上海壹若资产管理有限公司与上海乾膳餐饮管理有限公司、张帆等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：赵先水，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐旭昶，上海瀛东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郭社会，上海瀛东律师事务所律师。
　　被告：上海乾膳餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张帆，执行董事。
　　被告：张帆，男，1980年11月23日出生，汉族，住浙江省金华市。
　　被告：宋磊，男，1984年10月29日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。
　　被告：赵清，女，1985年6月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：潘吟艳，女，1982年9月24日出生，汉族，住上海市。
　　原告上海壹若资产管理有限公司(以下称壹若公司)与被告上海乾膳餐饮管理有限公司(以下称乾膳公司)、张帆、宋磊、赵清、潘吟艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹若公司委托诉讼代理人徐旭昶，被告乾膳公司、张帆、宋磊的委托诉讼代理人周梦原及被告张帆到庭参加诉讼。被告赵清、潘吟艳经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告壹若公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除壹若公司与乾膳公司于2015年6月签订的《房屋租赁合同》；2、判令乾膳公司向壹若公司支付租金人民币(以下币种同)176,059.14元(自2017年6月15日起至2017年10月31日止)；3、判令乾膳公司向壹若公司支付电费、水费及物业费43,714.9元(自2017年6月15日起至2017年10月31日止)；4、判令被告乾膳公司支付逾期付款违约金(按每日千分之三的标准计算，暂计至2018年6月25日为186,256.95元，要求计算至实际支付之日止)；5、判令乾膳公司在判决生效之日起20日内变更注册地址的登记手续，将经营地从位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下称系争房屋)地址内迁出，张帆、宋磊、赵清、潘吟艳予以配合；6、张帆、宋磊、赵清、潘吟艳在未出资范围内对乾膳公司的上述债务承担连带责任。事实与理由：2015年6月，壹若公司与乾膳公司签订房屋租赁合同，约定由乾膳公司向壹若公司承租系争房屋，租赁期限自2015年11月15日起至2023年11月14日止，并约定租金支付时间、方式及违约责任等内容。2015年11月1日，壹若公司将系争房屋交付乾膳公司使用。合同履行期间，乾膳公司自2017年6月15日起开始拖欠租金，截止至2017年10月14日止，乾膳公司拖欠租金共计153,163.68元以及水费、电费、物业费等。后壹若公司于2017年9月向乾膳公司发送律师函要求支付租金并赔偿损失，但未果，故壹若公司涉诉。此外，张帆、宋磊、赵清、潘吟艳为乾膳公司的股东，均未在认缴出资范围内尽到出资义务，故应当承担连带责任。
　　被告乾膳公司、张帆、宋磊共同辩称，同意解除合同，但不同意壹若公司的其余诉讼请求。理由如下：一、对壹若公司主张的租金、物业费及水电费的时间不予认可，且乾膳公司已于2017年10月初搬离系争房屋并告知壹若公司。当时壹若公司、乾膳公司以及即将承租系争房屋的下家已经谈妥了合同解除的相关事宜，并签订三方合同一份，约定乾膳公司用装修费用来冲抵欠付的租金、物业费及水电费，乾膳公司为装修花费近一百万元，使用时间不到一年，而壹若公司为使该场地能尽早利用又出租给了第三方。二、关于违约金，双方已就欠付的租金、物业费等事宜协商一致，故不存在逾期付款违约金。即便存在，壹若公司主张的违约金标准过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于可预期利益损失，因系争房屋于2017年10月已确定由第三方继续承租，故不存在可预期利益损失。三、乾膳公司未办理变更注册地址的登记手续是因为壹若公司起诉致使其无法办理。四、乾膳公司已支付租赁保证金55,630.36元要求在本案中一并处理。五、宋磊和张帆对乾膳公司的认缴出资日期为2021年2月23日，目前出资期限未到，壹若公司无权要求宋磊和张帆承担连带责任。
　　被告赵清、潘吟艳未作答辩。
　　审理中，壹若公司撤回了第三项诉讼请求中要求乾膳公司支付水费的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，壹若公司与案外人上海世盟置业有限公司(以下称世盟公司)签订《独家委托管理合同》，约定世盟公司将世盟置地广场(世盟壹天地)项目委托壹若公司独家管理服务，该物业位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号等，包括地下及地面商业建筑面积约为27534.02平方米(含已售部分)，壹若公司享有对该商场出租、转租的权利。2015年6月，壹若公司(甲方、出租人)与乾膳公司(乙方、承租人)签订《上海市商品房出租合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方用作经营餐饮，建筑面积为430.13平方米，甲方于2015年11月1日将房屋交付乙方，租赁期限自2015年11月15日起至2023年11月14日，自起租日即2015年11月15日起10个月为免租期；自起租日起计第1-2年的月基本租金为45,790.92元(即每日每平方米基本租金为3.5元)，第3-4年的月租金为49,454.2元……租金支付方式为先付后用，付三押一；物业管理费为每月4,045.4元；乙方须每月缴付与该房屋有关的电话费、水费、电费、煤气费(如有)、餐饮垃圾清运费(如有)及其他费用；保证金55,630.36元，乙方应于签署本合同当日缴清；乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清租金，倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