上海国存企业管理有限公司与上海耀强汽车模具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海国存企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：黄海滨，总经理。
　　委托诉讼代理人：施海明，上海泓盛律师事务所律师。
　　被告：上海耀强汽车模具有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：苏杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。
　　原告上海国存企业管理有限公司(以下简称国存公司)与被告上海耀强汽车模具有限公司(以下简称耀强公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国存公司委托诉讼代理人施海明及被告耀强公司委托诉讼代理人李力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告国存公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2017年5月至2017年10月的租金334,991元；2、要求被告支付违约金199,122元。事实与理由：2012年11月1日，原告(原上海国存投资管理有限公司)与被告签订《厂房租赁协议书》约定：原告将位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号的厂房出租给被告用以生产经营，租期自2012年11月1日起至2017年10月30日止。在合同履行中，被告于2017年4月提前退租并搬离了租赁厂房，但被告未告知原告，导致租赁厂房在剩余租期内处于空置状态，原告要求被告支付上述期间的租金及违约金无果，遂诉至法院。
　　被告耀强公司辩称，1、位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号的厂房原由被告向上海元潮物业管理有限公司(原上海津睿投资有限公司)承租并向其支付了16万元租赁保证金，后由原、被告就租赁厂房签订了租赁合同，但相应的租金、物业费及水电费均由上海元潮物业管理有限公司(原上海津睿投资有限公司)收取。在合同履行中，被告租金支付至2017年4月底，但实际于2017年3月底就已经搬离租赁厂房，而厂房亦在被告搬离之后随即由原告出租他人使用，因此厂房无空置情况发生，原告并未就此产生租金损失，反而多收取了被告多支付的一个月的租金，故不同意原告要求支付自2017年5月至2017年10月租金的诉请；2、被告退租时已经与原告协商一致，被告提前退租不属违约，故不同意原告主张违约金的诉请且约定的违约金亦属过高。
　　经审理查明：位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号的厂房属上海奔雄电力电缆有限公司(以下简称奔雄公司)所有。上述厂房中的部分房屋(其中厂房面积为2768平方米，宿舍楼2楼面积为652平方米；上述房屋以下简称为系争房屋)原由耀强公司于2011年12月起向上海津睿投资管理有限公司(以下简称为津睿公司)承租并于2011年12月23日向津睿公司支付了定金16万元。随后，双方于2012年3月30日及4月8日分别签订了《厂房租赁协议书》及补充协议，约定：系争房屋租期为5年(自2012年5月1日起至2017年4月30日止)；其中厂房租金为0.65元/平方/天，宿舍楼租金为0.43元/平方/天(上述租金前三年每年递增0.01元/平方/天，后两年每年递增0.02元/平方/天)；租赁保证金16万元(已于2011年12月23日作为定金支付)；水电费等费用由耀强公司负担。协议签订后，耀强公司使用系争房屋并向津睿公司支付租金。2012年8月起，奔雄公司将包括系争房屋在内的全部厂房租赁给国存公司用以物业管理及租赁业务，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止。之后，耀强公司与国存公司就系争房屋签订了《厂房租赁协议书》，约定：国存公司将系争房屋租赁给耀强公司使用，租期5年(自2012年11月1日起至2017年10月30日止)；租金：厂房租金为0.65元/平方/天，宿舍楼租金为0.43元/平方/天(上述租金前三年每年递增0.01元/平方/天，后两年每年递增0.02元/平方/天)，租金每三个月支付一次，提前一个月支付，先付后租；租赁保证金：为一个月的租金，租期满后，租赁保证金如数归还；水电费等费用由耀强公司负担并直接支付给国存公司指定的物业管理单位即津睿公司，物业管理由耀强公司直接与津睿公司签订物业管理合同。协议另约定：如耀强公司拖欠租金等费用超过一个月的，国存公司有权终止租赁协议；如耀强公司提前退租而违约，应支付国存公司三个月租金的违约金。同时，耀强公司与津睿公司于2012年8月1日签订《物业管理协议》，对水电费及物业管理费用的收取事宜作了约定。上述协议签订后，耀强公司继续使用系争房屋，相应的租金亦支付给了国存公司及津睿公司。2017年4月，耀强公司搬离了系争房屋。2017年12月25日，国存公司以《通知书》函告耀强公司，称因耀强公司单方搬离且拒付租金，故要求耀强公司支付租期内未付的租金并承担三个月租金的违约金。因双方未能达成一致，国存公司诉至本院。
　　另查明：1、2013年10月9日，津睿公司经工商登记变更名称为上海元潮物业管理有限公司(以下简称元潮公司)。2、耀强公司租金支付至2017年4月30日，之后未再支付。3、系争房屋2017年的月租金为66,374元/月。4、耀强公司未向国存公司支付过协议约定的一个月租金标准的租赁保证金63,253元，但国存公司称收到了津睿公司转为支付的国存公司租赁保证金63,253元。
　　以上事实，有《厂房租赁协议书》、《物业管理协议》、付款凭证，《通知书》、工商登记材料等及庭审笔录为证。
　　本院认为：系争房屋原由耀强公司向元潮公司(原津睿公司)承租，而在实际履行中，耀强公司与国存公司以《厂房租赁协议书》重新确立了系争房屋的租赁合同关系，该协议书合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，租期至2017年10月30日才届满，但耀强公司却提前退租且搬离系争房屋，未有证据表明耀强公司与国存公司曾就此协商一致，故耀强公司提前退租的行为构成违约，应承担相应的违约责任，现国存公司主张的违约金符合协议约定，本院予以支持，耀强公司应向国存公司支付三个月租金标准的违约金199,122元。而耀强公司在提前退租、搬离系争房屋后，未与国存公司办理了相关的房屋交接手续，也未有充分证据表明国存公司在耀强公司搬离后的尚余租期内使用系争房屋且获取了收益，故系争房屋尚余租期内的租金收益国存公司可作为耀强公司违约所致损失予以主张，但本案中，国存公司在耀强公司违约之后，未能及时采取提前终止租赁协议等适当措施防止损失的扩大，因此国存公司无权向耀强公司主张尚余租期内所有未付租金，现本院根据本案实际情况酌定耀强公司还应承担2个月的租金即132,748元的支付责任，至于国存公司确认收到的租赁保证金63,253元，应返还耀强公司，两者相抵，耀强公司尚应支付国存公司69,495元。至于耀强公司向元潮公司(原津睿公司)支付的租赁保证金16万元中扣除63,253元后的余款，耀强公司可依据与元潮公司(原津睿公司)间的《厂房租赁协议书》及补充协议主张相应权利，因该租赁合同关系与本案非同一法律关系，故对耀强公司要求追加元潮公司(原津睿公司)作为本案当事人的申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海耀强汽车模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国存企业管理有限公司违约金199,122元；
　　二、被告上海耀强汽车模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国存企业管理有限公司租金损失69,495元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,141元，减半收取4,570.5元，由原告上海国存企业管理有限公司负担2,881.5元，被告上海耀强汽车模具有限公司负担1,689元(应于本判决生效后7日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：张  奚

书记员：何吉珺