上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司与上海金数码电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：林凯苹，总经理。
　　委托诉讼代理人：查迎曦。
　　委托诉讼代理人：彭欢。
　　被告：上海金数码电器有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：何文仁，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。
　　原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司(以下简称“城投悦城杨浦分公司”)诉被告上海金数码电器有限公司(以下简称“金数码公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年11月21日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告城投悦城杨浦分公司的委托诉讼代理人查迎曦、彭欢，被告金数码公司的委托诉讼代理人嵇金喜、蒋振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告城投悦城杨浦分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年11月1日至2019年4月30日拖欠的租金223,128元；2、被告向原告支付2018年11月1日至2019年4月30日拖欠的物业服务费52,398元；3、被告向原告支付2018年11月1日起至2019年4月30日拖欠的推广费9,318元；4、被告按照每一笔拖欠款项日千分之四的标准向原告支付违约金，计算至被告实际履行之日止；5、被告向原告支付提前解除合同违约金118,112.58元；6、被告向原告支付装修期租金54,305元；7、被告向原告支付商铺占用期间导致原告收入减少110,556元；8、被告向原告支付商铺现状摄像、拍照的证据保全公证费5,000元；9、被告承担将商铺恢复工程费用47,009元；10、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月15日签署《商铺租赁合同》,由被告向原告承租上海市杨浦区新江湾城街道殷行路XXX弄XXX-XXX号、殷行路XXX号、XXX号上海悠方购物中心L1层L106号商铺(以下简称“系争商铺”)。合同约定,租赁期限为36个月,商铺租赁面积122.26平方米,建筑面积194.07平方米,装修期限为45天。合同约定第一个、第二个租赁年度月基本租金为37,188元,第三个租赁年度月基本租金为40,906元;合同期内每月应付物业服务费为8,733元,每月应付推广费为1,553元。合同亦约定,被告应于每月25日之前缴付下月基本租金、物业服务费及推广费,被告还应承担使用商铺而发生的一切公用事业费用(水费、电费、煤气费等,如有);若被告拖欠应付租金、物业服务费、推广费及其他应付费用之一或全部应付费用达三十日,除需要向原告支付逾期违约金外,原告有权单方面解除合同并收回商铺并严格按照合同的约定追究被告之违约责任,且被告之租赁保证金、公用事业费保证金、装修保证金等款项原告均不予退还,此外被告应向原告支付相当于未履行租赁期租金总额百分之十八(18%)的违约金,同时被告还应向原告补交装修期租金,同时原告还有权要求被告承担因其违反合同导致原告遭受的其他损失。合同实际履行过程中,被告曾提出提前解除合同的请求,原告展现了极大的诚意,与被告协商合同提前解除事宜解决方案,并根据双方洽谈共识向被告出具过终止协议,但遗憾的是,被告未能依约签署终止协议，且虽原告一再给予被告机会,但被告罔顾合作诚信及合同约定,一再拖欠合同项下约定之各项应付款项。原告后依合同约定,向被告送达了《解除<商铺租赁合同>的通知函》,原、被告间就系争商铺签署的《商铺租赁合同》于2019年4月30日提前解除。《商铺租赁合同》提前解除后,被告仍拖欠原告诸多应付款项,并拒不履行复原商铺、注销以商铺地址办理的证照许可等义务。现原告为维护自身合法权益,起诉至法院。审理中，原告撤回第四、七、九项诉请，增加诉请：判令原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除；要求被告已支付的保证金142,422元原告有权不予返还，变更第五项诉请为要求被告向原告支付提前解除合同违约金265,000.94元。
