月1日以前的物业费及滞纳金均超过诉讼时效；原告的服务更没有达标。被告同时认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，确认诉讼时效需采用到达主义，其并没有收到原告向其催讨物业费及滞纳金的通知，故不能产生诉讼时效中断的效力。2018年3月，原告在起诉周风雷的他案(2018)沪0112民初5730号)的案件中，原告提供的证据中就有周风雷的身份证复印件，但原告也从来没有向涉案房屋原业主周风雷身份证上的法定居住地进行通知，故原告的通知过程存在过失。且在原告没有找到业主的情况下，原告也没有根据诉讼时效的有关司法解释，向省级以上媒体刊登向被告主张权利的公告，也没有向业主法定居住地送达。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如
　　下：
　　原告和迅物业(乙方)与上海市闵行区好世凤凰城业主大会(甲方)签订《物业服务合同》一份，甲方将上海市闵行区银都路XXX弄XXX-XXX号“好世凤凰城”住宅小区委托给原告进行物业管理，委托期限自2009年3月1日至2012年2月29日。该合同约定小区物业服务费标准为：多层住宅(无电梯)为1.13元/月/平方米，多层住宅(有电梯)为1.53元/月/平方米。该合同另约定，对业主和使用人逾期缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金。上述合同到期后，由于好世凤凰城住宅小区未成立业主委员会以致原告不能续签新的物业服务合同，后原告继续按照原物业服务合同于2012年3月1日至2016年10月31日期间为小区提供物业服务。
　　2011年2月至今，被告系好世凤凰城小区173号502室涉案房屋的业主。涉案房屋建筑面积为126.42平方米。物业费收费标准为每月每平方米1.13元。因被告未按约向原告交纳自2011年2月起至2016年10月止的物业费，遂涉讼。
　　审理中，原告为证明其向被告的催款事实，提供了：1.2012年3月27日寄出的挂号信退件及催款通知书；2.2013年11月14日的挂号信退件；3.2015年1月张贴于涉案房屋所在的173号大门口的物业服务费催款函照片；4.2016年8月22日挂号信退件；5.2017年2月6日申通快递回单及上海闵行申通快递有限公司对账单。对此，被告表示证据1-2、4被告没有收到，无法对其真实性发表意见；证据3照片很模糊，也看不到日期，真实性不予认可；证据5真实性不予认可，与本案无关，且被告人认为该证据可能是近期伪造的。被告表示上述函件均未收到，即使原告确有寄出，也只能证明原告的发出行为，不能证明被告实际收到，根据相关法律关于诉讼时效应采用送达主义的原则，上述通知并不能产生诉讼时效中断的效力。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告因客观原因作为涉案房屋所在小区事实上的物业服务企业，延续前约提供物业服务，被告作为受益的小区业主理应支付相应的物业服务费用。至于被告辩称的被告提供的物业服务未达标准等意见，因其并未提供充分有效的证据以支持其观点，故被告依此拒付物业费的抗辩意见依法不能成立。审理中，被告展爱公司辩称原告向其主张的2011年2月1日至2015年6月30日的物业服务费已超过诉讼时效。根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。现原告主张从其2018年得知涉案房屋的真实业主时起算本案诉讼时效，于法无据，本院不能支持。根据在案证据显示，和迅物业于2012年3月27日、2013年11月14日、2016年8月23日向系争房屋处寄送的催款函件均被退回，原告诉称的其于2015年1月张贴在涉案房屋所在的173号大门口的物业服务费催款函照片模糊不清，无法确认其真实性，2017年2月6日申通快递件未有相关送达信息予以印证，无法证明原告寄送的上述通知到达了对方当事人。据此，本院不能认定原告诉称的上述催款行为已经有效的产生了2011年2月至2015年6月期间物业费诉讼时效中断的效力。综上，和迅物业向被告主张的2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业费诉请，于法有据，本院予以支持。但是对于原告主张的2011年2月至2015年6月30日期间的物业费诉请，因被告已就此提出诉讼时效抗辩，而原告在审理中未提供充分证据证明该部分诉请未逾诉讼时效，故对于原告的该部分诉请本院依法不能支持。关于滞纳金的问题，本案中依据前期物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业管理费的，原告有权收取逾期付款违约金即滞纳金。但双方在后期事实上的物业服务合同履行过程中，并未约定滞纳金及计算标准，故原告现主张的延期付款滞纳金，本院依法不能支持。至于被告辩称的在本案中将其所负的物业费与被告需向小区业主返还的公共收益债务予以抵销的意见，因相关债务标的物种类等并不相同，本案依法不予处理。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海展爱电子技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海和迅物业管理有限公司自2015年7月1日起至2016年10月31日止的物业费2,285.67元；
　　二、驳回原告上海和迅物业管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币25元，由上海展爱电子技术有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：莫  燕

书记员：沈薇露