上海圣贸化工科技有限公司与上海陆磊商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海圣贸化工科技有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：康玉兰，总经理。
　　委托诉讼代理人：吕炳，上海方旭律师事务所律师。
　　被告：上海陆磊商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：袁玉全，总经理。
　　委托诉讼代理人：李开臣，男。
　　第三人：上海德奋新能源科技有限公司,住所地上海市奉贤区光泰路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：叶细福，执行董事。
　　委托诉讼代理人：邱道勇，男。
　　委托诉讼代理人：陈桥，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海圣贸化工科技有限公司诉被告上海陆磊商务咨询有限公司、第三人上海德奋新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕炳、被告的委托诉讼代理人李开臣、第三人委托诉讼代理人邱道勇、陈桥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《租赁合同》(沿浦公路XXX号)于2016年6月2日解除；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币4,817,327.09元(暂计，币种下同)；3、判令被告退还物业管理费36,632元(2014年6月-2016年6月)；4、判令被告退还租房押金30,917元。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为确认原被告之间的《租赁合同》(沿浦公路XXX号)无效；变更第2项诉请金额为3,309,126元；变更第4项诉请金额为40,896.1元。事实和理由：原告与被告分别于2014年6月15日、2015年8月15日签订《租赁合同》，承租上海市奉贤区沿浦公路XXX号内的共计2350平米房屋用于生产经营。2016年6月2日1时53分，被告工业园区内发生火灾，导致原告租赁的厂房烧毁，厂房内的设备、原料、半成品、成品烧毁、烧损或受水渍影响。经上海市奉贤区公安消防支队出具火灾事故认定书认定，起火原因与被告无关，起火点为第三人租住的厂房范围内。上述火灾已造成原告巨额经济财产损失，目前直接损失暂计人民币4,817,327.09元，间接损失尚未确定。且租赁的厂房已烧毁无法继续使用，双方签订《租赁合同》的合同目的已无法达到。租赁合同应自烧毁之日起解除合同。被告作为房屋出租方，未尽到安全管理义务(包括对其他租户的消防安全管理义务)，所提供的房屋存在明显消防安全隐患，未提供防火分区间隔，相应建筑构件的燃烧性能和耐火极限不符合建筑设计防火规范的国家标准，房屋不符合合同约定防火等级(房屋二级耐火等级建筑内采用不燃材料的吊顶)。且根据上海市奉贤区金汇镇政府于2016年9月28日、10月17日在厂房门口贴了公告内容可以证实，上述厂房属于被告擅自搭建的违章建筑。因此，被告对原告的火灾损失具有不可推卸的责任。被告不具有物业管理的资质，涉嫌无行政许可及备案的情况下，擅自非法收取巨额物业管理费。原、被告经多次协商未果，遂原告提起诉讼。
　　被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告在租赁房屋前已经知晓房屋没有产权证，充分了解房屋的现状，明知房屋能否用于储存及生产危险化学品产品。第二，被告已经尽到了安全告知义务。第三，二级防火是房屋构建本身的耐火等级，和原告的物品被烧毁没有关联性。第四，原告自身存在安全隐患。1、原告经营注册地为金山区亭林，租赁厂房位于奉贤区，原告异地经营，未按约办理属地经营手续，致未受当地政府相关部门的监管，造成今日的结局。2、原告的化学品原料，大多属乙、丙类化学危险品的易燃固体和可燃固体，原告将原料任意堆放，未设置专门的储存仓库，严重违反《危险化学品安全管理条例》。因此，造成损失应由原告承担绝大部分责任。