　　被告金数码公司辩称，同意合同解除，但对于解除日期有异议，《商铺租赁合同》应于2018年11月30日解除，认可拖欠租金、物业服务费、推广费为2018年11月1日至2018年11月30日，不同意原告诉请的金额。关于违约金，认可因被告违约导致合同解除，但双方在商铺租赁合同终止协议上有过约定，违约金是按照未履行租赁期租金的18%计算，如果合同解除日为2018年11月30日，则违约金数额为151,581.78元，原告诉请的违约金标准过高，对原告所述的逾期支付违约金不予认可，即使法院支持，千分之四的标准显然超过法定标准，违约金中包含的无法出租商铺的损失，根据双方终止协议约定，原告可以随时收回系争商铺，商铺亮灯是基于原告的要求，2018年11月30日之后被告没有任何经营行为，原告于2019年4月24日自行将门锁上，商铺未出租是由于原告自身原因，与被告无关。装修期租金已经包含在违约金内，故不应再单独主张，违约金损失已经覆盖了装修期租金的损失。就保证金原告无权拒绝返还，应当返还被告，但可以优先抵充违约金数额。公证费不是必要费用，是原告单方面扩大损失的行为，应由原告自行承担。
　　本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX-XXX号，殷行路XXX号、XXX号房屋产权人为上海城投悦城置业有限公司，用途商业、办公。上海城投悦城置业有限公司委托原告城投悦城杨浦分公司全权负责该物业的出租和管理，原告拥有该物业出租、管理等方面的收益权，并有权作为出租方与承租方签署租赁合同及其相关文件，在租赁合同约定的租赁期限及其延长期(如有)内，原告的出租权及其相关权益将不受影响。
　　2017年9月15日，原告城投悦城杨浦分公司作为出租人(甲方)与被告金数码公司(承租人、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方使用，商铺租赁面积122.26平方米，租赁期限为自商铺交付之日起算的36个月，租赁期限包括装修期及计租期，计租期自装修期结束次日开始计算，商铺交付日暂定2017年9月15日，具体交付日以甲方向乙方发出的书面通知为准，装修期限为商铺交付之日起计算45日。乙方应按以下标准支付基本租金及营业额租金中金额较高的租金：第一、第二租赁年度每月基本租金37,188元，营业额租金为与基本租金相同月份的营业额的3%，第三租赁年度每月基本租金40,906元，营业额租金为与基本租金相同月份的营业额的3%，乙方应在每月25日之前提前向甲方支付下月的基本租金，如营业额租金低于基本租金，则该月的租金以基本租金为准，如营业额租金高于基本租金，则乙方应在下月10日之前支付营业额租金和基本租金之间的差额。乙方应于签署本合同之日起五个工作日缴纳租赁保证金142,422元，相当于首个租赁年度三个月的固定租金/基本租金、三个月的物业服务费及三个月的推广费的总额。物业服务费自商铺交付日开始起算，每月物业服务费8,733元，物业服务费由乙方按月支付，乙方应在每月25日前支付下月的物业服务费。推广费自商铺交付日开始起算，每月推广费1,553元，由乙方按月支付，乙方应在每月25日前支付下月的推广费。合同第十三条约定乙方应当于本合同的租赁期限届满之日或本合同提前解除或终止之日交还商铺，如果乙方未按照合同约定交还商铺，则甲方有权选择按以下方式之一收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担，另外，视作乙方放弃商铺内所有物品的所有权，甲方有权自行处置，甲方因处理所有物品所产生的一切费用(包括但不限于律师费、公证费等)由乙方承担：1、将商铺内的一切动产搬离商铺，商铺的装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；2、将商铺内的一切动产搬离商铺，并将商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除。合同第十五条约定，15.1在不损害甲方依据本合同所可能享有的任何其他权利和救济的前提下，若符合以下任何一种情形，或乙方违反本合同任何其他约定或甲方及物业服务公司制定的规章制度、规定，且在三十日内未能纠正该等违约行为的，则甲方有权单方解除本合同并收回商铺：……15.1.6乙方逾期支付租金、物业服务费、推广费、租赁保证金(包括本合同约定应增加或补足部分)、公用事业费保证金(包括本合同约定应增加或补足部分)、水、电、空调、燃气及其他应付费用之一或全部应付费用达到三十日……。