上海圣华食品销售有限公司与上海梵岑实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海圣华食品销售有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：林瑞柱，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐鸿艳，女。
　　委托诉讼代理人：庄小燕，上海沪泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海梵岑实业发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：段厚锁，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹乾坤，安徽寻求律师事务所律师。
　　上诉人上海圣华食品销售有限公司(以下简称“圣华公司”)因与被上诉人上海梵岑实业发展有限公司(以下简称“梵岑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　圣华公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、七项，依法改判支持圣华公司的一审反诉请求。事实和理由：2018年12月7日圣华公司已向梵岑公司发送《告知书》通知解除合同，梵岑公司虽然未书面回应，但2018年12月10日梵岑公司对涉案的上海市嘉定区江桥镇发祥路XXX号，租赁面积1600平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)采取堵门措施，以行为作出了解除合同的意思表示，故双方之间的租赁合同解除时间应为2018年12月10日。鉴于双方已于2018年12月10日解除合同，且梵岑公司对系争房屋采取堵门措施，圣华公司已经无法使用系争房屋，圣华公司要求梵岑公司支付2018年12月至2019年4月期间的租金和环卫费没有事实和法律依据。圣华公司租赁系争房屋为实现商业目的，因梵岑公司未及时提供办理营业执照及食品卫生许可证的必须协助，致使无法正常经营，梵岑公司违约在先。圣华公司在履行合同过程中，不存在违约行为，之所以未按约定时间支付租金，系因梵岑公司恶意隐瞒了系争房屋已被其他公司注册登记的事实，圣华公司已无法在系争房屋内办理营业执照及食品经营许可证，无法正常经营，圣华公司非恶意拖欠租金，不应当同时承担违约金及滞纳金。
　　梵岑公司辩称，不同意圣华公司的上诉请求。圣华公司自2018年11月1日起未按照约定支付租金，梵岑公司据此享有了合同约定的单方解除权。梵岑公司采取封堵屋门的行为，是为了督促圣华公司及时履行合同义务，尽快支付房屋租赁费用，系为维护梵岑公司自身合法权益的自我救济行为，并非对圣华公司解除合同通知的明示回应。一审以梵岑公司起诉状副本送达圣华公司之日作为合同解除日，符合法律规定。圣华公司违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任。双方对办理工商注册登记及食品经营许可证未作特别约定，梵岑公司作为出租方仅负有协助办理义务，梵岑公司已经尽到相应义务，不存在违约行为。且办理工商登记及食品经营许可，是圣华公司自身经营所应具备的资质条件，与本案双方之间的租赁合同关系并无关联。请求驳回上诉，维持原判。
　　梵岑公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《上海市标准租赁合同》；2.圣华公司支付拖欠梵岑公司租金合计人民币(以下币种均为人民币)258,362.5元，后梵岑公司调整此项诉请为要求圣华公司支付拖欠梵岑公司租金合计602,845.88元(从2018年11月至2019年4月共计六个月的租金和一个月的免租期租金)；3.圣华公司支付梵岑公司违约金258,362.5元；4.圣华公司支付拖欠房屋租金的滞纳金51,660元(按日租金10%计算为每日287元，从2018年11月10日计算至2019年5月9日)；5.圣华公司支付租赁期间拖欠梵岑公司的电费65,292.56元(从2018年11月至2019年4月)。
　　圣华公司向一审法院反诉请求：1.梵岑公司向圣华公司返还租赁房屋内的物品；2.要求梵岑公司退还收取的相当于两个月租金金额的押金共计172,241元；3.要求梵岑公司承担违约责任，赔偿违约金246,662.5元。
