上海天磊建筑工程有限公司与上海小高物流有限公司、上海杨思医院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海天磊建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：虞信标，总经理。
　　委托诉讼代理人：潘浩，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海小高物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：高本创，总经理。
　　委托诉讼代理人：高本开。
　　委托诉讼代理人：瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　被告：上海杨思医院，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张晓鹏，总经理。
　　委托诉讼代理人：陆文佐。
　　委托诉讼代理人：薛安军，上海君康律师事务所律师。
　　原告上海天磊建筑工程有限公司(以下简称天磊公司)诉被告上海小高物流有限公司(以下简称小高公司)、上海杨思医院(以下简称杨思医院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理，后原、被告向本院申请庭外和解二个月。2019年6月3日，本案依法转为普通程序审理，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘浩，被告小高公司的委托诉讼代理人高本开、瞿惠国，被告杨思医院的委托诉讼代理人陆文佐、薛安军到庭参加诉讼。2019年9月24日，经本院院长批准，延长本案审理期限六个月。本案现已审理终结。
　　原告天磊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告小高公司和杨思医院向原告腾退租赁的出租场所；2、判令被告小高公司和杨思医院共同向原告支付逾期未返还出租场所的占有使用费(按照1430平方米*2层为2860平方米，每平方米每天人民币(以下币种同)10元的标准，从2019年1月1日起计至实际履行之日止)；3、判令被告小高公司向原告支付逾期未返还出租场所的占有使用费(按照96平方米*2层，每平方米每天10元的标准，从2019年1月1日起计至实际履行之日止)；4、本案的诉讼费由被告小高公司和杨思医院承担。事实及理由：2011年5月5日，原告与被告小高公司签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告小高公司的场所位于上海市浦东新区杨新东路XXX号(以下简称系争场所)，租赁期限自2011年6月1日起至2018年12月31日止。按照合同约定，除原告同意续租外，被告小高公司应在租期届满后的当日返还房屋和有关设施设备，逾期返还的，每逾期一日，应按10元/平方米向原告支付占有使用费。期间，被告小高公司擅自将系争场所转租给被告杨思医院。现原告与被告小高公司的租赁期限已届满，且双方未达成续约协议，两被告经原告催告后仍未归还系争场所，故原告提起本案诉讼。审理中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告小高公司和杨思医院腾退租赁的出租场所并返还给原告，并变更第二项诉讼请求为判令被告杨思医院向原告支付逾期未返还出租场所的占有使用费(按照1430平方米*2层为2860平方米，每平方米每天10元的标准，从2019年1月1日起计至实际履行之日止)，还表示由于被告小高公司已经返还了第三项诉讼请求中的96平方米场地，故向本院申请撤回第三项诉讼请求。
　　被告小高公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告与被告小高公司的租赁合同在2018年底到期后，双方的合同就自然终止了，小高公司也没有拖欠原告租金及水电费等杂费，所以在本案中小高公司不是适格被告；其次，本案实际是原告与杨思医院之间的纠纷，小高公司是经原告同意将系争场所转租给杨思医院的，并非擅自转租；第三，租赁合同约定的面积是1295平方米，租赁场地中的二层是杨思医院搭建的，原告不能以两层来计算租赁面积，并且原告主张逾期归还每天每平方米10元的违约金计算标准也过高了，房屋占有使用费应参照原合同约定的租金标准来计算。
　　被告杨思医院辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告无法提供系争场所的权属证明，不能证明其是系争场所的权利人，原告没有作为出租方的合法依据，且根据土地规划和测绘报告显示，系争场所应当是公共绿化用地，原告与小高公司签署的合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同；其次，原告与小高物流之间十余年的租赁合同均是按照1295平方米的面积来实际履行的，原告所主张的1430平方米的租赁面积没有依据；第三，原告与杨思医院之间不具有合同关系，原告无权要求杨思医院向其腾退系争场所并支付房屋占有使用费。
