上海嘉凌经贸有限公司与上海爱源实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海嘉凌经贸有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：何晓丰，董事长。
　　委托诉讼代理人：潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。
　　被告：上海爱源实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：许冰元，总经理。
　　委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。
　　原告上海嘉凌经贸有限公司(以下简称嘉凌公司)与被告上海爱源实业发展有限公司(以下简称爱源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案，2018年8月16日，嘉凌公司追加上海手足情保健休闲有限公司、葛永利为本案被告。本院依法适用简易程序，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。2018年11月15日，本院就涉案文书真伪委托司法鉴定。2019年6月28日本院再次公开开庭进行了审理。原告嘉凌公司的委托诉讼代理人潘守平、被告爱源公司的委托诉讼代理人孔德明到庭参加诉讼。后嘉凌公司撤回了对上海手足情保健休闲有限公司、葛永利的起诉。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　嘉凌公司向本院提出诉讼请求：1.判令爱源公司迁出上海市徐汇区凌云路XXX号房屋及所属场地(以下简称系争房屋)，并将房屋返还嘉凌公司；2.判令爱源公司支付房屋占用费，自2017年9月1日起至实际搬离之日止，按2元/平方米/日计算；3.判令爱源公司支付违约金121,250元。事实和理由：2002年，双方签订租赁合同，嘉凌公司将系争房屋出租爱源公司，租期自2002年9月1日至2017年8月31日止。租赁合同到期后，爱源公司至今未交还房屋，故嘉凌公司诉至法院。
　　爱源公司辩称，不同意嘉凌公司的诉讼请求。双方存在补充房屋租赁协议，按照该协议租期尚未届满，不存在搬离问题，也不应视为违约以及按照市场价计算占用费。
　　本院认定事实如下：上海市凌云路XXX-XXX号房屋系上海市工业系统房地产联合总公司、上海鼎隆置业有限公司所有。上海市工业系统房地产联合总公司、上海鼎隆置业有限公司公开共同授权嘉凌公司对外签订房屋租赁合同及办理出租房屋事宜。
　　2002年6月28日，嘉凌公司(甲方)与爱源公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积2040平方米，包括所属场地)出租乙方作商业及办公使用；租期自2002年9月1日至2017年8月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；第一年和第二年每年租金45万元，自第三年起，租金每二年递增5000元，至合同期满(注：按此标准，最后一年的年租金为485,000元)；押金112,500元，押金在乙方按合同交还全部承租房屋及相关费用后免息返还；甲乙双方在租赁期间，不得违约，任何一方不履行上述各项条款，即视作违约，需承担违约责任；因甲方原因违约，甲方应按月租金3倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；因乙方原因违约，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，双方按约履行。爱源公司已支付了至2017年8月31日止的租金。
　　2018年5月16日，嘉凌公司发函给爱源公司称，合同已于2017年8月31日到期终止，但你司至今未交还房屋，2018年4月又在我司不知情下，以银行转帐的方式，单方面支付121,250元，为避免误解和歧义，现告知：我司重申合同已到期终止，且不存在续签问题，贵司未交还房屋，请贵司尽快交还房屋，贵司需支付房屋占用费，占用费标准按市场租金决定，贵司单方面支付121,250元不代表我司同意续签或合同延期，亦不代表我司放弃追究贵司违约责任。
　　另查明，嘉凌公司还将下列房屋出租给爱源公司：1、凌云路XXX号房屋，使用面积1280平方米，2002年4月8日双方签约，租期自2002年7月1日至2017年6月30日止；2010年2月10日，双方就其中的377㎡续签房屋租赁合同(以下简称377续租合同)，租期自2017年7月1日起至2025年6月30日止，前五年年租金58万元，后三年每年递增3%；2017年3月1日，双方就剩余的903㎡房屋又续签合同，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止；2018年因903㎡租赁面积中被拆除约300㎡，双方协议变更了租金标准；2、龙州路XXX号房屋，建筑面积129㎡，2002年双方签约，租期自2003年1月1日至2017年12月31日止，第一年租金122,000元，每年递增2500元至合同期满。
