上海大展投资管理有限公司与上海紫涵珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：杨珂勇，董事长。
　　委托诉讼代理人：王菁。
　　被上诉人(原审被告)：上海紫涵珠宝有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：马黎卿，董事长。
　　委托诉讼代理人：郭永莹，上海天尚律师事务所律师。
　　上诉人上海大展投资管理有限公司(以下简称“大展公司”)因与被上诉人上海紫涵珠宝有限公司(以下简称“紫涵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初11810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　大展公司上诉请求：1、依法改判一审判决主文第二、三、四、五项逾期付款违约金自应付次日起按照应付金额的日1‰计算至实际支付完毕之日止；2、依法改判紫涵公司支付解约违约金人民币(以下币种均为人民币)85,560元，并由大展公司没收其已支付的保证金83,700元、POS机保证金5,000元、公用事业保证金1,550元；3、依法改判紫涵公司按照每日2,583.62元支付自2017年7月1日至2017年7月6日逾期交还房屋期间的占用费15,501.72元；4、依法改判紫涵公司按照每日2,583.62元支付自2017年8月30日起至实际注销或变更工商登记地址之日即2018年8月7日止的违约金；5、一、二审诉讼费由紫涵公司承担。事实与理由：《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同12.2条约定在紫涵公司违约的情况下，大展公司有权书面通知解除合同，紫涵公司已付租赁保证金及已付但尚未使用的其他费用均不予退还，且还应支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。但一审未支持合同中明确约定的解约违约责任，违背当事人意志自治原则；本案中解约违约金与逾期付款滞纳金是两个不同性质的违约责任，应当并处；因紫涵公司原因租赁合同提前解除，造成大展公司房屋空置的租金及物业费损失已超过10万元，装修押金和一审判决的逾期注销工商登记违约金均不足以弥补恢复房屋原状等实际损失，一审判决严重损害了大展公司的合法权益，违背基本的公平原则。
　　紫涵公司答辩称：请求驳回上诉。紫涵公司支付的保证金抵扣了相应的费用，因此不存在逾期支付租金的事实，不应支付逾期付款违约金；解约违约金和逾期付款违约金是重复约定，不应予以支持；紫涵公司2017年6月23日已搬走，房屋亦由大展公司收回，不存在占用费用；紫涵公司没有逾期注销或变更工商注册登记地址，也没有给大展公司造成损失。
　　大展公司向一审法院起诉请求：1、依法确认大展公司、紫涵公司于2015年11月25日就上海市杨浦区黄兴路XXX号“上海合生国际广场”地上三层39号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》及2016年11月10日就系争房屋签订的《补充协议》于2017年6月30日解除；2、要求判令紫涵公司向大展公司支付2017年4月1日至2017年6月30日的房屋租金77,965元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的千分之一每日计算至2018年5月31日的逾期付款违约金30,751.38元；3、要求判令紫涵公司向大展公司支付2017年4月1日至2017年6月30日的物业管理费6,975元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业管理费的千分之一每日计算至2018年5月31日的逾期付款违约金2,752.8元；4、要求判令紫涵公司支付2017年4月1日至2017年6月30日的POS机租金1,200元，以及自应当支付之日起第二日开始按照每月应付POS机租金的千分之一每日计算至2018年5月31日的逾期付款违约金473.6元；5、要求判令紫涵公司支付2017年2月1日至2017年6月30日的电费5,323.75元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付电费的千分之一计算至2018年5月31日的逾期付款违约金1,939.86元；6、要求判令紫涵公司支付大展公司将房屋恢复原状产生的费用7,993.45元；7、要求判令紫涵公司支付大展公司公证费3,000元；8、要求判令紫涵公司已经支付的租赁保证金83,700元、POS机保证金5,000元、公用事业保证金1,550元、装修押金10,000元予以没收，不予返还；9、要求判令紫涵公司支付解约违约金85,560元；10、要求判令紫涵公司按照每日2,583.62元的标准支付自2017年7月1日起至2017年7月6日的逾期交还房屋期间的占用费15,501.72元；11、要求判令紫涵公司按照每日2,583.62元标准支付自2017年8月30日起至实际注销或变更工商登记地址之日止的违约金；12、本案诉讼费用由紫涵公司承担。
