上海嚎骏实业有限公司与上海星月印务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海嚎骏实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：谢昌兴，总经理。
　　委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海星月印务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：高顺楼，总经理。
　　委托诉讼代理人：张德先，上海汇鑫律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：宋小秀，女。
　　原告(反诉被告)上海嚎骏实业有限公司与被告(反诉原告)上海星月印务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年9月17日受理被告的反诉，并于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李冰，被告的法定代表人高顺楼及委托诉讼代理人张德先、宋小秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告退还原告押金10,000元；3.判令被告退还多收的占有使用费9,175元。审理中，原告变更其第第三项诉讼请求金额为7,809元。事实和理由：原告承租了被告位于上海市松江区缤纷路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，后转租给案外人上海湘穗装饰材料有限公司(以下简称第三人公司)。2016年11月18日，系争房屋被上海市松江区城市管理行政执法局认定为违法建筑而责令限期拆除，2016年12月6日上述房屋中300平方米被强制拆除。2016年12月，原告和第三人公司之间就租赁系争房屋纠纷诉至本院，经本院于2017年4月24日调解而达成和解协议，并由本院作出(2017)沪0117民初2192号民事调解书确认，第三人公司于2017年5月31日搬离系争房屋。原告和被告于同日办理了系争房屋的交接验收，原告将系争房屋返还给了被告。而原告支付的占有使用费已经付至2017年6月19日，故原告诉至本院请求判如所请。
　　被告辩称：原告并未在2017年5月31日将系争房屋归还给被告，原告始终未提出合同终止的意见，直到2018年2月8日原告才将系争房屋交付给被告，原告支付的4万元不足以支付自2017年3月15日起至2018年2月8日止的租金，扣除该已付4万元和押金1万元，原告还欠被告租金，故被告无需退还押金和返还占有使用费。
　　同时被告提出反诉请求为：判令原告支付租金94,509元(按照原合同约定年租金标准，从2017年3月15日计算到2018年2月8日，并扣除被告已付的4万元租金和1万元押金)。事实和理由：2013年8月1日，原、被告就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定租期为15年，前三年的年租金为143,000元，第二个三年的年租金为150,150元，等。租赁合同签订后次日，被告将系争房屋交付给原告并收取了1万元押金和前半年的租金71,500元。2017年3月14日前的租金原告业已付清，但是自2017年3月15日开始至2018年2月8日动迁协议签署期间的租金原告仅支付了4万元，扣除已付租金和押金，原告尚欠租金94,509元，故被告提出上述反诉请求。
　　原告针对被告的反诉请求辩称：不同意被告反诉请求，因为系争房屋涉及违法违章，原告已于2017年5月31日将系争房屋归还给被告，则在此之后原告无需再向被告支付使用费。
　　本院经审理认定如下事实：2013年8月1日，由被告作为出租方、甲方与原告作为承租方、乙方签订租赁合同，约定：1.甲方租赁给乙方的系争房屋租赁建筑面积600平方米。2.房屋装修日期1个月，装修期间免收租金；房屋租赁自2013年9月15日起至2028年9月14日止，租赁期暂定为15年，如不遇政府动迁续租给乙方使用，租金不变直到政府动迁为此。3.系争房屋自2013年9月15日起至2016年9月14日止年租金为143,000元；自2016年9月15日起至2019年9月14日止年租金为150,150元……4.甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元。租赁合同另对其他相关事项作了约定。租赁合同签订后，原告于2013年8月2日向被告支付押金(保证金)1万元，被告出具收据。
　　2013年10月25日，原告将系争房屋出租给案外人第三人公司并签订《厂房租赁合同》，因双方在租赁过程中产生纠纷，原告将第三人公司诉至本院，经本院调解，原告和第三人公司达成调解协议：第三人公司于2017年5月30日前搬离系争房屋并将系争房屋返还给原告，等。
　　另查明，系争房屋没有在上海市不动产登记簿上登记在册(即未取得产权证)，原、被告亦未能提供系争房屋的建设工程规划许可证。2016年11月28日，上海市松江区城市管理行政执法局向系争房屋业主发出“沪松城管责拆决字[2016]第010166”号《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求：当事人未经规划行政管理部分批准，擅自在系争房屋所在厂区内搭建七幢结构共计860平方米的建筑，属违法建筑，限期至2016年12月5日16时前自行拆除上述违法建筑。2016年12月1日，松江区中山街道整治违法建筑领导小组办公室就系争房屋向原告法定代表人谢昌兴发出《告知书》，告知其于12月5日前将室内所有物品全部清理完毕，12月6日起实施拆除。原、被告在审理中确认，原告承租系争房屋后在系争房屋所在区域搭建的房屋面积为200多平方米，原告自行搭建的违章部分于2017年3月拆除，系争房屋自2018年2月开始部分拆除，截止到2018年8月已全部拆除完毕。
