上海嘉禾拍卖有限公司、上海透森科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海嘉禾拍卖有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：魏辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：张玲，上海融孚律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海透森科技有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：叶永贵，执行董事。
　　委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。
　　上诉人上海嘉禾拍卖有限公司(以下简称“嘉禾公司”)因与上诉人上海透森科技有限公司(以下简称“透森公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初11108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉禾公司的委托诉讼代理人张玲，上诉人透森公司的委托诉讼代理人瞿蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　嘉禾公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院审理期限长达一年零八个月且每次开庭时间间隔均超过半年，严重违反法律相关规定，审理程序违法，应发回一审法院重审。本案不存在新要约，透森公司无法按照《佣金确认书》要求及承诺取得《转租同意书》构成根本性违约，导致合同无法履行，嘉禾公司要求透森公司双倍返还定金，于法有据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决应予以纠正。
　　透森公司辩称，不同意嘉禾公司的上诉请求，无论一审法院是否存在超期审理的情况，均不是法定发回重审的事。《租赁意向书》没有违反法律规定，应当属于合法有效。上海河岸商业开发有限公司(以下简称“河岸公司”)出具说明,其并未反对或拒绝签订租赁合同，故未能履行《租赁意向书》的过错应归于嘉禾公司，嘉禾公司的工作人员也曾以短信的方式确认因其自身原因不再租赁房屋，故嘉禾公司理应承担相应的违约责任。
　　透森公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判支持透森公司一审中的反诉请求，即要求嘉禾公司赔偿2017年1月23日至4月6日期间的租金损失计人民币(以下币种均为人民币)976,800元。事实和理由：嘉禾公司因自身原因不按照《租赁意向书》履行，已构成违约，理应承担透森公司为履行《租赁意向书》而产生的巨额租金损失，该租金损失系实际损失，定金不足以弥补该损失，故透森公司要求嘉禾公司赔偿租金损失具有法律依据，一审法院适用法律不当，判决错误，应予以纠正。
　　嘉禾公司辩称，不同意透森公司的上诉请求，本案租赁合同最终无法签订的原因在于透森公司而非嘉禾公司。
　　嘉禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认嘉禾公司与透森公司签订的《租赁意向书》于2017年3月9日解除；2.透森公司双倍返还定金803,000元。
　　透森公司向一审法院提起反诉请求：1.嘉禾公司已支付的定金401,500元归透森公司所有；2.嘉禾公司赔偿损失1,593,402元，其中包括2017年1月23日至2017年4月6日的租金损失976,800元、装修违约赔偿200,000元、装修损失416,602.48元。一审诉讼中，透森公司变更第2项反诉诉请为：要求嘉禾公司赔偿自2017年1月23日至2017年4月6日期间的租金损失976,800元(按照每日每平方米建筑面积5.50元计算)，撤回装修违约赔偿和装修损失的诉讼请求。
