上海善汇仓储有限公司与上海汇辽建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海善汇仓储有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：郑树奎，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周大仓，上海善达律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海汇辽建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：余战进，总经理。
　　委托诉讼代理人：李宁，男。
　　委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。
　　第三人：上海赵巷资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇芦湾村。
　　法定代表人：黄永强，总经理。
　　委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。
　　第三人：青浦区赵巷镇新镇居民委员会，住所地上海市青浦区赵巷镇赵中路XXX号。
　　原告上海善汇仓储有限公司(以下简称善汇公司)诉被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司(以下简称汇辽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日以(2016)沪0118民初8183号立案受理后，依法适用简易程序进行审理。该案经审理后于2017年4月12日作出一审判决。原告善汇公司、被告汇辽公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定事实不清，且可能涉及相关案外人的利益，于2017年8月14日以(2017)沪02民终4998号民事裁定书作出裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8183号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2018年5月2日以(2018)沪0118民初6962号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因案件审理需要，本院依法追加上海赵巷资产经营管理有限公司(以下简称赵巷资产公司)、青浦区赵巷镇新镇居民委员会(以下简称新镇居委会)作为第三人参加诉讼。本案于2018年6月11日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周大仓、被告法定代表人余战进及其委托诉讼代理人李宁、李庆林到庭参加诉讼。本案于2019年2月22日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周大仓、被告法定代表人余战进及其委托诉讼代理人李庆林到庭参加诉讼。本案于2019年4月12日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周大仓、被告法定代表人余战进及其委托诉讼代理人李庆林、第三人赵巷资产公司委托代理人到庭参加诉讼。第三人新镇居委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海善汇仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁协议书》于2016年4月1日解除；2、判令被告退还原告2016年4月1日至2016年5月15日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)68,750元；3、判令被告赔偿原告新建、翻建房屋损失150万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月18日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定被告将其从村里承租的上海市青浦区赵巷镇芦沈路XXX号土地房屋转租给原告使用，租金每年55万元，签约前原告以现金方式支付被告15万元作为该协议定金，租金每年一付，合同签订时原告在一周内付清剩余一年租金，租金采用先付后用原则，提前60天预付来年的租金；租赁期限为8年，租赁期限自2013年3月15日起至2021年3月14日止，免租期为3月27日至5月15日。上述协议还约定被告有义务出面协调原告改造及扩建工作，原告需改造及扩建产生相关费用由原告自行承担；租赁期内若遇政府动迁的，原告应无条件配合被告，原有场地及房屋补偿归被告所有，动迁造成的生产损失补偿为原告所得，原告新建的厂房动迁补偿为原告所得；合同期满后被告收回自用的话，被告须向原告按市场价支付原告扩建厂房面积的租金(租金按年支付)，如遇拆迁，原告扩建厂房面积政府补偿费用归原告所有。