上海天南实业有限公司与汇吃汇喝(上海)餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海天南实业有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：俞忠勇，董事长。
　　委托诉讼代理人：王海斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告：汇吃汇喝(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：赵栩潼。
　　原告上海天南实业有限公司(以下简称天南公司)与被告汇吃汇喝(上海)餐饮管理有限公司(以下简称汇吃汇喝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。2019年7月15日，本案依法转为普通程序。2019年12月20日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天南公司的委托诉讼代理人王海斌到庭参加诉讼。被告汇吃汇喝公司经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　天南公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇吃汇喝公司支付2016年8月16日至2017年10月31日的物业管理费163,500元；2.判令汇吃汇喝公司按照日千分之三的标准支付拖欠物业管理费的滞纳金，分别以每期欠付的物业费为基数(2016.8.16-2016.10.31以28,500元基数，其余每期均以33750元为基数)，分别自2016.8.16、2016.10.20、2017.1.20、2017.4.20、2017.7.20起至实际清偿之日止。事实和理由：2016年9月，双方签订租赁合同，天南公司将上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋出租给汇吃汇喝公司，合同还约定了租金、物业费的标准。截止双方签署终止协议时，汇吃汇喝公司未缴纳任何物业费，故天南公司诉至法院。
　　汇吃汇喝公司未作答辩。
　　本院认定事实如下：天南公司为上海市零陵路XXX号9层房屋的产权人。
　　2016年9月5日，天南公司(甲方)与汇吃汇喝公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市零陵路XXX号B座908-916室房屋(以下简称系争房屋)出租给汇吃汇喝公司，租期自2016年8月16日至2026年10月31日止，甲方已于2016年8月16日前向乙方交付该房屋；年租金459,900元；每月物业管理费11,250元，第一期物业管理费起付日按乙方实际进户日计算(按进户确认书为准)，以后付款方式、付款日按三个月为一期，每期提前10日支付，先付后用；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等费用，每逾期一天，按当期应付租金或物业管理费等费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。
　　2017年10月31日，双方签订《终止<房屋租赁合同>协议书》，约定甲乙双方确认合同终止日为2017年10月31日；乙方退还该房屋日期为2017年10月31日，乙方租金已付至2017年10月31日；乙方无交付租赁保证金和物业管理费，甲方不存在退还乙方租赁保证金和物业管理费。
　　2017年11月起，天南公司将系争房屋出租给了上海易样物业管理有限公司。
　　另查明，经(2018)沪0104民初27302号民事判决书认定：上海易祥物业管理有限公司与上海佳传建筑装饰工程有限公司于2016年4月26日就系争房屋签订建筑装饰工程施工合同；装修工程于2017年1月10日前应已施工完毕，且上海易祥物业管理有限公司在该时间也实际控制了涉案房屋。
　　再查明，根据工商信息，上海易祥物业管理有限公司、上海易样物业管理有限公司、汇吃汇喝公司在企业注册地址、邮箱、股东、高管、监事等事项上有交集之处。
　　本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。合同约定自实际进户日起汇吃汇喝公司须支付物业管理费，但合同并未就“实际进户”的具体含义进行约定。在签订合同前天南公司已将系争房屋交付汇吃汇喝公司，房屋也已实际开始装修，而后签订的租赁合同却未约定物业管理费自起租日起支付，而是约定了“实际进户”之日起支付。因此，天南公司认为交付房屋之日即为实际进户之日，与合同约定不符。依常理，该处“实际进户”应指实际使用系争房屋之日。根据本案查明事实，双方并未签订进户确认书，没有证据表明天南公司在租期内曾向汇吃汇喝公司催讨过物业管理费，天南公司提供的证据也无法证明汇吃汇喝公司已实际使用系争房屋，且双方签署终止协议书时也未提及物业管理费事宜。因此，本院不能认定汇吃汇喝公司在租期内已开始实际使用系争房屋。天南公司要求汇吃汇喝公司支付物业管理费的条件未成就，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　驳回上海天南实业有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费6205元，由上海天南实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐建美

书记员：蔡重洲