上海增达环境试验设备有限公司、增达环境科技(苏州)有限公司与昆山地灵电器科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海增达环境试验设备有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张福明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：袁远，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告：增达环境科技(苏州)有限公司，住所地江苏省昆山市。
　　法定代表人：张福明，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孙擎宇。
　　委托诉讼代理人：袁远，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：昆山地灵电器科技有限公司，住所地江苏省昆山市。
　　法定代表人：蔡培明，总经理。
　　委托诉讼代理人：唐萌，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海增达环境试验设备有限公司(以下简称增达公司)、增达环境科技(苏州)有限公司(以下简称增达苏州公司)与被告昆山地灵电器科技有限公司(以下简称地灵公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告地灵公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告地灵公司对本案管辖权提出的异议。被告地灵公司不服裁定提出上诉。上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告增达公司的委托诉讼代理人袁远、原告增达苏州公司的委托诉讼代理人袁远、孙擎宇、被告地灵公司的委托诉讼代理人唐萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告增达公司、增达苏州公司司向本院提出诉讼请求：1、判
　　令地灵公司继续履行与增达公司签订的土地厂房买卖合同；2、判令地灵公司协助增达公司、增达苏州公司办理位于昆山市锦溪镇锦顺路XXX号工业用地及厂房的产权过户手续，将工业用地及厂房的产权过户至增达苏州公司名下；3、判令地灵公司支付增达公司违约金1,200万元，并支付以2,400万元为基数，按日万分之五标准，自2018年4月5日起至地灵公司实际履行协助办理完成过户义务之日止的违约金；4、判令地灵公司支付增达公司律师费15万元。事实和理由：2017年8月18日，增达公司与地灵公司签订土地厂房买卖合同，约定由增达公司或其指定的第三方，向地灵公司购买位于昆山市锦溪镇锦顺路北侧的一副工业用地及厂房，并对转让价款及支付、土地厂房的过户交接、违约责任等作了约定。双方口头约定转让价款为4,950万元，合同转让价款为4,500万元,余款450万元可以通过设施的评估价格及房租等进行支付。签约后，增达公司按约向地灵公司支付了首期和第二期转让款合计2,400万元，并积极履行合同约定的其他义务。在履约过程中，因昆山市关于土地厂房买卖相关行政审批的要求，以增达公司为购买主体无法完成相应的行政审批，故增达公司根据买卖合同的约定，指定增达苏州公司承继买卖合同项下权利义务，即由增达苏州公司作为土地厂房的所有权人，办理相应的过户登记手续。地灵公司亦书面回复同意由增达苏州公司继续与其进行土地及厂房买卖交易，完成土地及厂房的过户手续。随后，增达公司与地灵公司就继续履行买卖合同一事开展了积极磋商，并确定以增达苏州公司作为新买方继续履行买卖交易。然而在继续履行买卖交易过程中，地灵公司怠于履行过户登记的配合义务。2018年3月30日，增达公司向地灵公司发出协助配合通知书，但地灵公司未履行其合同义务，并于2018年4月20日发函要求解除买卖合同，违反了合同约定，地灵公司的行为构成违约。故增达公司、增达苏州公司诉至法院。
