上海天泉泵业集团流体设备有限公司与上海阁棂家具商行、陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海天泉泵业集团流体设备有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：胡理达，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海阁棂家具商行，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈某，总经理。
　　委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王曼婷，上海市捷华律师事务所律师。
　　被告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市。
　　委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王曼婷，上海市捷华律师事务所律师。
　　原告上海正富电气有限公司诉被告上海阁棂家具商行(以下称“阁棂商行”)、被告陈某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月10日作出(2017)沪0118民初11813号民事判决。原告上海正富电气有限公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审上诉过程中，原告工商登记名称变更为上海天泉泵业集团流体设备有限公司。上海市第二中级人民法院于2018年5月21日作出(2018)沪02民终3826号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2018年7月4日以(2018)沪0118民初第11722号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，被告上海阁棂家具商行提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2018年8月21日公开开庭进行了审理，原告法定代表人胡理达及原告委托诉讼代理人朱国瑾、被告委托诉讼代理人肖咏萍、王曼婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司诉称：2016年4月9日，原告与被告阁棂商行签订《租赁合同》，约定原告将位于青浦区嘉松中路XXX号厂房出租给被告阁棂商行做古董展览及办公用途，建筑面积7,103.15平方米，合同有效期6年，从2016年8月13日起至2022年8月12日止，2016年4月13日至2016年8月12日为免租期，期限为4个月，年租金人民币(以下币种均为人民币)1,814,856元，每6个月付一次租金，提前15日支付，先付后用。若逾期支付租金，每逾期一日，则需按逾期未付租金的0.50%支付租金，按逾期天数计算。在合同履行期间，未经双方协商同意，任何一方不得擅自解除合同。合同对其他相关内容也作了约定。合同签订后，原告向被告阁棂商行交付租赁物，被告阁棂商行向原告支付至2017年8月12日的租金，按合同约定被告应于2017年7月30日前支付2017年8月13日至2018年2月12日期间的租金907,428元，但两被告至今未支付，原告多次催讨未果。被告阁棂商行为被告陈某个人投资设立的个人独资企业，被告陈某依法应与被告阁棂商行的债务承担无限连带责任，为维护原告的合法权益。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告阁棂商行于2016年4月9日签订的《租赁合同》；2、被告阁棂商行赔偿原告2017年8月13日至2018年2月12日期间的租金损失907,428元；3、被告阁棂商行赔偿原告免租期租金损失453,714元；4、被告阁棂商行支付原告违约金302,476元(按2个月租金计算)；5、被告陈某与被告阁棂商行承担全部连带责任；6、诉讼费用由两被告承担。
　　被告上海阁棂家具商行、陈某共同辩称：1.同意解除租赁合同，但事实上双方于2017年8月1日已经实际解除了该合同，并完成了厂房钥匙的交接手续;2.不同意支付租金损失，在原审期间，原告曾陈述已经将部分房屋出租，且据被告了解原告已经于2017年年底将案涉房屋全部出租，同时合同中也未对房屋空置损失进行约定；3.不同意支付免租期租金，原告此项诉请无法律及事实依据，且被告无违约行为，根据合同约定发生重要事故导致合同解除的违约方只需赔偿守约方两个月租金，故即使存在被告违约，原告主张的计算方式被告也不认可，仅需支付两个月租金作为损失，不需要补偿免租期；4.不同意支付违约金，合同解除是基于双方当事人一致同意，不存在被告违约，不应适用违约金条款；5.由于被告阁棂家具不存在违约行为，故被告陈某也不应承担违约责任。
　　审理中，被告上海阁棂家具商行提出反诉：2016年4月9日，原告与被告阁棂家具签订《租赁合同》。合同签订后，被告阁棂家具支付了保证金及半年租金，之后也按时付款。2017年7月14日，被告阁棂家具在正常搬运租赁厂房内为客户储存的古董时，却遭到原告的阻挠，经当地警署出面协调，原告才予以放行。被告阁棂家具认为《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格遵守，原告的行为侵犯了被告的合法权益，并严重影响了被告阁棂家具的正常经营，原告违约在先，为保障自身合法权益不受侵犯，被告阁棂家具有权采取合理措施防止损害扩大，经多次协商，双方于2017年8月1日一致同意提前终止《租赁合同》，并于当天下午完成了房屋的返还和交接手续。由于被告阁棂家具租金付至2017年8月12日，故请求判令：1、判令反诉被告返还反诉原告租金60,495元；2、判令反诉被告返还反诉原告保证金151,238元；3、本案反诉费由反诉被告承担。