协议签订后，原告按约定向被告支付了2013年5月16日至2016年5月15日租金。当时房屋已破旧不堪，无法继续使用，原告即对房屋进行了改造及扩建后再对外出租经营，改造及扩建的总面积约6,500平方米。2016年3月18日，赵巷资产公司发出告知书，告知原告及房屋实际使用人，原告所承租和使用的房屋为其所有和管理，其与上海九奕建筑装饰工程有限公司(以下简称九奕公司)租赁协议已于2015年9月到期，并表示其未向被告出租土地房屋，通知原告及现有承租户搬迁交还系争土地房屋。现原告承租户已陆续搬离，原告实际使用房屋至2016年3月31日，系争房屋于2017年1月25日被拆除。原告认为被告在签订租赁协议时隐瞒事实，称其是系争厂房及场地的承租人，有权转租，现被告无法保证原告继续使用系争土地房屋，构成违约，造成原告投资损失，被告理应赔偿原告投资损失。另外，原告已支付的土地房屋收回后的租金，被告应予以返还。为维护合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。
　　被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司辩称：对原告所主张的协议内容、付款情况等事实没有异议，但对其他事实不予认可。系争房屋无产证及合法批建手续，同意解除租赁协议；但不同意退还租金，原告实际占用系争房屋至被拆除，自2016年5月15日起的房租至今未支付并产生水电费，故应由原告向被告支付上述费用；合同履行过程中，被告不存在违约行为，被告在将系争房屋出租原告时就已明确告知原告与上家的合同一两年后就要到期，是原告坚持签约八年，故双方协商中注明租赁途中如遇上家合同终止原被告合同也终止，已经对合同中可能存在租期不到八年的风险做了明示，被告在此期间无任何欺瞒违约行为，亦没有过错；系争房屋被收回的原因是厂区内存在大量违章建筑，要实施拆违行为，与协议中约定的动迁补偿分配方式不适用现承租房屋的现状；原告向被告承租房屋时至现场查看，已充分了解房屋状况，并同意承租，原告对房屋改扩建是为了获得更大的使用面积，以便分割出租盈利；被告只是将承租的房屋转租给原告，并无权对原告改扩建行为表示许可，只是在协议中明确被告有义务出面协调改扩建工作；事实上，被告也将原告有关改扩建的请求反馈上家，但上家明确表示不同意，被告已经将该意见转告原告；合同履行过程中，相关部门到系争房屋处要求将违建予以拆除，原告自行拆除部分房屋，但其后一直未进行拆除，故原告自行搭建造成的损失应由其自行承担。
　　审理中，被告提起反诉，向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2016年4月至2016年7月期间的水电费46,122.23元；2.判令反诉被告支付反诉原告2015年5月16日至2016年5月15日期间未付租金27,500元；3.判令反诉被告支付反诉原告2015年5月16日至2016年5月15日期间逾期支付租金损失577,500元；4.判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费(按照每日1,582.2元标准，自2016年5月16日计算至实际腾退之日止)。反诉原告明确第1项反诉请求为判令反诉被告支付2016年4月至2018年5月水电费78,330.19元。事实与理由：系争房屋是由反诉原告关联公司九奕公司从赵巷资产公司处承租，但实际由反诉原告使用并向赵巷资产公司支付租金，后九奕公司于2015年注销，期间未与赵巷资产公司补签或变更过合同。根据反诉原、被告签订的《租赁协议书》，租金每两年在原租金的基础上递增百分之五，故2015年5月16日至2016年5月15日期间的租金应为577,500元，而反诉被告实际支付55万元，剩余27,500元未支付；上述钱款反诉被告并未按照合同约定方式及时间一次性支付，而是分多次支付，故根据约定应向原告支付每笔租金的逾期付款利息；反诉被告实际占有使用系争厂房至今，产生的水电费由反诉原告垫付，故该费用应由反诉被告予以返还，并支付2016年5月16日至实际腾退之日止的占有使用费。为维护反诉原告合法权益，故反诉原告依法提起反诉，作如上诉请。
　　针对反诉，反诉被告上海善汇仓储有限公司辩称：对反诉原告主张的2016年4月至2016年7月期间的水电费无异议,2016年6月房屋已经被收回拆除，不存在产生水电费，对于增加部分水电费不予认可。根据赵巷资产公司的告知书，要求2016年3月底交还系争房屋，自2016年4月起系争房屋已经交还权利方，反诉被告没有实际使用房屋；合同履行过程中，反诉原、被告曾对租金有过约定，反诉被告承租期间租金不变，反诉原告也从未对租金上浮的部分提出过异议，故对反诉原告提出的要求反诉被告支付27,500元租金的诉请不予认可；反诉被告之所以未按合同约定时间及方式付款，是因为双方就房屋扩建等事宜进行沟通，反诉被告一直未得到反诉原告回复，所以才陆续支付，后以为反诉原告与权利人已达成一致意见，才支付了全部租金，故不同意反诉原告提出的逾期支付租金损失主张；针对合同约定的延期支付租金的补偿标准，反诉被告认为标准明显过高，即使需支付的话，不应超过日万分之五的标准；反诉原告未支付过2015年以后的租金，且事实上反诉被告2016年3月底开始就未再使用系争房屋，一直处于空关状态，也没有向次承租人收取房租获得利益，故不应向反诉原告支付房屋使用费。