　　一审法院认定事实：2017年1月23日，上海佩睿企业管理有限公司(以下简称“佩睿公司”)向透森公司发出嘉禾公司已签名、盖章的《租赁意向书》一份，内容为：“至：上海透森科技有限公司；由：上海佩睿企业管理有限公司。我司现有客户上海嘉禾拍卖有限公司独家委托我司为其在沪物色、洽谈适宜办公地，现欲承租贵司有权合法出租/转租的位于上海市黄浦区南苏州路XXX号的办公房屋，现详列以下租赁条件，以便日后形成正式的租赁合同及其相关补充条款：1.承租方：上海嘉禾拍卖有限公司；2.租赁物业：上海市黄浦区南苏州路XXX号；3.租赁面积：约2,400平方米(包含1层580平方米、2层910平方米，3层910平方米)；4.租赁期限：租期自2017年5月15日起至2020年4月14日止；5.租金：人民币5.5/平方米/天(建筑面积)；6.物业管理费……7.物业用途：仅限于办公用途；8.付款方式：押三付一，出租方应提供或代开正式租赁发票；9.交楼标准：按现状交房；10.装修期：3个月：自2017年2月15日起至2017年5月14日止，在装修期内，承租方无须支付租金；11.免租期：2个月：2017年11月15日至2017年12月14日，2018年11月15日至2018年12月14日，在免租期内，承租方无须支付租金；12.续租……13.本意向书有效期至2017年1月23日，意向书在有效期内以三方盖章即刻生效，或在有效期内以承租方向出租方支付定金(相当于一个月的租金，即401,500元)时即刻生效”。当日，透森公司在该《租赁意向书》的出租方处签名并盖章。同日，嘉禾公司向透森公司转款401,500元。
　　2017年1月23日，佩睿公司(乙方)与透森公司(甲方)签订《佣金确认书》，约定：服务报酬为401,500元
　　2017年3月28日，嘉禾公司的“夏总”发短信给透森公司的“黄总”，内容为：“上海透森科技有限公司：2017年1月23日，我公司与贵方签署了位于上海市黄浦区南苏州路XXX号房产的租赁意向书，我公司原本想在此处建一美术馆，后咨询了相关行政管理部门，国家对美术馆注册地要求较高，考虑到未来实施过程中可能存在的风险，希望双方能解除此租赁意向书并协商解决已支付定金一事。请贵公司给予方便，谢谢！”“黄总”短信回复：“收到，我转给何董”。
　　2017年4月1日，透森公司委托律师致嘉禾公司《律师函》，称：嘉禾公司在《租赁意向书》生效后，未按约签订租赁合同，已经违背了《租赁意向书》的约定，故要求嘉禾公司在收到律师函的3日内按照《租赁意向书》的租赁条件与透森公司签订《房屋租赁合同》，否则视为嘉禾公司不再签订《房屋租赁合同》，已支付的定金401,500元予以没收，并赔偿由此造成透森公司房屋空置无法租赁使用的损失。嘉禾公司于2017年4月2日收到该《律师函》。
　　2017年4月5日，嘉禾公司委托律师致透森公司《律师函》，称：“双方约定签订正式合同的时间为2017年2月15日，为达成合同相关条款一致，双方经过中介方于2017年2月9日、2月14日多次磋商基本达成一致。但2月14日当天被告知，因贵司没有拿到房产所有人同意转租的书面文件，签订合同日期后移一周，委托人(即嘉禾公司)表示同意。但一直到2月底，贵司仍不能提供标的房产被同意转租的证明(房产所有人仅同意出租标的房产1-2层，3层不同意转租)，在此情况下，我委托人经过缜密考虑，决定解除租赁意向书，在中介方的的斡旋下，2017年3月9日业已达成一致。但最终贵司出尔反尔，一直拖延解决，并于2017年4月4日收到贵司委托律师发出的律师函。本律师认为律师函所要求事项不能成立，订立合同不能的责任在贵方。基于以上事实……现正式致函贵司：一、双方于2017年1月23日订立的租赁意向书于2017年3月9日解除；二、请贵司收到该函之日起三日内双倍返还定金共计803,000元；三、若贵司不履行上述第二条义务，委托人将通过诉讼途径解决，以维护委托人合法权益”。该《律师函》于2017年4月6日被签收。
　　上海市南苏州路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人为案外人百联集团有限公司，其委托河岸公司对系争房屋进行经营管理(含对外出租)。
　　2016年5月15日，河岸公司与透森公司签订《房地产出租合同》，约定：河岸公司将上海市南苏州路XXX号房屋(全幢)出租给透森公司，租赁期限为2016年5月15日至2021年5月14日；第1年至第3年的租金为每天每平方米建筑面积2.90元；透森公司在租赁期限内不得转租，确需转租部分租赁物的，须事先征得河岸公司的书面同意。
