上海大展投资管理有限公司与上海茵腮思餐饮管理有限公司、张宁华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：杨珂勇，董事长。
　　委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海茵腮思餐饮管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：诸葛锦，总经理。
　　被告：张宁华，男，1954年10月1日出生，汉族，住上海市。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。
　　第三人：上海创鑫电力工程有限公司，住所地上海市双阳路XXX号东大楼101室。
　　法定代表人：褚瑞东，董事长。
　　委托诉讼代理人：顾庆丰，该公司员工。
　　原告上海大展投资管理有限公司(以下简称大展公司)与被告上海茵腮思餐饮管理有限公司(以下简称茵腮思餐饮)、张宁华，第三人上海创鑫电力工程有限公司(以下简称创鑫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大展公司的委托诉讼代理人汪滢，被告茵腮思餐饮、张宁华的共同委托诉讼代理人杨彪，第三人创鑫公司的委托诉讼代理人顾庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告大展公司向本院提出诉讼请求：一、要求确认原告大展公司与被告茵腮思餐饮之间的《租赁合同》于2017年12月25日解除；二、要求被告茵腮思餐饮支付自2016年5月1日至2017年12月25日的租金1,995,813.06元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；三、要求被告茵腮思餐饮支付自2016年5月1日至2017年12月25日的物业管理费415,935.48元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；四、要求被告茵腮思餐饮支付的租赁保证金365,400元不予返还；五、要求被告茵腮思餐饮支付提前解除《租赁合同》的违约金365,400元；六、要求被告茵腮思餐饮支付2017年12月26日至2018年6月15日，以及2018年9月10日至9月25日(房屋恢复原状期间)的房屋占用费共计1,869,080.8元(按照每日9,941.92元计算)；七、要求被告茵腮思餐饮按每日9,941.92元支付逾期工商注销违约金，自2018年2月24日起至实际注销之日止共计198,838.4元；八、要求被告茵腮思餐饮支付房屋恢复原状的费用4万元；九、要求被告张宁华就上述第二至第八项付款义务承担连带责任。事实和理由：原告大展公司与被告茵腮思餐饮于2016年1月3日签订了《租赁合同》，约定茵腮思餐饮承租上海市黄兴路XXX号“上海合生国际广场”地上五层24号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期为五年零二个月。《租赁合同》签署后，原告依约履行自身各项义务，但是茵腮思餐饮却自2016年5月其拖欠系争房屋的租金、物业管理费。原告于2017年10月24日以律师函形式要求茵腮思餐饮支付欠款并继续履行《租赁合同》，并告知拒不履行的法律后果，但茵腮思餐饮仍未履行。因此原告于2017年12月18日又以律师函形式要求茵腮思餐饮于2017年12月24日之前支付拖欠款项，并告知逾期则《租赁合同》于2017年12月25日自动解除并应承担相应违约责任。《租赁合同》系原告与茵腮思餐饮的真实意思表示，合法有效。茵腮思餐饮拖欠租金、物业管理费等款项的行为已经构成了严重违约，并给原告造成经济损失。此外，茵腮思餐饮为一人有限公司，被告张宁华为茵腮思餐饮的唯一股东，依法应承担连带责任。
　　被告茵腮思餐饮、张宁华辩称：茵腮思餐饮的投资人系第三人创鑫公司。因原告拖欠第三人工程款，故2016年1月第三人投资成立茵腮思餐饮时，原告与茵腮思餐饮达成口头约定，即茵腮思餐饮应支付的系争房屋租金与原告拖欠第三人的工程款相互抵扣。正因为有此约定，原告在一段时间内未要求茵腮思餐饮支付租金，这是一个事实。2016年11月，原告的法定代表人变更后，对双方的上述口头约定不予认可，并对系争房屋采取了强行封门的行为，致使茵腮思餐饮无故停业。此后经过协商，双方又达成第二个口头约定，其主要内容是茵腮思餐饮应付的租金从原告欠付第三人的工程款中抵扣，茵腮思餐饮向原告支付保证金60万元。为此，第三人向原告提交说明函一份，说明茵腮思餐饮系第三人投资开设，愿意用茵腮思餐饮的租金抵扣原告欠付的工程款。故被告对原告的诉称意见均不认可。原告与茵腮思餐饮之间的《租赁合同》并非于2017年12月25日解除，双方是2018年6月15日通过友好协商后提前终止租赁合同的，并约定合同终止后双方互不承担违约和修复责任，在此情况下，茵腮思餐饮于2018年6月15日提前将系争房屋返还给了原告。关于租金及物业管理费，被告认为，原告主张的金额与事实不符，茵腮思餐饮实际使用系争房屋的期间为2016年1月至2018年6月15日止，茵腮思餐饮愿意按实支付，同意抵扣该期间的租金及物业费。关于逾期付款违约金，该违约金金额约定过高，不符合法律的规定，且在茵腮思餐饮向原告交还系争房屋时，双方有口头约定，双方互不承担违约责任和修复责任，故也不存在恢复费用等。至于注销工商注册的违约金，这与本案审理范围无关。另外，两被告的财产并不混同，被告张宁华不应承担连带责任。
