上海大祥商城与上海市虹口区龙升工艺社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海大祥商城，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：曹永强,总经理。
　　委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
　　被告：上海市虹口区龙升工艺社，住所地上海市虹口区。
　　经营者：周忠发。
　　委托诉讼代理人：谈海刚,上海市申侨律师事务所律师。
　　原告上海大祥商城(以下简称大祥商城)与被告上海市虹口区龙升工艺社(以下简称龙升工艺社)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大祥商城的委托诉讼代理人陈皓，被告龙升工艺社的经营者周忠发及其委托诉讼代理人谈海刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告大祥商城向本院提出诉讼请求：1.确认大祥商城与龙升工艺社之间的租赁合同关系于2018年12月5日解除;2.判令龙升工艺社携物品搬离上海市万安路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将该房屋返还大祥商城；3.判令龙升工艺社支付2017年1月1日至2018年3月31日的租金差价30,090元;4、判令龙升工艺社按照每月10,350元的标准支付2018年4月1日至返还房屋之日止的租金及房屋使用费。事实和理由：系争房屋系大祥商城上级主管单位上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹口商业集团)承租的公有房屋，由虹口商业集团授权大祥商城对外转租，并收取租金。2015年12月28日,大祥商城与龙升工艺社就系争房屋(建筑面积约150平方米)签订《租赁协议》，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金108,768元，合同签订后即付6个月租金54,384元，后每6个月付一次，先付后用，付款日期为支付期前一个月的15日前。租赁期满后，双方未续签租赁合同，龙升工艺社仍占有使用租赁房屋，拒绝交还房屋，故诉至法院。审理中，大祥商城表示，合同到期后龙升工艺社按《租赁协议》的标准支付租金至2018年3月31日，即使法院认定双方形成不定期租赁关系，大祥商城也于庭审之日提出解除租赁关系，且不认可按照《租赁协议》约定的标准支付租金及使用费，龙升工艺社应按照虹口区国有资产监督管理委员会的租赁指导价支付相应的租金及使用费。
　　被告龙升工艺社辩称，不同意大祥商城的诉请。系争房屋原隶属上海凯福发展公司(以下简称凯福公司)，由凯福公司的下级单位上海聚宝酒楼(以下简称聚宝酒楼)在内实际经营。2002年左右，因聚宝酒楼经营不善，将系争房屋转租给龙升工艺社。龙升工艺社一次性支付给聚宝酒楼员工15万元转让费，并支付2万元押金。聚宝酒楼于2003年8月5日出具证明书，承诺龙升工艺社可经营至动迁。聚宝酒楼与龙升工艺社的租赁合同虽于2004年6月30日到期，但到期后龙升工艺社继续使用房屋并支付租金。后由于国有企业改制，聚宝酒楼被注销，由上海聚友综合商店与龙升工艺社签订租赁合同，租期自2006年7月1日起至2007年6月30日止，合同到期后双方未续签，龙升工艺社继续使用房屋并支付租金。直至2013年7月，大祥商城作为出租方与龙升工艺社签订租赁协议，一年一签，最后一份合同系2015年12月28日签订，约定租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。大祥商城虽于2016年9月底发出终止合同通知书，但对于龙升工艺社支付租金至2018年3月31日止未提异议，故可认定双方租赁关系一直存续，且聚宝酒楼曾承诺可经营至动迁，故不同意解除合同。租金标准应按照双方于2015年12月28日所签协议的标准支付。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋系国资系统房，原隶属凯福公司使用，现归属于虹口商业集团，用于解决企业经营困难对外出租，虹口商业集团授权大祥商城对外出租，并收取租金。
　　2015年12月28日，大祥商城(出租方、甲方)与龙升工艺社(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将本市万安路XXX号房屋出租给乙方，建筑面积约150平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为108,768元，合同签订后即付6个月租金54,384元,以后每6个月付款一次，先付后用，付款时间为支付期前一个月的15日前；乙方应在起租日10日前支付押金2万元，租赁期满后，经甲方验收确认乙方按合同完全履约并且已经全部结清水电等费用的，甲方返还乙方押金；乙方如需装修，应事先向甲方提交装修图并征得甲方书面同意，乙方并需向有关部门办理合法的装修手续后方可进行装修，装修费用乙方自理，乙方在终止协议时其装修的可移动财产部分可全部带走，其装修的附在建筑物上不能移动设备或财产不能拆除，归甲方所有、甲方不另作补偿。