　　本院经审理后认定的事实如下：本院做出的已发生法律效力的(2015)浦民一(民)初字第23859号民事判决书认定“1984年8月，上海市城市规划建筑管理局向川沙县人民政府出具‘关于川沙县杨思供销社、高行液压件厂征用土地的通知’，表示同意川沙县杨思供销社为新建堆场，征用杨思乡杨东四队土地四亩八分。1998年7月，上海家家乐商业发展有限公司召开股东会议决议，上海浦东新区经济贸易总公司作为股东方之一，以包含上海浦东新区杨思供销社等数家企业资产投入。上海家家乐商业发展有限公司出具情况说明，表示2011年1月将上海市浦东新区杨新东路XXX号仓库出租给原告天磊建筑公司，该地块及房屋交由原告管理、维护。2011年5月5日，原告天磊建筑公司作为出租方(甲方)与被告小高物流公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方出租系争场所给乙方，出租场所建筑面积为3,000平方米；乙方向甲方承诺租赁该出租场所严格按照经核准的生产经营范围和该出租场所原规划设计的生产使用性质，用于从事仓储的生产经营；双方约定，租赁日期自2011年6月1日起至2018年12月31日止；该房屋年租金为1,095,000元，该厂房屋租金每两年递增5万元即：……2014年6月1日至2015年5月30日年租金为1,145,000元；2015年6月1日至2016年5月30日年租金为1,195,000元；2016年6月1日至2017年5月30日年租金为1,195,000元；……；租金每半年一付，乙方应提前五日向甲方支付租金；乙方通过银行转账方式支付租金；双方约定，甲方交付该出租场所时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，甲方收取的出租场所租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；……除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的当日返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，应按10元每平方米向甲方支付占用期间的使用费；租赁结束乙方返还该房屋和有关设施设备，装修无偿赠送甲方；乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。”
　　该生效判决书还认为“原告天磊建筑公司与被告小高物流公司就系争场所建立的租赁关系为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。…根据被告方提供的证据显示，转租行为于2011年就发生，即使依照原告方的陈述，2013年原告就已经知道被告小高物流公司进行转租的行为，但也未能提供证据证明原告在合理期间内对被告转租行为提出异议并行使解除权，这种情况下，应视为对被告转租行为的同意。”
　　本院另查明，被告小高公司承租系争场所后，将部分场地转租给被告杨思医院，涉及的面积共计1295平方米，具体分述如下：
　　2011年9月27日，被告小高公司(甲方)与被告杨思医院(乙方)签订《仓库使用管理协议》，约定甲方同意将系争场所内的部分仓库划给乙方使用，该仓库仓储面积计355平方米。使用权期限共计两年，自2011年10月1日至2013年9月31日，每年使用管理费为195,000元。2013年10月28日，小高公司与杨思医院就该355平方米又续租至2015年9月30日，约定每年使用管理费为230,000元。
　　2014年11月18日，被告小高公司(甲方)与被告杨思医院(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意将系争场所内的部分仓库划给乙方使用，该仓库仓储面积计640平方米。租赁权期限自2014年11月15日至2018年12月31日，租赁协议前两年，每年租赁费为49万元，第三年上浮百分之五，第四年同第三年。
　　此外，被告小高公司(甲方)与被告杨思医院(乙方)还签订了《租赁协议》，约定甲方同意将系争场所内的部分仓库划给乙方使用，该仓库仓储面积计300平方米。租赁权期限自2015年1月1日至2018年12月31日，租赁协议前两年每年租赁费为18万元，第三年以后每年租赁费为19万元。