　　2018年2月8日，被告(甲方)与案外人上海茸北资产经营有限公司(乙方)签订《移交书》，约定被告将缤纷路XXX号土地、房屋(总建筑面积588.39平方米)移交给乙方，土地房屋补偿协议于2018年2月7日签字。
　　另查明，关于原告在租赁合同签订后租金支付的情况，原、被告均确认截止到2017年3月14日的租金原告已经付清，此后原告又分别于2017年4月10日、6月7日向被告支付了各2万元，合计4万元。
　　关于系争房屋的返还问题，原告称在2017年5月30日第三人公司搬离系争房屋，原告和被告法定代表人高顺楼约定在2017年5月31日上午前往系争房屋进行房屋交接，当日，高顺楼到场，确认系争房屋内物品已经搬空，原告将房屋钥匙交还给高顺楼，高顺楼将房屋锁上，双方交接完成。被告则称，原告的代理人致电被告法定代表人高顺楼要求其于2017年5月31日到系争房屋现场查勘，其不清楚要看什么，到场后发现现场很混乱，还有一部分产品在系争房屋内，房屋钥匙是原告代理人顺手给了高顺楼，当天之后高顺楼到原告法定代表人办公室处将钥匙重新交还给原告，被告认为原告至始至终没有提出终止合同的意思表示。在原告举证的2018年7月2日由原、被告法定代表人谢昌兴、高顺楼及原告代理人李冰在场的谈话录音中，李冰说5月30日把门锁好了给了被告，高顺楼称当时只是叫他去看一看但是原告没有讲终止合同且拖这么长时间，租金没有拿到；谢昌兴主张租金算到5月1日，李冰称5月30日把房子交给高顺楼了，租金算到5月30日，高顺楼说没有和他说过终止合同，而且中间和谢昌兴要钱的时候谢也没有提到终止合同，并且原告应该和他说一下到什么时候结束，等。
　　再查明，被告称在2017年6月方得知系争房屋将被拆除，并和原告拿钥匙，但是原告称钥匙遗失了，所以当时在政府进行评估时是撬门锁进去的。原告对此称，评估在2017年2到3月就已经完成。
　　以上事实，主要由租赁合同、厂房租赁合同、收据、决定书、告知书、民事调解书、移交书、录音及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，且已被依法拆除，因此，本院确认原、被告之间的租赁合同无效。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于原告已经向被告支付的房屋押金1万元，被告应予返还。原告应向被告支付占有使用系争房屋期间的使用费。若原告尚欠被告使用费没有付清，被告主张在应付使用费中抵扣押金1万元，亦无不当。则本案的争议焦点在于认定原告将系争房屋返还给被告的时间。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告均确认在2017年5月31日，原告已经将系争房屋钥匙交还给了被告法定代表人高顺楼。按照房屋租赁的一般惯例，钥匙的交付及返还即可视为房屋的交接。系争房屋为违法建筑，已经在此之前被限期拆除及整改，其所处时期为本市本区整改违章违法建筑期间，被告作为系争房屋的出租方称在2017年6月方得知拆除事宜显然不符合常理，在违法违章建筑拆除的大背景之下，被告前往系争房屋并确认收取房屋钥匙，表明其已经确认获得系争房屋的返还，双方不再继续履行于2013年8月1日签订的租赁合同。被告称在收到钥匙后又将钥匙返还给原告法定代表人，一则该说法没有得到原告的确认，被告也没有证据予以证实，本院难以确认，而退一步说即便被告将房屋钥匙又交给原告属实，双方也系其他法律关系，与已经不在继续履行的租赁合同无涉。因此，本院认为原告将系争房屋返还给被告的日期为2017年5月31日。按照租赁合同约定的租金标准，自2017年3月15日至5月31日，原告应付的使用费为32,087元，鉴于被告已收取2017年3月15日之后的租金4万元，则被告需返还给原告使用费7,913元，原告自愿主张要求被告返还使用费7,809元，并无不当，本院予以确认。至被告的反诉请求，基于以上理由，本院予以驳回。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海嚎骏实业有限公司与被告(反诉原告)上海星月印务有限公司于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海星月印务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海嚎骏实业有限公司返还押金10,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海星月印务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海嚎骏实业有限公司房屋占有使用费7,809元；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海星月印务有限公司的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费325元，减半收取162.50元、反诉案件受理费1,081元，合计诉讼费1,243.50元，由被告(反诉原告)上海星月印务有限公司负担(已付1,081元，余款162.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