原告:上海天越投资管理有限公司,住所地上海市浦东新区。
法定代表人:黄静平,执行董事。
委托诉讼代理人:顾俊杰,上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:翁阳,上海市锦天城律师事务所律师。
被告:李少平,男,1979年4月26日生,汉族,住湖南省。
被告:余成真,男,1985年3月5日生,汉族,住安徽省。
原告上海天越投资管理有限公司(以下简称天越公司)与被告李少平、余成真房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月22日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天越公司委托诉讼代理人翁阳到庭参加诉讼,被告李少平、余成真经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告天越公司向本院提出诉讼请求:1.判令原告与被告之间的房屋租赁关系解除,被告李少平立即将房屋返还给原告;2.判令被告李少平向原告支付拖欠租金人民币(以下币种相同)528,133.31元(按照月租金33,660元为标准,自2016年12月1日起计算至2018年8月1日止,已扣除被告李少平实际支付的租金129,209.07元),被告余成真承担连带责任;3.判令被告李少平支付迟延支付租金违约金186,397.56元,被告余成真承担连带责任;4.判令被告李少平支付免租期租金63,236.40元(每日1,053.94元计算60天),被告余成真承担连带责任;5.判令被告李少平支付拖欠水费2,568.24元,电费52,116.27元,电梯费6,342元,被告余成真承担连带责任;6.判令被告李少平支付违约金100,980元,被告余成真承担连带责任;7.判令被告李少平向原告支付自判决生效之日起至实际返还房屋之日止按照两倍租金即每天2,213.28元的标准计算的房屋占有使用费,被告余成真承担连带责任。事实和理由:2013年12月3日,原告与被告余成真就上海市浦东新区金海路XXX弄XXX号六楼房屋租赁事宜签订《三信国际广场物业租赁合同》。合同对双方的权利和义务作了明确约定。其中,合同约定以一个季度为缴租期,承租人应当在每个缴租期结束15日前以转账的方式向出租人一次性足额支付下个缴租期租金。2016年3月25日,原告与被告李少平、余成真签订《债务转让协议》及《补充协议》,协议约定被告余成真将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给被告李少平并为其履行转让协议及租赁合同进行担保,被告李少平愿意承继被告余成真在租赁合同项下的全部权利义务,且原告亦同意该等权利义务的转让。前述合同签订后,原告按约履行了自己的义务,并向两被告发送缴款通知,但两被告未能按约履行合同约定的付款义务。两被告自2016年12月10日起拖欠租金不付,经原告多次催讨,两被告仅履行了部分,此外,两被告自2016年2月起拖欠电费不付;自2017年1月起,拖欠水费不付。原告于2018年4月23日向两被告发送催款通知,但两被告仍未付款,被告余成真于2018年5月17日出具付款承诺书,但未按照承诺履行付款义务。为维护原告合法权益,原告起诉来院,提出诉请如前。
被告李少平未出庭应诉亦未具答辩。
被告余成真未出庭应诉但庭后来院辩称,对于解除合同及返还房屋无异议,但承租人是被告李少平;对欠付租金、水电费、电梯费金额无异议,对已付款情况无异议,但是如何支付要跟被告李少平协商,被告李少平现在无法联系;对欠付租金违约金、解除合同违约金、没收保证金及支付免租期租金都属于违约责任,约定的标准过高,请求法院调低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,经审理本院认定事实如下:2013年12月3日,原告天越公司(甲方)与被告余成真(乙方)签订《三信国际商业广场物业租赁合同》,约定甲方愿意出租、乙方愿意承租甲方拥有出租权的位于浦东新区金海路XXX弄XXX号六楼总计建筑面积526.97平方米的房屋及配套设施设备,乙方承租该物业的租赁期限为5年,自2013年12月10日始至2018年12月9日止。甲方应于2013年12月10日前向乙方交付物业。租金按以下方式计算:……;第3年租金单价:2元/平方米建筑面积/天,月租金32,057元/月;第4年租金单价:2.1元/平方米建筑面积/天,月租金33,660元/月;第4年租金单价:2.1元/平方米建筑面积/天,月租金33,660元/月。租金支付方式为:以一个季度为一个缴租期,乙方应当在每个缴租期结束15日前以转账的方式向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。乙方支付第一期租金的同时,应向甲方支付当年租赁年度3个月的租金,即96,171元作为履约保证金。若乙方有违约行为,甲方可将履行保证金部分或全部用于补偿该违约行为造成的损失或作为补充违约金。甲方同意自房屋交付之日起60天为乙方自行装修和免租期,即自2013年12月10日至2014年2月8日,此期间为免租期。合同第15.1条约定,乙方无正当事由延迟支付租金、履约保证金的,以应付款项为标的按千分之五每日另行支付迟延履行金,直到付清全部应付款项为止,……。合同第15.2条约定,乙方未按约定如期支付租金等所有应由乙方支付的费用超过15日,经过甲方1次书面催告仍不缴纳的,甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务,直至乙方履行相关付款义务为止,……。经过甲方2次出具书面缴款通知仍未交付的,或乙方未按约定支付上述费用3次以上(含本数)的,甲方有权解除本合同。合同第15.3条约定,本合同因乙方违约而提前终止的,乙方缴纳的履约保证金不予返还,……。合同第15.4条约定,本合同因乙方违约而提前终止的,乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金,同时应按照第一个租赁年度的租金标准补交装修免租期内的租金;……。