　　被告地灵公司辩称，不同意增达公司、增达苏州公司的诉请。1、转让标的无法按照合同约定期限完成过户登记手续系增达公司怠于履行办理义务造成。地灵公司一直积极配合办理相关手续，但增达公司却怠于推进过户登记手续的准备及办理，先是认为律师费过高想自己办理，后因不熟悉导致手续迟迟无法推进，拖至2018年1月底才就增达苏州公司承接原合同权利义务问题拿出第一稿协议，且对各方权利义务及合同履行方式做了大幅度的修改。在地灵公司要求按原合同约定条件签订新约的情况下，增达公司在两个月内未对新协议做出任何修改。增达公司于2018年3月28日拿出的第二稿协议仍擅自篡改双方的权利义务。正是增达公司的一系列迟延甚至不当履行行为，导致合同无法按原计划顺利履行。2、改由增达苏州公司购买涉案的土地厂房迟迟无法推进，并非地灵公司不予配合，而是增达公司始终未按原合同约定拟定新约，不仅擅自对原合同内容做出多项实质性变更，且大幅度增加地灵公司的违约责任。3、2018年3月31日之后，双方实际是在商讨新合同的签订问题，而对原合同交易期限的延长并未协商一致，故原合同的解除条件事实上已经达成。4、增达公司因自身原因造成无法在合同约定期限内办理登记过户手续，该迟延履行行为已构成根本违约，造成地灵公司的合同目的无法实现，故地灵公司有权直接解除合同。增达公司由于自身身份所限，客观上已无法继续履行合同，而增达苏州公司作为新的主体，从未与地灵公司建立起任何合同关系，且双方未能建立合同关系的原因在于增达公司之前对于原合同的迟延和不当履行，因此增达公司及增达苏州公司要求继续履行合同的诉请无任何依据。
　　对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：增达公司系上海增达科技股份有限公司(以下简称增达股份公司)的母公司，增达股份公司设立了增达苏州公司。地灵公司系位于昆山市锦溪镇锦顺路XXX号工业土地及厂房(以下简称系争土地及厂房)的权利人。2017年8月18日，增达公司(买方)与地灵公司(卖方)签订土地厂房买卖合同，约定卖方将转让标的即系争土地及厂房转让给买方，其中系争土地用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为14,666.7平方米，系争厂房共计7幢，1幢至3幢房分别泵房、配电房、门卫，其余4幢至7幢房均为厂房，转让价款为4,500万元，分四期进行支付，首期转让款1,200万元，买方应在合同签署之日起5日内支付450万元，买方应在收到国有土地使用权证及房屋所有权证原件后的5日内支付750万元，买方应在2018年1月31日前支付第二期转让款1,200万元，转让标的全部过户手续办理完成之日起5日内买方支付第三期转让款1,900万元，在交接手续及税费承担的文件齐备前提下，买方应当在5日内支付剩余200万元交房保证金，卖方收到首期转让款后，应在买方发出的书面通知上约定的期限内，配合买方办理转让标的的过户登记手续，包括签署用于过户登记的买卖合同(以政府规定的名称为准)，至国土、房产部门签署相关文件等，过户登记手续原则上有买方主导办理，卖方应当提供协助义务，若卖方怠于履行义务而致使过户手续期限延误或导致过户手续无法完成，则应当向买方承担违约责任，转让标的产权转移产生的税费(包括但不限于营业税、所得税、土地增值税、契税、房地产交易中心收取的费用)由双方依据适用的法律法规各自承担，双方确认根据现行政策及客观情况，转让标的的过户登记手续应在2018年3月31日之前完成，若非因买卖双方任何一方的原因，转让标的无法在上述期限内完成过户，合同自动解除，卖方应在5日内退还买方已支付的转让款，双方可协商一致对上述期限予以延长，买方有权在双方约定期限内将合同项下的权利义务转移给买方指定的第三方，由买方指定的第三方继承合同项下的所有权利义务，卖方应无条件配合，如交易具体形式发生变更，由双方共同协商确定，卖方与买方指定的第三方签署的相关合同生效之日起，买方不再对卖方承担合同项下的义务，卖方与买方指定的第三方签署土地厂房买卖合同，并且买方指定的第三方支付给卖方的款项已达到或超过买方已支付给卖方的全部转让款项后的当日，卖方须无条件向买方归还买方已支付的全部转让款项，若买方及其指定的第三方未按照合同约定的期限支付价款，卖方有权要求买方以逾期应付款项按日万分之五支付违约金，若买方及其指定的第三方逾期30日未履行付款义务的，卖方有权单方书面解除合同，除上述逾期违约金外，卖方有权没收买方所付的1,200万元定金，若卖方怠于履行过户登记之配合义务，则自收到买方及其指定的第三方协助配合通知之后第6日起应以买方已支付款项按日万分之五支付违约金，直至卖方履行协助配合义务之日，若卖方逾期30日未履行过户登记义务的，买方有权单方书面解除合同，除上述逾期违约金外，有权要求卖方另行承担1,200万元违约金，违约金不足以弥补买方损失的，卖方应予以补足，买方将合同项下的权利义务转移给买方指定的第三方后，若卖方未按约定的期限足额返还转让款，买方有权要求卖方以逾期应付款项按日万分之五支付违约金，双方又约定了各自的权利义务等条款。同时，增达公司与地灵公司口头约定增达公司需另行支付地灵公司450万元。