用等各项费用超过过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息3‰的逾期付款违约金，自上述各项费用应付之日开始计算；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且在乙方交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同补充条款12-9款之规定恢复原状且可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权就下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分：(1)乙方未能按照本合同规定，不支付租金、物业管理费及其他任何应付款项逾期超过一个月的；……若乙方发生上述违约情况，致使甲方提前终止本合同时，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于该房屋届时三个月基本租金、物业管理费的可预期利益。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，壹若公司将系争房屋交付乾膳公司使用，乾膳公司支付了租赁保证金55,630.36元。合同履行期间，乾膳公司向壹若公司支付租金共计442,118.28元，后未再支付租金。因乾膳公司至今仍未支付后续费用，壹若公司起诉来院。
　　另查，张帆、宋磊、赵清、潘吟艳均为乾膳公司的股东，各股东认缴出资日期均为2021年2月23日。
　　庭审中，乾膳公司主张其已于2017年10月搬离系争房屋，并将搬离事宜告知壹若公司，且与壹若公司以及即将承租系争房屋的下家就租赁合同解除事宜达成一致并签订三方协议，但未就其主张的实际搬离时间进行举证，亦未能提交三方协议为证。壹若公司表示双方于2017年10月开始交涉搬离事宜，但乾膳公司未及时与壹若公司办理房屋交接手续，且留有物品在房屋内，直至2017年10月底，壹若公司才将物品清理后自行收回房屋，故主张租金至2017年10月底。此外，乾膳公司认可欠付壹若公司电费及物业费共计43,714.9元。
　　本院认为，壹若公司与乾膳公司签订的《上海市商品房出租合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，壹若公司按约将系争房屋交付乾膳公司使用，但乾膳公司至今仍欠付租金、物业管理费等费用，且拖欠时间已超过一个月，根据合同约定，壹若公司有权解除合同。合同解除的时间以乾膳公司收到本院送达的壹若公司起诉状副本之日即2018年9月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因壹若公司已于2017年10月底收回系争房屋，故不存在房屋返还问题。壹若公司应当将收取的租赁保证金返还乾膳公司。合同解除后，乾膳公司仍应向壹若公司支付欠付的租金。虽然乾膳公司辩称其已于2017年10月31日之前搬离系争房屋，但壹若公司对此不予认可，且乾膳公司并未就其抗辩的搬离日期以及其已与壹若公司就合同解除事宜达成一致并签订过协议进行举证，亦未与壹若公司办理过房屋交接手续，本院对该辩称意见无法采信，乾膳公司应当承担相应的举证不能的不利后果。故租金截止日期可依壹若公司主张的2017年10月31日计算。现乾膳公司要求壹若公司支付至2017年10月31日止的租金176,059.14元，于法有据，本院予以支持。关于电费及物业费，乾膳公司对壹若公司主张的欠付金额予以认可，可予支持。关于逾期付款违约金，乾膳公司欠付租金等费用的行为已经构成违约，理应承担相应违约责任。壹若公司主张按照合同约定按每日未付款的千分之三的计算标准，显属过高，本院酌情一次性确定违约金为50,000元。关于可预期利益损失，虽然符合合同约定，但考虑到壹若公司在乾膳公司搬离后已及时收回房屋，本院以实际损失为基础，酌情确定该损失为50,000元，由乾膳公司赔付壹若公司。对于壹若公司要求乾膳公司将公司登记注册地址迁出系争房屋的诉讼请求，因在法院判令解除合同的情况下系争房屋内即可重新注册新的公司，故本院对该诉请不再另行判明。至于股东张帆、宋磊、赵清、潘吟艳是否应当承担连带责任，因乾膳公司实行注册资本认缴制，各股东认缴出资日期为2021年2月23日，目前出资期限尚未届满，故壹若公司基于张帆、宋磊、赵清、潘吟艳未尽出资义务为由要求其承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。审理中，赵清、潘吟艳经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海壹若资产管理有限公司与被告上海乾膳餐饮管理有限公司签订的《上海市商品房出租合同》于2018年9月21日解除；
　　二、被告上海乾膳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹若资产管理有限公司房屋租金176,059.14元；
　　三、被告上海乾膳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壹若资产管理有限公司电费及物业管理费43,714.9元；
　　四、被告上海乾膳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海壹若资产管理有限公司逾期付款违约金50,000元；
　　五、被告上海乾膳餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海壹若资产管理有限公司可预期利益损失50,000元；
　　六、原告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海乾膳餐饮管理有限公司保证金55,630.36元；
　　七、原告上海壹若资产管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,438元，财产保全费3,339.37元，合计12,777.37元，由原告上海壹若资产管理有限公司负担5,646元，被告上海乾膳餐饮管理有限公司负担7,131.37元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：朱世瑛

书记员：张开红