　　再查明，就凌云路XXX号377㎡房屋，双方于2010年还曾签订过一份《补充协议书》(以下简称作废协议书)，约定：甲乙双方考虑到乙方能尽快与肯德基公司合作的意愿，就双方于2002年4月8日所签本市徐汇区凌云路XXX号的房屋租赁合同(以下简称该租赁合同)中乙方拟租赁给肯德基餐厅经营面积部分(以下简称肯德基部分)予以延长租赁期限问题，经协商订立如下：一、甲方同意将该租赁合同中现要开办的肯德基部分的377平方米面积再给予乙方延长5年租赁期，即该租赁合同中肯德基部分的面积经延长后的租赁期限为2002年7月1日至2022年6月30日止；二、延长期中每年租金58万元；三、乙方同意补偿甲方肯德基部分租赁收益60万元；四、甲乙双方同意除肯德基部分的面积延长5年，其余该租赁合同中的剩余面积条款不变，到期后另行协商。五、本补充协议书为该租赁合同的补充，一式二份，甲乙双方各自保留一份，均具有同等效力。注：从“四、甲乙双方同意除肯德基……”起为该补充协议书的第2页，第2页合同条款下方还盖有甲乙双方的公司印章和法定代表人的印鉴。本案审理中，嘉凌公司提供了作废协议书复印件(原件遗失)，第2页落款日期为“2010年月日”，但嘉凌公司称因管理人、经办人都不在了，不清楚该复印件的来源出处。爱源公司也提供了作废协议书原件，第2页落款日期为“2010年2月5日”，落款日期左侧还手写“本协议书一式二份(甲方处一份遗失)现甲乙双方同意将其作废。2010年2月8日”，手写文字上加盖了嘉凌公司的印章。
　　爱源公司为证明双方存在补充协议致租期延长，提供了《补充房屋租赁协议书》(以下简称总补充协议书)一份，约定：双方就2010年2月10日所签本市凌云路XXX号房屋的《房屋租赁合同》(以下简称该租赁合同)中租赁房屋所处部位、以及双方已签订的、且正在执行的本市凌云路XXX号、龙州路XXX号二处房屋(以下简称二处房屋)的房屋租赁合同(以下简称《原合同》)等的后续事宜，经协商后订立本补充房屋租赁协议书：一、该租赁合同中，按消防规定免费配备二条消防通道，除放各种设备，不能经营，二个楼面共有建筑面积约377㎡，作肯德基(餐饮)和商业使用；二、甲方(指嘉凌公司，下同)同意在《原合同》到期后，甲方同意乙方(指爱源公司，下同)续租和享有租金方面的优惠，具体为：(一)甲方同意凌云路XXX号房屋、龙州路XXX号房屋租期均自动延长5年(其中凌云路房屋还给予4个月的免租金装修期)，至2022年12月31日止；延长期第一年凌云路房屋租金485,000元，龙州路房屋139,500元，凌云路房屋每二年递增5000元，龙州路房屋每年递增2500元；本补充协议书履行完毕后，甲方愿意将二处房屋再续租给乙方五年，再续租租期的租金数为再延长期第五年租金基础上再上涨15%、且五年不变；(二)……；三、本补充协议书已对二处房屋的《原合同》作出了补充，甲乙双方应认真履行上述各项条款(如果《原合同》内的条款与本补充协议书有矛盾，以本补充协议书中的条款为准、遵照执行)，如一方有违约，应承担赔偿对方相关损失的责任。如有争议，可向人民法院起诉；四、甲乙双方同意除肯德基部分的面积延长5年，其余该租赁合同中的剩余面积条款不变，到期后另行协商。五、本补充协议书为该租赁合同的补充，一式二份，甲乙双方各自保留一份，均具有同等效力。注：总补充协议书共3页，无骑缝章。从“四、甲乙双方同意除肯德基……”起为总补充协议书的第3页，第3页合同条款下方还盖有甲乙双方的公司印章和法定代表人的印鉴，落款日期为2010年12月28日。嘉凌公司认为，从未签订过总补充协议书，总补充协议书的第3页与作废协议书第2页一致，故总补充协议书实为爱源公司编造前2页并添附作废协议书第2页形成；总补充协议书的前二页与第三页内容矛盾，前二页内容与双方签署的其他协议矛盾。爱源公司称，总补充协议书是嘉凌公司打印的，其于2010年11月盖章后交还嘉凌公司，嘉凌公司于2014年、2015年初才返还，嘉凌公司何时在协议书上盖章不清楚。
　　本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对总补充协议书是否变造形成进行了鉴定，鉴定结论为检材(指总补充协议书)前两页和第3页上打印文字不是同一台机具一次印制形成，检材经过换页处理。嘉凌公司和爱源公司对鉴定结果均无异议，但爱源公司认为鉴定结论与本案无关联，变造也是嘉凌公司变造的。
　　审理中，嘉凌公司同意返还押金112,500元。
