上海天旺金属加工有限公司与上海赢朔电子科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海天旺金属加工有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：居会珍，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐观权，男。
　　委托诉讼代理人：周畅淼，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海赢朔电子科技股份有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：艾兵，董事长。
　　委托诉讼代理人：何海东，上海锦智律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：安婷，上海锦智律师事务所律师。
　　原审第三人：上海市青浦区重固镇人民政府，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：金彪，镇长。
　　上诉人上海天旺金属加工有限公司(以下简称“天旺公司”)因与被上诉人上海赢朔电子科技股份有限公司(以下简称“赢朔公司”)、原审第三人上海市青浦区重固镇人民政府(以下简称“重固镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　天旺公司的上诉请求：1.依法改判一审判决第三项；2.依法撤销一审判决第五、六、七项，改判驳回赢朔公司本诉第四、五、六项诉请；3.依法撤销原审判决第十二项，改判支持天旺公司反诉第六、七项诉请。
　　事实和理由：一、赢朔公司的消防工程未经过有资质的机构认定，也未取得消防验收合格的凭证，故赢朔公司的消防工程未通过消防认证，相反，天旺公司的消防工程取得验收合格凭证，通过了相关认证，评估报告中的消防认证补偿款人民币(以下币种均为人民币)20万元应归天旺公司所有。评估公司评估时，违章建筑厨房已被拆除，装修估价明细表与赢朔公司除厨房外的承租房屋实际花费装修款项之中的差额334,195元应属天旺公司。二、征收补偿的对象是房屋所有权人，而非承租人，赢朔公司无权以征收补偿协议为依据要求停产停业、职工遣散的损失补偿。且赢朔公司在租赁期间，未办理建设项目的环评即投入生产使用，其搬迁系因环保不符合要求而主动搬离，一审以承租面积250元/平米的标准计算停产停业损失、职工遣散费补偿金额，缺乏法律依据。三、赢朔公司在租赁期间多次延付租金和水电费，已经违约，无权获得20万元一次性搬迁奖励费，反而应支付天旺公司违约金。
　　赢朔公司辩称：一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
　　重固镇政府述称,与赢朔无合同关系，补偿协议系与天旺签订，费用支付给天旺公司，具体天旺公司支付给谁与己无关。
　　赢朔公司向一审法院起诉请求：一、判令天旺公司返还租赁保证金5万元；二、判令天旺公司支付房屋装修及附属设施补偿1,357,435元；三、判令天旺公司支付机器设备及其他物品搬迁补偿374,250元；四、判令天旺公司支付停产停业补偿753,870元；五、判令天旺公司支付一次性搬迁奖励费3,135,000元；六、判令天旺公司支付赢朔公司职工遣散费753,870元；七、本案诉讼费由天旺公司承担。一审审理中，赢朔公司变更诉讼请求第四项为判令天旺公司支付停产停业补偿556,431.45元和第六项判令天旺公司支付赢朔公司职工遣散费556,431.45元。天旺公司在一审审理期间提起反诉的诉讼请求：一、自2018年1月15日起解除双方于2015年5月12日签订的厂房租赁合同；二、赢朔公司支付天旺公司房租费30万元；三、赢朔公司支付天旺公司水费8,785元；四、赢朔公司支付天旺公司电费61,533.79元；五、赢朔公司支付天旺公司迟延支付房租费用滞纳金999,412.50元；六、赢朔公司支付天旺公司迟交水费违约金21,173.25元；七、赢朔公司支付天旺公司迟交电费违约金110,920.66元。
　　一审法院认定事实如下：
