上海夏州花园物业管理有限公司与黄捍国物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海夏州花园物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张庆荣，董事长。
　　委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马丽君，上海孚邦律师事务所律师。
　　被告：黄捍国，男，1967年12月21日生，汉族，住上海市。
　　原告上海夏州花园物业管理有限公司与被告黄捍国物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告上海夏州花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人马丽君、被告黄捍国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海夏州花园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年7月1日至2018年6月30日物业管理费49,380元；2、判令被告支付逾期付款滞纳金10,000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求的金额为49,147.56元。事实和理由：上海今亭房地产开发有限公司与原告签订《前置物业管理服务合同》，将其开发的“夏州花园”住宅小区委托原告实行物业管理，委托管理期限自2002年2月27日起至业主委员会成立之日止。合同对于物业服务费的标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。被告系上海市松江区沪松公路1801弄夏州花园XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主，共欠物业费49,147.56元、滞纳金约10,000元，原告多次催缴无果，故诉至法院请求判如所请。
　　被告黄捍国辩称：原告和被告之间未签订过物业服务合同，原告的物业服务不到位。被告支付物业费至2014年6月30日。因家里于2014年失窃，被告认为物业对此有责任，应当赔偿，物业亦予以认可，同意免除被告的物业费，故被告之后未再付款。2017年7月至2018年6月的物业费同意支付，此前的应当免除。滞纳金不同意支付。
　　经审理查明：2002年2月，原告与案外人上海中今房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定案外人上海中今房地产开发有限公司委托原告对位于上海市沪松公路1801弄夏州花园实行物业管理，委托管理期限自2002年2月27日至业主委员会成立之时。
　　被告于2003年10月31日登记为涉案房屋的权利人，该房屋建筑面积为352.77平方米(含地下室面积120.45平方米)，房屋类型为花园住宅。被告于2004年1月7日接收了涉案房屋。
　　2004年8月16日，经上海市松江区物价局审核，夏州花园的物业管理费收费标准为每月每平方米2.80元。
　　另查明：夏州花园至今尚未成立业主委员会。
　　庭审中，原告和被告均认可地下室相应面积的物业管理费收费标准为每月每平方米1.4元。被告称找不到2013年7月至2014年6月的物业管理费发票。
　　以上事实，有上海市房地产登记簿、前期物业管理服务合同、物价局回复通知、再次催交物业管理费的函、物业费收缴情况月报表及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为：根据《上海市居住物业管理条例》规定，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案中，夏州花园至今尚未成立业主委员会，故本案所涉的物业管理属前期物业管理。本案被告系于2004年1月接收诉争的房屋，已成为夏州花园的业主，作为夏州花园的前期物业管理单位，原告有权向被告收取物业管理费。对于前期物业管理服务费用，根据《上海市居住物业管理条例》规定，应当依照物价部门规定的收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取。本案中，原告主张物业管理费计算标准为每月每平方米2.8元(地下室面积为每月每平方米1.4元)，符合上海市松江区物价局审核的标准，合理合法。被告辩称物业费缴至2014年6月30日，未提供相应依据，本院不予采信，故本院对原告要求被告支付2013年7月1日至2018年6月30日物业管理费的诉讼请求予以支持。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能地提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
　　一、被告黄捍国于本判决生效之日起十日内支付原告上海夏州花园物业管理有限公司自2013年7月1日起至2018年6月30日止的物业管理费49,147.56元；
　　二、驳回原告上海夏州花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,279元，减半收取639.5元，由原告上海夏州花园物业管理有限公司负担125元(已付)，由被告黄捍国负担514.5元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：刘思钰