　　2016年9月27日，大祥商城向龙升工艺社的经营者周忠发发出《终止合同通知书》，载明：双方合同期至2016年12月31日止，合同即将到期，大祥商城不再续约，并要求周忠发在2016年12月31日前搬出房屋，缴清房屋的水电等相关费用，将租赁房屋交还大祥商城。
　　2016年12月31日合同到期后，大祥商城未与龙升工艺社续签租赁合同。周忠发于2017年3月10日、2017年5月18日、2017年8月23日、2017年12月8日、2018年2月9日按双方协议的租金标准分别转账支付大祥商城27,192元。
　　另查明，2002年11月28日，案外人倪斌出具门面转让合同书，载明将系争房屋承租权转让给周忠发，转让费15万元一次性付清。同日，倪斌出具15万元转让费的收据给周忠发。
　　2003年7月2日，聚宝酒楼(出租方)与龙昇工艺社(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2003年7月1日起至2004年6月30日止，年租金74,000元，押金2万元。后上海聚友综合商店(出租方)与龙昇工艺社(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2006年7月1日起至2007年6月30日止，年租金9万元。
　　2013年6月25日，大祥商城(出租方)与龙升工艺社(承租方)就系争房屋签订《租赁协议》，约定租赁期限自2013年7月1日起至2014年12月31日止，年租金105,600元，押金2万元。
　　审理中，大祥商城、龙升工艺社一致确认租赁保证金为2万元，并要求在本案中一并处理，大祥商城表示同意退还保证金。大祥商城、龙升工艺社另一致确认系争房屋水、电费及装修不要求法院处理。
　　以上事实，由《租赁协议》、申请、证明、终止合同通知书、工商银行业务回单、《房屋租赁协议》、门面转让合同书、收据、证明书及原、被告的当庭陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。大祥商城与龙升工艺社签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议期满后，龙升工艺社仍租赁使用房屋,并按协议约定的租金标准支付大祥商城租金至2018年3月31日，大祥商城虽对此表示不认可，但在龙升工艺社支付期间从未提出过异议，故本院认定双方之间形成不定期租赁关系，现大祥商城要求确认双方的租赁关系于本案庭审之日解除，依法应予准许。租赁关系解除后，龙升工艺社应搬离、返还系争房屋，并应按照协议约定支付租金至租赁合同关系解除之日，参照租金的标准支付系争房屋使用费至实际返还房屋之日止。大祥商城主张按照虹口区国有资产监督管理委员会的租赁指导价支付相应的租金及使用费，缺乏依据,本院不予支持。龙升工艺社辩称聚宝酒楼曾出具证明书承诺其可租赁使用系争房屋直至动迁，但聚宝酒楼现已注销,其作为系争房屋出租方所签订的租赁合同早已到期终止，后龙升工艺社已另行与他方签订租赁协议，故对龙升工艺社的该辩称意见，本院不予采纳。大祥商城同意返还龙升工艺社租赁保证金2万元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：
　　一、原告上海大祥商城与被告上海市虹口区龙升工艺社之间的租赁合同关系于2018年12月5日解除；
　　二、自本判决生效之日起15日内，被告上海市虹口区龙升工艺社应携物品搬离上海市万安路XXX号房屋，将该房屋返还原告上海大祥商城；
　　三、自本判决生效之日起15日内，被告上海市虹口区龙升工艺社支付原告上海大祥商城2018年4月1日至2018年12月5日期间的租金74,001.97元；并按照每年108,768元的标准支付房屋使用费，自2018年12月6日起至返还上述房屋之日止；
　　四、自本判决生效之日起15日内，原告上海大祥商城返还被告上海市虹口区龙升工艺社租赁保证金2万元；
　　五、驳回原告上海大祥商城的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,846元，减半收取计923元，由原告上海大祥商城负担276.90元，被告上海市虹口区龙升工艺社负担646.10元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　
　　

审判员：吴  燕

书记员：谢嫣雯