　　第三人述称，本案原告诉的基础法律关系为租赁合同纠纷，第三人并非合同的当事人，不应参与诉讼。原告应当早已知晓房屋无产证，其自身存在重大过失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2014年6月15日，原、被告签订《租赁合同》(签约时被告原名为上海陆瑞投资管理有限公司)，约定原告承租被告位于上海市奉贤区沿浦公路XXX号其中部分房屋1800平方米，租期自2014年6月15日至2017年6月14日，年租金371,000元，物业管理费每年18,316元，租金和物业管理费自2016年6月15日起每年环比递增8%，租赁保证金30,917元。同时双方还签订了《租赁安全管理协议》。2015年8月15日，原、被告双方又签订《租赁合同》(签约时被告原名为上海陆瑞投资管理有限公司)，约定原告另承租被告上述2438号中550平方米房屋，租期自2015年8月15日至2017年6月14日，年租金113,000元，物业管理费每年5,000元，租金和物业管理费自2016年8月15日起每年环比递增8%，租赁保证金9,417元。同时双方还签订了《租赁安全管理协议》。两份《租赁安全管理协议》均约定租赁房屋的防火等级为2级钢混结构。两份《租赁合同》均约定，签署合同前，被告已将租赁标的物的物权凭证记载的信息告知原告，原告应当对租赁标的物的物权凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况。签订后，被告分别将租赁房屋交付原告使用。
　　被告还将上述2438号其中的其他部分房屋(建筑面积2,240平方米)出租于案外人吕某某、叶某某，第三人经营使用该租赁房屋。另外，被告还将原告承租房屋与第三人使用房屋之间的房屋(建筑面积900平方米)出租于案外人上海勝洋公司。
　　2016年6月2日1时53分许，上述第三人使用的房屋发生火灾，火灾造成第三人使用的厂房、原告租赁的厂房、案外人上海勝洋公司租赁的厂房大部分烧毁或烧损，以上三家单位租赁的厂房内原料、半成品、成品烧毁、烧损或受水渍影响。火灾过火面积约3,000平方米，未造成人员伤亡。经报案，奉贤消防支队及时赶到现场扑救，将大火扑灭。
　　另查明，本案系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证。
　　又查明，自2015年1月至2016年5月，被告每月定期组织召开园区安全例会，原告均到会参加。
　　庭审中，原、被告双方确认原告支付至2016年6月15日止的租金。被告确认收到原告物业管理费36,632元，押金40,896.10元。
　　审理过程中，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海申威资产评估有限公司对原告在火灾中财产损失进行评估。该公司于2019年1月10日出具了沪申威评报字(2018)第F0172号评估报告，结论为：在评估基准日2016年6月2日的市场价为3,309,126元(固定资产-机器设备1,621,119元、存货、原材料1,688,007元)；重大特别事项：1、本次评估报告为追溯评估报告。2、火灾发生时间为2016年6月2日，现场勘察时，距火灾发生日已过去近两年半时间，部分房屋主体已塌陷至今未恢复，火灾现场仅遗留部分被火灾烧毁后的部分机器设备、存货及原材料残迹。3、本次评估对列入评估范围的标的物均未考虑成新率。未考虑成新率是因为无法判断、确定成新率。原因一，现场只能看到被火灾烧毁后机器设备、存货及原材料残迹，且已距火灾发生日有近两年半时间，故无法获知火灾前被评估标的物的成新状态；原因二，本次评估标的物均为机器设备、存货及原材料，也无法确定这些标的物的使用状况。鉴于上述主要原因，本次评估未对被评估标的物的成新率做出判断，在未做出成新率判断情况下的评估结论不是标的物的损失价值，而是“在评估范围内遭受火灾毁损标的物的全新价值”提请报告使用人关注。4、本次评估未对标的物的残值进行评估。本次火灾毁损的均是机器设备、存货及原材料，现场只留有部分机器设备、存货及原材料残迹。由于受客观条件限制，无法对被火灾烧毁后的机器设备重量进行确认，被火灾烧毁的存货及原材料已无使用价值，故未予估值，提请报告使用关注。5、本次评估中的标的物因火灾造成信息缺失，评估中大量采用市场上该类标的物的中间价格作为其重置全价，因此与实际价值可能存在差异，敬请报告使用人关注。6、本次评估价标的物是根据原告提供的清单数量，品种确定的，现场勘察时距火灾发生已过去两年半时间，只能见到被火灾烧毁后部分机器设备、存货及原材料残迹。经庭审质证，原告对评估报告无异议，被告及第三人对评估标的物未考虑成新率提出异议，法庭要求评估部门以原告提供购货发票的购货时间为依据，对固定资产-机器设备计算成新率，其结论为962,195元。被告及第三人还对机器设备是否存在于火灾现场提出异议，评估人员当庭表示评估明细表(机器设备)中第2项3.8吨叉车、第7项模具、法兰、五金、第8项模具、加热圈、第14项纸箱、短切毡、印刷材料、第20项长生板及模具、第23项五金仓库及商品、第26项五金辅料已无法于现场残迹中辩认，其他机器设备均能于现场根据残迹辩认存在，但无铭牌无法确认系原告主张的机器设备。经计算，扣除上述列项，金额为713,143元。另外，被告及第三人对存货、原材料的品种、数量均提出异议。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争租赁房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》无效，主要责任在于被告。
