上海复旦科技园股份有限公司与上海畅客投资控股有限公司、祝惠平等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海复旦科技园股份有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：周曦，董事长。
　　委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：裘志昊，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：上海畅客投资控股有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：祝惠平，执行经理。
　　被告：祝惠平，男，1968年12月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：刘德进，男，1958年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市。
　　被告：顾磊，男，1978年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区。
　　原告上海复旦科技园股份有限公司(以下简称“复旦科技园”)诉被告上海畅客投资控股有限公司(以下简称“畅客公司”)、祝惠平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，原告申请追加刘德进、顾磊为被告参加诉讼。2019年8月6日转为普通程序，2019年12月19日，本院组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告复旦科技园的委托诉讼代理人王恒、裘志昊，被告畅客公司、祝惠平到庭参加了诉讼。被告顾磊、刘德进经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告复旦科技园向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告畅客公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年8月29日解除;2、判令被告畅客公司支付租金3,873,521.85元；3、判令被告畅客公司以年化24%的标准支付未付租金的违约金，其中：2017年10月1日至2017年12月31日，应付租金1,059,626.04元，应付日期为2017年9月25日，违约金自2017年9月25日起计算至2018年8月29日合同解除之日。2018年1月1日至2018年3月31日应付租金1,059,626.04元，应付日期为2017年12月25日，违约金自2017年12月25日起计算至2018年8月29日合同解除之日。2018年4月1日至2018年6月30日,应付租金1,059,626.04元，应付日期为2018年3月25日，违约金自2018年3月25日起计算至2018年8月29日合同解除之日。2018年7月1日至2018年8月29日,应付租金694,643.73元，应付日期为2018年6月25日，违约金自2018年6月25日起计算至2018年8月29日合同解除之日。以拖欠租金总额3,873,521.85元为基数，从2018年8月30日起至实际清偿之日止，按照年化24%的标准计算违约金；4、判令被告祝惠平、顾磊、刘德进在未出资本息范围内对上述第二项、第三项债务承担补充赔偿责任；5、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2016年3月15日,原告与畅客公司签订《上海市房屋租赁合同》。在合同履行过程中,因面积调整,故双方重新于2017年7月1日签订了《上海市房屋租赁合同》,根据合同约定由畅客公司承租位于上海市杨浦区四平路XXX号一楼整层(建筑面积为1679.35平方米)、二楼整层(建筑面积2191.43平方米),租赁期限为2017年7月1日起至2026年2月28日止,月租金为￥353,208.68元,畅客公司应于每季度末月25日前向原告支付下一季度的租金。逾期支付的,逾期一日,则畅客公司需按月租金的5%支付违约金,且如畅客公司逾期不支付租金累计超过壹个月的,则原告有权解除《上海市房屋租赁合同》。合同签订后,原告按约向畅客公司提供租赁场地,畅客公司将租赁场地冠以“创客100空间”对外出租。但自合同签订后畅客公司一直逾期支付租金,虽经原告多次函告,但至今仍未支付自2017年10月起的租金。2018年8月29日,原告公告收回租赁场地，畅客公司也确认租赁合同解除后由其退还收取的租户押金。另，祝惠平、顾磊、刘德进作为畅客公司的股东,未向公司实缴其各自应当认缴的注册资本，故要求在未实缴注册资本范围内对畅客公司所负债务承担补充赔偿责任。
