上海大同文化传播有限公司与上海梁海实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海大同文化传播有限公司，住所地：上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈诚，总经理。
　　被告(反诉原告)：上海梁海实业发展有限公司，住所地：上海市宝山区。
　　法定代表人：梁发海，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王海鹏，上海理帅律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司(以下简称大同广告公司)诉被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司(以下简称梁海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年7月26日和9月10日两次进行了公开开庭审理。大同广告公司法定代表人陈诚和梁海公司的委托诉讼代理人王海鹏到庭参加了上述二次庭审，梁海公司法定代表人梁发海到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　大同广告公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠的租金人民币300,000元(人民币，以下币种同)，按照4,383元/天的支付标准，支付自2018年5月16日起实际占用房屋的租赁费；2、请求判令被告向原告支付合同解除违约金人民币400,000元；3、本案诉讼费由被告承担；4、请求判令被告立即迁出并交还涉案房屋，原合同解除。事实和理由：2016年6月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定由原告将原告所有的奉贤区柘林镇南华亭大道1号内的厂房按当时现状整体租赁给被告生产经营使用,租赁期限为10年,租期的前4年由被告按照800,000元每年的标准向原告支付租金,每3个月支付一次租金,先付后租。合同并约定,被告不得以任何形式将房屋转租他人使用,如逾期支付租金超过1个月,原告有权解除合同并由被告承担解除合同的违约责任。
　　合同签订后,原告按约将房屋交付被告使用,被告也向原告支付了第一期房屋租金,但被告自2018年1月起即拖欠租金未支付,并未经原告同意擅自将房屋转租他人使用。为此原告多次向被告交涉但被告至今拒不纠正。为此原告于2018年4月28日向被告发出通知解除双方原签订的《房屋租赁合同》收回房屋,并要求被告向原告支付拖欠的租金并承担违约责任,但被告至今仍拒不支付拖欠租金并承担违约责任。为此,原告为维护自身合法权益特提起诉讼。
　　梁海公司辩称，由于租赁的场所因环评和税收等原因，政府部门一直干预要求停产停业，拖欠租金有合理原因，属不可抗力，被告梁海公司不存在违约。原告大同广告公司要求被告梁海公司承担双倍占用使用费和违约金没有依据。且租赁场所部分违章被政府部门拆除，不能再计算租金。
　　梁海公司向本院提出反诉请求：1、判令大同广告公司赔偿梁海公司水泥场地损失1,356,000元；2、判令大同广告公司返还押金200,000元。事实和理由：2016年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，梁海公司向大同广告公司承租位于奉贤区柘林镇南华亭大道1号内的厂房(含彩钢板房及门卫面积493.34平方米)，租期为10年。承租期间，梁海公司在涉案厂房场地内浇灌铺设水泥场地约20亩，8,000平方。2017年3月至2018年，柘林镇政府多次发文张贴告示，表示涉案房屋土地未经备案，要求梁海公司停业搬离，并强制拆除了彩钢板房，影响了梁海公司的正常使用。期间梁海公司曾积极联系大同广告公司前法定代表人丁士强要求支付租金，大同广告公司均置之不理。2018年5月21日，大同广告公司起诉至法院要求解除合同。
　　为维护梁海公司的合法权益，故提起反诉。
　　大同公告公司辩称，由于梁海公司的违约造成合同解除，不同意赔偿水泥场地费用。对于押金，按照合同约定先抵扣拖欠的租金、水电费等。
　　本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告大同广告公司与被告梁海公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方(大同广告公司)将其位于奉贤区柘林镇南华亭大道1号内的大同文化传播有限公司的厂房房屋(1、厂房车间及办公室总面积：2,231平方米；2、彩板房及门卫室总面积493.34平方米；3、厂区内主干道两侧所有场地)出租给乙方(梁海公司)作生产经营使用。乙方不得以任何形式转租给他人使用。租期十年，从2016年6月1日至2026年6月30日(其中2016年6月份乙方免费装修期和建设水泥地)。租期届满后乙方需按实际天数支付返还期的房屋租金，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期1天，乙方向甲方支付该房屋占用使用费，标准为双倍租金。租金前4年(2016年6月1日-2020年6月30日)，每年800,000元；以后每3年提高5%的年租金。付款期限：先付后租，每3个月付租金一次。首期付租金日为2016年5月31日前；第二期为2016年10月1日前，以此类推。如逾期付款超过1个月，甲方有权解除合同，并由乙方承担解除合同的违约责任。乙方支付甲方押金200,000元，待乙方租赁房屋期满，并结清房屋物业管理、水、电、电话等一切费用后，方予退还，否则不予退款。如一方违约，则支付他方违约金当年6个月的租金。合同尾部，甲方提供了收款账户。