　　一审法院认定事实：2018年3月29日，梵岑公司(甲方)和圣华公司(乙方)签订《上海市标准租赁合同》，约定圣华公司向梵岑公司承租系争房屋，租赁面积为1600平方米。合同约定租赁期限从2018年5月1日至2027年12月31日止，从合同签订之日至起租日为甲方给予乙方的免租期，若乙方租期未满退租，则要退还免租期房租。租金、保证金的支付方式和期限为：付三个月押两个月，税前租金每年合计986,650元，年环卫费46,800元。每期支付房租及物业费须提前十天支付，先付后用。每三个月支付房租及环卫费金额为258,362.5元。押金两个月合计172,241元。租赁协议签订时，乙方应在一个工作日内向甲方支付172,241元作为租赁押金。若不在规定时间内支付，则视为乙方违约。租赁关系终止时，乙方办理好公司注册迁移后，甲方收取的租赁保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。若乙方需求办理注册迁移公司，甲方提供所有应有的手续。(乙方)每拖缴(租金)超过一天按日租金的10%滞纳金收取，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施。乙方不按时支付租金超过10天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同，并对承租方厂房内物资进行清理，乙方承担因拖欠租金对自己所造成的所有损失(停水停电等)。合同还约定出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋及承租方不支付或不按时支付租金超过10天以上者，守约方有权单方面解除合同。任何一方违约将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。合同C6条约定，非本合同规定的情况，乙方在租赁期中途擅自退租的，乙方应向甲方支付三个月租金作为违约金，甲方有权没收乙方两个月租赁保证金。为保证厂房的完整，乙方装修的部分以及添置物无偿归甲方。上述合同签订后，圣华公司向梵岑公司支付租金和环卫费至2018年10月，并支付押金172,241元。2018年11月12日，梵岑公司向圣华公司发出通知称圣华公司逾期支付租金已达20余日，要求圣华公司在收到通知后三日内支付，否则梵岑公司将采取必要手段(断水电)，如造成圣华公司损失概不负责。2018年12月10日，梵岑公司对系争房屋采取了封堵屋门的措施。2019年4月，梵岑公司起诉至法院。
　　一审另查，圣华公司称其于2018年12月7日向梵岑公司发出一份《告知书》，称由于合同签订的地址和房产证地址不符，圣华公司租赁的房屋已经有别的公司注册在里面，圣华公司只能注册在办公楼里。因以上情况致使圣华公司在办理执照时拖延达六个多月，使圣华公司原先谈好的客户因时间拖延而纷纷取消和圣华公司合作。另外由于执照办在办公楼里，和实际租房(地址)不符合也就无法办理食品经营许可证，食品销售很难开展。现圣华公司在租赁房屋内进行了一定的装修并安装了冷库，租金也都按合同约定支付，总计花费近900,000元。由于销售业务无法开展，经济损失严重。鉴于上述种种原因，圣华公司将终止双方间的房屋租赁关系，保留追诉(梵岑公司)给圣华公司带来经济损失的权利。
　　梵岑公司称其收到过圣华公司发送的《告知书》，但内容与圣华公司提交的上述《告知书》内容不一致，为此梵岑公司向法院提交了另一份《告知书》，该份《告知书》大致内容为，圣华公司与梵岑公司签订了《房屋租赁合同》，后因梵岑公司提供的合同签订地址与实际房产证地址不符、且圣华公司租赁期内需要办理的工商执照等手续无法正常办理(租赁地址已被其他单位或个人注册办理)，致使圣华公司在租赁期内无法正常开展业务、办理相关手续，且经济损失巨大。鉴于因梵岑公司合同签订地址错误、租赁房屋工商地址被他方注册等因素造成圣华公司各类损失，圣华公司多次与梵岑公司协商解决，均得不到有效解决，故正式书面告知梵岑公司要求赔偿圣华公司各类经济损失并终止双方签订的《房屋租赁合同》及其相关租赁关系，保留由此造成圣华公司经济损失的一切法律追责权利。
　　一审审理中，梵岑公司表示进出系争房屋的门牌号为发祥路XXX号，与梵岑公司和圣华公司所签租赁合同记载的租赁标的物地址一致，但系争房屋实际房地产登记的地址位于发祥路XXX号。梵岑公司为此提供了登记权利人为上海镀锌铁丝厂、房地产座落为江桥工业园区发祥路XXX号的上海市房地产权证，并提供了其与上海镀锌铁丝厂签订的租赁合同。梵岑公司称其与上海镀锌铁丝厂签订的租赁合同约定的租赁面积1173平方米，即房地产权证附记上登记幢号为3号的建筑物，建筑面积为1172.89平方米，梵岑公司将该建筑物转租给圣华公司，转租合同记载的租赁面积1600平方米是因为包含了公摊面积。圣华公司则表示对梵岑公司所述情况其原来并不清楚。梵岑公司还提供了户名为上海镀锌铁丝厂的电费发票，认为相关电费应由圣华公司承担；圣华公司则表示梵岑公司无法证明该电表系圣华公司独用，梵岑公司要求圣华公司支付该部分电费没有依据。
　　一审庭审中，在法院作出释明的情况下，梵岑公司和圣华公司均明确表示不愿继续履行租赁合同。法院遂提示双方为避免损失扩大，要求双方尽快办理系争房屋交接手续。2019年5月17日，梵岑公司和圣华公司签署交接证明，圣华公司已携其财产搬离系争房屋。