　　被告小高公司(甲方)与杨思医院(乙方)签订的上述四份合同均约定，甲方将其拥有使用权的仓库划给乙方做仓储及部分办公(业务)使用，还约定协议期内乙方如需装修乙方使用的场地，根据业务需要做适当的改建，但不能超过租赁范围，租赁期满后恢复原状移交甲方，协议期满或解除，乙方应及时交接撤出，如不能按期交接撤出，后果由乙方自负，超期占用期间，甲方有权收取超期占用期间的租赁费。在面积为355平方米的《仓库使用管理协议》中还约定，协议期满或解除后，乙方超期占用的，甲方有权双倍收取超期占用期间的使用费。
　　落款日期为2015年6月5日的《上海市企业投资项目备案意见》显示，项目单位全称“上海杨思医院”，项目名称“杨思医院和供应室装饰”，建设地点“浦东新区杨新东路XXX号”，项目建设规模“总用地面积(平方米)1551，总建筑面积(平方米)2696”，项目建设内容“杨思医院急诊楼、供应室改造及彩钢板顶改为混凝土建筑”，项目建设进度“开工时间：2015.6.15，建设期：6个月”。项目机关备案意见栏中，上海市社会医疗机构协会注明“同意备案”，上海市浦东新区三林镇人民政府注明“情况属实，同意备案”。
　　2019年1月25日，原告向被告小高公司发送《律师函》并抄送杨思医院，称原告与被告小高公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，原告决定不再续签，并要求小高公司于2019年2月4日前内腾退原租赁的出租场所并恢复原状。
　　2019年8月21日，经本院现场查看发现，浦东新区杨新东路XXX号内分为东西两排建筑，中间有一通道，系争场所位于西南角，北面有围墙与西北角的仓库相隔离。现系争场所与杨思医院自有土地上的建筑共同连接成为杨思医院急诊楼，该急诊楼横跨杨新东路XXX号和杨新东路XXX号两个地块，其中急诊楼东侧临街靠近杨新东路XXX号的区域为系争场所。系争场所现隔为两层，二层顶部为混凝土屋顶，在混凝土屋顶之上有蓝色彩钢板顶棚(杨思医院称系争场所的内部高度没有发生过变化，该蓝色顶棚在其承租之前就已存在)，系争场所所在区域现用作急诊病房、输液区等。
　　另，2019年4月8日上海家家乐商业发展有限公司(以下简称家家乐公司)委托其工作人员周斌到本院说明情况，周斌表示系争场所原本属于杨思供销社，2003年杨思供销社进行改制，改制后的财产和人员并入到家家乐公司。系争场所属于政府划拨性质的，所以无法办理产权证。家家乐公司与原告就系争场所签订了多年的租赁合同，2019年1月1日双方又续签了多年(三年以上)的租赁合同，家家乐公司同意原告对外转租系争场所。对于双方签订的租赁合同，家家乐公司和天磊公司均表示因涉及商业秘密，故无法提交法院。
　　审理中，原告天磊公司、被告小高公司和杨思医院均确认系争场所现在由杨思医院实际占有并使用。被告杨思医院向本院陈述到，通过上海市浦东新区规划设计研究院出具《杨思社区Z000602编制单元控制性详细规划》图中可以看出，系争场所所属的“01-07地块”为“规划公共绿地”，故其急诊楼总用地面积1551平方米中占用公共绿地面积为1295平方米，借用城管署面积为73.2平方米，杨思医院自有用地面积为182.8平方米，原告无权就应为“规划公共绿地”的1295平方米场所向被告主张出租人的权利。关于系争场所出租前的状况，原告向本院陈述到，系争场所在出租前是四面都有围墙的密闭空间，原本是一层的，后来被杨思医院隔为了两层，杨思医院急诊楼是在原有场地上装修而成的，其是不同意杨思医院对系争场所进行改建并通过诉讼、公证、发律师函以及报警等方式表示过反对；被告小高公司陈述到，杨思医院对系争场所改建过两次，第一次对外观没有改动只是加了个隔层，第二次建成了急诊病房，但是外墙没有改动；被告杨思医院陈述到，其向小高公司租赁的系争场所仅是一个大棚，四周没有围墙，其在取得三林镇人民政府的备案后就按照设计图纸建造急诊大楼，造的时候外墙往西面和南面扩出去了。
　　2020年4月8日，被告杨思医院公司向本院提交了落款日期为2020年4月7日家家乐公司向原告天磊公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》的复印件，内容为家家乐公司认为天磊公司存在超范围占用场所、擅自改扩建、擅自转租、擅自改变租赁房屋用途等严重违约行为，故通知天磊公司解除双方房屋租赁合同及补充协议，要求天磊公司迁出并将杨新东路XXX号场地和房屋返还家家乐公司。杨思医院据此认为，天磊公司已失去了对系争场所享有的权利，要求本院驳回原告的全部诉讼请求。
　　对此，原告天磊公司表示确曾收到该通知，但不认可该通知上载明的内容，天磊公司认为其承租杨新东路XXX号场所后按约履行，现租期尚未届满，故不同意解除与家家乐公司的租赁合同。
　　上述事实，有《房屋租赁合同》、《仓库使用管理协议》、《租赁协议》、律师函、另案民事判决书、证人证言等及原、被告的陈述在案佐证。
　　本院认为，即便杨思医院提供的家家乐公司出具的《关于解除房屋租赁合同的通知》属实，但在天磊公司明确表示不同意解除与家家乐公司租赁合同的情况下，双方的租赁合同是否解除尚存在争议。而且基于合同相对性，天磊公司根据双方签订的《房屋租赁合同》向小高公司主张权利，具有合同依据；天磊公司要求杨思医院腾退房屋并支付占有使用费亦符合法律规定。