　　针对反诉，反诉被告上海正富电气有限公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。1.反诉原告于2017年8月1日搬离是其自己的行为，并非反诉被告要求的，合同并未在2017年8月1日解除；2.合同中未对何时返还保证金进行约定，且反诉原告存在违约情形，需扣除相关费用后如有剩余再行返还。
　　经开庭审理查明：2016年4月9日，原告(出租方、甲方)与被告阁棂家具(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号厂房(以下称“系争厂房”)出租给乙方做古董展览及办公用途，建筑面积7,103.15平方米，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，甲方负责安装2吨货用电梯一部，双方经协商同意自货用电梯交付使用之日起所发生的维修及保养费用由乙方自行负担；甲方为乙方提供100KVA用电，乙方自行负责基础电费，甲方负责为乙方安装分时电表及水表，乙方除了基础电费及应交电费及水费，不再支付其他与水、电无关的其他费用；合同有效期6年，从2016年8月13日至2022年8月12日止(2016年4月13日至2016年8月12日为免租期，为期4个月)，从2016年8月13日开始计算房租；双方应在2016年4月15日前签订合同后3个工作日内乙方应向甲方支付租金六个月907,428元，保证金押一个月151,238元，共支付给甲方1,058,666元，该租金自起租日起转为租金，如乙方违约已付租金不退，自起租日起房租每三年年租金递增8%；日租金0.70元/平方米，年租金为1,814,856元，乙方每六个月支付一次租金，提前15日支付租金，先付后用；厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，乙方如不按合同规定的金额、时间、数量支付租金时，除应立即补交外，逾一日，按拖欠租金0.5%交给甲方做滞纳金，逾期超过十天甲方同时有权不经催告立即停水停电解除合同；乙方所租用厂房仅用于古董展览及办公，不能用于住宿及生产制造加工等用途；合同履行期间，未经双方协商，任何一方不得擅自解除合同；厂房租赁期间，如发生重要事故导致合同终止，违约方需要补偿另一方二个月房租；乙方不得将租赁财产作为自己企业的资产进行注册，不得将租赁财产设定抵押；合同期满后，若乙方需继续租用此租赁物，应提前三个月与甲方商议，在同等条件下，乙方有优先租赁权，租金重新商定；合同期满后，甲乙双方不再续约时，乙方应按合同，将房屋场院由其租赁的范围内交还给甲方，保证租赁物处于正常使用状态，甲方验收后收回出租方；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出所有物品，搬迁应在期满前30日内准备，若在期满后5日内房屋里仍有余物，即视为乙方放弃该物品所有权，任由甲方处理。双方另行约定了其他权利义务。
　　合同签订后，原告向被告阁棂家具交付系争房屋，被告阁棂家具支付至2017年8月12日租金及租赁保证金151,238元。2017年7月14日，被告阁棂家具搬运货物时，原告进行阻止，双方发生争执并报警。2017年7月底，被告阁棂家具搬离系争厂房。2017年8月1日下午16时07分许，原告法定代表人胡理达打电话至被告阁棂家具法定代表人陈某；后陈某于16时09分许致电原告法定代表人胡理达，通话时间10分34秒；16时40分许，原告门卫致电被告阁棂家具法定代表人。2017年9月8日，原告在久久厂房网发布系争厂房招租信息。
　　另查明，2018年4月，经青浦区市场监督管理局核准，原上海正富电气有限公司企业名称变更登记上海天泉泵业集团流体设备有限公司。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、中国移动通信通话清单、久久厂房网截图、上海市公安局青浦分局事件单、工商登记材料等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告主张：1.关于通话记录，原、被告的通话内容是关于继续履行合同，虽然被告告知原告系争厂房钥匙放置地点，但直至原审第一次开庭前原告未曾取走钥匙；门卫的电话也不能证明双方自愿进行交接工作，也有可能是扔了钥匙就走人；2.招租是因为被告擅自搬离了厂房，不招租会有损失；而实际上系争厂房一直在招租，实际入住情况应由被告举证证明，现由于被告提前搬离系争厂房，故应由被告承担2017年8月13日至2018年2月12日的租金损失；3.在被告上期租金即将届满时，被告将租赁物内的物品全部搬离，原告认为被告要搬离进行了阻止，是报警了，不构成根本违约，不影响合同的继续履行，电话催讨证据没有；4.第一被告是个人独资企业，第二被告作为法人要承担连带责任；5.案涉合同解除是因被告方违约导致，并非协商一致解除，故应由被告承担违约责任并赔偿原告相关损失；6.免租期是根据合同期限，一年不可能给几个月，与被告签订合同是6年，因为被告的原因合同没有履行届满，根据比例3个月的免租期要重新计算租金，被告不应当享有。