　　被告畅客公司辩称：2018年8月29日，原告采取停水、停电、停空调的手法将被告畅客公司的小租户转到原告处，被告被迫解除租赁合同。被告欠付租金数额属实，但在2018年6月19日，原、被告签订债转股的协议，将被告欠付租金以债转股的方式，由原告为大股东，被告祝惠平享有最高不超过3%的股权。被告也配合小租户办理交接手续。原告主张以年化24%的标准计算违约金过高，按照我们的协议也不存在欠付租金和违约金的事情，原告应该继续履行债转股协议。
　　被告祝惠平辩称：不同意原告的诉请。希望原告按照《合作意向书》的履约精神来达成债转股，故不存在欠付租金和违约金的事情。创客公司的股东有被告及顾磊、刘德进，被告本人出资1000万元，顾磊出资25万元，刘德进出资62.5万元。2018年9月顾磊、刘德进将股权转让给我，并放弃转让费。
　　被告顾磊、刘德进未到庭作答辩。
　　经审理查明：2016年3月，复旦科技园(出租方、甲方)与畅客公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区四平路XXX号一楼整层(实测建筑面积1779.35平方米)、二楼整层(建筑面积2191.43平方米)(以下简称“系争房屋”)；用途为办公；甲方作为系争房屋的房地产权人，在订立合同前已告诉乙方房屋已设定抵押；甲方于2016年3月15日前向乙方交付房屋；租赁期限自2016年3月15日起至2026年2月28日止；租金每日每平方米建筑面积3元，月租金总计为362,333.68元；乙方应于每季度末月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可以解除合同。《补充条款》约定，甲方已聘用上海金文物业管理有限公司为本大厦提供物业管理前期服务。甲乙双方同意上述房屋物业管理费为每平方米22元，每月物业费为87,357.16元；甲乙双方同意乙方采用先付后用的方式租赁，租金支付方式为付三押二；甲乙双方协商同意，自2016年3月15日至2016年6月14日为甲方提供给乙方的免租装修期，该期限内免交房屋租金，但物业管理及水电等单元内的能耗费用仍需乙方缴付。
　　2017年7月，因租赁面积调整，复旦科技园(出租方、甲方)与畅客公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区四平路XXX号一楼整层(实测建筑面积1679.35平方米)、二楼整层(建筑面积2191.43平方米)；用途为办公；甲方作为系争房屋的房地产权人，在订立合同前已告诉乙方房屋已设定抵押；甲方于2017年7月1日前向乙方交付房屋；租赁期限自2017年7月1日起至2026年2月28日止；租金每日每平方米建筑面积3元，月租金总计为353,208.68元；乙方应于每季度末月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可以解除合同。《补充条款》约定，甲方已聘用上海金文物业管理有限公司为本大厦提供物业管理前期服务。甲乙双方同意上述房屋物业管理费为每平方米22元，每月物业费为85,157.16元；甲乙双方同意乙方采用先付后用的方式租赁，租金支付方式为付三押二；甲乙双方同意在签署租赁合同后的三个工作日内，支付第一季度(2017年7月1日至2017年9月30日)的租金计1,059,626.04元，及物业管理费(2017年7月1日至2017年9月30日)；解除合同的条件约定乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；……。合同签订后，复旦科技园向畅客公司交付系争房屋。
　　2018年4月3日，畅客公司向复旦科技园发送的《租金及物业管理费付费计划书》，内容如下：100创客自入驻复旦科技园以来，一直和园区相互支持及友好合作，在园区领导的关怀和支持下，100创客在业内也受到关注与好评，也给园区带来了不少亮点，这是大家努力的结果。复旦科技园对大楼进行改造及拆除100创客的部分面积，合同也自2017年7月进行了重新签订，租金也由此延迟支付，累积成多，给园区领导带来困惑，深表歉意！对此，我们做了一个租金支付计划，1、4月15日前支付2018年第一个季度的租金1,059,626.04元及2018年第一季度物业管理费262,438.39元。2、5月15日前支付2017年7月至9月所欠的租金1,059,626.04元。3、5月30日前支付完2017年10月至12月所欠的租1,059,626.04元。另外，我们也有发展双方的特长，全面进行合作的想法，不在单纯的租赁关系，具体合作我们另外出一份计划书后大家一起协商。