　　本院认为，本案主要争议焦点在于总补充协议书是否是嘉凌公司的意思表示，对嘉凌公司是否有约束力。对此，分析如下：一，总补充协议书实是三处房屋续租的约定，而签约时三处房屋距原合同租期届满尚远，早于2017年到期，迟则在2025年到期，总补充协议书签订于2010年，签订时间与续租合同一般在原合同临近届满时才协商签订的交易惯例不符却无合理解释(注：凌云路XXX号中建筑面积377㎡的房屋于2010单独签订续租合同有合理原因，爱源公司拟将该部分房屋租赁给肯德基餐厅而对于租期有特殊要求，故嘉凌公司予以配合才提前续签合同)；二，总补充协议书的第3页内容和作废协议书第2页内容完全一致，而这是两份涉及标的物有很大区别的协议，却在最后一页使用了完全相同的条款，不符常理；三，总补充协议书第一条是有关凌云路XXX号房屋的补充约定，第二条是有关凌云路XXX号和龙州路XXX号房屋的补充约定，第三条是有关凌云路XXX号和龙州路XXX号房屋补充约定与原合同关系的约定；第四条也是关于凌云路XXX号房屋的约定；第五条是有关本协议书与“该租赁合同”(特指377续租合同)的关系以及总补充协议书份数及其之间效力的约定；根据上下文，上述第四、五条(第3页)的内容与前三条(前两页)的内容之间也存在诸多不协调、不合理之处：1、第一、四条的约定是有关同一标的物，却分开约定，当中隔着另两个标的物的有关约定；2、第四条约定“甲乙双方同意除肯德基部分的面积延长5年，其余该租赁合同中的剩余面积条款不变，到期后另行协商”，其重心在后半句，而之前的条款从未提及肯德基部分延长5年，更没有约定肯德基部分延长5年租期期间的租金标准，这恰恰应该是最重要的补充约定却未约定，但同样另两处房屋租期延长却未遗漏约定延长期的租金标准；3、协议最后一条即第五条约定“本补充协议书为该租赁合同的补充……”，此处“该租赁合同”是特指377续租合同，因此本条并非表示总补充协议书是所涉三处房屋原合同的补充，而仅是对377续租合同的补充，该条约定内容与总补充协议书实际是三处房屋的补充约定的事实相矛盾；本院也已经充分注意到第三条约定前半部分内容有本补充协议书是另两处房屋原合同的补充的意思表示，看似与第五条的前半句构成了一个整体，涵盖了本总补充协议书是所涉三处房屋原合同的补充的意思。但既然是同一逻辑下的内容，为何分开约定且当中还隔了第四条，并且第三条的后半部分有关争议解决条款，通常都是合同最后的条款，却放在了合同条款的中部，极不符常理。综上三点，总补充协议书的签订时间异常,条款之间(前两页和第3页的条款之间)不协调、不合理，不似一个系统的整体,再结合鉴定单位作出的“前两页和第3页上打印文字不是同一台机具一次印制形成，检材经过换页处理”的结论，以及总补充协议书第3页与作废协议书第2页一模一样的事实，足以推定因客观上已存在作废协议书第2页，为了满足利益需要并配合作废协议书第2页文字形成一个整体而编造了总补充协议书的前两页，因此总补充协议书是变造而出的，不是真实的。总补充协议书内容完全有利于爱源公司，嘉凌公司无变造总补充协议书的动机，爱源公司称是嘉凌公司变造的意见，本院不予采信。因此，总补充协议书不是嘉凌公司真实意思表示，对嘉凌公司不发生效力。
　　因总补充协议书的真实性被否定，故爱源公司以总补充协议书抗辩拒不搬离系争房屋的理由不能成立。双方签订的租赁合同租期已届满，嘉凌公司要求爱源公司搬离并交还房屋的请求，本院予以支持。嘉凌公司要求爱源公司支付房屋占用费的请求，依法有据，本院予以支持，但按2元/平方米/日计算房屋占用费，缺乏依据，本院仍按合同约定标准计价。爱源公司已支付的121,250元，抵扣2017年9月1日至11月30日期间的占用费。嘉凌公司主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。嘉凌公司同意返还押金，于法不悖，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条规定，判决如下：
　　一、上海爱源实业发展有限公司于本判决生效后十日内搬离上海市徐汇区凌云路XXX号房屋及所属场地，并将房屋、场地交还上海嘉凌经贸有限公司；
　　二、上海爱源实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付上海嘉凌经贸有限公司自2017年12月1日起至实际交还房屋、场地之日止的房屋占有使用费，2018年8月31日前按每年485,000元计算，2018年9月1日起按每年490,000元计算；
　　三、上海爱源实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付上海嘉凌经贸有限公司违约金121,250元；
　　四、上海嘉凌经贸有限公司于本判决生效后十日内返还上海爱源实业发展有限公司押金112,500元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计8003元，由上海嘉凌经贸有限公司负担2000元，上海爱源实业发展有限公司负担6003元。鉴定费10,460元，由上海爱源实业发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡重洲

书记员：李  蕴