15.2除本合同另有约定外，如发生任何解除事由且甲方行使解除本合同之权利，在解除前乙方已付的所有租金、物业服务费、推广费、装修保证金、公用事业费保证金和租赁保证金等费用(无论已付的该等费用是否已发生)甲方均不予退还，此外，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额百分之二十五(25%)的违约金。15.3若在租赁期限届满前，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方构成的中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为，乙方应按本合同第15.2款的约定承担违约责任。15.4若本合同由于第15.1款或第15.3款原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有本合同约定的装修期及租金优惠期(如有)，乙方须立即按首个租赁年度的固定租金/基本租金的标准向甲方补交该等期间的所有租金。合同附件四特别条款第8条约定第二部分合同主文第15.2条修改为：“除本合同另有约定外，如发生任何解除事由且甲方行使解除本合同之权利，在解除前乙方已付的所有租金、物业服务费、推广费、装修保证金、公用事业费保证金和租赁保证金等费用(无论已付的该等费用是否已发生)甲方均不予退还，此外，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额百分之十八(18%)的违约金”。
　　《商铺租赁合同》签订后，双方按约履行，被告向原告支付租金、物业服务费、推广费至2018年10月31日。
　　2018年11月23日，被告向原告发送《告知函》，通知原告被告将于2018年11月30日终止合作，并按合同条款履行相关权利及责任，希望原告安排人员进行店铺交接，如原告不能安排交接事宜，逾期交铺的责任被告将不予承担。
　　2018年11月29日，被告向原告发送《撤场申请函》，提出撤店申请，被告将于2018年11月30日营业结束后闭店，烦请原告当天给予办理相关撤场手续。
　　2018年12月25日，被告委托律师向原告邮寄《律师函》，由于原告对于被告将在2018年11月30日闭店、撤场的请求无正面回应，故函告如下：1、务请贵司立即安排商铺交接事宜，并按终止合同办理商铺交接手续；2、如贵司未及时办理前述手续，从商铺安全的角度，金数码公司的人员不得不继续留守，因此而额外支出的人员费用及其他费用将由贵司承担；3、如贵司认为需要违约赔偿的，违约金的具体数额，将由有管辖权的人民法院判决确认，但不影响商铺交接。
　　2019年1月7日，原告向被告及其委托律师邮寄发出《回复函》，表示在取得原告同意前，被告执意要求提前终止租赁合同的行为是租赁合同项下约定的重大违约行为，租赁合同对此等情形下应承担的违约责任有着明确的约定，被告要求“立即安排商铺交接事宜”，甚至要求原告承担“金数码公司因人员留守而额外支出的人员费用及其他费用”等，与租赁合同内约定相悖，原告不予同意。若被告能于本回复函发出之日起七日内签回此前与原告达成一致的终止协议，原告同意仍以终止协议约定方案与被告提前终止租赁合同，但若被告未能在前述宽限期签回前述终止协议的，原告将循租赁合同的约定追究被告全部违约责任。
　　2019年4月29日，被告委托律师向原告发出《律师函》，认为鉴于被告已经多次向原告明确通知将在2018年11月30日终止合作，因此，《商铺租赁合同》已于2018年11月30日解除，如原告需要被告承担违约赔偿的，双方可以通过沟通协商的形式予以解决，协商不成的将由有管辖权的人民法院判决确认，但这并不影响商铺的交接。鉴于《商铺租赁合同》已经解除，被告愿意随时按照合同约定履行商铺的复原义务，但需要原告提前通知被告，并配合打开商铺门锁，同时，对于商铺复原的条件及复原的标准及收费，也请原告按照市场通行标准执行，切勿设置不合理的要求，确保双方顺利完成后续事宜。收到该《律师函》后，原告于2019年4月30日书面进行回复，鉴于金数码公司严重违约情节，原告考虑行使租赁合同项下的单方解除权，追究金数码公司全部违约责任，具体以届时出具的租赁合同解约通知为准。