　　第三人上海赵巷资产经营管理有限公司陈述：本案是原、被告之间因租赁合同产生的纠纷，与第三人无关。
　　第三人青浦区赵巷镇新镇居民委员会未作陈述。
　　经开庭审理查明：2013年3月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议书》，约定乙方因经营需要向甲方租赁位于上海市青浦区赵巷镇芦沈路XXX号房屋及场地(房屋面积及场地以实际为准)，租金每年55万元，租金每两年在当时租金基础上递增百分之五，如开发票，乙方须要增加税金于相应的租房款给甲方；租赁期限自2013年3月15日至2021年3月14日止，为期8年，合同到期如甲方自用的话甲方收回该厂房，甲方自己不用须对外出租的话，由乙方续租，租赁途中如遇到甲方与甲方租赁的上家合同终止，乙方须随甲方与甲方的上家合同终止而终止本租赁合同；为甲方尽快腾出房屋及场地，签约前，乙方以现金方式当场支付15万元作为本协议的定金；租金一年一付，合同签订时乙方在一周内付清剩余之年租金，租金采取先付后用的原则，提前60天预付来年的租金，如逾期付款乙方须补偿甲方每天年租金百分之一的损失；免租期时间为2013年3月17日至2013年5月15日；乙方应承担租赁期内因实际使用所产生的水、电、电话等相关费用；乙方须改造及扩建产生相关费用由乙方自行承担，甲方有义务出面协调乙方改造及扩建工作；租赁期内若遇政府动迁的，乙方应无条件配合甲方，原有场地及房屋补偿归甲方所有，动迁造成的生产损失补偿归乙方所得，乙方新建的厂房动迁补偿归乙方所得；乙方对房屋改建或扩建中对甲方造成的一切损失由乙方全部承担；合同期满后甲方收回自用的话，甲方须向乙方按市场价支付乙方扩建厂房面积的租金(租金按年支付)，如遇拆迁，乙方扩建厂房面积政府补偿费用归乙方所有；本厂区建筑面积总为3,886.35平方米，其中彩钢棚面积为705.75平方米。协议另对其他内容进行了约定。合同签订后被告将系争房屋及场地交付原告，原告按约支付了2013年5月16日至2016年5月15日的租金。因经营所需，原告对租赁场所进行了改造及扩建。2016年3月18日，第三人赵巷资产公司发出告知书，告知原告及房屋实际使用人，原告所承租和使用的房屋为其所有和管理，其与九奕公司签订的租赁协议已于2014年8月31日到期，并表示不再出租收取以后的租金，要求三个月内搬离。2016年4月至2016年7月，被告为原告垫付水电费46,122.23元。2016年8月至2016年12月，被告为原告垫付电费15,623.16元、水费1,010元。
　　另查明：2010年2月20日，第三人赵巷资产公司(甲方)九奕公司(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将第三人新镇居委会委托管理的位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村的房屋及场地出租给乙方使用，租赁费每年6万元，租赁期限自2010年3月1日至2014年8月31日；采取先付后用，每半年结付一次，依次类推；乙方如逾期支付租金，应按银行贷款利率加倍支付利息，逾期时间不得超过三个月，如超过三个月，则视为乙方违约，甲方有权对租赁的厂房无条件收回，并自动解除协议；租赁期间，房屋维修及费用均由乙方自行负责，如在租赁期间乙方需要对房屋进行装修改造及扩建，应征得甲方同意前提下，报上级有关部门批准后方可实施，否则造成一切后果均由乙方自负；租赁期间，如遇国家与政府建设开发动迁，乙方应无条件服从，并将其厂房让出，租赁协议随之解除；甲方财产补偿归甲方所有，乙方财产补偿归乙方所有。协议另对其他内容进行了约定。
　　2009年6月20日，被告法定代表人余战进(乙方)与汤金花(甲方)签订《租赁协议》，约定乙方向甲方租用房屋，全年96,000元，租用时间从2009年7月1日至2011年6月30日，付款先付后用，每季度付款一次。
　　又查明：因原告申请，并经双方当事人一致同意，本院委托上海东方投资监理有限公司对芦沈路XXX号内翻建、新建厂房工程造价及现值进行审价。上海东方投资监理有限公司于2016年12月5日出具鉴定意见书，结论为：鉴定中心司法鉴定工程造价为3,929,425元；残值金额依据(鉴定中心)司法鉴定意见书第四款第3小节计算金额为1,647,823元；其中建筑工程鉴定造价为3,625,425元，残值金额为1,520,340元；其中建筑工程无争议部分鉴定造价为564,522元，残值金额为236,735元；争议部分(一)鉴定造价为3,060,903元；残值金额为1,283,604元；争议部分(二)鉴定造价为304,000元，残值金额为127,484元。原告为此支付司法鉴定费72,000元。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人赵巷资产公司的陈述、租赁协议、告知书、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经当庭出证、质证属实，本院予以确认。