　　一审法院经审理认定事实如下：系争房屋权利人系大展公司。
　　2015年11月25日，大展公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的紫涵公司签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋类型为商业，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为31平方米，明确该房屋作为经营“ROMANTI品牌饰品业态”之用途，该房屋的商铺名称是ROMANTI，商场暂定于2015年12月28日开业；该房屋的租赁期(含装修期)为自交付之日起二年零一个月的时间，即2015年11月28日至2017年12月27日，从2015年12月28日起至2016年12月27日为第一个租赁年度，其后各租赁年度以此类推，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2015年11月28日至2015年12月27日，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，双方暂约定该房屋交付日为2015年11月28日，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的起租日为2015年12月28日，自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用；租金、物业管理费及其他费用约定该房屋的租金按照保底租金与或提成租金两者取高的方式收取，乙方应自起租日起按月向甲方支付租金，乙方实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即应付租金=保底租金+提成租金超过保底租金的部分，保底租金按租用面积计算，第一个租赁年度(2015年12月28日至2016年12月27日)月保底租金的计算标准为每平方米825元，月保底租金为25,575元，第二个租赁年度(2016年12月28日至2017年12月27日)月保底租金的计算标准为每平方米845元，月保底租金为26,195元，提成租金第一个租赁年度(2015年12月28日至2016年12月27日)的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的16%计算，第二个租赁年度(2016年12月28日至2017年12月27日)的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的16%计算；乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时向甲方预付该房屋第一个月的保底租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的保底租金，并应于每月15日前向甲方付清上月提成租金超出保底租金的部分(如有)；租赁期内每个租赁年度的租赁保证金相当于该租赁年度三个月保底租金和三个月物业管理费之和；目前该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月75元核算，即该房屋每月物业管理费为2,325元，乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费；乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10,000元，公用事业费保证金为1,550元，装修押金于该房屋二次装修工程经过甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分，公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方，本合同的收银方式为租用甲方POS机，乙方租用1台POS机，POS机租金自租用之日起计算，POS机租金为400元/月/台，每个月的POS机租金总计为400元，POS机保证金为5,000元/台，乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月POS机租金，自第二个POS机租用月起乙方应于其后每月1日前付清当月的POS机租金，未满月的POS机租金按当月的实际租用天数计收，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的六十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期一天，应向甲方支付相当于日租金三倍的违约金。违约责任条款约定乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款的1‰向甲方支付违约金。