　　2015年5月12日，赢朔公司(乙方)与天旺公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定天旺公司将位于上海市青浦区赵重公路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)出租给赢朔公司作为生产、办公、仓储使用，建筑面积约2,600平方米。租赁期6年，从2015年5月5日至2021年7月14日止，正式计租为2015年7月15日，之前作为乙方装修免租期。按出租面积第一年至第三年每年租金为645,000元，第四年至第六年年租金在前一年租金价格的基础上递增5%，为677,250元/年。支付方式为押一付三，先付后用。合同签订后壹周内支付三个月的租金即161,250元。乙方应于每次租金到期前10个工作日向甲方支付下三个月的租金。每逾期一天，乙方按日租金的千分之五向甲方缴纳滞纳金。乙方应当在本合同签订后7日内向甲方交付保证金计53,750元。签订《厂房租赁意向协议书》时支付的定金伍万元整，自动转为保证金，不足部分乙方自行补充。租赁合同期满，如乙方无任何违约情况和人为厂房损坏，且结清了其应当承担的所有费用后，甲方在7个工作日内一次性将租赁保证金53,750元，无息退还乙方。租赁期间，因使用该厂房所发生的水、电、通讯、排污等一切费用由乙方自己承担。乙方正式进住厂租赁物业前，之前所欠的能源通讯等费用应由甲方结清。甲方电均按国家标准收费，并开具相应金额发票，水费不开票。租赁期间，乙方有权根据自身的经营需求对厂房进行装修。合同第七条约定，提前解除本合同的条件。7.1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：(1)经双方协商一致，同意甲方提前收回或者乙方提前退交部分或者全部该厂房的；(2)因不可抗力因素致使该厂房及其附属设施损坏，本合同不能继续履行；(3)在租赁期间，该厂房经市或区(县)政府有关部门批准动迁的。乙方可以按照国家规定获得应由乙方享有的补偿。备注：南面约300平米的平房，如果产权证无法办理，遇政府动迁，甲方不承担乙方损失。7.2、变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同7.1条第(2)，第(3)款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。合同第八条约定，乙方的违约责任。8.1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该厂房，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；(1)未经甲方书面同意，擅自拆改变动厂房结构，损坏房屋的；(2)拖欠租金累计60天的，经书面催讨仍不支付的；(3)乙方在租赁期间非法经营的；8.2、在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、通讯等费用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。8.3、在租赁期限内，乙方因非本合同第7.1条款规定的情况，未经甲方同意，乙方擅自提前解除合同的，则预付租金及保证金不退，另乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金。8.5、租赁期满，乙方应如期交还该厂房。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金二倍的违约金。合同第九条约定，甲方的违约责任。1.在租赁期限内，甲方因非本合同第7.1条款规定的情况及非不可抗力的情况，擅自解除本合同，提前收回该厂房的，甲方应退还预付的租金及保证金，另甲方应按月租金的五倍向乙方支付违约金。合同第12.1条约定，租赁期间，如该厂房遇到统一规划要拆迁的，甲、乙双方按照国家政策的规定标准各种所得应有的赔偿。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，天旺公司向赢朔公司交付了厂房。赢朔公司在合同签订之前的2015年4月21日已向天旺公司支付了保证金5万元，合同签订后支付租金至2017年7月14日。因2017年7月15日拆除300平米违章搭建的房屋，所以经双方协议同意减低了相应的租金，自2017年7月15日房租变更为每月5万元，之前是按照53,750元每月计算房租。2017年7月15日至搬离之前赢朔公司仍占有使用系争房屋，但未付租金。
　　2017年6月9日，重固镇政府向天旺公司发出告知书，该告知书载明，因产业规划调整，为加快新型城镇化建设，将对天旺公司位于赵重公路XXX号的厂房先行实施协议征收补偿工作。经上级部门同意，该区域协议征收补偿工作由属地政府负责，因此重固镇政府具体负责天旺公司的协议征收补偿。