　　2019年5月10日，原告向被告发出《解除<商铺租赁合同>的通知函》，虽经原告多次催告，被告存在严重拖欠应付款项的情形、且该商铺长期处于非正常经营状态、后期甚至未经原告允许擅自停止营业，原告已多次催告敦促被告清偿全部欠款、纠正违约行为，但被告未能在要求的期限及合同给到的宽限期内纠正违约行为，对原告造成了极大的不利影响以及重大的损失，已构成对合同的根本违约，函告如下：1、双方签署的合同于2019年4月30日提前终止，原告有权于终止日后的任何时间提前收回该商铺；2、被告须于2019年5月13日前向原告一次性支付该商铺之全部欠款(含逾期支付违约金)；3、结合合同第二部分第15.2条的约定，被告已向原告缴付的全部费用(包括但不限于租赁保证金等)，原告不予退还；4、被告应按照合同约定向原告承担全部违约责任，包括但不限于按合同第二部分第15.2条的约定向原告支付违约金、按合同第二部分第15.4条的约定向原告补交装修期的所有租金等；5、请被告按照合同第二部分第十三条的约定，于2019年5月13日前向原告交还该商铺，逾期交还的，被告应向原告支付该商铺占用费且原告有权自行收回该商铺，被告于该商铺内任何遗留物品、装修届时原告有权作任何处理；6、请被告于2019年5月13日前办妥以该商铺地址办理的一切证照/许可之注销/变更手续，否则由此造成原告或第三方的任何损失(包括但不限于该商铺的空置期租金损失、该商铺之下一承租人遭受的损失)将由被告承担。
　　2019年6月10日，原告向被告邮寄发出《通知函》，通知被告原告将于2019年6月18日上午九点半对该商铺现状进行摄像和拍照，并由上海市静安公证处派公证人员前来现场进行监督，届时请被告准时前来现场。
　　2019年6月17日，被告委托律师向原告发出《律师函》，确认收到原告落款时间为2019年6月10日的通知函，但对于该通知函中所述内容存在诸多与事实不符之处，难以认同和接受，坚持认为《商铺租赁合同》解除时间应为2018年11月30日，逾期完成店铺交接、撤场手续的责任不在于被告，商铺内物品的所有权归被告，原告无权擅自处理，认为在被告有意向交还商铺的情况下，原告故意设置障碍、私自上锁，是单方面扩大损失的行为，由此造成的后果及损失将由原告自行承担(包括但不限于商品跌价损失等)，与被告无关，同时，鉴于被告开放的态度，原告如有诚意，应当提前通知被告共同履行商铺交接手续，原告包括委托公证在内的任何单方面的行为被告都不予认同和接受。同日，原告向被告书面进行回复，认为原告于2019年6月10日发出的《通知函》，是在多次催告无效的情形下，行使合同赋予的合法权利以避免原告损失进一步扩大。
　　2019年6月18日，经原告申请，上海市静安公证处对系争商铺内的现状进行摄像和拍照的过程作证据保全，并出具公证书。
　　另查，原告于2018年12月份向被告邮寄《<商铺租赁合同>之终止协议》版本，终止协议约定合同于2018年11月30日解除，并对合同解除后关于商铺返还、办理行政登记注销变更手续等事项作了约定，关于应付未付费用、违约金的支付及保证金的退还，协议约定：1、乙方应按照合同约定收费标准向甲方支付终止日前的租金、物业服务费、推广费，乙方尚应支付的终止日前的前述费用(租金、物业服务费、推广费)合计47,474元，乙方应于签署本协议同时向甲方支付前述应付费用，除上述关于的租金、物业服务费、推广费的特别约定外，乙方仍应按合同约定向甲方支付最终还铺日前商铺实际产生的其他费用(公用事业费等)，乙方已缴纳的电费及公共事业保证金若不足以抵扣商铺内实际产生电费的，乙方应按甲方发出的书面通知向甲方支付不足部分的电费款项，如公用事业保证金仍有剩余的，则甲方应返还剩余款项；2、乙方基于合同约定已向甲方支付的租赁保证金，作为乙方提前终止合同的违约金，甲方不予返还，同时根据合同第二部分第15.2及15.4条的约定，乙方应于签署本协议同时向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额的百分之十八(18%)的违约金，计151,581.78元，并应按首个租赁年度的基本租金的标准补交装修期内的所有租金54,305元；3、乙方应于签署本协议同时将甲方开具租赁保证金、公用事业费保证金的收据原件返还甲方；4、基于合同约定，乙方向甲方支付的装修押金(5,822.10元)及成品保护押金(5,822.10元)，在合同履行过程中由乙方之装修公司(即杭州大琦装饰工程有限公司)代为支付给予给甲方，乙方保证，乙方及/或其装修公司应于签署本协议同时将甲方开具装修保证金和成品保护押金等的收据原件返还甲方，在乙方依约履行本协议项下各项约定义务后，甲方将向乙方返还本条约定的装修押金、成品保护押金。被告收到该终止协议后于2019年3月29日盖章后寄还原告，同时，被告向原告发出《告知函》，内容为：1、原告在收到被告用印的《终止协议》后，一周内安排双方交还商铺，被告将按约定撤离物品，搭建围挡，店铺还原，承担合理的费用；2、被告将在还铺日起一个月内完成所有行政登记的注销手续；3、被告收到双方用印确认后的终止协议后，即开始支付协议中涉及到的款项，并请原告开具发票，对于违约金额部分，属于原告收入，被告在返还收据的同时请提供发票，对于装修押金及物品押金也请一并给予清算。原告于2019年4月3日收到《终止协议》及《告知函》，但认为已超过规定期限，故不认可合同于2018年11月30日解除，也未在终止协议上盖章确认。