　　2016年11月10日，大展公司、紫涵公司签订一份《补充协议》，就变更“租赁合同”的起租日，并相应顺延“租赁合同”的其他期限等事宜达成如下补充协议：一、甲、乙双方确认，甲方已将该房屋交付给乙方，乙方确认该房屋符合“租赁合同”约定的交付标准，且对于交付房屋没有任何异议；二、甲、乙双方同意，该房屋起租日变更为2016年5月1日，租赁期相应顺延至2018年4月30日；三、该房屋保底租金为按租用面积计算，第一个租赁年度(2016年5月1日至2016年6月30日)月保底租金的计算标准为每平方米0元，月保底租金为0元，第一个租赁年度(2016年7月1日至2017年4月30日)月保底租金的计算标准为每平方米825元，月保底租金为25,575元，第二个租赁年度(2017年5月1日至2018年4月30日)月保底租金的计算标准为每平方米845元，月保底租金为26,195元；四、该房屋提成租金为第一个租赁年度(2016年5月1日至2017年4月30日)的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的16%计算，该房屋提成租金为第二个租赁年度(2017年5月1日至2018年4月30日)的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的16%计算。
　　2017年6月13日，大展公司委托律师向紫涵公司发出一份《律师函》，载明：大展公司依约向你司交付了房屋，但你司却自2017年3月开始，至今尚未根据“租赁合同”的约定支付2017年4月部分保底租金25,575元，2017年5月至2017年6月保底租金52,390元，2017年4月至2017年6月物业管理费6,975元，2017年4月至2017年6月POS机租金1,200元，2017年2月至2017年4月电费3,186.25元，共计89,326.25元，该房屋2017年4月以后水电费以实际账单为准，虽经“大展公司”多次催告，但你司至今仍未支付。并要求紫涵公司于2017年6月19日前支付各项欠费，同时明确了要求紫涵公司承担违约责任。
　　2017年6月22日，大展公司委托律师向紫涵公司发出第二份《律师函》，载明：大展公司依约向你司交付了房屋，但你司却自2017年3月开始，至今尚未根据“租赁合同”的约定支付2017年4月保底租金25,575元，2017年5月至2017年6月保底租金52,390元，2017年4月至2017年6月物业管理费6,975元，2017年4月至2017年6月POS机租金1,200元，2017年2月至2017年4月电费3,186.25元，共计89,326.25元，该房屋2017年4月以后水电费以实际账单为准，虽经“大展公司”多次催告，且本律师事务所于2017年6月13日书面致函你司催告，并告知你司不履行的法律后果，但至今未果。正式函告你司：你司应当于2017年6月29日以前向“大展公司”全额支付拖欠的租金、物业管理费和其他费用合计89,326.25元和逾期违约金，并继续履行“租赁合同”约定的其他各项义务；若你司未能按照上述催告内容足额支付全部拖欠款项和违约金的，则“租赁合同”于2017年6月30日自动解除，要求你司支付拖欠的租金、其他费用89,326.25元和相应逾期违约金，保证金及尚未使用的租金及其他费用均不予退还；你司应当于2017年6月30日以前办理完毕所有退场手续，否则每逾期一日的你司应当根据“租赁合同”支付房屋占用费；你司应当于2017年6月30日之前把装修、设施以及增建和改建物品拆除，将房屋恢复毛坯状态交还“大展公司”；你司应当于“租赁合同”解除之日起的六十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，你司应当根据“租赁合同”之约定支付相应违约金；你司已缴纳的有关费用和押金将直接抵扣拖欠的租金、物业管理费、水电费和相应违约金。该份《律师函》于2017年6月22日寄出，2017年6月23日由紫涵公司方签收。
　　2017年8月30日，上海市卢湾公证处出具一份(2017)沪卢证经字第2634号《公证书》，载明：申请人为大展公司，公证事项为保全现状，申请人大展公司于2017年7月6日申请办理保全现状公证，公证员于2017年7月6日来到上海市黄兴路XXX号“上海合生国际广场”地上三层三十九号“ROMANTI”商铺，对广场外景、上述商铺现状及所属电表读数进行了拍照，共得照片五十三张，兹证明上述过程本处公证员和工作人员均在场监督，与本公证书相粘连的照片(共五十三张)系现场拍摄，与现场实际情况相符。
　　2018年6月27日，大展公司起诉至法院。
　　一审审理中，双方当事人当庭确认紫涵公司已向大展公司支付系争房屋租赁保证金83,700元、公用事业费保证金1,550元、POS机保证金5,000元、装修押金10,000元；紫涵公司未向大展公司支付2017年4月1日起系争房屋的租金、物业管理费和POS机租金；紫涵公司未向大展公司支付2017年2月1日起系争房屋上产生的电费；紫涵公司搬离系争房屋时未与大展公司办理书面退房手续，大展公司于2017年7月6日收回系争房屋。大展公司当庭提供2017年1月至2017年7月期间系争房屋的电费缴款通知书，证明紫涵公司所承租的系争房屋自2017年2月1日起至2017年7月6日期间拖欠电费5,410.38元，并要求其全额补缴。