　　2018年8月29日，复旦科技园向创客100所有租户发出《告知函》，创客100孵化空间所有的租户：现将创客100孵化空间相关情况及处理方案通知如下：1、根据我司与上海畅客投资控股有限公司(以下简称畅客投资)于2017年7月1日签订的租赁合同,截止2018年8月28日畅客投资已累计拖欠我司房租达11个月,所欠租金及物业管理费合计超过460万元。2、依照合同约定畅客投资已严重违约,经与畅客投资多次沟通无果,我司已于2018年4月、6月、8月多次函告通知畅客及各位租户,我司与畅客投资的租赁合同解除,我司将停止服务,收回场地,并给予了各位租户相关合理解决方案。3、为避免园区和各位租户进一步利益受损,园区多次告知各位租户：请尽快携带与畅客投资签订的相应租赁合同或服务协议,押金收据以及最近一期的缴费证明文件(发票或收据),至我司临时工作点办理更换合同事宜。综上,我司再次正式通知各位尚未更换合同的租户,我司将从2018年8月29日起正式收回创客100孵化空间场地,清理场地,停止服务(包括但不限于停止中央空调服务、停止电力供应服务、设置门禁等)。烦请各位租户整理好各自的私人物品,尽快搬离。
　　2018年8月29日，畅客公司、担保方祝惠平发出《承诺书》，内容如下：上海畅客投资控股有限公司及本人祝惠平(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)特此承诺：因上海畅客投资控股有限公司违约导致负有提前返还押金义务，本人作为上海畅客投资控股有限公司法定代表人承诺，将于2018年10月29日前退还创客100空间所有租户的押金。如时间到期未能返还上述押金，由本人祝惠平承担无限连带责任。
　　本院另查，畅客公司于2016年1月25日注册成立。2016年1月20日，股东刘德进、祝惠平、顾磊签订《上海创客投资控股公司章程》，约定注册资本5000万元；出资情况：刘德进出资额500万元，占10%股权。祝惠平出资额4000万元，占80%股权。顾磊出资额500万元，占10%股权。出资方式为货币，出资时间为2036年1月19日；祝惠平任执行董事。2018年10月30日畅客公司变更(备案)登记，顾磊和刘德进各持有的公司10%股权以0元转让给祝惠平，变更后的股东为祝惠平，祝惠平出资额为5000万元，出资方式为货币，出资时间2034年10月24日。
　　审理中，被告畅客公司和祝惠平称，祝惠平实际出资1000万元、顾磊出资25万元、刘德进出资62.5万元，但畅客公司、祝惠平未在本院给予的时间内提供出资证明。
　　畅客公司、祝惠平另提供2018年6月19日与复旦科技园(甲方)、祝惠平(乙方)、畅客公司(丙方)签订的《合作意向书》一份，主要内容为：甲方是一家依照中国法律设立并核发经营的企业，并作为债权人依法享有对丙方的债权3,088,108.33元(最终以正式股权合作协议数字为准)；乙方为中国公民，有独立民事行为能力，根据其提供的股权转让协议，确认其为丙方实际上的唯一绝对控股股东；丙方作为创客100创业孵化空间的运营主体，对甲方负债合计3,088,108.33元(最终以正式股权合作协议数字为准)；甲方为完善园区服务体系及创业环境，有意以债权转为股权的形式投资丙方；乙方为保证丙方继续正常运营，继续开展创业孵化活动，同意甲方通过债转股的形式作为丙方控股大股东。1、甲、乙、丙三方确认，丙方共计拖欠甲方租金计3,088,108.33元，根据甲、丙双方签订房屋租赁合同及还款计划，丙方已实际拖欠超过还款期限，甲方有权立即终止与丙方签订的房屋租赁合同，收回相关租赁房屋。2-1.甲、乙、丙三方确认，甲方有意通过债转股的方式投资丙方，并由此成为丙方实际控股大股东，通过债转股计划，乙方亦将变为丙方的小股东。2-2本意向书经甲、乙双方确认同意生效，并正式签订股权合作协议；丙方股东会通过决议批准本次债转股方案；丙方于2018年8月24日前，将杨浦区四平路XXX号一楼、二楼整层面积3860.78平方米的办公用房实际运营权移交给甲方，并协助甲方做好小租户过渡事宜；甲方同意为乙方争取在丙公司不低于3%的股权份额，最终股权份额计算以审计报告(时间节点以2018年7月31日计)及双方正式签订的股权合作协议为准；……。2-3.本意向书签订后，丙方应尽快移交上述租赁运营权，完成交接的前提下，甲、乙双方不晚于2018年9月30日签订正式的股权合作协议，并由丙方在一个月内完成相应工商变更程序。3-1.甲方承诺并保证甲方对丙方的债权真实合法有效；甲方保证其具有完全民事行为能力签署本协议并履行本意向书项下之义务。3-2.乙方承诺并保证乙方对丙方实际上为100%的控股股东，具有完全民事行为能力签署本协议并履行本意向书项下之义务；……。4-1.甲、乙、丙三方任何一方违反本意向书项下义务，均应向守约方承担违约责任，补偿守约方因此承受的所有损失，该等损失包括实际损失及可得利益损失，……。复旦科技园称不记得有该合作意向书，即便是真实的，债转股应当签订股权转让合同，且被告也未在约定的2018年8月24日前移交并配合小租户办理过渡手续。签订意向书时，被告畅客公司的股东为三人，这份协议也没有经过畅客股东会通过，所以协议不生效。