　　上述合同签订后，双方按约履行了义务，梁海公司先后支付了200,000元押金和1,000,000元租金。
　　2017年3月30日，奉贤区柘林镇人民政府发出《责令改正通知书》，认为奉贤区柘林镇南华亭路西南侧，被发现擅自搭建建筑物的行为，要求在2017年3月31日前自行拆除搭建的建筑物。2018年4月15日，租赁房屋中彩板房被政府拆除。
　　2017年4月，奉贤区柘林镇人民政府发出《告知书》，称为加强镇内租赁企业管理，对房东企业如有土地、厂房等闲置资源需要出租，应先向所属经济园区进行登记备案，对于未备案闲置土地、厂房的企业，镇相关职能部门将不予办理对应承租企业的准入评审、注册、环评、消防等事宜。同时，对手续不规范的企业，相关执法部门将依法进行清理整顿等。
　　2017年11月10日，被告梁海公司与案外人上海海质商贸有限公司签订《厂房租赁合同》，被告梁海公司将本案系争房屋转租给案外人上海海质商贸有限公司。2018年2月，案外人上海海质商贸有限公司起诉本案被告梁海公司要求解除合同退还相关费用，该案经本院调解结案。
　　另，双方确认，剩余的门卫室的面积为60平方米。
　　本院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，涉及1、有证的厂房车间及办公室，面积2,231平方米；2、无证的彩板房及门卫室，面积493.34平方米。其中有证部分合同有效，无证部分合同无效。但无证部分也应参照租金标准支付占用使用费。无证部分政府于2018年4月15日拆除大部分后仅剩60平方米的门卫室，该被拆除的部分期后不应再予计算使用费。按照双方的《房屋租赁合同》约定每年租金800,000元计算，每天每平方米的租金为0.8045元。从租金起算日2016年7月1日至2018年4月15日期间的租金和占用使用费为1431,200元；2018年4月16日至2018年5月15日期间的租金和占用使用费为53,450元。根据合同先付后用，每三个月支付一次的约定，被告梁海公司欠付的租金和占用使用费达484,650元，原告大同广告公司多次催缴未付，已经构成违约。被告梁海公司称由于政府拆除违章和干预原因造成，不应承担违约责任。本院认为，拆除的房屋占租赁房屋的很小部分，并不影响梁海公司的使用，政府告知书仅要求租赁企业规范使用租赁房屋，故对被告梁海公司的抗辩意见本院不予认可。且被告梁海公司还存在擅自转租的违约行为。故本院对原告大同广告公司起诉要求解除双方租赁合同、返还租赁房屋并要求被告梁海公司支付拖欠的租金和承担违约金的请求予以支持。对于被告梁海公司支付的押金，根据合同约定，押金应在结清房屋物业管理、水、电、电话等一切费用后方可退还，被告梁海公司至2018年5月15日前，尚拖欠原告大同广告公司租金和占用使用费484,650元，原告要求押金在拖欠的租金和占用使用费中予以抵扣的意见，本院予以认可。抵扣押金后，被告梁海公司尚需支付至2018年5月16日期间的租金和占用使用费为284,650元。违约金也应按有证部分面积的租金标准计算六个月，计327,558元。对于原告大同广告公司要求对于2018年5月16日起的占用使用费按租金标准的双倍计算的意见，本院认为没有合同和法律依据，本院不予认可，仍应按1,843元每日租金标准计算。对于被告梁海公司在租赁厂房场地内浇灌铺设水泥场地，原告大同广告公司也不愿意利用，该部分损失，由于被告梁海公司的违约，其要求原告大同广告公司承担，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和第十一条第(二)项之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》中涉及彩板房和门卫室部分无效；解除上述《房屋租赁合同》中有效部分合同；
　　二、被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁的位于奉贤区柘林镇南华亭大道1号内的厂房并返还原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司2018年5月15日前的租金和占用使用费284,650元(已抵扣押金200,000元)；
　　四、被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司自2018年5月16日起至实际返还日止的占用使用费(以每日1,843元计算)；
　　五、被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大同文化传播有限公司违约金327,558元。
　　六、驳回被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司的反诉请求。
　　本诉案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元；反诉案件受理费18,804元，减半收取计9,402元，均由被告(反诉原告)上海梁海实业发展有限公司负担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：屠朝辉

书记员：顾佳艺