上海夏州花园物业管理有限公司与黄琼、多为物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海夏州花园物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张庆荣，董事长。
　　委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马丽君，上海孚邦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：黄琼，女，1961年11月3日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告(反诉原告)：多为，男，1963年5月29日生，汉族，住上海市松江区。
　　两被告的共同委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
　　原告上海夏州花园物业管理有限公司(以下简称“夏州花园物业公司”)与被告黄琼、多为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序处理，诉讼中，被告向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)夏州花园物业公司的委托诉讼代理人马丽君、被告(反诉原告)多为及两被告的共同委托诉讼代理人高震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告夏州花园物业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2015年9月1日至2018年6月30日物业管理费33,974元；2、两被告支付逾期付款滞纳金7,000元。事实和理由：上海今亭房地产开发有限公司与原告签订《前置物业管理服务合同》，将其开发的“夏州花园”住宅小区委托原告实行物业管理，委托管理期限自2002年2月27日起至业主委员会成立之日止。合同对于物业服务费的标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。两被告系上海市松江区沪松公路1801弄夏州花园XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主，共欠物业费33,974元、滞纳金约7,000元，原告多次催缴无果，故诉至法院请求判如所请。
　　被告黄琼、多为辩称：物业管理费确实未支付，但不同意支付，因为原告物业服务存在很多瑕疵。根据管理公约，每月每平方米2.8元的标准也是暂定的，前期物业管理合同是开发商和物业公司签订的，此前没有见过，合同载明管理服务费应当按照实际调整，多退少补，按实际调整是指按实际管理成本进行结算，物业服务费收费标准有对应的服务标准。
　　同时，被告黄琼、多为向本院提出反诉请求：判令原告赔偿两被告损失50,000元。事实和理由：原告不履行物业服务合同造成原告损失，根据涉案小区维修工程报价单统计，小区需要维修的项目总价为347,438元，估算被告承担的金额为50,000元。两被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。
　　原告辩称，原告一直提供物业管理直至新的公司承接，两被告主张的损失没有依据，修缮的范围在公共维修基金内，和原告无关。
　　经审理查明：2002年2月，原告与案外人上海中今房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定案外人上海中今房地产开发有限公司委托原告对位于上海市沪松公路1801弄夏州花园实行物业管理，委托管理期限自2002年2月27日至业主委员会成立之时。
　　2002年11月12日，原告与两被告签订《夏州花园管理公约》，该公约约定物业管理费的标准为每月每平方米2.8元，每季度开始后15天内缴纳，逾期缴纳按照每天千分之五计算滞纳金，同时该公约对双方的权利义务作了相应的规定。
　　两被告于2003年10月22日登记为涉案房屋的权利人，该房屋建筑面积为356.87平方米，房屋类型为花园住宅。
　　2004年8月16日，经上海市松江区物价局审核，夏州花园的物业管理费收费标准为每月每平方米2.80元。
　　庭审中，原告和两被告确认原告在涉案小区的物业管理截止时间为2018年6月30日。两被告向本院提供设备设施评估报告、维修工程报价单，欲证明原告在物业管理期间造成了设备设施的损坏，且未履行物业合同约定的职责，导致产生了维修费用。
　　以上事实，有上海市房地产登记簿、前期物业管理服务合同、《夏州花园管理公约》、物价局回复通知、再次催交物业管理费的函、物业费收缴情况月报表及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。在原告提供了物业服务后，两被告作为该小区的业主应当向原告履行支付物业管理费的义务。对于前期物业管理服务费用，可以依照物价部门规定的收费标准收取。本案中，原告主张物业管理费计算标准为每月每平方米2.8元，符合《夏州花园管理公约》的约定，也符合上海市松江区物价局审核的标准，合理合法。两被告辩称原告的物业服务存在瑕疵，并据此拒付物业管理费，缺乏依据，本院不予采信，故本院对原告要求两被告支付2015年9月1日至2018年6月30日物业管理费的诉讼请求予以支持。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，本院希望物业管理公司能在合同明确约定的权利义务的基础上，尽可能地提高物业管理的水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于两被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。至于两被告认为原告给两被告造成了损失，缺乏相应的依据，且设备设施评估报告中也载明了该小区是1998年竣工，设备、设施经近20年不间断运行，造成设施设备存在不同程度故障，并非均系原告所致，故对两被告的反诉请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)黄琼、多为于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海夏州花园物业管理有限公司自2015年9月1日起至2018年6月30日止的物业管理费33,974元；
　　二、驳回原告(反诉被告)上海夏州花园物业管理有限公司的其他诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)黄琼、多为的反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费824元，减半收取412元，反诉案件受理费525元，合计诉讼费937元，由原告(反诉被告)上海夏州花园物业管理有限公司负担87.5元(已付)，由被告(反诉原告)黄琼、多为负担849.5元(已付525元，剩余324.5元于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：刘思钰