　　审理中，双方一致确认《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除，鉴于原告于2019年4月24日对系争商铺上锁，现原告放弃主张2019年4月24日至2019年4月30日的租金8,677.20元、物业服务费2,037.70元、推广费362.40元，被告对金额表示认可。另原告确认收取被告支付的水电费押金2,911元，同意返还被告。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》相关约定，被告拖欠任何款项达三十日的，原告有权单方解除合同，至今被告尚未向原告支付2018年11月1日后的租金、物业服务费、推广费，且被告已于2018年11月份向原告提出撤店申请，被告的行为应属违约，现原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。审理中，原、被告双方一致确认合同解除时间为2019年4月30日，本院予以确认。合同解除后，被告理应按照合同约定支付拖欠的租金、物业服务费、推广费、装修期租金，并承担提前解除合同的违约金，至于违约金的金额，本院结合合同约定、合同履行情况及原告的实际经济损失酌情予以确定。至于原告主张不予返还保证金，因没收保证金及提前解除合同的违约金同属于违约损失赔偿范围，本院酌情一并确定相关违约金数额后，原告理应返还保证金。双方并未办理系争商铺的交接手续，原告现主张租金、物业服务费、推广费至2019年4月23日，本院予以支持。原告诉请要求被告支付系争商铺现状摄像、拍照证据保全的公证费，符合合同相关约定，本院予以支持。审理中，原告同意返还被告水电费押金2,911元，于法不悖，本院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司与被告上海金数码电器有限公司于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除；
　　二、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司2018年11月1日至2019年4月23日的租金214,450.80元；
　　三、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司2018年11月1日至2019年4月23日的物业服务费50,360.30元；
　　四、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司2018年11月1日至2019年4月23日的推广费8,955.60元；
　　五、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司提前解除合同的违约金142,422元；
　　六、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司装修期租金54,305元；
　　七、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司证据保全公证费5,000元；
　　八、原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海金数码电器有限公司保证金142,422元；
　　九、原告上海城投悦城置业有限公司杨浦分公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海金数码电器有限公司水电费保证金2,911元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费11,260元，减半收取计5,630元，保全费4,250元，两项合计9,880元，由被告上海金数码电器有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陆  青

书记员：蒋杨锋　肖蔚瑾