　　一审审理中，紫涵公司提供了其与大展公司方工作人员李婧的微信聊天记录，用以证明双方当事人就解约事宜一直在协商沟通，双方就解约和用保证金抵扣各项费用以及紫涵公司关店时间均达成一致意见。大展公司认为紫涵公司提供的微信聊天记录不完整，双方非协商一致解除合同，系紫涵公司经营不下去，拖欠租金违约导致解约。
　　在大展公司方工作人员李婧与紫涵公司的微信聊天记录中载有：2017年4月11日，李婧向紫涵公司催要租金，紫涵公司回复：本周，在安排，现在盘子大，开店快，资金链紧张。2017年4月13日，李婧通过微信向紫涵公司发出催款函，2017年4月19日，紫涵公司回复：今天支付，卡里不够，先支付三月份的。2017年6月2日，紫涵公司通过微信向李婧发送一份《退租协议》，内容为：我司是位于合生国际广场3楼39号铺ROMANTI品牌商户，由于多月商场客流稀少，导致我司于2015年11月28日开张至今经营情况不佳，累计亏损较严重，致使我司无法再维系店铺每月所需的一切开支，如再继续勉强经营，将影响商场的整体形象，故现正式向商场提出退租申请。2017年6月13日，紫涵公司微信李婧问接下去怎么操作，何时关闭店铺？李婧回复：具体时间以律师发出函件为准，按上面的时间关店。紫涵公司回复：好的，押金抵扣掉，我搭档没钱了，还要我支付很多东西，实在经营不下去，生意不好。李婧回复：这个case最后应该交到法务手里了，打不打官司最后也得看法务意见，当时跟你说了三种方案，这个方案最后打不打官司我也没有办法左右。
　　以上事实，由《租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、《公证书》、发票、银行回单、微信聊天记录、缴款通知书及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，一审法院对上述证据的证据效力予以确认。
　　一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。大展公司、紫涵公司就系争房屋签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，该《租赁合同》和《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。
　　现紫涵公司确认自2017年4月起未支付系争房屋租金、物业管理费和POS机租金，拖欠了2017年2月1日起的电费，已构成违约，大展公司依照合同约定提出解约的诉讼请求并无不当，依法应予支持。合同解除时间应以2017年6月23日送达紫涵公司的大展公司解约通知中约定的解约之日2017年6月30日为准。
　　合同解除后，紫涵公司应立即迁出，将系争房屋返还大展公司，并依照合同约定补付欠付的租金、物业管理费和POS机租金，按照原租金标准支付合同解除之日至实际迁出之日止的房屋使用费，结清欠付的电费，注销或变更工商注册登记地址。
　　关于紫涵公司拖欠电费的金额，从大展公司提供的《公证书》和电费票据可以确认大展公司的主张成立。
　　紫涵公司支付的系争房屋租赁保证金、公用事业费保证金、POS机保证金应用于直接抵扣欠付的租金、物业管理费、电费和POS机租金。
　　关于违约金的计算，合同中既明确约定了逾期付款违约金，又约定了解约违约金，系重复计算违约责任，且大展公司已于2017年7月6日实际收回系争房屋，不存在额外的实际损失，紫涵公司亦提出违约金标准过高，要求法院调低，一审法院结合合同约定并综合大展公司实际损失情况，确定以紫涵公司未付款项金额的每日0.5‰的标准予以计算违约金金额，自应付款之日起计算至2018年5月31日止。紫涵公司逾期注销或变更工商注册登记地址违约金一审法院酌定按照一个月房屋租金标准予以计算。
　　紫涵公司因未将系争房屋恢复原状返还大展公司，故装修押金应归大展公司所有。大展公司所主张的恢复原状费用及公证费因系其单方面行为，紫涵公司并未予以认可，一审法院对此不予支持。
　　紫涵公司主张双方已就解除租赁合同取得一致意见，就解约事宜达成合意的抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院对紫涵公司上述辩称不予采信。