　　除此以外，本案的争议焦点还有两个方面：其一是本案中租赁合同的效力；其二是天磊公司与小高公司租赁合同履行届满之后的后果。
　　关于争议焦点一，原告天磊公司与被告小高公司之间就包括系争场所在内的场所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示并已实际履行多年直至届满，天磊公司的上家家家乐公司也表示同意天磊公司对外转租系争场所，且该《房屋租赁合同》亦经发生法律效力的(2015)浦民一(民)初字第23859号民事判决书认定为有效，故本院认定原告天磊公司与被告小高公司之间签订的《房屋租赁合同》有效。此外，根据法律规定租赁合同的效力并不取决于出租人是否享有出租物的所有权，故被告杨思医院以原告天磊公司在订立租赁合同时对系争场所没有所有权为由，要求确认《房屋租赁合同》无效的意见，本院不予支持。
　　关于争议焦点二，根据法律规定，租赁合同履行期限届满后，承租人应当将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，次承租人逾期腾房的，应当支付房屋占有使用费，故原告天磊公司要求被告小高公司和杨思医院腾退并返还系争场所，并要求被告杨思医院支付逾期返还期间的占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据。
　　关于两被告须向原告腾退并返还的建筑物面积，被告杨思医院表示其向被告小高公司租赁的是杨新东路XXX号西南角的建筑，面积约为1295平方米，其中自东向西的宽度为32.035米，自北向南的长度为40.434米；另最南端临街面积为73.2平方米的部分(南北向的距离为2.285米)系向城管署租赁的土地。被告小高公司表示同意杨思医院对于租赁场地面积构成的意见。原告天磊公司表示，同意两被告所称的系争场所为杨新东路XXX号西南角自东向西宽度为32.035米的建筑，但认为两被告所称的面积为73.2平方米的区域并非城管署所有，而是原告原有的土地，在本案中应当一并返还。对此，本院认为，被告杨思医院对其所称的向城管署租赁73.2平方米土地的说法并未能提供相应证据予以证实，而且该部分面积与系争场所融合在一起，对于该部分即便区分出来也不具备独立的使用功能，亦有违经济性。故本院认定两被告应将杨新东路XXX号西南角自东向西宽度为32.035米的建筑腾退后一并返还给原告。
　　关于原告天磊公司要求被告杨思医院承担逾期返还系争场所占有使用费的诉讼请求。天磊公司认为根据其与小高公司的租赁合同约定，租赁结束后租赁物内的装修无偿赠送给天磊公司，故其将杨思医院违章搭建的面积也计入到租赁面积之中，并经实地测量得出租赁场所的面积为1430平方米，本院认为天磊公司的该主张明显缺乏事实依据。此外，天磊公司在审理中亦认可系争场所隔为二层系杨思医院所为，故其要求按照二层的面积计算占有使用费也缺乏事实依据。故本院参照小高公司与杨思医院的租赁合同中的约定，按照1295平方米的面积作为计算占有使用费的基础。对于占有使用费的计算标准，原告所主张的10元每平方米每日系其与小高公司之间的合同约定，并不能约束杨思医院。在审理中，原告天磊公司称其在2019年将系争场所周边的房屋对外出租的单价为2.5元每平方米每日，另据其向房产中介询价了解到，与系争场所相同地段相同情况的房屋租赁价格为2.6元每平方米每日。杨思医院表示对于天磊公司对外转租合同以及中介询价的真实性不予认可，建议本院参照其与小高公司的合同约定，按照3,125元每日的标准计算占有使用费。本院根据原、被告双方的意见，认为杨思医院所主张的占有使用费计算标准尚属合理，故酌定杨思医院逾期返还系争场所期间每日应向原告支付占有使用费3,125元。
　　审理中原告变更并撤回了部分诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海小高物流有限公司和上海杨思医院于本判决生效之日起三十日内腾退上海市浦东新区杨新东路XXX号西南角自东向西宽度为32.035米范围内的建筑物(现为上海杨思医院急诊楼的一部分)，并将上述建筑物返还给原告上海天磊建筑工程有限公司；
　　二、被告上海杨思医院于本判决生效之日起三十日内支付原告上海天磊建筑工程有限公司占有使用费(按照每日3,125元的标准自2019年1月1日起计算至实际返还租赁场所之日止)。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,886元，由原告上海天磊建筑工程有限公司负担14,847元，由被告上海小高物流有限公司和上海杨思医院共同负担2,039元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  凡

书记员：黄  政