　　审理中，本院召集当事人对司法鉴定意见书进行质证，并通知鉴定人员到庭接受质询。原、被告均对该意见书的真实性无异议，被告认为系争厂房交付原告后，其虽未对厂房进行过改扩建，但认为除无争议部分以外，其他建筑物都是原有的，故对争议部分不予认可。针对被告的提问，鉴定人员答复：鉴定意见书争议部分(一)系根据现场原告实际搭建的情况综合作出的结论，所针对的是新建及改造部分的造价，原有老建筑遗留部分价值未包括在内；争议部分(二)现场不存在，是根据原告单方提供的清场人工及机械进出场清单，由鉴定单位估算得出的结果。
　　第三人赵巷资产公司表示，第三人与九奕公司签订的《租赁协议》已于2014年8月31日到期，租金实际收到2015年年底，之后未收取过租金，租赁场所内的企业于2016年12月全部搬离。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《租赁协议书》，因出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该协议因违反强制性规定而属无效协议。原告在没有证据证明其实际使用房屋场地至2016年3月31日的情况下，其以此要求被告退还2016年4月1日至2016年5月15日期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。针对原告提出的赔偿新建、翻建房屋损失的主张，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告将未取得合法报建手续或房地产权证的房屋转租给原告，且转租合同约定的期限超过租赁合同约定的期限，而原告没有尽到选址的注意义务，也明知被告的租赁期限，且双方协议约定租赁途中如遇到被告与被告租赁的上家合同终止，原告须随被告与被告的上家合同终止而终止本租赁合同，原告仍对租赁场所作过多的投入，致使损失过大，因此造成合同无效的主要过错责任在于原告，被告应负有一定责任。综合鉴定意见书的结论及鉴定人员的答复意见，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋被拆除等因素，本院酌定被告应赔偿原告翻建、扩建房屋损失60万元。由于被告及九奕公司自身的承租期早于其与原告的租赁期届满，且第三人赵巷资产公司仅收取至2015年年底的租金，故被告向原告主张已付租赁期内租金差价及自2016年5月16日至腾退之日期间的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。原告对被告主张的2016年4月至2016年7月期间的水电费无异议，然而第三人赵巷资产公司确认原告于2016年12月全部搬离，故2016年8月至同年12月期间被告垫付的水电费理应由原告承担。被告向原告主张逾期支付租金的损失，缺乏相应依据，本院不予支持。第三人新镇居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海善汇仓储有限公司翻建、扩建房屋损失人民币60万元；
　　二、原告上海善汇仓储有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　三、反诉被告上海善汇仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司水电费人民币62,755.39元；
　　四、反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币18,918.70元，由原告上海善汇仓储有限公司负担人民币9,800元，被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担人民币9,118.70元；司法鉴定费人民币72,000元，由原告上海善汇仓储有限公司负担人民币36,000元，被告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担人民币36,000元;本案反诉受理费人民币5,877.49元，由反诉原告上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担人民币5,193.09元，反诉被告上海善汇仓储有限公司负担人民币684.40元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陆文元

书记员：孙佑正