　　2017年11月3日，重固镇政府(甲方)与天旺公司(乙方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，该协议约定，一、乙方非居住房屋坐落在重固镇赵重公路XXX号，房屋权证登记建筑面积3,015.48平方米，无证建筑面积1,139.47平方米，权证登记用地面积4.55亩。二、经上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司评估，乙方房屋建安重置价为7,938,614元。三、乙方房屋相应土地使用权费用为1,365,000元。四、乙方设备搬迁和安装费用计687,270元。五、乙方无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用为1,194,570元。六、乙方停产、停业损失补偿为753,870元。七、乙方一次性速迁奖励费为3,135,000元。八、按照本协议二、三、四、五、六、七条，甲方应补偿给乙方合计15,074,324元。九、乙方在签订本协议后60天，即2018年1月2日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未搬迁。如乙方不能如期搬迁的，取消本协议第七条的一次性速迁奖励费。十三、双方约定的其他事项：附属物(装修、构筑物、绿化)6,620,609元；职工遣散753,870元；土地前期整理费用455,000元。本协议总价22,903,803元。
　　系争房屋于2017年7月20日经上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司评估，该公司于2017年10月26日出具房地产估价报告，其中房屋装修估价明细表2张分别列明计算的装修评估总价为778,973元和305,222元，附属设施查看及估价明细表273,240元，合计1,357,435元，上述明细表中列明的是赢朔公司名称。机器设备及其他物品搬迁补偿估价明细表(可搬迁)，标明的金额334,250元。机器设备及其他物品搬迁补偿估价明细表(不可搬迁)，标明的金额4万元，两笔合计金额为374,250元，上述明细表中列明的也是赢朔公司名称。
　　一审法院另查明，2016年12月6日天旺公司办理了上海市不动产权证，权利人为天旺公司，载明的建筑面积为3,015.48平方米。赢朔公司和天旺公司确认合同约定的房屋具有合法产证的面积为2,225.60平米，合同约定赢朔公司承租的南面约300平米平房，该300平米房屋未办理相关产权登记，也没有相关建设施工及规划许可，为天旺公司自行搭建。位于上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号内的厂房，天旺公司除了出租给赢朔公司使用的之外，还有部分厂房出租给了案外人使用。
　　本案中，赢朔公司、天旺公司之间主要争议如下：
　　一、关于解除合同问题。天旺公司主张解除双方于2015年5月12日签订的厂房租赁合同，理由在于双方办理交接日期是2018年1月15日，解除合同系双方真实意思表示。赢朔公司表示，不同意解除合同。根据合同第7条，迟延支付租金不是合同解除的条件。赢朔公司也不认可双方合意解除，双方就解除合同未达成合意。赢朔公司认为合同基于动迁之后终止。合同第7.2条约定，要求解除合同的一方，应当主动向另一方提出。天旺公司从未主动向赢朔公司提出，合同继续履行。基于政府动迁合同无法继续履行，如果认定合同终止时间，应以2017年12月16日认定为合同终止之日。一审法院认为，案涉厂房租赁合同是赢朔公司与天旺公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因系争房屋已被协议征收，且赢朔公司也已经实际搬离，客观上已无法继续履行，天旺公司主张解除合同，法院予以准许。对于解除合同的日期，天旺公司主张以双方办理交接日期即2018年1月15日为准。赢朔公司则主张以2017年12月16日认定为合同终止之日。赢朔公司为证明其全部搬离日期是2017年12月16日，提供了搬场费凭证、录音光盘及文字整理资料、空房接管单、被征收房屋土地交接现场验收单等证据。重固镇政府对上述证据真实性均不予确认。天旺公司对空房接管单、被征收房屋土地交接现场验收单予以确认，对搬场费凭证、录音光盘及文字整理资料真实性均不予确认，但天旺公司确认赢朔公司于2017年9月陆续搬离，赢朔公司在2017年12月16日交付了除了大门、卷帘门、侧门、泵房以外的钥匙交付给了天旺公司。部分厂房钥匙已经交付给了天旺公司，还有部分厂房钥匙未交付。天旺公司认为目前为止双方都没有进行书面交接。确认赢朔公司是2018年1月3日搬离系争厂房。一审法院认为，因双方没有进行书面交接，现天旺公司确认赢朔公司是2018年1月3日搬离系争厂房，故法院认定双方解除合同的日期应为2018年1月3日。合同解除后，天旺公司收取赢朔公司的保证金5万元理应予以返还。