　　第三人创鑫公司述称：同意两被告的答辩意见，如两被告要承担相应债务的，第三人愿意承担连带清偿责任。
　　本院经审理认定事实如下：2016年1月3日，原告大展公司作为出租方(甲方)与被告茵腮思餐饮作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为280平方米；乙方租赁系争房屋作为经营“五月锦品牌餐饮业态”之用途；租赁期限为五年零二个月，即2016年1月4日至2021年3月3日；甲方同意给予乙方自系争房屋交付之日起2个月的装修期，即2016年1月4日至2016年3月3日，乙方无须承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费；双方暂约定系争房屋交付日为2016年1月4日，甲方可以提前交付系争房屋，甲方通知的交付日为系争房屋的交付日；系争房屋的起租日为2016年3月4日，自起租日起，乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用；乙方应自起租日起按月向甲方支付租金，租金按保底租金与或提成租金两者取高的方式收取；第一个至第二个租赁年度(2016年3月4日至2018年3月3日)月保底租金为100,800元，第三个租赁年度(2018年3月4日至2019年3月3日)月保底租金为110,880元；乙方应自起租日按月向甲方支付租金，于本合同签订后5日内或系争房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方预付系争房屋第一个月的租金，于其后每月1日前向甲方付清当月的租金；自交付日起至第一个租赁年度届满之日期间的租赁保证金相当于第一个租赁年度三个月保底租金和三个月物业管理费之和,于本合同签订的同时缴付；目前系争房屋的物业管理按照租用面积每平方米每月75元核算，即系争房屋每月的物业管理费为21,000元，乙方应于本合同签订后5日内或系争房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，并应于其后每月1日前付清当月的物业管理费；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按期应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权采取适当手段，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于解除当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金；乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金14,000元和公用事业费保证金28,000元，装修押金于系争房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)，公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还系争房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离系争房屋，并将其添置的与系争房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同约定的标准向甲方交还系争房屋，乙方逾期未交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日日租金三倍的标准支付逾期占用期间的占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的六十日内办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期一天，应向甲方支付相当于日租金三倍的违约金；合同附件三中还约定乙方应按每平方米25元支付装修管理费；此外合同约定乙方的联系地址为上海市闵行区程家桥支路XXX-XXX号智地大厦203室或上海市杨浦区黄兴路XXX号上海合生国际广场地上五层24号。
　　上述租赁合同签订后，大展公司按约将系争房屋交付茵腮思餐饮，茵腮思餐饮于2016年1月4日支付大展公司款项53,200元，于2016年3月支付大展公司款项34,920元。2016年11月24日，茵腮思餐饮向大展公司出具《承诺书》表示：因被告违约构成解约条件，大展公司于2016年11月15日以律师函形式书面函告于2016年11月17日解除租赁合同及双方的租赁关系，为此请大展公司给予一定宽限期，茵腮思餐饮于2016年11月24日之前支付欠费60万元(具体为《租赁合同》约定的租赁保证金以及2016年3月4日至2016年4月30日期间的部分租金、物业管理费)，于2016年12月31日前支付拖欠的截至2016年7月31日的租金、物业管理费等《租赁合同》约定的各项费用，于2017年1月15日前支付拖欠的截至2017年1月31日的租金、物业管理费及水电费等《租赁合同》约定的各项费用，并承诺若不能按时全额支付上述三期中任一期欠款的，则《租赁合同》自应付款的次日自动解除，而无需大展公司再行书面函告，届时茵腮思餐饮对于解约没有异议，且同意依约承担全部提前解除《租赁合同》的违约责任，并放弃调低违约金额的权利。同日，茵腮思餐饮向大展公司付款365,400元，并在当月底之前向大展公司补足付款金额至60万元。此后茵腮思餐饮未有付款。