　　签约后，增达公司分别于2017年8月21日、8月30日各支付地灵公司转让款450万元、750万元。后双方协商共同委托律师办理系争土地及厂房的过户登记手续。2017年11月23日，增达苏州公司成立。自2018年1月起，增达公司与地灵公司联系由增达苏州公司作为买方购买系争的土地厂房，并要求签订买卖合同。2018年1月29日，增达公司与地灵公司商谈签约事宜，增达公司向地灵公司出示拟定的买卖合同及增达公司与地灵公司原买卖合同的解除协议，其中买卖合同中涉及转让价款为4,950万元，支付方式为增达股份公司的董事会审议通过本次转让标的买卖事宜之日起5日内，增达苏州公司向地灵公司支付第一期转让款1,200万元，自增达股份公司的董事会审议通过本次转让标的买卖事宜之日起5日内，增达苏州公司向地灵公司支付第二期转让款1,200万元，若增达苏州公司对于该笔款项支付有其他条件的，除需满足本款前述条件外，该笔款项将依照增达苏州公司的其他条件进行支付，若增达股份公司股东大会未通过本次转让标的的买卖事宜，则地灵公司应退还已支付的转让款，且双方皆不构成违约，不需要支付违约金，转让标的全部过户手续均办理至增达苏州公司名下之日起5日内，增达苏州公司支付第三期转让款2,350万元，在交接手续及税费承担的文件齐备前提下，增达苏州公司应当在5日内支付剩余200万元交房保证金，转让标的之过户手续应在2018年7月31日前完成，若地灵公司违反增达苏州公司对于第二期转让款的支付条件，增达苏州公司有权不支付该笔款项并要求地灵公司支付1,200万元违约金；解除协议中关于合同解除后，地灵公司应当于新合同约定的第二期价款支付当日返还增达公司根据原合同支付的第一期转让款1,200万元，地灵公司同意返还款于约定返还当日分两期返还，由地灵公司向增达公司返还600万元后，增达苏州公司再行支付新合同中约定的第二期转让款中的600万元，待该笔款项支付完成后，地灵公司向增达公司返还第二期600万元，增达苏州公司再行支付剩余600万元，地灵公司未向增达公司还款的，增达苏州公司有权拒绝付款，地灵公司逾期履行本协议第三条还款义务未满7日的，需向增达公司承担120万元/日的违约金，逾期超过7日的，超过部分需向增达公司承担240万元/日的违约金。地灵公司阅看买卖合同及解除协议后表示第二天回复增达公司。2018年1月30日，地灵公司回复增达公司，认为新合同与2017年8月18日的买卖合同中付款条件有较大出入，希望增达公司或增达公司指定的第三方按照原合同约定，继续执行原合同项下的权利义务。2018年1月31日、2月1日，增达公司与地灵公司就新合同的付款方式、解除协议的内容、450万元的付款方式、律师费等进行协商，因双方未能就新合同条款等达成共识，故一致同意仍按2017年8月18日的合同继续履行。2018年2月5日，增达公司与地灵公司至房地产交易中心办理了系争土地及厂房的网签登记。同日，增达公司支付地灵公司1,200万元。2018年2月12日、2月15日，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司对系争土地及厂房出具了估价报告。嗣后，增达公司与地灵公司签订系争土地及厂房的转让合同。
　　2018年3月15日，增达公司与地灵公司共同至当地政府相关部门咨询系争土地及厂房转让的审批事宜，被告知由非当地公司的增达公司购买系争土地及厂房较困难。增达公司遂多次联系地灵公司要求其与增达苏州公司签订买卖合同。2018年3月23日，增达公司与地灵公司继续商谈由增达苏州公司购买系争土地厂房的签约事宜，地灵公司提出需就新合同的具体条款与律师沟通后再予以答复。2018年3月26日，增达公司委托律师向地灵公司发函要求其于同年3月31日前与增达公司及增达苏州公司完成合同承接的签署程序。2018年3月27日，地灵公司回复其一直配合增达公司履行合同义务，随时可以按照原合同条款与增达苏州公司签订买卖合同。同日，增达公司与地灵公司就签约事宜进行电话沟通，增达公司提出尽快签约，地灵公司答复因原合同约定的过户时间已临近，其需与律师联系后提出协商的条件。