　　二、关于租金、水电费问题。天旺公司主张赢朔公司应支付租金30万元，自2017年7月15日至2018年1月15日，以每月5万元为标准，计算6个月。赢朔公司认可欠缴2017年7月15日至2017年12月15日期间共计5个月的房租，不是6个月。法院认为，赢朔公司自2017年7月15日未再支付房租，鉴于双方之间的租赁合同于2018年1月3日解除，且双方均确认自2017年7月15日房租变更为每月5万元，故赢朔公司应向天旺公司支付的租金，应以每月5万元为标准，从2017年7月15日计付至2018年1月3日止。对于天旺公司所主张的水费8,785元及电费61,533.79元，赢朔公司无异议，同意支付，故法院予以确认。
　　三、关于迟延支付房租费用滞纳金、迟交水费、电费违约金问题。天旺公司认为，因赢朔公司于2015年7月15日至2018年1月15日期间存在迟延交付租金情况，天旺公司计算出违约天数，以应缴房租费为计算基础，按照日0.5%为计算标准计算违约金。天旺公司为此提供了自行制作的租金滞纳金明细表为证。关于滞纳金同意由法院酌情确定。反诉诉请6、7中水电费滞纳金计算方式与租金滞纳金计算方式一致。合同第4.1条约定水电费支付，天旺公司结算水电费方式如下：天旺公司处的水表及电表是天旺公司装的总表，由天旺公司将水电费结算金额交给赢朔公司，再由赢朔公司交给水电公司。主张水电费违约金不是按照合同约定，而是按照电力公司针对天旺公司所开具的欠费停电通知来确定，另提供2017年8月24日青浦电力公司出具的欠费停电通知为证，以证明欠费存在违约金，该违约金是电力公司确定的标准，即千分之二之事实。赢朔公司认为，天旺公司的上述主张不符合事实及法律规定。赢朔公司认可天旺公司所提供租金滞纳金明细表上列明的应缴日期、实缴日期、违约天数及应缴房租费金额。但对于前期延迟支付的租金，天旺公司未提出异议。赢朔公司迟延交付房租是事出有因，不是故意迟延交付。即使承担违约责任，赢朔公司认为应按照5万元乘以12再除以365，即日租金1,643.84元的0.5%计算，即8.84元，再乘以天数计算，与天旺公司计算方式差异巨大。且部分主张已经超过时效，租金的相关诉讼时效为一年。天旺公司反诉日期为2018年5月8日，对于2017年5月8日之前的租金滞纳金诉请，应予以驳回。对于水电费违约金不同意支付，因为没有实际发生，也不认可青浦电力公司出具的欠费停电通知。一审法院认为，合同约定，赢朔公司应于每次租金到期前10个工作日向天旺公司支付下三个月的租金。每逾期一天，赢朔公司按日租金的千分之五向天旺公司缴纳滞纳金。但本案中，天旺公司主张以应缴租金为计算，按照日千分之五计算滞纳金，确实与合同约定的日租金标准不符。因赢朔公司认可未按合同约定支付租金，但对租金滞纳金计算方式以及计算期间均不确认。综合本案合同约定、合同实际履行、双方之间的过错等情况，法院酌情确定赢朔公司应支付天旺公司滞纳金2万元。对于天旺公司主张的迟交水、电费违约金，天旺公司依据不足，法院不予支持。
　　四、关于房屋装修及附属设施补偿、机器设备及其他物品搬迁补偿问题。审理中，赢朔公司为证明其主张的诉请成立以及装饰装修等情况，还提供了评估材料签收确认书、营业执照及电子纳税凭证、装修工程合同、消防工程合同、发票及银行客户回单、关于上海赢朔电子科技股份有限公司租赁厂房项目环境影响报告表审批意见等证据，天旺公司及重固镇政府除了对营业执照及电子纳税凭证、发票及银行客户回单、上海市征收集体土地非居住补偿协议及评估明细表证据的真实性予以确认之外，对上述其他证据真实性不予确认。天旺公司为证明其装饰装修及赢朔公司不应获得相应的补偿等情况，还提供了预算书、由天旺公司自行制作的赢朔公司拆迁补偿明细统计表、照片及情况说明、图纸及权属调查报告书、告知书、青浦区重固镇生态建设和环境保护办公室检查意见书、环境包含设施竣工验收审批意见、消防检测报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证据，赢朔公司除了对预算书、照片、消防检测报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、告知书、环境包含设施竣工验收审批意见证据的真实性予以确认之外，对上述其他证据的真实性不予确认。重固镇政府除了对图纸及权属调查报告书不予确认之外，对上述其他证据的真实性均予以认可。一审法院认为，赢朔公司主张上述费用，赢朔公司已提供了相应的评估报告等证据，该评估报告也列明上述费用系针对赢朔公司。故对赢朔公司的上述费用予以支持。
　　五、关于停产停业补偿、职工遣散费问题。一审法院认为，赢朔公司、天旺公司及重固镇政府确认停产停业损失及职工遣散费系按照合法有效建筑面积计算，补偿标准为每平米250元。根据补偿协议，有证面积3,015.48平方米，赢朔公司租赁天旺公司有证面积是2,225.60平方米，故法院确定赢朔公司相应的停产停业损失、职工遣散费补偿金额均为556,400元。