　　2017年10月24日，大展公司向茵腮思餐饮发出律师函表示，大展公司依约向被告交付了系争房屋，但被告自2016年5月开始，至今拖欠了2016年5月保底租金100,122.74元，2016年6月至2017年10月保底租金1,713,600元，2016年5月至2017年10月物业管理费378,000元等款项，被告的行为已构成违约，应支付逾期付款违约金，要求被告在2017年10月29日前向大展公司支付拖欠的租金及其他费用和逾期付款违约金。2017年12月18日，大展公司再次向茵腮思餐饮发出律师函表示，大展公司依约向被告交付了系争房屋，但被告自2016年5月开始，至今未根据“租赁合同”的约定支付2016年5月部分保底租金100,122.74元，2016年6月至2017年12月保底租金1,915,200元，2016年5月至2017年12月物业管理费420,000元等款项，大展公司多次催告且于2017年10月24日发函催告，但至今未果，被告拖欠租金及其他费用的时间已经远超“租赁合同”约定的期限，构成严重违约，要求被告于2017年12月24日前向大展公司全额支付拖欠的租金、物业管理费及其他费用和逾期违约金，并继续履行“租赁合同”约定的其他各项义务；如被告未能按照上述催讨内容足额支付全部拖欠款项和违约金的，则“租赁合同”于2017年12月25日自动解除，届时大展公司将要求被告承担由此造成的一切后果等内容。2017年12月19日，该律师函到达上海市闵行区程家桥支路XXX-XXX号智地大厦203室并被签收。
　　2018年6月15日，茵腮思餐饮将系争房屋返还大展公司。
　　2018年11月1日，大展公司与上海辰焱建筑装饰工程有限公司签订《合生汇L5-24复原工程施工合同》，约定由上海辰焱建筑装饰工程有限公司承包系争房屋的复原工程，合同总价款为4万元，计划开工时间2018年9月10日，计划完工时间2018年9月25日。2018年11月7日，上海辰焱建筑装饰工程有限公司向大展公司开具4万元的装修工程款发票。2018年11月16日，大展公司向上海辰焱建筑装饰工程有限公司转账支付4万元。
　　另查明，茵腮思餐饮系自然人独资的有限责任公司，原自然人股东系被告张宁华，2018年1月5日变更为诸葛锦。
　　再查明，创鑫公司曾于2016年11月22日致函大展公司表示，创鑫公司是“合生国际广场合生汇”项目强电配套的合作商，目前在合生汇五楼24号投资了名为上海茵腮思餐饮管理有限公司“五月锦”日本料理店。目前大展公司尚欠4000多万工程款，造成创鑫公司资金压力非常大，希望大展公司能尽早支付创鑫公司，“五月锦”的房租也从中给予抵扣，来缓解一下资金方面的压力(事实上，当时“五月锦”与大展公司订租赁合同的时候，大展公司也是同意用房租抵扣所欠债务)。
　　审理中，大展公司表示，1、对茵腮思餐饮辩称的口头协议均不认可，双方就租金和工程款相互抵扣的问题也未达成过一致意见。2、被告于2016年1月4日向大展公司支付过款项53,200元，但未明确该款项的用途；2016年3月被告向大展公司支付的34,920元系公用事业费保证金28,000元及装修管理费；2016年11月，被告共计向大展公司支付了60万元，其中11月24日支付的365,400元为租赁保证金，剩余的款项用于冲抵被告2016年3月4日至2016年4月30日期间欠付的租金、物业管理费以及2016年5月的部分欠租；至于不明用途款53,200元，现同意用于冲抵被告本案中的欠租。3、2018年6月15日,被告在将系争房屋归还大展公司时,未根据合同的约定将系争房屋恢复原状,此后由大展公司委托上海辰焱建筑装饰工程有限公司进行了恢复,故被告应承担房屋恢复原状的费用及房屋恢复原状期间的房屋使用费。4、被告至今未注销注册在系争房屋内的工商登记，根据合同的约定，被告每逾期一天就应向大展公司支付违约金，现大展公司就该部分违约金已进行了调整，主张一次性费用198,838.4元。5、至于第三人的说明函，这是第三人的单方表述，不能说明其证明目的，现第三人自愿承担连带责任，大展公司对此无异议。被告则表示，未收到过大展公司2017年10月24日、2017年12月18日的律师函，虽然大展公司的寄函地址是双方合同中约定的地址，但未约定可以有不具名的人代为收取，对“他人”、“门卫”签收不认可；此外，就大展公司主张的房屋恢复原状费用所提供的复原工程施工合同、发票、银行凭证的真实性、合法性及关联性均不认可。
　　上述事实，由原告提供的《租赁合同》、2017年10月24日及2017年12月18日律师函、被告工商信息、《承诺函》、《合生汇L5-24复原工程施工合同》、装修工程款发票、付款凭证，被告提供的由第三人出具的《说明函》，以及当事人的陈述等证据佐证。
　　本院认为：大展公司、茵腮思餐饮签订的《租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。租赁期间，茵腮思餐饮作为承租人欠付租金及物业管理费，按合同约定，已构成违约，大展公司具有合同解除权。茵腮思餐饮与创鑫公司有关三方口头约定以大展公司欠付创鑫公司工程款抵扣租金的主张，缺乏相关依据，本院不予采信。大展公司于2017年12月18日按合同约定的地址通知茵腮思餐饮于2017年12月25日解除双方租赁关系，符合合同约定，故大展公司要求确认《租赁合同》于2017年12月25日解除的诉请，依法应予支持。