　　一审法院认为，梵岑公司和圣华公司所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。圣华公司未能按照合同约定支付租金和其他费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。梵岑公司以圣华公司逾期支付租金构成违约为由要求解除合同，合法有据，予以支持。法院确认上述合同于梵岑公司起诉状副本送达圣华公司之日即2019年4月12日起解除。梵岑公司要求圣华公司支付所拖欠的租金和环卫费(2018年11月至2019年4月)，支付拖欠房屋租金的滞纳金并支付违约金，符合合同约定，均予以支持。圣华公司按合同约定本应支付给梵岑公司2018年11月至2019年4月期间的租金和环卫费的金额为516725元，但考虑到2018年12月10日梵岑公司对系争房屋采取封堵屋门措施后圣华公司无法正常使用系争房屋等因素，法院酌情将该时间段内的圣华公司应付租金和环卫费金额调整为400,000元。梵岑公司对拖欠房屋租金的滞纳金的计算方式(将环卫费纳入滞纳金计算基数)及对违约金金额的计算均有误，法院予以纠正且一并酌情予以确定。关于梵岑公司主张的一个月的免租期租金，因合同约定圣华公司租期未满退租应予退还(此处实际应为赔偿)，故梵岑公司通常可以要求圣华公司赔偿，但鉴于梵岑公司未能证明其已经按照合同约定在免租期开始之时即已交付系争房屋，故对梵岑公司要求圣华公司支付(赔偿)一个月免租期租金的诉请，不予支持。梵岑公司要求圣华公司支付所拖欠的电费的证据尚不充分，难以支持。
　　圣华公司所述工商注册登记及食品经营许可证办理之事，在双方未作特别约定的情况下，作为出租方的梵岑公司通常仅负有协助办理之义务。现圣华公司自述其工商注册登记已经办理，又未能提供证据证明其无法办理食品经营许可证系梵岑公司未尽协助办理义务所致，故圣华公司据此认为梵岑公司已经构成违约的理由不能成立，其要求梵岑公司支付违约金的反诉请求，不予支持。合同约定圣华公司在租赁期中途擅自退租的，圣华公司应向梵岑公司支付三个月租金作为违约金且梵岑公司有权没收圣华公司两个月租赁保证金，表明圣华公司支付三个月租金的违约金及梵岑公司没收租赁保证金均属圣华公司违约前提下的违约责任承担方式。但考虑到圣华公司要求调整违约金及本案的实际情况，对上述违约责任承担方式作出调整，即在法院已经判令圣华公司承担相当于三个月租金的违约金的情况下，对梵岑公司要求没收租赁保证金(押金)的主张不再予以支持。梵岑公司应将已收取圣华公司的押金172,241元返还给圣华公司。梵岑公司和圣华公司已于2019年5月17日签署交接证明，圣华公司已携其财产搬离系争房屋。故对圣华公司要求梵岑公司将租赁房屋内的物品返还给圣华公司的反诉诉请，不再予以支持。判决：一、上海梵岑实业发展有限公司与上海圣华食品销售有限公司于2018年3月29日签订的《上海市标准租赁合同》自2019年4月12日起解除；二、上海圣华食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内向上海梵岑实业发展有限公司支付2018年11月至2019年4月期间的租金和环卫费400,000元；三、上海圣华食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内向上海梵岑实业发展有限公司支付违约金246,662.5元；四、上海圣华食品销售有限公司应于判决生效之日起十日内向上海梵岑实业发展有限公司支付拖欠房屋租金的滞纳金30,000元；五、上海梵岑实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海圣华食品销售有限公司返还押金172,241元；六、上海梵岑实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持；七、上海圣华食品销售有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，圣华公司与梵岑公司就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，圣华公司未按合同约定支付租金和其他费用，已经构成违约，梵岑公司依据合同约定要求解除合同，一审法院对梵岑公司的诉请予以支持，并确认合同于梵岑公司起诉状副本送达圣华公司之日即2019年4月12日解除，并无不妥。圣华公司上诉主张双方合同于2018年12月10日解除，无事实依据，对其主张本院不予采纳。因圣华公司逾期支付租金构成违约，一审法院对梵岑公司要求圣华公司支付拖欠的租金和环卫费，并按照合同约定承担欠付租金的滞纳金和支付违约金的诉请予以支持，亦无不妥。因2018年12月10日梵岑公司对系争房屋采取封堵屋门措施，圣华公司无法正常使用系争房屋，一审法院据此对2018年11月至2019年4月期间的租金和环卫费酌情确定为400,000元，并酌情确定欠付租金的滞纳金为30,000元，尚无不当。圣华公司上诉不同意支付2018年12月10日之后的租金和环卫费，无事实与法律依据，本院不予支持。梵岑公司和圣华公司已于2019年5月17日签署交接证明，圣华公司已携其财产搬离系争房屋，故圣华公司再要求梵岑公司将系争房屋内的物品返还给圣华公司，本院不予支持。圣华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币13,033.25元，由上诉人上海圣华食品销售有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张黎明

审判员：王  伟

书记员：刘海邑