　　六、关于一次性搬迁奖励费问题。赢朔公司认为，根据重固镇政府处调取的上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议中第7条确定的奖励费金额，该奖励费均应该补偿给赢朔公司。天旺公司认为，一次性搬迁奖励费是给天旺公司。重固镇政府认为，一次性搬迁奖励费是给合同相对方，金额是双方协商确定。法院认为，因该项费用的性质为奖励费并非补偿损失，且没有具体补偿标准。但征收补偿签约也涉及实际承租人的搬迁等事宜，故搬迁奖励费的取得需有赢朔公司、天旺公司的共同配合。综合考量合同履行情况、配合搬迁程度等情节，法院酌情确定为20万元。
　　综上，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赢朔公司与天旺公司所签订的房屋租赁合同解除后，天旺公司收取赢朔公司的保证金5万元理应予以返还。
　　一审法院据此判决：一、解除上海赢朔电子科技股份有限公司与上海天旺金属加工有限公司于2015年5月12日签订的厂房租赁合同；二、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海赢朔电子科技股份有限公司保证金人民币50,000元；三、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赢朔电子科技股份有限公司装修及附属设施补偿人民币1,357,435元；四、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赢朔电子科技股份有限公司机器设备及其他物品搬迁补偿人民币374,250元；五、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赢朔电子科技股份有限公司停产停业补偿人民币556,400元；六、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赢朔电子科技股份有限公司职工遣散费人民币556,400元；七、上海天旺金属加工有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海赢朔电子科技股份有限公司一次性搬迁奖励费人民币20万元；八、上海赢朔电子科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海天旺金属加工有限公司租金(计算方式：按每月人民币5万元为标准，从2017年7月15日起计付至2018年1月3日止)；九、上海赢朔电子科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海天旺金属加工有限公司水费人民币8,785元；十、上海赢朔电子科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海天旺金属加工有限公司电费人民币61,533.79元；十一、上海赢朔电子科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海天旺金属加工有限公司租金滞纳金人民币2万元；十二、驳回上海天旺金属加工有限公司的其余反诉请求。
　　二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院根据查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力及解除原因、后果所作的认定和分析，并无不妥，本院予以认同。现天旺公司提起上诉，但并未就其诸项上诉请求提交新的证据予以佐证，故本院认为一审法院就相关装修及设施补偿、停产停业补偿等问题所作的认定及判决，并无明显不妥之处，可予维持。相关理由一审法院已作详尽阐述，本院在此不再重复。需要指出的是，根据天旺公司的自述，并无有关部门就相关补偿原则发布过相关政策性规定，而作为补偿协议相对方的重固镇政府在本案审理期间也未就停产停业补偿、职工遣散费的指向作出明确表述。故在无相反证据证明的情况下，一审法院基于上述补偿费用的名称，认定应由在涉案厂房内实际生产经营的赢塑公司获取，并无不妥。至于一次性搬迁奖励，应由天旺公司取得，现一审法院基于赢塑公司在搬迁过程中的配合程度等实际情况，酌情认定赢塑公司可得20万元，尚属合理，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币19,011.80元，由上诉人上海天旺金属加工有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：徐  江

书记员：成  皿