　　审理中，复旦科技园、畅客公司、祝惠平确认系争房屋内的小租户已办理与复旦科技园签约过渡手续，自2018年9月1日起房屋已由复旦科技园运营管理；畅客公司尚有房屋租赁押金899,381.89元在复旦科技园，复旦科技园同意从租金中抵扣。
　　以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《补充条款》、告知函、承诺书、《合作意向书》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》及其《补充条款》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，对双方具有约束力，均应依约履行。合同履行过程中，畅客公司未按约定支付租金，构成违约。2018年8月29日，复旦科技园通过向园区租户发出《告知函》收回系争房屋，畅客公司和祝惠平于同日向租户作出2018年10月29日前返还押金的承诺，且合同约定乙方逾期支付租金累计超过一个月的，甲方可以行使解除权，现复旦科技园要求于2018年8月29日解除双方的租赁合同，畅客公司也已配合做好小租户租赁过渡事宜，现房屋已由复旦科技园运营管理，租赁合同实际已解除，本院应于准许。复旦科技园要求畅客公司支付欠付租金3,873,521.85元以及按付款节点参照年化24%的标准支付违约金，畅客公司在2018年4月3日作出《租金及物业管理费付款计划书》中对欠付租金的时间及付款时间定了计划，但实际尚有上述租金未支付。审理中，畅客公司和祝惠平认为在租赁合同解除前三方签订《合作意向书》，由复旦科技园以债转股的方式作为畅客公司的大股东，畅客公司、祝惠平已配合将小租户过渡转到复旦科技园处，只是事后复旦科技园不再配合签订正式股权转让协议，并提出违约金的标准过高，另有押金899,381.68元在复旦科技园，要求退还。本院认为，三方《合作意向书》签订后未全部履行，对其中约定的权利义务是否继续履行，不属于本案处理的范围，畅客公司、祝惠平可另行主张。复旦科技园同意押金899,381.68元抵扣租金，因此，对于畅客公司欠付的租金在抵扣押金后，由畅客公司向复旦科技园支付。鉴于该节事实，本院对欠付租金的违约金计算时间调整至合同解除日起算，并参照同期银行贷款利率计算。祝惠平、顾磊、刘德进作为畅客公司的股东，未履行出资义务，损害了债权人的利益，畅客公司、祝惠平未提供股东出资的明细，故对复旦科技园要求祝惠平、顾磊、刘德进在未出资范围内承担补充赔偿责任应于准许。被告顾磊、刘德进经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃他们的诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第十三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海复旦科技园股份有限公司与被告上海畅客投资控股有限公司就上海市杨浦区四平路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2018年8月29日解除；
　　二、被告上海畅客投资控股有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付原告上海复旦科技园股份有限公司上述房屋租金3,873,521.85元(现在上海复旦科技园股份有限公司的押金899,381.68元与租金抵扣)；
　　三、被告上海畅客投资控股有限公司应在本判决生效之日起十五内以抵扣租赁押金后的租金为基数，支付自2018年8月30日起至实际付款日止的利息，其中2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；
　　四、被告祝惠平在未出资本息范围内对被告上海畅客投资控股有限公司上述判决第二、三条应承担的债务不能清偿部分，承担补充赔偿责任。被告祝惠平在其它案件中以实际履行应承担补充赔偿责任的部分，不再承担；
　　五、被告顾磊在未出资本息范围内对被告上海畅客投资控股有限公司上述判决第二、三条应承担的债务不能清偿部分，承担补充赔偿责任。被告顾磊在其它案件中以实际履行应承担补充赔偿责任的部分，不再承担；
　　六、被告刘德进在未出资本息范围内对被告上海畅客投资控股有限公司上述判决第二、三条应承担的债务不能清偿部分，承担补充赔偿责任。被告刘德进在其它案件中以实际履行应承担补充赔偿责任的部分，不再承担。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币45,319元，由原告上海复旦科技园股份有限公司负担17,667元，被告上海畅客投资控股有限公司负担27,645元。本案案件保全费5,000元，由被告上海畅客投资控股有限公司负担。本案公告费560元，由被告顾磊、刘德进共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孔  玲

书记员：陈  稷