上海坚耐复合材料有限公司与上海极光化工材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海坚耐复合材料有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孙作军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：肖安华，上海市东吴律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海极光化工材料有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：唐人杰，总经理。
　　委托诉讼代理人：薛小妹。
　　委托诉讼代理人：冯力，北京市万博律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，下称原告)上海坚耐复合材料有限公司(下称坚耐公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海极光化工材料有限公司(下称极光公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖安华、被告法定代表人唐人杰、被告委托诉讼代理人薛小妹、冯力到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告坚耐公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还租房保证金9万元并支付利息(按照中国银行同期贷款利率，从2017年6月15日计算到法院判决生效之日)。事实和理由：2015年4月30日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告应向被告支付保证金9万元，租赁期满后全数退还。原告按约向被告支付了保证金9万元。合同履行期间，承租的房屋因系违法建筑与2017年6月15日被政府相关部门强制拆除。之后，原告多次向被告讨要保证金未果，故涉讼。
　　被告极光公司辩称，被告的确收到原告9万元保证金，但是认为被告有权对涉案保证金进行抵扣。理由为：一、原告存在着拖欠租金的违约行为。二、原告存在着未依约履行厂房附属设施绿化场地的保养维修义务。三、原告存在着未依约履行厂区恢复原状的义务。基于原告的上述三项违约行为，被告有权对保证金予以抵扣。原告的诉请无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。原告尚拖欠2015年5月和6月的租金，原告使用厂区不当造成被告垫付了人工费12,580元，且原告搬离厂区后未对鱼塘恢复原貌，故提起反诉要求：1、判令原告向被告支付租金6万元(2015年5月1日到2015年6月30日的租金，每月3万元)。2、判令原告支付2017年2月1日开始到2017年6月23日的厂区维护费12,580元。3、判令原告恢复位于上海市嘉定区北管村XXX号内鱼塘原貌(约280平方米)。
　　原告坚耐公司针对被告反诉的辩称，不同意全部反诉请求。反诉请求缺乏事实和法律的依据。对于要求原告支付的6万元租金，首先已经超过了民事诉讼法规定的诉讼时效，其次原告没有拖欠过被告的租金。真实情况是原告在2015年5月1日租赁房屋之后，被告委托原告将鱼塘填掉，被告应该支付原告填平鱼塘的费用6万元，后双方协商用5月1日到6月30日两个月的租金冲抵，所以不存在欠付租金的问题。关于第二个诉讼请求，不存在厂区维护费12,580元的事实。原告从2015年开始租赁房屋，被告没有支付过任何的厂区维护费用。在房屋被拆迁之前，也没有看到有人来维护，所以不存在原告应该承担维护费用。对于第三项诉讼请求，要求将鱼塘恢复原貌，更是没有事实和法律依据。鱼塘是被告委托原告填平的，填平了之后增加厂区的面积，厂房租赁合同得以履行，厂区面积增加了以后，受益人也是被告，所以当时被告委托原告填平的时候，也承担了费用，根据民法通则和民法总则的有关规定，民事行为委托人委托授权人之后，其法律责任应该由委托人承担，所以鱼塘即使要恢复，也应该是被告自行恢复，因为挖鱼塘就是被告委托原告挖的。被告的反诉请求没有事实和法律的依据，应予驳回。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　极光公司(出租方、甲方)与坚耐公司(承租方、乙方)于2015年4月30日签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将自有的上海市嘉定区马陆镇北管村XXX号的1300平方厂房场地生产设备租赁于乙方生产三废达标排放的非危险毒害化学品。由于厂房面积不够双方协商填鱼塘建仓库，为此甲方补贴乙方人民币60,000元，产权属于甲方所有。厂房租赁自2015年5月1日至2018年4月30日，租期3年合同视每年执行情况及届时该地区租金水平每年签订一次。双方约定，该厂房及生产设备基本租金每年36万元，原则上三年租金不变，遇土地大幅涨价人民币贬值变化等突发情况双方协商解决。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付租赁保证金9万元。租赁期间，甲方将双方认可的相关土地厂房附属设施绿化场地交乙方使用保养。乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施维护保养绿化环境清洁。因乙方使用不当或不合理使用保养不当，致使该厂房及其附属设施绿化环境损坏或者发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方有权收回厂房不再退还租金和保证金。租赁期满后，该厂房归还时须恢复原貌，符合正常使用状态。经双方验收在乙方全部撤离后三日内甲方归还全数保证金。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。
　　上述合同签订后，坚耐公司向极光公司按约支付保证金9万元，并按约定将鱼塘填平建仓库。极光公司出租给坚耐公司的厂房未取得规划许可。系争的租赁厂房因被认定为违法建筑而于2017年6月中旬被政府相关部门强制拆除。
　　审理中，双方确认租金为先付后用，一月一付。坚耐公司称2015年5、6月的租金6万元与极光公司应给付起的6万元填鱼塘补贴相折抵。极光公司确认其未向坚耐公司支付6万元填鱼塘的补贴，但对于6万元补贴折抵2个月租金的说法不予认可。极光公司未提交证据证明涉讼前向坚耐公司催讨过2015年5、6月份的租金，也未提交证据证明其曾要求坚耐公司对厂房及附属设施绿化环境进行维修。
　　本院认为，原告坚耐公司与被告极光公司之间的《厂房租赁合同》因租赁厂房被拆除而于2017年6月终止履行，合同终止履行后，被告极光公司理应返还原告坚耐公司支付的保证金9万元。被告极光公司未在合理期限内返还保证金，原告坚耐公司主张利息损失合法有据，因双方对于租赁房屋被拆除的时间表述不一致，本院酌情确定利息自2017年7月1日起算。关于被告极光公司主张的2015年5月、6月的租金，按照双方确认的先付后用一月一付的租金方式，至被告提起反诉时，该租金已过诉讼时效，被告也未提交证据证明有时效中止中断的情形产生，故原告的时效抗辩成立。关于被告主张的厂区维护费用，被告提交的给付案外人的工资凭证不足以证明与厂区维护费用的关联性，也未提交证据证明有要求原告维护而原告拒绝维护的事实发生，故对于被告主张的厂区维护费用本院不予支持。关于被告要求将鱼塘恢复原状的诉讼请求，本院认为合同约定双方协商将鱼塘填平建仓库，被告应给付原告补贴6万元，产权归被告所有，说明原告填平鱼塘的行为是经被告同意且由被告承担费用的，故被告要求原告将鱼塘恢复原状缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海极光化工材料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海坚耐复合材料有限公司保证金90,000元；
　　二、被告上海极光化工材料有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海坚耐复合材料有限公司上述保证金的利息损失(按同期银行贷款利率自2017年7月1日计算至本判决生效之日止)；
　　三、驳回反诉原告上海极光化工材料有限公司全部反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费2,050元，减半收取1,025元，由被告负担。本案反诉受理费807元，由被告负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：张  顺