上海城利房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海城利房地产有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：吴旭辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：城市酒店(上海)，住所地上海市。
　　法定代表人：蔡丰，董事长。
　　委托诉讼代理人：沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李清源，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　上诉人上海城利房地产有限公司(以下简称“上海城利”)与被上诉人城市酒店(上海)(以下简称“城市酒店”)合作合同纠纷一案，上海城利不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初17037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上海城利上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人城市酒店全部诉请；一、二审的诉讼费由被上诉人承担等。事实与理由：1、一审判决对于双方2009年11月18日签订的《合作协议》或者该《合作协议》项下位于上海市陕西南路XXX号“城市公寓”701室、702室、703室、704室、803室和804室六套系争房屋是房屋买卖关系的认定，定性错误。《合作协议》的各项合作事宜的约定不具有房屋买卖合同必须的形式或实质内容，《合作协议》并未明确系争房屋的买受方，该协议与上海市商品房买卖合同作了明确区分，《合作协议》约定上诉人若变更出售价格或不按承诺价格与被上诉人签订房屋买卖合同，应向被上诉人支付违约金。因此，《合作协议》中对系争房屋买卖的约定为房屋买卖合同的预约，是系争房屋购房意向。其次，《上海市房地产买卖合同》为本约，双方约定对于《上海市房地产买卖合同》采用书面形式，但是《合作协议》签订后，双方当事人从未签订过书面的《上海市房地产买卖合同》，被上诉人至今也未按约支付购房款，因此，上诉人没有履行房屋过户的合同义务。一审判决对于上诉人实际交付系争房屋的事实认定错误。双方从未签订房屋买卖合同，也从未约定交付房屋的时间，系争房屋没有实际交付过，更没有签订过《房屋交付书》，被上诉人对于交付房屋的有关时间的举证证据自相矛盾。《合作协议》是预约，不应当适用我国合同法第60条至第62条，故一审法院适用法律错误。即使《合作协议》是关于房屋买卖的本约，本案的起诉亦已过诉讼时效。根据双方的约定，以及上诉人在上诉中提供的与其他业主签署的“城市公寓”其他房产的买卖合同，本案的诉讼时效起算点为2010年7月8日，诉讼时效截至2012年7月7日已届满，被上诉人现提起诉讼，诉讼时效已逾期。一审法院判决相关税费由被上诉人承担，该判决超出其诉讼请求，应予撤销。被上诉人在一审中变更诉请要求上诉人承担有关保险费用，因该保险费用系其自身原因所致，故不应当由上诉人承担。另，一审法院案件受理费计算错误，应当按照人民币6,000,000元(以下币种相同)计算为53,800元等。
　　城市酒店辩称，《合作协议》约定系争房屋过户义务，被上诉人城市酒店有权要求上诉人上海城利提前履行该义务，该协议的法律关系具有房屋买卖合同的性质，同时也包括了其他合作内容，合作是基础和前提。由于上诉人收购城市一品苑后对外墙进行装修等，对被上诉人的经营造成了一定的影响，同时需要被上诉人提供便利设施等。故综合考虑上述合作内容，双方约定的系争房屋买卖价格合理，不违法，也符合双方的真实意思。双方约定上诉人在办理系争房屋过户手续的同时，被上诉人支付房屋价款。但因上诉人至今没有办理过户手续，因此被上诉人未支付房款，不构成违约。自2010年底上诉人将系争房屋交付被上诉人以来，被上诉人1套自用，5套出租的租赁收入约为4,380,000元。被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。未能签署房屋买卖合同系上诉人的过错，其关于双方未签署房屋买卖合同本约的观点不成立，《合作协议》即为房屋买卖合同，相关内容亦已明确。被上诉人在一审中变更要求对方承担相关保险费的诉请，系因上诉人故意拒绝履行《合作协议》约定的义务，并非被上诉人擅自变更诉请。一审法院关于相关房屋过户所产生的税费负担的判决，是办理房屋过户过程中必然产生的法定情况，并非一个独立的请求，故并未违反“不告不理”的诉讼原则。据此，被上诉人认为一审判决正确，应予维持。