　　对于原告的第2项诉讼请求赔偿经济损失问题：
　　一、被告是否应当承担责任，应当承担什么责任？
　　原告的主张是基于合同关系要求被告赔偿损失的债权之诉，而非向侵权人主张赔偿损失的侵权之诉。
　　《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，如因第三人的原因造成被告违约的，则被告应承担违约责任，但本案租赁合同为无效合同，原告不能据此追究被告违约责任。
　　合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告只能向被告追究过错责任。原告的损失因火灾造成，并非因租赁合同无效而造成，所以，需分析被告在原告火灾损失中的过错责任大小，即责任比例。与原告的损失存在直接因果关系是火灾，故第三人应为主要责任人。被告出租于原告的房屋未取得房产证，也无消防验收手续，无法证明系争房屋已具备《租赁安全管理协议》约定2级钢混结构防火等级，尽管被告定期召开安全例会，但也不能免除其出租的房屋未能具备相应防火能力的过错，应负一定的次要责任。在租赁过程中，双方前后两次签约，两份《租赁合同》均明确原告应当对租赁标的物的物权凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况，原告未尽审慎审查义务，在房屋没有相关产证、没有2级防火等级的情况下，依然不考虑风险与被告签约并于厂房内生产经营，存在过错。其次，原告异地经营，势必造成当地相关政府部门缺乏监管，亦为过错，故原告也应负相应的次要责任。故综合本案的多种因素，本院认定被告对本次火灾造成原告的损失承担20%的过错责任。
　　二、火灾造成原告损失金额的具体认定问题：
　　对损失的具体金额，原告负有举证责任。根据原告的申请，经评估部门进行评估，但评估公司得出的评估结论是依据原告提供的清单，也未计算成新率，本院难以直接采纳。就机器设备部分，经评估部门实地勘察，能辨认出部分机器设备，但因无铭牌而无法与原告提供的购货发票所载明的机器设备相对应。然而，以能辨认的机器设备按发票时间计算成新率后的价值713,143元，与原告提供的最近期资产负债表所记载机器设备价值747,896.75元相近，根据证据的高度概然性标准，本院采纳评估部门重新计算后的结论，确认机器设备的价值为713,143元。就库存和原材料部分，评估部门能辨认有部分存在于现场，能证明损失的存在。但原告提供的资产负债表无法证明于火灾时的价值，原告也无其他证据证明具体数量，故本院无法采纳评估报告关于此部分的内容，对于其损失酌定为300,000元。原告的火灾损失合计为1,013,143元。
　　综上，被告应赔偿原告损失202,628.60元。
　　对于原告的第3项诉讼请求，双方于合同对物业管理费进行了约定，应当参照约定处理，故本院对该诉讼请求要求被告返还物业管理费不予支持。对于原告的第4项诉讼请求，鉴于双方的《租赁合同》无效，被告应予返还原告押金，故本院对该诉讼请求予以支持。
　　此外，合同无效后，原告应当将承租的房屋返还原告。被告提出火灾发生后的租金(房屋占有使用费)及垫付的水电费问题，表示另行处理，原告亦不持异议，故本院于本案中不予处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海圣贸化工科技有限公司与被告上海陆磊商务咨询有限公司(原名上海陆瑞投资管理有限公司)于2014年6月15日、2015年8月15日签订的两份《租赁合同》无效；
　　二、被告上海陆磊商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告上海圣贸化工科技有限公司损失人民币202,628.60元；
　　三、被告上海陆磊商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海圣贸化工科技有限公司押金人民币40,896.10元；
　　四、原告上海圣贸化工科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海陆磊商务咨询有限公司位于上海市奉贤区沿浦公路XXX号内共计2350平方米的承租房屋；
　　五、驳回原告上海圣贸化工科技有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币45,879元，评估费人民币40,000元，合计人民币85,879元，由原告负担81,598元，被告负担4,281元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张劲松

书记员：徐  菁