租赁合同签订后,双方均按约履行合同。后因被告余成真拖欠房租,原告曾向本院提起(2015)浦民一(民)初字第27044号民事诉讼,后双方达成调解。
2016年3月25日,原告(甲方)与被告李少平(丙方)、被告余成真(乙方)签订《债务转让协议》,主要内容为:一、调解书项下债务:……;二、新增债务转让:截至2016年2月29日,乙方新增债务……,其中电梯费6,342元;乙方将该部分新增债务转让给丙方,丙方同意受让,甲方作为债权人同意前述转让。乙方将债务向丙方转让后,仍对于债务承担保证责任;三、租赁合同项下权利与义务转让:乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方并为丙方履行本转让协议及租赁合同进行担保,丙方愿意承继乙方在租赁合同项下的权利义务(包括本协议签订前的未结债务,但本协议另有约定的除外),且甲方亦同意该等权利义务的转让。……五、保证:乙方为丙方履行本协议约定的义务及租赁合同项下义务进行担保,并与丙方承担连带责任。
此后,两被告仍未能完全履行付款义务。2018年4月23日,原告向两被告发送催款通知,催促两被告履行付款义务。2018年5月17日,被告余成真出具承诺书,承诺按时缴款。期间两被告虽支付了2016年12月1日至2018年8月1日期间的部分租金129,209.07元,但一直未能全部付清,故原告向本院提起诉讼,提出上述诉讼请求。
审理中,本院以公告送达方式向被告李少平送达诉状副本,于2018年11月10日公告期届满,视为送达。被告称已于2018年12月26日收回涉案房屋,故申请撤回第一项诉请中关于返还房屋部分。
本院认为,原、被告双方签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》及《债务转让协议》系当事人真实意思表示,应为合法有效,双方当事人均应恪守。租赁合同约定,被告未按约定支付租金等费用3次以上(含本数)的,原告有权解除本合同,现被告李少平在合同期内未按约支付租金,原告请求解除双方之间租赁合同关系,有相应合同及法律依据,本院予以支持,双方租赁合同于诉状副本送达之日即2018年11月10日解除。原告已于2018年12月收回房屋,故其撤回返还房屋的请求,本院予以准许。对于原告请求支付拖欠租金528,133.31元的诉请,本院认为,被告李少平作为承租人,应当支付租赁期间的租金,对欠付租金金额,原告主张自2016年12月1日按照日租金1,106.64元为标准计算至2018年8月1日,扣除被告已经实际支付的租金129,209.07元,欠付租金金额应为528,133.31元,被告余成真对该金额予以认可,本院经审核无误,确认欠付租金金额为528,133.31元。对逾期支付租金的违约金,原告主张按每日千分之五的标准计算,但只请求诉请3的金额186,397.56元,被告余成真则辩称标准过高,请求法院予以调整,本院综合考虑被告逾期时间、过错等因素,酌情确定逾期支付租金违约金为100,000元。对原告主张的水费2,568.24元,电费52,116.27元,电梯费6,342元,均有相应依据,且被告余成真亦确认金额,本院予以支持。对原告主张的要求被告支付免租期租金63,236.40元以及支付违约金100,980元的请求,本院认为,原告已表示将没收被告交纳的保证金,而支付免租期租金、没收保证金以及支付违约金均属于被告因违反租赁合同需承担的违约责任,目的在于填补原告因被告违约产生的损失,考虑到合同解除时双方约定的租赁期即将届满,对原告造成的损失相对较小,被告余成真亦提出调整上述金额的抗辩,故本院综合考虑租赁合同履行情况、被告主观过错等因素,认为赔偿免租期租金、没收保证金已能弥补原告因租赁合同解除产生的损失,故对原告主张的免租期租金63,236.40元予以支持,对原告主张的违约金100,980元不再支持。对于原告主张的自判决生效之日起至实际返还房屋之日止按照两倍租金即每天2,213.28元的标准计算房屋占有使用费的请求,因原告已于2018年12月26日收回房屋,故对原告该项诉请,本院不予支持。被告余成真在《债务转让协议》中明确为被告李少平提供担保,应对被告李少平的债务承担担保责任,故对原告要求被告余成真对被告李少平的付款义务承担连带责任的诉请,本院予以支持。被告李少平、余成真经本院传票传唤,未到庭应诉,视为放弃自身诉讼权利,本院依法缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条,第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、原告上海天越投资管理有限公司与被告李少平之间的租赁合同关系解除;
二、被告李少平于本判决生效之日起十日内支付原告上海天越投资管理有限公司租金528,133.31元;
三、被告李少平于本判决生效之日起十日内支付原告上海天越投资管理有限公司迟延支付租金违约金100,000元;
四、被告李少平于本判决生效之日起十日内支付原告上海天越投资管理有限公司免租期租金63,236.40元;
五、被告李少平于本判决生效之日起十日内支付原告上海天越投资管理有限公司水费2,568.24元,电费52,116.27元,电梯费6,342元;
六、被告余成真对上述第二、三、四、五项付款义务承担连带责任;
七、驳回原告上海天越投资管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,800元,由被告李少平、余成真共同负担11,323元,原告上海天越投资管理有限公司负担2,477元;保全费5,000元,由被告李少平、余成真共同负担;公告费560元,由被告李少平负担。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的数量提供副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:夏宪忠
书记员:范 一
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