2018年3月28日，地灵公司要求增达公司传送协商的合同文本，即由增达公司拟定的买卖合同及增达公司、增达苏州公司及地灵公司间的三方协议，其中买卖合同涉及转让价款为4,500万元，支付方式为增达公司在合同签署之日起10日内支付首期转让款1,200万元，在合同签署之日起15日内支付第二期转让款1,200万元，转让标的全部过户手续均办理至增达苏州公司名下之日起5日内，增达苏州公司支付第三期转让款1,900万元，在交接手续及税费承担的文件齐备前提下，增达苏州公司应当在5日内支付剩余200万元交房保证金，转让标的之过户手续应在2018年9月30日前完成，违约责任条款与2017年8月18日合同的违约责任条款一致；三方协议中涉及新合同及本协议生效之日起原合同解除，三方应确定日期共同撤销原增达公司与地灵公司的网签，并办理地灵公司与增达苏州公司的网签，地灵公司将增达公司已支付的2,400万元归还增达公司，增达苏州公司每向地灵公司支付一次转让款400万元后，地灵公司应立即向增达公司之指定账户支付等额款项，以退还增达公司的转让款，增达公司收到该笔返还款后，增达苏州公司向地灵公司支付下一笔转让款400万元，直至2,400万元转让款在新合同规定的期限内支付完毕，地灵公司收到增达苏州公司的转让款后未立即向增达公司支付返还款的，增达苏州公司有权拒绝支付剩余款项，并根据新合同向地灵公司主张违约责任。2018年3月29日，地灵公司回复增达公司因新协议变更了付款方式，故地灵公司不予同意。同日，双方电话沟通中就1,900万元的支付时间进行商讨。2018年3月30日、3月31日，增达公司向地灵公司发出通知，请地灵公司就买卖合同的相关事项进行实质性磋商，以配合办理系争土地及厂房的过户手续。地灵公司回复其同意合同履行主体变更为增达苏州公司，要求按照2017年8月18日的合同条款继续履行，新协议涉及原合同约定的付款条件及付款方式的变更，地灵公司不予接受，希望增达公司积极与地灵公司磋商。
　　自2018年4月1日起，增达公司与地灵公司多次电话沟通后，地灵公司回复双方可于同年4月16日进行约谈。2018年4月16日，增达公司与地灵公司继续就增达苏州公司购买系争土地厂房的签约事宜进行商谈，双方基本确定转让价款为4,950万元，签约后15日增达苏州公司支付地灵公司4,750万元，地灵公司当天返还增达公司2,400万元，设立资金托管账户用于地灵公司交纳税金。2018年4月18日，增达公司将拟定的买卖合同及三方协议传送给地灵公司，其中买卖合同涉及转让价款为4,950万元，支付方式中对首期及第二期的付款时间未注明，载明增达公司应支付首期转让款2,400万元及第二期转让款2,350万元，第二期转让款中900万元汇入地灵公司的资金托管专用账户，用于支付交易中地灵公司应承担的税费，在转让标的过户至增达苏州公司名下及交接手续、税费承担的文件齐备前提下，增达苏州公司应当在5日内支付剩余200万元交房保证金，转让标的之过户手续应在2018年10月31日前完成，违约责任条款与2017年8月18日合同的违约责任条款一致；三方协议中涉及新合同及本协议生效之日起原合同解除，三方应确定日期共同撤销原增达公司与地灵公司的网签，并办理地灵公司与增达苏州公司的网签，地灵公司应在收到增达苏州公司支付的首期转让款2,400万元的4个银行工作小时内，返还增达公司2,400万元，地灵公司收到增达苏州公司的首期转让款后未按约向增达公司返还转让款的，增达苏州公司有权拒绝支付第二期转让款，并根据新合同向地灵公司主张违约责任。2018年4月20日，地灵公司以其未能取得预期转让款，导致其后续商业计划重新调整为由，向增达公司发出解除合同通知。2018年4月23日，增达公司回函要求地灵公司继续履行配合签约及办理过户手续事宜。2018年5月2日，地灵公司与增达公司电话沟通中表示仅同意转让两幢厂房，增达公司未予同意。
　　另查，2017年9月，增达股份公司(乙方)与地灵公司(甲方)签订厂房租赁合同，约定乙方承租甲方位于昆山市锦溪镇锦顺路XXX号第三、第四号厂房，使用面积为初测建筑面积6,178.60平方米，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，月租金为148,296元。增达股份公司承租房屋后，即对承租房屋进行了装修。
　　审理中，增达苏州公司已将剩余转让款2,550万元缴纳至本院。本案争议焦点为：1、增达公司及地灵公司在办理系争土地及厂
　　房过户登记手续期间是否存在怠于履行行为，双方是否存在违约；2、地灵公司能否行使合同解除权；3、系争土地及厂房的产权能否过户至增达苏州公司名下。