　　关于大展公司主张的2016年5月1日至2017年12月25日的租金、物业管理费，系茵腮思餐饮承租期间发生，本院依法予以支持。大展公司同意将茵腮思餐饮已付款53,200元冲抵该期间租金的意见，本院予以准许。关于大展公司主张的租金、物业管理费的逾期付款违约金，茵腮思餐饮出具承诺书虽表示放弃调整违约金，但向法院请求调整违约金系法律赋予合同当事人的法定权利，以免违约金过高或过低,损害公平正义的基本原则，本案中，大展公司主张各项的违约金显然过分高于其实际损失，不予调整显然有违公平原则，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定逾期付款违约金支付标准。
　　关于大展公司主张的提前解除租赁合同的违约金365,400元、逾期注销工商登记的违约金198,838.40元及租赁保证金365,400元不予返还。因茵腮思餐饮未按约支付租金、物业管理费等费用至大展公司行使合同解除权，并逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应违约责任。鉴于合同同时约定茵腮思餐饮逾期支付租金或其他费用的违约行为，租赁保证金不予退还，同时茵腮思餐饮还须支付给大展公司相当于三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金，该违约金金额显然过高，本院依据合同履行情况及大展公司的实际损失酌情确定违约金的金额，大展公司主张租赁保证金不予返还，本院予以支持，茵腮思餐饮应再向大展公司支付一个月的租金和一个月的物业管理费之和的金额作为违约金。
　　关于大展公司主张的2017年12月26日至2018年6月15日，以及2018年9月10日至9月25日的房屋占用费，根据双方合同约定，茵腮思餐饮应于合同提前解除之日交还房屋，逾期未交还房屋的，大展公司可按日租金三倍的标准主张逾期占用期间的占用费。该约定亦属于茵腮思餐饮未按约履行应承担的违约责任，该约定金额显然高于原告的实际损失，故本院酌情确定由茵腮思餐饮按合同约定的租金标准支付房屋占用费。本案《租赁合同》已于2017年12月25日解除，茵腮思餐饮应于该日将租赁房屋交还大展公司，但茵腮思餐饮至2018年6月15日才返还房屋，故应按合同约定支付其占用房屋期间的使用费。因房屋已于2018年6月15日返还，大展公司主张之后的房屋占用费，依法不予支持。
　　关于大展公司主张的房屋恢复原状的费用4万元，因大展公司提供的施工合同签订时间在大展公司主张的实际施工时间之后，与大展公司主张的事实不符，大展公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。
　　关于大展公司要求张宁华就茵腮思餐饮公司的付款义务承担连带责任的诉请，因茵腮思餐饮为一人有限责任公司，而张宁华作为股东，未能证明公司财产独立于其个人财产，故应对公司债务承担连带责任。创鑫公司自愿加入该债务承担连带责任，大展公司表示无异议，于法不悖，本院予以照准。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海大展投资管理有限公司与被告上海茵腮思餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》于2017年12月25日解除；
　　二、被告上海茵腮思餐饮管理有限公司向原告上海大展投资管理有限公司支付的租赁保证金365,400元不予返还；
　　三、被告上海茵腮思餐饮管理有限公司应支付原告上海大展投资管理有限公司自2016年5月1日至2017年12月25日的租金1,942,613.06元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自逾期支付之次日起至实际付款日止的逾期付款违约金；
　　四、被告上海茵腮思餐饮管理有限公司应支付原告上海大展投资管理有限公司自2016年5月1日至2017年12月25日的物业管理费415,935.48元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自逾期支付之次日起至实际付款日止的逾期付款违约金；
　　五、被告上海茵腮思餐饮管理有限公司应向原告上海大展投资管理有限公司支付提前解除《租赁合同》的违约金121,800元；
　　六、被告上海茵腮思餐饮管理有限公司应向原告上海大展投资管理有限公司支付2017年12月26日至2018年6月15日期间的房屋占用费573,593.37元；
　　上述第三项至第六项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
　　七、被告张宁华、第三人上海创鑫电力工程有限公司就上述第三至第六项被告上海茵腮思餐饮管理有限公司的付款义务承担连带责任。
　　八、原告上海大展投资管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费22,008元，由原告上海大展投资管理有限公司负担7,676元，被告上海茵腮思餐饮管理有限公司负担14,332元；财产保全申请费5,000元，由原告上海大展投资管理有限公司负担1,743元，被告上海茵腮思餐饮管理有限公司负担3,257元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：张素华

书记员：李梅芳