上海天梭物业管理有限公司与上海市徐汇区嘉欣公寓业主大会、上海市徐汇区嘉欣公寓业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海天梭物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：郭迎春，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨洁，上海市万隆众信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：任翊骏，上海市万隆众信律师事务所律师。
　　被告：上海市徐汇区嘉欣公寓业主大会，住所地上海市徐汇区。
　　负责人：励国能，主任。
　　委托诉讼代理人：任朝胜。
　　被告：上海市徐汇区嘉欣公寓业主委员会，住所地上海市徐汇区。
　　负责人：励国能，主任。
　　委托诉讼代理人：任朝胜。
　　原告上海天梭物业管理有限公司(以下简称“天梭物业”)与被告上海市徐汇区嘉欣公寓业主大会(以下简称“嘉欣公寓业主大会”)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海市徐汇区嘉欣公寓业主委员会(以下简称“嘉欣公寓业委会”)为本案共同被告。本案适用简易程序，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2019年1月4日公开开庭进行了审理。除原告的法定代理人未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　上海天梭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令嘉欣公寓业主大会及嘉欣公寓业委会支付弥补亏损金额100,210.63元；2.诉讼费由嘉欣公寓业主大会及嘉欣公寓业委会负担。事实和理由：2013年1月，原告与嘉欣公寓业主大会签订物业服务合同一份，约定由原告为嘉欣公寓提供物业服务，合同到期后，双方续约。根据合同约定，原告按照实收实支的方式运作，原告按照实收物业费的10%提取酬金。故原告与嘉欣公寓业主大会选择以“酬金制”方式收取物业费。2014年合同期满后，原告仍实际为嘉欣公寓提供物业服务。后因小区运营两年亏损，原告无力维系，故提出于2017年6月30日终止物业服务合同关系，并向主管部门进行了报备和通知。在上级部门的主导下，双方确认终止合同关系，并由审计机构对嘉欣公寓的资金收支情况进行了审计，确认亏损金额为95,333.83元。根据法律规定，该亏损应由两被告向原告支付。另原告曾经向部分业主退回预收的物业费3,943.20元及933.60元，该笔费用亦应由两被告向原告支付。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。
　　上海市徐汇区嘉欣公寓业主大会、上海市徐汇区嘉欣公寓业主委员会辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年的合同有改动的痕迹，且没有盖章，被告认为系原告自行修改。既然原告认为管理嘉欣公寓会导致其亏损，还将物业费的收费标准降低，这个不合理。2014年续签的合同，并未经过业主大会的决议，也没有经过有关部门批准，是无效的。就原告陈述的酬金制亦是不存在的。审计报告中陈述双方曾经口头约定以酬金制的方式结算，不是事实。对该份审计报告，被告不认可，有很多的收益没有计入。
　　本院经审理认定事实如下：2013年1月，原告(乙方)与嘉欣公寓业主大会(甲方)签订《物业服务托管合同书》一份，约定，甲方为乙方提供物业管理服务，物业坐落于上海市徐汇区吴中东路XXX弄，四至范围：东至东吴小区，南至吴中东路，西至华山医院pet中心，北吴东小区。委托管理期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同并就其他内容进行了约定。合同到期后，2014年9月，原告与嘉欣公寓业主大会签订《物业服务托管合同书》一份，该份合同约定，原告按照实收实支的方式运作，原告只按实收物业费用的10%提取酬金。本托管合同期限届满月前，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协商未能达成协议的，原告应在本合同期限届满后继续履行本合同，嘉欣公寓业主大会在此期间选聘新的物业管理企业。在嘉欣公寓业主大会与新的物业管理企业签署管理合同前，原告继续按本合同各项约定管理物业。本合同经原告及嘉欣公寓业主大会双方签字，并报街道办事处确认后生效。合同并就其他内容进行了约定。合同到期后，原告仍继续管理嘉欣公寓，直至2017年6月30日。
　　庭审中，原告提供上海中惠会计师事务所有限公司出具的审计报告一份，该份审计报告记载：小区收益资金使用的约定情况，物业服务合同约定：2013年01月签订托管协议，未明确分成比例，口头约定按实收实支方式运作，物业公司按实收物业费用的10%提取酬金，其余归业主大会所有。对该份审计报告，两被告明确表示不予确认，认为存在多处漏项及不实之处。
　　诉讼过程中，原告曾向本院提出申请，要求就嘉欣公寓小区的收益资金进行审计，后以审计费用过高为由撤回审计申请。经本院释明，原告仍坚持认为2017年10月10日由上海中惠会计师事务所有限公司(以下简称“中惠公司”)出具的审计报告已经可以完整反映嘉欣公寓小区的全部收益情况。
　　诉讼过程中，本院向中惠公司发出征询函一份，就审计流程及具体内容向中惠公司进行征询。本院于2019年3月8日收到中惠公司回函，中惠公司明确表示此次审计仅为业委会换届时的例行审计，仅涉及换届业委会任期内应负责的维修资金收支情况和小区公益性资金的收支情况，并非对物业公司服务费的全面审计，且不能涵盖天梭物业对嘉欣公寓小区物业管理过程中发生的全部账目内容。
　　以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有物业服务托管合同、情况说明、关于嘉欣公寓物业服务事宜、嘉欣公寓小区物业管理费移交确认单、人民调解书协议书等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告仅提供2017年10月10日由中惠公司出具的审计报告一份，认为依据该份审计报告，原告在管理嘉欣公寓小区期间存在亏损，并认为该亏损应由两被告承担。但两被告明确表示对于该份审计报告不予确认，认为存在多处漏项。经本院征询中惠公司，中惠公司明确表示此次审计仅为业委会换届时的例行审计，仅涉及换届业委会任期内应负责的维修资金收支情况和小区公益性资金的收支情况，并非对物业公司服务费的全面审计，且不能涵盖天梭物业对嘉欣公寓小区物业管理过程中发生的全部账目内容。故就原告要求两被告支付亏损金额的诉请，本院不予支持。庭审中，原告坚持其在为嘉欣公寓小区提供物业服务管理期间采取酬金制的结算方式，现因原、被告双方交接时，原告向被告退回了预收的物业费，该行为发生于审计基准日之后，故应为原告的亏损部分，应由两被告承担。对此，本院认为，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。原告在根据物业管理合同约定从预收的物业管理费中提取其管理酬金后，其余则应全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。现原告并未提供明确的证据证明其管理期间预收的物业管理费在支付酬金和物业管理支出后已无结余，且两被告对于原告提供的审计报告亦明确表示不予确认，故就原告要求两被告返还预收的物业费诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　驳回上海天梭物业管理有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费2,304元，由上海天梭物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：李嶔操

书记员：袁  欣