　　城市酒店向一审法院起诉请求：要求上海城利履行双方《合作协议》项下系争房屋的过户义务，以及由上海城利承担城市酒店向保险公司支付的因财产保全而产生的担保保险费112,000元、保全费及诉讼费等。
　　一审法院认定事实：2009年9月29日，上海城利董事会作出决议，同意该公司于2009年9月29日向城市酒店签发承诺书，同意上海城利根据承诺书履行向城市酒店出售系争房屋的承诺。同日，上海城利向城市酒店发送承诺书，载明：鉴于(1)上海城利为上海市陕西南路XXX号城市公寓(以下简称“城市公寓”)90套公寓式办公楼(以下简称“城市一品苑”)的业主，城市酒店为城市公寓地下1－3层(包括地下停车位)和地上1－4层裙楼的业主；(2)城市酒店同意上海城利对城市公寓的外立面整体进行改建并对城市一品苑进行内部装饰，并将配合上海城利完成前述外立面改建方案的报批报审和改建工程的施工，且不会干预前述外立面装修和内部装饰或向上海城利收取任何费用；(3)城市酒店同意上海城利拆单销售城市一品苑，并保障城市公寓水、电、气、通讯、道路等配套设施的正常供应；基于前述，上海城利同意向城市酒店承诺如下：1.城市酒店有权以6,000,000元的价格认购城市一品苑6套单元，具体位置为：701、702、703、704、803、804室，并承担因此发生的所有税费。2.前述6套城市一品苑单元的产权过户手续需在上海城利销售完毕其它城市一品苑单元之后方可办理。2009年11月18日，双方当事人签订了一份《合作协议》，约定(A)城市公寓系公寓式办公楼，上海城利为其业主，而城市酒店则为城市公寓地下1－3层(包括地下停车位)和地上1－4层与城市酒店相连的裙楼的业主。(D)城市公寓落成之初为落实其市政配套及相关设施，由城市酒店在其原有市政配套基础上进行扩容改造，以满足城市公寓的功能需求，上述市政配套设施权属归城市酒店所有，上海城利以有偿使用的方式享用。(F)基于上海城利将城市公寓中的90套房屋分别单独对外销售，对城市酒店造成影响，上海城利同意给予补偿，自愿将城市公寓的系争房屋以双方约定的价格6,000,000元出售给城市酒店或其投资方。该系争房屋分别为城市公寓701室、702室、703室、704室、803室和804室，上海城利并已对此作出有效的、不可撤销的董事会决议。5、城市公寓单元的出售。双方一致同意，基于上海城利将城市公寓90套房屋分别单独对外销售，对城市酒店造成影响，上海城利同意给予补偿，自愿将系争房屋以双方约定的价格6,000,000元出售给城市酒店或其投资方，具体付款方式双方另行协商。上海城利董事会已就该优惠出售价格作出有效、不可撤销的决议。就公寓出售双方承诺如下：(3)上海城利承诺：城市酒店的该6套城市公寓单元应于上海城利销售完毕其它城市公寓单元之日起30天内或于上海城利售出第一套城市公寓单元后的180天内完成办理房屋产权过户转让手续。因上海城利已将上述公寓抵押给银行，若届时城市酒店或其投资方无法在上述约定期限内完成办理产权过户转让手续的，上海城利承诺向城市酒店支付违约金50,000,000元。(4)城市酒店与上海城利在签订本《合作协议》的同时，就6套城市公寓单元签订上海市商品房买卖合同(具体内容详见“附件十”)。城市酒店与上海城利就系争房屋签订上海市商品房买卖合同并根据该合同交付，自合同签订生效至完成办理系争房屋有关过户转让手续前，城市酒店即对该6套房屋享有占有、使用、收益权。为便于城市酒店在未取得房地产权证前依法有权对外租赁，上海城利承诺为此出具授权委托书，该授权书为本协议附件，与本协议具有同等效力(“授权书”具体内容详见“附件七”)。但在此期间城市酒店不与任何第三方签署关于系争房屋出售的合同、协议、意向书或确认书等书面文件或作出任何口头承诺。(5)双方在此确认，对系争房屋销售所发生的税费由城市酒店承担。(6)双方在此确认，城市酒店对系争房屋进行出租时，其租金收入归城市酒店所有，由此项出租而引起的各项税费由城市酒店承担。(8)上海城利确认，其承诺出售给城市酒店系争房屋的优惠价格为不可撤销承诺。若上海城利变更出售价格或不按承诺价格与城市酒店签订房屋买卖合同的，其向城市酒店支付违约金50,000,000元。
　　2010年9月17日，上海城利出具授权书，授权城市酒店在签订《上海市商品房出售合同》及完成办理系争房屋有关过户转让手续前就可自行对外租赁。城市酒店对外租赁系争房屋，其租金收入归城市酒店所有，由此项租赁而引起的各项税费由城市酒店承担。2017年6月起，上海城利致函城市酒店，要求城市酒店归还强占的系争房屋。上海城利还致函系争房屋的实际占有人，要求其迁出。故城市酒店向一审法院提起诉讼。