　　2017年5月17日，河岸公司出具《情况说明》一份，内容为：“2016年5月15日，上海河岸商业开发有限公司与上海透森科技有限公司签订了南苏州路XXX号租赁合同，租赁合同第八条第一项约定，上海透森科技有限公司确需转租部分租赁物的，须事先征得上海河岸商业开发有限公司书面同意。上海透森科技有限公司为业务经营需要，曾经于2017年2月17日，向上海河岸商业开发有限公司提出过书面申请，申请将上海市南苏州路XXX号一到三楼的一部分转租给上海嘉禾拍卖有限公司。上海河岸商业开发有限公司与上海透森科技有限公司就南苏州路XXX号一到三楼的一部分转租进行过商讨，草拟过有关条款，如要对外订立转租合同，须事先将有关合同上报上海河岸商业开发有限公司，经批准且订立补充协议后，方能实施”。
　　2017年2月9日，“罗江婷”(即佩睿公司的股东)将“房屋租赁合同(1-2层)XXXXXXXX(修).doc”、“房屋租赁合同(3层)XXXXXXXX(修).doc”文件作为附件发给“陈海洲”(系嘉禾公司委托的律师)，并抄送“瞿静”、“夏斌”。邮件主文记载，“陈律师，您好！经与业主协商，在您上次合同修改意见的基础上，业主方同意您的修改意见的部分，已将文字颜色与正文统一；不是很赞成您的意见的部分，做了些文字上的调整(详见合同中有颜色的字体)。感谢您对我工作的支持和帮助，盼复！”2月13日，“陈海洲”将“房屋租赁合同(1-2层)XXXXXXXX(修).doc”文件作为附件发给“罗江婷”，邮件主文记载：“罗经理您好：两处有变动，请查看。”2月14日，“罗江婷”将“房屋租赁合同(1-2层)XXXXXXXX(签署版).pdf”、“房屋租赁合同(3层)XXXXXXXX(签署版).pdf”文件作为附件发给“陈海洲”，并抄送“瞿静”、“夏斌”。邮件主文记载：“陈律师您好！附件中是经双方确认的最终签署版，请您查收并核对。待甲方本周拿到‘转租同意书’，双方即可办理签章、付款、交房手续。感谢您对我工作的支持和理解！”
　　一审法院审理中，嘉禾公司提供了嘉禾租房群的微信记录。该嘉禾租房群的成员为5人，分别为佩睿公司的法定代表人瞿静、佩睿公司的股东之一罗江婷，嘉禾公司聘请的律师陈海洲、嘉禾公司的夏总(即夏磊)、嘉禾公司的魏总。在该微信群的微信记录中记载：2017年3月7日，瞿静微信夏磊：“注册之事应该没问题了吧”。当日瞿静微信魏总、夏总：“希望项目能按原计划顺利签署，业主方等了三周，确实也很到位了，如果贵方因内部问题影响签约，业主方有可能会苛责”、“烦请二位辛苦沟通，期待顺利签约”。夏磊回复：“我们内部没问题”。2017年3月8日，佩睿公司人员微信魏总、夏总：“魏总、夏总：业主方就转租协议现行的动作很明确，双方先签署租赁合同，于合同内明示拿到证明后付款租赁生效，拿不到证明则租赁合同作废，因为转租协议是指向性专为贵司去拿的，如贵司变卦业主无法再进行转租，后果承担不起！再者考虑到贵方就沟通中一直的拖沓动作，合同签署是双方的保障。房东每日都在承担租赁的，损失都会是他们考虑的方向！现在是继意向书之后的正常交易流程，希望贵司能确保流程顺利进行，感谢”。夏磊回复：“@melissaqu瞿总好，今天我俩通完电话后，朱总打电话又再次明确告诉我：若见不到允许转租的协议，我们就不租了，并请转回我公司已付定金，你看透森科技这边是您联系还是我们直接联系？谢谢”。2017年3月9日，佩睿公司瞿静发微信：“圆满解决，辛苦各位了”。夏磊发微信：“谢谢瞿总，接下来要麻烦陈律师对接下罗小姐起草个解除原租房意向协议的协议，辛苦了”。佩睿公司罗江婷微信陈海洲律师：“陈律师，接下来就辛苦您出一份书面的终止租赁事宜的申请了。他们口头已同意全额返还定金了，烦劳您写得简约、口气缓和些”。2017年3月9日，陈海洲律师将“合同解除协议书.doc”发在该微信群里。夏磊表示：“好的，辛苦了”。佩睿公司罗江婷发微信：“建议加上退定金的账户账号，其他的除了‘3日内’这个退款时间，我要和业主方沟通一下，都没问题”。当日，佩睿公司罗江婷微信夏磊：“因为时间有点紧，明天就是周五了，业主这边要走盖章和申请退款的流程的，希望写上五个工作日的时间”。夏磊答复：“好”。佩睿公司罗江婷微信夏磊：“那你就改成5个工作日后，打印2份出来，盖章”。当日，佩睿公司罗江婷微信夏磊：“麻烦您把打印出来的拍张照片给我，我现在马上要发给他们看一下”。随即夏磊将《合同解除协议书》图片微信给佩睿公司罗江婷。后佩睿公司罗江婷发微信在该群内：“安排好了，麻烦您派人带着2份盖章的‘解除协议’至五原路XXX弄XXX号。到了联系黄总XXXXXXXXXXX，他现在赶过去处理。他们盖好章，你们带回一份就行了”、“你们拿回解除协议后，烦请告知一声。我会提醒他们按时退款的”。2017年3月31日，佩睿公司罗江婷微信夏磊：“夏总你好，退款的事情处理好了吗，有什么要协助的？”夏磊回复：“还没有，现在是何总不愿出面谈此事，一拖再拖”、“黄总一直在中间积极协调，但何总不愿商谈此事”。
