上海垠壹置业有限公司与唐一峰商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海垠壹置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：葛一暘，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告：唐一峰，男，1964年6月27日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。
　　原告上海垠壹置业有限公司(下简称“垠壹公司”)诉被告唐一峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年10月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆亮、被告委托诉讼代理人郑金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海垠壹置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)；2、判令被告配合原告办理撤销上述预售合同备案的手续；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币16,335元(以应付未付的XXXXXXX的日万分之1.5，自逾期之日起计算45天)、解除合同违约金373,439元(总房价的10%)。审理中，垠壹公司撤回了第二项诉讼请求。
　　事实与理由：2017年9月15日，垠壹公司与唐一峰签订《上海市商品房预售合同》，约定：唐一峰向垠壹公司购买位于上海市青浦区盈浦街道朱家角路158弄《融悦华庭》27号1层101室房屋，总房价款计3,734,392元,唐一峰应于2017年9月15日支付首付款1,314,392元，2017年12月15日前支付余款2,420,000元。唐一峰若未按约的时间付款，应当向垠壹公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1.5计算，违约金自应付款期限之第二天起算至实际支付之日止，逾期超过45天后,垠壹公司有权单方面解除合同，唐一峰应当承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款10%；合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订时,唐一峰已支付了合同约定的首付款1.314,392元,但此后,唐一峰未能依约支付剩余的购房款2,420,000元。虽经垠壹公司多次发函催告，唐一峰仍拖延付款。2018年3月7日，垠壹公司向唐一峰发送《解除合同函》,函告唐一峰解除合同，并要求唐一峰配合办理房屋预售合同撤销手续,但截止垠壹公司起诉之日，唐一峰仍未配合办理。
　　被告唐一峰辩称，对第一、二项诉请无异议，不同意第三项诉请。解除合同违约金条款无效，双方的条款显失公平，解除合同违约金和逾期付款违约金不能同时主张，唐一峰愿意支付违约金18,671.96元，导致合同解除无法履行的原因不在被告，是因为原告指定的银行不给被告办理贷款，理由是唐一峰无法提供个人收入证明。因为唐一峰是自己开公司的，无法提供个人账户的流水。
　　经开庭审理查明：2017年9月15日，垠壹公司作为甲方(卖方)，唐一峰作为乙方(买方)，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区盈浦街道朱家角路158弄《融悦华庭》27号1层101室房屋，总房价款计3,734,392元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过45天后,甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款10%。第二十七条约定，合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。附件一约定，乙方于2017年9月15日支付首付款1,314,392元，2017年12月15日前应支付房款2,420,000元。补充条款一第一条“付款方式及期限的约定”，约定买受人向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清，在办理按揭贷款前买受人必须达到贷款银行设定的首付比例。办理按揭贷款的具体时间以上海垠壹置业有限公司办理按揭贷款的通知为准,不因相关部门的规定而改变,买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续,否则视买受人违约,出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任：(1)要求买受人自行付清剩余购房款,并从逾期之日起每日按照未付款额的日万分之1.5计算违约金；(2)解除《上海市商品房预售合同》,并由买受人按照总房款的10%支付违约金,如上述违约金不足以弥补《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失(损失为《上海市商品房预售合同》解除时房屋评估价低于上海市商品房预售合同》约定价款的部分),买受人应当予以补足。第二条“关于按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的特别约定”，约定由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因(包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可,个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等)对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时,买受人应在收到出卖人通知后的7天内自行支付该商品房剩余房款,否则视为买受人违约,出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任：(1)要求买受人自行付清剩余购房款,并从逾期之日起每日按照未付款额的日万分之1.5计算违约金：(2)解除《上海市商品房预售合同》,并由买受人按照总房款的10%支付违约金,如上述违约金不足以弥补《上海市商品房预售合同》解除给出卖人造成的损失(损失为《上海市商品房预售合同》解除时房屋评估价低于《上海市商品房预售合同》约定价款的部分),买受人应当予以补足。第三条“关于解除合同、退房的约定”，约定出卖人、买受人经协商一致或单方依约定解除合同的,买受人应按照出卖人的要求配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续,所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款扣除违约金、损失赔偿金(若有)后无息退还买受人。
　　合同另对其他内容进行了约定。
　　合同签订时,唐一峰已支付首付款1,314,392元,但剩余购房款2,420,000元至今未付。2018年3月7日，垠壹公司通过邮政快递方式向唐一峰在预售合同中指定地址发送《解除合同函》,通知唐一峰解除合同，并要求唐一峰配合办理房屋预售合同撤销手续,但遭退信。
　　上述查明的事实，由以下证据证明：垠壹公司、唐一峰的陈述，垠壹公司提供的预售合同、解除合同函及邮寄凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，双方一致同意本案预售合同于2018年3月12日解除；垠壹公司与唐一峰已办理了撤销预售合同网签备案的手续。
　　审理中，双方存在如下争议焦点一：一、垠壹公司是否可以同时主张逾期付款违约金和解除合同违约金；二、垠壹公司主张的解除合同违约金是否过高。
　　针对争议焦点一，垠壹公司称，根据预售合同正文第七条与补充条款一第三条，垠壹公司可以同时主张逾期付款违约金和解除合同违约金。
　　唐一峰称，解除合同违约金和逾期付款违约金只能择一主张。
　　针对争议焦点二，唐一峰称，垠壹公司指定的银行不接受唐一峰提供企业账户流水，但其他银行可以接受，故垠壹公司对唐一峰无法获得贷款也是有责任的；房价已上涨，解除合同后垠壹公司没有损失；合同对双方各自承担的解约违约金约定不同。
　　垠壹公司称，垠壹公司指定的银行无法办理贷款，唐一峰可以自行选择其他银行申请贷款或自行支付房款，但唐一峰没有采取上述措施；最近房价在跌，无法知晓何时可以再次出售，撤销备案后，垠壹公司再次销售价格也不能高于原房价，还要承担贷款利息损失、管理成本；违约金不同是双方协商之后的结果。
　　本院认为：垠壹公司与唐一峰签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，唐一峰应在2017年12月15日前付清全部房价款。唐一峰现自认无法办理贷款的原因是其无法提供个人收入的银行流水，故唐一峰应承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，垠壹公司有权在唐一峰逾期付款超过45天后行使单方解除权。垠壹公司于2018年3月7日向唐一峰邮寄解除合同通知，双方一致确认本案预售合同于2018年3月12日解除且双方已办理撤销合同备案手续，对此本院予以确认。
　　针对争议焦点一，本院认为，根据合同补充条款一约定，垠壹公司应在继续履行合同向唐一峰主张逾期付款违约金或解除合同向唐一峰主张解除合同违约金中择一主张。既然垠壹公司主张解除合同，则垠壹公司无权向唐一峰主张逾期付款违约金。故对垠壹公司要求唐一峰赔偿逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。
　　针对争议焦点二，本院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认唐一峰应向垠壹公司支付解除合同赔偿金250,000元。鉴于唐一峰违约，本院又调整了违约金，故本院酌情确认案件受理费全部由唐一峰负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
　　一、原告上海垠壹置业有限公司与被告唐一峰签订的《上海市商品房出售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)》于2018年3月12日解除；
　　二、被告唐一峰应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海垠壹置业有限公司解除合同违约金250,000元；
　　三、驳回原告上海垠壹置业有限公司其余诉讼请求；
　　四、原告上海垠壹置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还唐一峰已付房价款1,314,392元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,146.60元，减半收取计3,573.30元，由被告唐一峰负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