　　1，关于增达公司及地灵公司在办理系争土地及厂房过户登记手续期间是否存在怠于履行的行为，双方是否存在违约。增达公司与地灵公司签订买卖合同时，均知晓系争土地及厂房将过户至第三方名下，故在签约后，增达股份公司设立了增达苏州公司。增达公司及地灵公司亦共同商定委托律师办理过户登记手续。自2018年1月起，增达公司与地灵公司联系由增达苏州公司作为买方购买系争土地及厂房，并要求签订买卖合同，地灵公司亦表示同意。后因双方就地灵公司与增达苏州公司间买卖合同及增达公司与地灵公司原买卖合同的解除协议签订事宜未能协商一致，故双方商定将系争土地及厂房过户至增达公司名下，并办理了相关手续。鉴于双方共同咨询政府部门后得知办理增达公司的过户登记手续存在难度，遂自2018年3月16日起，增达公司与地灵公司重新协商由增达苏州公司作为买方购买系争的土地及厂房，根据事先沟通的内容，增达公司分别于2018年3月28日、4月18日，向地灵公司传送了地灵公司与增达苏州公司间的买卖合同、及增达公司、地灵公司、增达苏州公司间的三方协议，因涉及需解除增达公司与地灵公司原签订的买卖合同，及增达公司原已支付的2,400万元与增达苏州公司需支付转让款的时间衔接等事项，双方就拟定的合同中的付款方式多次进行磋商，因双方意见不一，致新合同无法签约。另增达股份公司为促成买卖合同的履行，自2017年10月起即向地灵公司承租系争厂房中的两幢房屋。故可以认定增达公司及地灵公司为办理系争土地及厂房过户登记手续均在积极履行，双方均不存在怠于履行的行为，双方均无违约行为。
　　2、关于地灵公司能否行使合同解除权。买卖合同中约定“若非因买卖双方任何一方的原因，转让标的无法在上述期限内完成过户，合同自动解除”，按照字义解释为出现并非增达公司及地灵公司的原因造成转让标的无法在在2018年3月31日之前完成过户，合同自动解除。增达公司及地灵公司一直就系争土地及厂房的过户登记事宜进行磋商，若增达公司、增达苏州公司及地灵公司间能顺利签约，系争土地及厂房进行过户并不存在障碍，且在2018年3月31日之后，地灵公司与增达公司仍继续就增达苏州公司购买系争土地厂房的签约事宜进行实质性商谈，可认定地灵公司与增达公司对合同的过户期限予以延长达成共识，又增达公司并不存在迟延履行合同的行为，因此地灵公司认为买卖合同可解除不符合合同约定，且并未发生法定解除合同的情形，故地灵公司无权行使合同解除权。
　　3、关于系争土地及厂房的产权能否过户至增达苏州公司名下。增达公司与地灵公司签订买卖合同时，已约定系争土地及厂房可过户至第三方名下，且增达公司与地灵公司在磋商由增达苏州公司作为买方的合同签约事宜时，双方系对拟定的合同中的付款方式意见不一，地灵公司始终同意将系争土地及厂房过户至增达苏州公司名下，故增达苏州公司虽未与地灵公司签约，但并不影响系争土地及厂房的产权过户至增达苏州公司名下。
　　综上，本院认为，增达公司与地灵公司签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。增达公司已支付2,400万元转让款，又双方一直就由增达苏州公司作为买方的合同签约事宜进行磋商，故地灵公司要求解除买卖合同无事实和法律依据，本院不予采纳。地灵公司应继续履行买卖合同，且地灵公司认可系争土地及厂房的产权应过户至增达苏州公司名下，故增达苏州公司主张地灵公司协助办理系争土地及厂房的产权过户登记手续的诉请，合法有据，本院予以支持。至于增达公司已支付的2,400万元转让款可视为增达苏州公司的付款，又买卖合同约定交接手续完成后支付200万元，故系争土地及厂房过户后，增达苏州公司应支付地灵公司转让款2,350万元。对于增达公司主张地灵公司支付违约金，因无事实依据，故对该项诉请本院不予支持。对于增达公司主张地灵公司支付律师费，因于法无据，故对该项诉请本院亦不予支持。
　　依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告昆山地灵电器科技有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告增达环境科技(苏州)有限公司办理昆山市锦溪镇锦顺路XXX号工业用地及7幢厂房的过户登记手续，将上述土地的使用权及厂房的产权过户登记至原告增达环境科技(苏州)有限公司名下；
　　二、原告增达环境科技(苏州)有限公司应于上述条款内容履行完毕后五日内支付被告昆山地灵电器科技有限公司转让款2,350万元；
　　三、驳回原告上海增达环境试验设备有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费94,700元，财产保全费5,000元，管辖异议费100元，合计诉讼费99,800元，由原告上海增达环境试验设备有限公司负担49,850元，被告昆山地灵电器科技有限公司负担49,950元。被告昆山地灵电器科技有限公司负担之款应于本判决时生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  燕

书记员：徐熙春