　　透森公司提供其与案外人上海烨男建筑装潢有限公司(以下简称“烨男装潢公司”)签订的《终止协议》，该协议约定双方签订的系争房屋《装饰装修工程施工合同》，因透森公司拟转租部分房屋，于2017年1月17日终止，透森公司一次性支付烨男装潢公司提前终止合同补偿款200,000元。2017年1月20日，烨男装潢公司向透森公司开具了200,000元“南苏州路XXX号装修赔偿金”的《收据》。
　　佩睿公司罗江婷向一审法院陈述：佩睿公司与透森公司事先并不认识，是嘉禾公司要佩睿公司找房子，所以罗江婷找到了透森公司。当时系争房屋正在装修施工。罗江婷找到透森公司的叶总，得知系争房屋的来源和承租情况，并将该房屋的情况告知了嘉禾公司。《租赁意向书》是佩睿公司的格式文本，其中“现欲承租贵司有权合法出租/转租的位于……”是格式条款，佩睿公司一般不调整。透森公司与佩睿公司之间没有委托关系，是佩睿公司自己找上门的。按照行规，佣金是由出租方向佩睿公司支付佣金。因为怕透森公司“跳单”，所以佩睿公司与透森公司签订了《佣金确认书》。在签订《佣金确认书》后，透森公司的叶总迟迟未提供百联集团的同意转租证明，后又提出要嘉禾公司先签订租赁合同，但嘉禾公司的陈律师不同意。之后，佩睿公司也召集嘉禾公司与透森公司双方商谈，但最终不欢而散。嘉禾租房群中的“圆满解决了”是指罗江婷与透森公司的叶总沟通后，叶总表示同意退定金，但后来透森公司的何总不同意退钱。百联集团的房地产管理委托书是透森公司的叶总提供给罗江婷的。透森公司从未说过百联集团不同意转租。
　　嘉禾公司称：在签订《租赁意向书》时，透森公司口头说其有权出租系争房屋；嘉禾公司对透森公司明确讲，必须看到同意转租证明以后才能签租赁合同，否则嘉禾公司坚决不租并要求退还定金；签订《租赁意向书》时，嘉禾公司相信透森公司有权转租系争房屋，因为系争房屋属于百联集团，百联集团委托河岸公司将系争房屋转租给透森公司；签约时，嘉禾公司并没有看到河岸公司与透森公司的租赁合同，透森公司承诺可以搞定；因为嘉禾公司是拍卖公司，有一些拍品，嘉禾公司租赁系争房屋是用于做拍品的展示场地；嘉禾公司并没有要求透森公司改装系争房屋，意向书中明确写明是按现状交付；《租赁意向书》中没有明确签订正式租赁合同的时间；租赁合同是嘉禾公司起草的，透森公司确认了该起草的合同，透森公司说等拿到转租证明后再按照这份起草的合同签订正式的租赁合同；2017年2月13日，嘉禾公司已向透森公司提供了租赁合同的正式文本。
　　透森公司称：因为拍品展示有空间、湿度等要求，嘉禾公司在协商时口头要求透森公司对系争房屋先进行适当改装，待改装后交付房屋；双方并没有约定由嘉禾公司提供租赁合同的正式文本；双方并没有移交过系争房屋，当时按照合同约定，透森公司通知嘉禾公司要交付房屋，嘉禾公司称工商注册或消防注册有问题，没有来办理系争房屋的交接；透森公司并没有收到过正式的合同文本；透森公司不要求装修评估，透森公司在嘉禾公司明确不租系争房屋后，对系争房屋的装修拆除了一部分；系争房屋在2017年5月已对外招租，2017年9、10月份，系争房屋已出租他人。
　　嘉禾公司称：透森公司提供的《短信记录》中显示的“夏总”“确实为嘉禾公司的员工，但短信上的聊天内容是基于双方面谈就合同解除友好协商一致的前提下，应透森公司要求所谓走流程需要而发送的信息，而信息中所提及的实施过程中要求较高，也正式基于透森公司无法取得三层楼转租资格，难以实现合同目的，而后透森公司在答应签订解除协议后出尔反尔，拒绝盖章并退款”。