　　一审判决：一、上海大展投资管理有限公司与被告上海紫涵珠宝有限公司就上海市杨浦区黄兴路XXX号“上海合生国际广场”地上三层39号房屋于2015年11月25日签订的《租赁合同》和2016年11月10日签订的《补充协议》于2017年6月30日解除；二、上海紫涵珠宝有限公司应支付拖欠的房屋租金77,965元及拖欠房屋租金违约金15,375元，扣除已支付的租赁保证金83,700元后，上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付房屋租金及违约金欠费9,640元；三、上海紫涵珠宝有限公司应支付拖欠的房屋物业管理费6,975元及拖欠物业管理费违约金1,376元，扣除已支付的公用事业保证金1,550元后，上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付物业管理费及违约金欠费6,801元；四、上海紫涵珠宝有限公司应支付拖欠的POS机租金1,200元及POS机租金违约金237元，扣除已支付的POS机保证金5,000元后，上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海紫涵珠宝有限公司POS机保证金余款3,563元；五、上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付拖欠的房屋电费5,410.38元及拖欠电费违约金970元；六、上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付自2017年7月1日起至2017年7月6日止的房屋使用费5,070元；七、上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付逾期注销或变更工商注册登记地址违约金26,195元；八、上海紫涵珠宝有限公司支付的装修押金10,000元上海大展投资管理有限公司不予返还；九、上海大展投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费6,396元，减半收取计3,198元，由上海大展投资管理有限公司负担人民币1,198元，由上海紫涵珠宝有限公司负担人民币2,000元。
　　本院审理中，大展公司提供《租赁合同》两份，以证明与紫涵公司解除合同后，系争房屋空置许久，至2017年9月、2018年2月才又分成两部分租赁给他人，仅此一项损失已超过十万元。紫涵公司则认为已于2017年6月23日退租，之后系争房屋的出租情况与其无关。本院认为，上述证据对大展公司因解除合同而产生的实际损失有证明作用，本院对此予以采信。
　　本院认为，大展公司、紫涵公司就系争房屋签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现紫涵公司自2017年4月起未支付租金、物业管理费等费用，已构成违约，故一审支持大展公司依照约定提出的解除合同的诉请，判决双方的租赁关系于2017年6月30日解除，并无不当。合同解除后，应根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。《租赁合同》12.2条约定，紫涵公司逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，大展公司有权书面通知解除合同，紫涵公司已付租赁保证金及已付但尚未使用的其他费用均不予退还，且还应支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金。根据上述约定，紫涵公司除应承担相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金外，其已付租赁保证金等费用均不予退还。但本案中还约定了逾期支付租金的违约金，两者同时并处或完全按照合同中有关解约违约金的约定处理标准过高，故考虑到因紫涵公司的违约造成大展公司房屋的空置损失等因素，本院酌定紫涵公司支付相当于三个月租金及三个月物业服务费之和金额的违约金，但租赁保证金应予退还，在本案中可抵扣紫涵公司应支付的房屋租金和违约金。一审酌定的解约违约金过低，本院予以纠正。除此之外，一审认定其他款项均正确无误，本院予以维持。综上，大展公司的上诉请求本院部分支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
　　一、维持上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初11810号民事判决第一、三、四、五、六、七、八、九项；
　　二、撤销上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初11810号民事判决第二项；
　　三、上海紫涵珠宝有限公司应支付拖欠的房屋租金77,965元、解约违约金85,560元，扣除已支付的租赁保证金83,700元后，上海紫涵珠宝有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海大展投资管理有限公司支付房屋租金及违约金欠费79,825元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费6,396元，减半收取计3,198元，由上海大展投资管理有限公司负担1,000元，由上海紫涵珠宝有限公司负担2,198元。二审案件受理费6,396元，由上海大展投资管理有限公司负担2,000元，由上海紫涵珠宝有限公司负担4,396元。
　　本判决为终审判决。

审判员：王疆中

书记员：顾文怡