　　两被告认为：1.合同履行期间，被告正常付费情况下，被告在搬运货物时，原告认为被告要搬离，而阻挠被告正常搬运货物，双方也进行了报警，是原告违约在先。被告与股东商讨后，怕物品有危险，这些物品都是客户的，如果损坏要由被告承担的，故于2017年7月底把物品全部搬离；双方在7月14日搬物品的行为发生后多次进行电话沟通，最终在8月1日两个公司法定代表人通话，对解除合同达成最后协议，双方对合同的解除是有磋商过程才达成一致意见；2.2017年8月1日下午4点40分原告的绍姓门卫与第二被告，根据第二被告电话指示，接收了钥匙，如果不是经过陈某的指示门卫是没法找到钥匙的，门卫接到原告法定代表人电话给予权限后，第二被告与原告法定代表人沟通二十分钟后原告法定代表人再打电话给门卫，让门卫与第二被告进行交接；3.7月14日搬离物品，不是原告所说的清空物品，也没有到支付租金的时间。如果因为被告迟延支付租金，在这之前原告也没有催讨过租金；4.免租期是附条件的赠与，是原告的解释，给予免租期是行业惯例；5.原告在原审期间曾表示系争厂房一部分出租，据被告了解，截止2017年年底系争厂房已全部出租，且合同中未对空置损失进行约定。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：案涉《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。被告阁棂家具主张原告阻挠其搬运物品的行为属违约，为保证以后顺利经营，经与原告协商一致后解除了案涉租赁合同，本院认为虽然原告曾阻挠被告搬离物品，但之后已经公安机关协调解决，此项事由不能作为合同解除的理由。被告阁棂家具未提供证据证明原告存在其他违约行为及双方协议一致解除案涉合同的直接证据，故对被告的上述主张本院不予采信，本院认定被告无合同解除权，并以其腾退系争厂房并返还钥匙的行为表明不再履行案涉租赁合同，应属违约，原告可主张解除案涉合同，解除时间应为本院诉讼材料送达被告之日即2017年9月5日为准。合同解除后，原告应返还被告保证金151,238元，被告应按照合同约定向原告支付违约金302,476元。
　　对于被告违约责任的承担问题，原告主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的空置租金损失及免租期租金损失，经释名后原告仍坚持一并予以主张，本院认为案涉合同仅对违约金(二个月租金)进行了约定，并无其他条款约定被告应赔偿原告其他损失。但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。
　　针对原告方的损失，本院分析如下：首先，案涉合同因被告违约导致解除后，原告重新招租势必会产生一定的空置期，造成原告的空置损失，但被告已于2017年8月1日告知原告厂房钥匙放置地点，而被告也于2017年8月3日具状要求解除合同，综合原告起诉时间等情形，并结合系争厂房面积、原告庭审陈述及招租信息等因素，本院认定被告阁棂家具应赔偿原告二个月的厂房空置损失302,476元，对于被告要求原告返还租金的诉请本院不予支持。其次，针对免租期租金损失，本院认为四个月免租期所针对的是案涉整个租赁合同，所对应的是六年的租期，是原告在考量系争厂房在六年内可产生预期收益的前提下对被告租金支付义务的免除，现被告阁棂家具实际承租系争厂房并支付租金仅一年时间，故对原告主张的免租期租金损失，本院予以支持。
　　综上，本院认定原告的实际损失已远超合同约定的违约金标准，故对被告的违约责任承担，本院认定为被告阁棂家具应支付原告违约金302,476元，并赔偿原告免租期租金损失453,714元。
　　被告阁棂家具为个人独资企业，财产为投资人即被告陈某个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，故对原告主张的要求被告陈某对被告阁棂家具的付款承担连带责任的主张本院予以确认。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司与被告上海阁棂家具商行签订的《租赁合同》于2017年9月5日解除；
　　二、被告上海阁棂家具商行应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司违约金302,476元；
　　三、被告上海阁棂家具商行应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司免租期租金损失453,714元；
　　四、被告陈某对被告上海阁棂家具商行上述第二、三项付款责任承担连带责任；
　　五、驳回原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司的其余诉讼请求；
　　六、反诉被告上海天泉泵业集团流体设备有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海阁棂家具商行保证金151,238元；
　　七、驳回反诉原告上海阁棂家具商行的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费19,772元，由原告上海天泉泵业集团流体设备有限公司负担8,410元，被告上海阁棂家具商行、陈某负担11,362元；反诉受理费2,238元，由反诉被告上海天泉泵业集团流体设备有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：张  分

书记员：蔡红兰