　　另查明，城市酒店于2017年6月27日涉讼时，系争房屋等尚抵押给大华银行(中国)有限公司上海分行。2018年7月，上述房屋解除抵押。
　　一审法院认为，城市酒店与上海城利于2009年11月18日签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，基于上海城利将城市公寓90套房屋分别单独对外销售，对城市酒店造成影响，上海城利同意给予补偿。故上海城利将系争房屋以6,000,000元的价格出售给城市酒店，并非单纯的房屋买卖关系，实际具有补偿的性质。上海城利根据合同约定，在2010年9月17日以授权书的形式将系争房屋交付城市酒店使用。但在2017年6月起，上海城利无视合同约定，致函城市酒店要求收回系争房屋，显属无理。鉴于此，城市酒店起诉要求上海城利履行合同义务，并无不当。关于上海城利抗辩诉讼时效，合同约定的履行日期并非仅是上海城利指出的或于上海城利售出第一套城市单元的180天内完成，且《合作协议》仍在履行过程中，故上海城利该抗辩意见没有法律依据。关于上海城利提出的房价问题，因该房屋转让具有补偿的性质，故不存在上海城利提出的房价问题。关于上海城利提出的买受方付款方式、期限、房屋交付时间都没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，均可确定。关于城市酒店主张的担保保险费，该费用的发生，系城市酒店依约主张权利，且因上海城利将部分系争房屋抵押给了大华银行(中国)有限公司上海分行所致，该费用系城市酒店支出的合理必要费用，属城市酒店的损失部分，故应由上海城利承担。综上，一审法院判决：一、上海城利房地产有限公司应在判决生效后一个月内协助城市酒店(上海)办理陕西南路XXX号“城市公寓”701、702、703、704、803、804室房屋过户手续，相关税费由城市酒店(上海)承担。二、城市酒店(上海)应在判决生效后一个月内给付上海城利房地产有限公司6,000,000元。三、上海城利房地产有限公司应在判决生效后一个月内给付城市酒店(上海)担保保险费损失112,000元。案件受理费542,360元,申请保全费5,000元，由上海城利房地产有限公司负担。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行。一审法院关于本案《合作协议》合法有效的认定正确，本院予以认同。由于双方当事人签署上述协议时明确，《合作协议》中有关房屋的过户等，系基于合作双方对于合作事项，以签署房屋买卖合同的形式，履行合作中的有关补偿等的约定，协议中有关6,000,000元价款，亦与系争房屋买卖的实际价格无关，《合作协议》并非房屋买卖合同法律关系。鉴于双方当事人签署的《合作协议》，无证据证明不是各方真实意思表示，且该协议并未违反法律法规的禁止性规定，被上诉人城市酒店要求上诉人上海城利履行系争房屋过户义务的诉请，符合上述协议以及上诉人作出的承诺等事实，一审法院予以支持，并无不当。基于《合作协议》约定，以及被上诉人对于其承担系争房屋过户税费的民事义务并无异议等，一审法院对此作出判决，并无明显不妥。被上诉人要求对方承担有关担保保险费用损失的诉请，因缺乏足够的合同和法律依据，本院难以支持。有关案件的诉讼费用，本院按照有关规定，依法作出决定。上诉人的其他上诉诉请，因无足够的证据印证，其应承担不利的法律后果，并鉴于上诉人的其他诉请，亦因缺乏法律依据，故本院均难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
　　一、维持上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初17037号民事判决书第一、二项；
　　二、撤销上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初17037号民事判决书第三项；
　　三、被上诉人城市酒店(上海)关于由上诉人上海城利房地产有限公司承担担保保险费112,000元的诉请，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费542,360元、申请保全费5,000元，共计547,360元，由上诉人上海城利房地产有限公司负担546,748元，被上诉人城市酒店(上海)负担612元，二审案件受理费542,360元，由上诉人上海城利房地产有限公司负担541,753元，被上诉人城市酒店(上海)负担607元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　薛凤来

审判员：徐  庆

书记员：吴  俊