上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司与库技建筑工程设备(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：陆天骥，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙萌，上海毅也岩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张轶，上海毅也岩律师事务所律师。
　　被告：库技建筑工程设备(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：CHUNGMANCHONG，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：刘旭东，上海汉盛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄怡雯，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司与被告库技建筑工程设备(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日转为普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人孙萌到庭参加诉讼。被告库技建筑工程设备(上海)有限公司的委托诉讼代理人黄怡雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《<物资大厦>房屋租赁合同》于2015年2月7日终止；2.判令被告搬离中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号910室房屋，将该房屋返还原告；3.判令被告支付原告自2015年2月8日起至实际返还中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号910室房屋之日止的房屋使用费，按人民币(以下币种同)20,000元/年计算；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月10日，原、被告签订《<物资大厦>房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将中国(上海)自由贸易试验区富特西一路XXX号910室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限自2014年2月8日起至2015年2月7日止，年租金为20,000元。租赁合同签订后，原告即按约向被告交付涉案房屋。合同履行完毕至今，被告未续约也未按约向原告返还房屋(含返还房屋本身及迁出工商注册地址两方面)且未支付房屋占用使用费，已构成违约，故原告诉至法院，要求法院判如所请。
　　库技建筑工程设备(上海)有限公司辩称，认可双方之间的租赁合同已到期终止，不同意其余诉讼请求，具体理由如下：1.确认被告工商地址仍登记注册在涉案房屋内，被告正在办理相关注销手续中。被告使用涉案房屋时，上家租户也将其工商登记注册在涉案房屋内，至今未迁出，并未影响被告使用，故被告未迁出工商登记，不影响原告另行出租。2.双方自2010年起即发生租赁关系，一年一签，2015年2月7日租赁合同到期后，双方就涉案房屋未再续签租赁合同且被告也未继续使用涉案房屋，即双方不存在租赁关系，故被告不同意搬离、返还涉案房屋。3.2015年6月8日，被告方代理胡雪燕向原告方联系人王丹发送电子邮件，告知退租事宜，原告并未回复，直至2019年4月，故原告主张的2015年2月8日至2018年4月30日期间的房屋使用费已过诉讼时效，且被告后续并没有实际使用涉案房屋，故不同意支付原告2015年2月8日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。4.2015年前分割出租不需要备案，2015年后需要备案，经被告查询，原告没有经过备案，原告自2015年起即不具有出租涉案房屋的权利。
　　本院经审理认定事实如下：2014年5月10日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《<物资大厦>房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告办公使用，租赁期限自2014年2月8日起至2015年2月7日止，年租金为20,000元。合同第五条约定“1.甲方应于本合同生效后，于年月日前按照双方约定的交接程序，将本合同第一条所约定的房屋及配套设施交付乙方；乙方应对甲方所交付的房屋及配套设施进行验收后，在交接单上签字，以示交接完毕。2.租赁期满后不续租的，于年月日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还甲方。……”上述划线处均未填写。合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，被告按约支付原告租金20,000元。
　　租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同。因原告认为被告违约侵害了其合法权益，故诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，1.原告提供《上海市房地产权证》、授权委托书及委托书，证明其有权对涉案房屋进行出租管理。经质证，被告对该组证据的真实性予以确认，但认为因2015年后分割出租需要备案，但原告未予备案，故2015年原告即不具有出租涉案房屋的权利。2.原告提供原告员工与被告方代理人胡雪燕之间的短信记录截屏打印件，证明原告于2019年5月5日联系被告催要租金，收到对方回复后，才知道被告正在办理注销手续。经质证，被告对该份证据的真实性予以确认，表示原告联系过被告，但未催讨租金。3.被告提供中国(上海)自由贸易试验区保税区域实施企业住所集中登记点公示、产权人归属工商登记模板照片、关于保税区域申请企业住所登记的通告(电子屏幕显示)及关于保税区域企业住所登记管理的通告(纸质版通告)，证明原告因为政策原因，目前无资质将涉案房屋出租并进行工商登记。经质证，原告确认中国(上海)自由贸易试验区保税区域实施企业住所集中登记点公示的真实性，其余证据不予认可，表示该组证据缺乏时效性，不一定是最新的政策，且均与本案无关。原告是经产权人授权，依法对涉案房屋享有经营、管理、出租的权利。4.被告提供场地情况说明复印件及案外人洁溢健业国际贸易(上海)有限公司工商登记信息复印件，证明原租赁方工商登记地址虽未更改，但不影响被告使用涉案房屋，故被告是否实际注销或变更地址，不影响原告再次租赁涉案房屋给他人使用。经质证，原告认可工商登记的真实性，但不认可证明目的，认为被告未将注册登记迁出是影响涉案房屋出租的，案外人的工商登记显示在涉案房屋有可能是政策变更或显示延后，不代表不影响原告将涉案房屋出租，也不免除被告迁出工商登记的义务。表示场地情况说明的真实性需要核实，认为与本案无关。5.被告提供退租邮件，证明被告已经明确原告告知不再续租，双方租赁合同关系终止。经质证，原告对真实性予以认可，但表示无法证明被告的证明内容，首先，被告仅仅是告知准备要注销退租，实际上未进行，目前被告的工商注册地址仍在涉案房屋内，并未履行返还义务；其次，被告仅仅是向原告表达了意见，原告并未回复，邮件本身也是一种磋商，双方并未对退租达成合意，双方租赁关系也并未解除。6.关于房屋交付情况，原告认为房屋已实际交付被告使用，交付了钥匙，且已交付被告办理工商登记的相关材料，并口头约定工商注册地址由被告使用，合同到期后由被告将注册地址迁出。被告则表示从未交付过钥匙，且被告没有实际使用过涉案房屋，未口头约定将工商登记迁出的相关事宜，且租赁合同第五条关于房屋交付时间及退还时间均未记载，合同尾页甲方联系地址即为涉案房屋，若房屋已实际交付，原告联系地址怎么会是已出租的房屋，如果原告认为已经实际交付，需要出示相关证据。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告之间的《<物资大厦>房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。租赁合同期限届满，系已发生的、客观存在的事实，在并无证据证明双方对此存在争议的情况下，无需法院确认终止，故对于原告要求确认原、被告之间的《<物资大厦>房屋租赁合同》于2015年2月7日终止的诉讼请求，本院不予支持。原告另主张被告搬离、返还房屋并支付合同到期后的房屋使用费，在合同到期，双方未再续签，且被告未再继续支付租金、房屋使用费，原告也未提供证据证明在此后长达数年的时间内进行过催讨或主张的情况下，仅凭涉案房屋仍为被告的工商注册地址这一事实，本院难以对原告所主张的被告仍持续占有使用涉案房屋的事实予以采信。而原告陈述的返还房屋亦包括被告将涉案房屋内工商注册地址迁出，因涉及相关行政职能部门的审查或审批，非民事案件审理范围，不属于本院受理范围。据此，对原告要求被告搬离涉案房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院均不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　驳回原告上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司全部诉讼请求。
　　案件受理费1,956元，减半收取计978元，由原告上海外高桥危险化学品交易市场经营管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张群兰

书记员：杨燕燕