　　一审法院认为，《租赁意向书》虽是由佩睿公司向透森公司发出，但嘉禾公司已在该《租赁意向书》中签名并盖章，故应认定该意向书是嘉禾公司向透森公司发出的要约。透森公司于2017年1月23日在该意向书上签名、盖章，应认定透森公司签名、盖章的行为是对嘉禾公司要约的承诺，故双方的合同关系在该日成立。鉴于该《租赁意向书》的内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，故对双方均具有法律约束力。虽然该意向书中载明的“现欲承租贵司有权合法出租/转租的位于……”该段文字系佩睿公司的格式条款，但根据罗江婷的陈述，透森公司事先已如实向罗江婷讲明系争房屋承租的情况，罗江婷也将此情况转告嘉禾公司，因此，应认定嘉禾公司在签署《租赁意向书》以及支付定金时对系争房屋的承租情况已经明知。鉴于《租赁意向书》中并没有约定双方必须在透森公司取得产权人或出租人“同意转租证明”后再签订正式的租赁合同，故嘉禾公司提出要透森公司先提供同意转租证明再签订正式租赁合同，是属于新的要约。鉴于双方未能对该新要约达成一致意见，故双方仍应当按照《租赁意向书》的约定履行。况且，根据河岸公司出具的《情况说明》，可以证明河岸公司已经在2017年2月17日知道透森公司要将系争房屋转租给嘉禾公司的情况，但无论河岸公司还是百联集团，均没有就此提出反对。因此，嘉禾公司以透森公司未提供“同意转租证明”而拒绝签订正式的租赁合同，显属违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于此，嘉禾公司无权要求透森公司双倍返还定金，嘉禾公司此诉请于法无据，法院不予支持。透森公司反诉要求该定金归透森公司所有，于法有据，法院对该反诉请求予以支持。鉴于双方均同意解除《租赁意向书》，且于法无悖，故法院对此予以支持。至于《租赁意向书》的解除时间，嘉禾公司认为该意向书于2017年3月9日解除。鉴于嘉禾公司提供的证据并不能证明双方在该日就《租赁意向书》的解除达成合意，故嘉禾公司要求确认《租赁意向书》于2017年3月9日解除的诉请于法无据，法院不予支持。鉴于透森公司的《律师函》于2017年4月2日到达嘉禾公司处，且该函中明确若嘉禾公司未在3日内签订租赁合同，则视为嘉禾公司不再签订租赁合同，而嘉禾公司在2017年4月6日到达透森公司的《律师函》中也明确表示嘉禾公司解除《租赁意向书》，因此，法院认定该《租赁意向书》于2017年4月6日解除。至于透森公司反诉要求嘉禾公司赔偿租金损失一节，鉴于嘉禾公司在2017年3月初即提出解约、退定金，透森公司有义务采取积极措施防止损失的扩大，且法院已支持透森公司关于定金不予返还的反诉请求，故透森公司关于赔偿租金损失的反诉请求于法无据，法院不予支持。判决：一、上海嘉禾拍卖有限公司与上海透森科技有限公司于2017年1月23日签订的《租赁意向书》于2017年4月6日解除；二、上海嘉禾拍卖有限公司在上海透森科技有限公司处的定金401,500元不予返还，归上海透森科技有限公司所有；三、驳回上海嘉禾拍卖有限公司的诉讼请求；四、驳回上海透森科技有限公司的其他反诉请求。
　　本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，首先，一审法院就本案审理期限延长已经办理相关批准手续，不存在违反法定程序的情况，嘉禾公司以此为由主张应发回重审，本院不予支持。其次，《租赁意向书》关于租赁内容已有明确记载，且嘉禾公司与透森公司均签名盖章，一审法院据此认定双方合同关系已经成立，《租赁意向书》对双方均具有约束力，并无不妥。由于《租赁意向书》未约定在透森公司取得同意转租证明后双方再签订租赁合同，且基于佩睿公司的陈述及河岸公司的《情况说明》等在案事实，一审法院认定嘉禾公司以透森公司未提供同意转租证明为由拒绝签订正式租赁合同，已构成违约，应承担相应违约责任，亦无不妥。一审法院根据查明事实判决《租赁意向书》于2017年4月6日解除、对嘉禾公司要求透森公司双倍返还定金不予支持、对透森公司反诉要求定金归透森公司予以支持，本院予以认同。鉴于嘉禾公司于2017年3月即提出解除《租赁意向书》且因嘉禾公司违约透森公司有权不予返还定金，在此情况下，一审法院对透森公司反诉要求嘉禾公司赔偿租金损失的主张不予支持，并无不当。综上所述，嘉禾公司及透森公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币18,614元，由上诉人上海嘉禾拍卖有限公司负担人民币11,830元，由上诉人上海透森科技有限公司负担人民币6,784元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　蔺皓然

审判员：高  胤

书记员：王  珍