上海天顺经济发展有限公司与上海眼色时装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：GOHCHAIKHIM(吴财琴)，董事长。
　　委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告：上海眼色时装有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：黄钊鹏。
　　原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)诉被告上海眼色时装有限公司(以下简称眼色公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2019年1月28日组织双方进行了证据交换，原告天顺公司的委托诉讼代理人张越，被告眼色公司的法定代表人黄钊鹏到庭参加了证据交换。本院于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告天顺公司的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼，被告眼色公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2015年8月20日就上海市愚园路XXX号04层02室房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁合同》于2018年7月23日提前解除；2、判令原告不予返还保证金125,187元；3、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年7月23日止拖欠租金440,861.79元；4、判令被告向原告支付2018年6月1日起至2018年7月23日止的拖欠物业管理费10,425.48元；5、判令被告向原告支付2018年5月至7月的电费3,486.6元；6、判令被告向原告支付租金优惠26,700.6元；7、判令被告向原告支付滞纳金，以454,773.87元为本金，自2018年7月24日起至判决生效之日止，按照日千分之一计算；8、判令被告向原告支付解约违约金42,394元；9、判令被告向原告支付2015年9月30日至10月29日免租期租金32,363元；10、判令被告向原告支付租赁场地复原费用20,404元。事实和理由：原、被告于2015年8月20日签署了《上海市房屋租赁合同》,由被告向原告承租系争房屋。租赁合同约定，租赁期限为期3年，月基本租金第一年为32,363元，第三年系36,409元，物业管理费为每月5,320元，后调整为每月5,985元。租赁保证金125,187元。合同亦约定，被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费,应于原告向被告发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分,被告还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上亦或擅自退租的，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回该房屋并严格按照租赁合同的约定追究被告之违约责任，被告之租赁保证金原告无需返还，被告应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时被告还应向原告支付免租期租金；租赁合同终止后，被告必须向原告结清欠款，并将场地恢复至交付时之状态，否则原告有权自行恢复，并向被告主张场地恢复费用，被告怠于向原告依约返还场地的，原告还有权向被告收取场地占用费用。原、被告曾经签署两份租赁合同之补充协议，约定给予被告租金优惠，但是如果被告有违约行为又或者提前退租的，则已享受之任何优惠都必须向原告返还。合同实际履行过程中，被告一直存在非常明显的拖欠款项行为，原告多方催告，但是被告始终未予整改其欠费行为，原告无奈之下，只能依法解除了租赁合同。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告变更上述第七项诉讼请求为：判令被告向原告支付滞纳金，以451,287.27元为本金，自2018年7月24日起至判决生效之日止，按照日千分之一计算。
　　被告眼色公司辩称，同意合同于2018年7月23日解除，收到了原告发送的解约函。保证金要求抵扣拖欠的租金等费用。对于物业管理费90元每月的标准不予认可，是否收到过通知不清楚，只认可80元每月，之前一直是按照80元的标准缴纳的。对于拖欠电费的金额无异议。不同意支付租金优惠，系争房屋在商场死角，没有业绩，原告后来主动给予被告2016年10月至12月、2017年1月至2月期间的两次优惠，双方协商想帮助被告度过困难，既然给了优惠就不应当再收回。不同意支付滞纳金，滞纳金标准过高，要求法院予以调整。对原告主张的违约金不予认可，是原告提出提前解约的，虽然每月的租金没有付全，但是每月都在支付租金，被告想继续履行合同。第一个月是免租期，被告是想继续经营下去的，既然已经给了免租期，就不应当再收回，不同意支付免租期租金。不同意支付复原费用，原告提出解约，被告想继续经营的。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　天顺公司系上海市愚园路XXX号2层等房屋的权利人。2015年8月20日，天顺公司作为甲方与眼色公司作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为约66.5平方米，房屋用途为商业。双方约定，甲方预期于2015年9月30日或之前向乙方交付该房屋。具体交付日期以甲方通知乙方的日期为准，具体交付日由甲方提前书面通知乙方。租赁期限为期3年，自交付日起计。免租装修期30天，自交付日起计。租赁期第1年月基本租金为32,363元，租赁期第2年月基本租金为34,386元，租赁期第3年月基本租金为36,409元。乙方须自免租装修期届满(含提前结束)之次日起每月向甲方或甲方指定之管理公司按80元/平方米之标准缴付物业管理费，即自免租装修期结束(含提前结束)的次日起乙方每月应向甲方或甲方指定的管理公司支付5,320元之物业管理费。甲方有权根据实际运营情况对该房屋物业管理费标准每年作出调整。租赁保证金相当于该房屋三个月基本租金(按本合同记载的租赁期限内最高限度的基本租金计算)及三个月物业管理费。首期保证金相等于一个月之基本租金及物业管理费41,729元，保证金余款相等于二个月之基本租金及物业管理费83,458元。在租赁期限内，若乙方逾期支付租金及/或物业管理费及/或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一(0.1%)的滞纳金。乙方因将该房屋恢复原状或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态而造成的乙方的任何费用支出，甲方无须给予补偿。若乙方拒绝履行或迟延履行该等义务的，甲方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担。在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止，……本合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天。……当发生本合同补充条款第17.2条情况时，乙方已经支付保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和之金额的违约金。乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。当发生本合同补充条款第17.2条情况，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。2015年9月30日，天顺公司将系争房屋交付眼色公司使用。
　　2016年4月29日，天顺公司向眼色公司通过韵达速递邮寄《有关调整物业管理费收费标准的通知》：自2016年6月1日起，贵司承租房屋之物业管理费收费标准调整为90元/月/平方米。
　　2016年9月23日，天顺公司作为甲方与眼色公司作为乙方签订《<上海市房屋租赁合同>之补充协议(一)》，约定：为支持乙方在该房屋更好地经营，甲方同意，自2016年10月1日起至2016年12月31日期间内，乙方在该房屋的租金享受特别优惠：该期间内，该房屋之月基本租金乙方以每月32,363元的标准向甲方支付，该房屋之每月提成租金、物业管理费及其他费用仍按照租赁合同的规定支付。乙方在该期间内享受本协议第3条规定的特别优惠许以下述条件的成就为前提，若乙方未能满足下述任一条件，甲方有权单方面取消本协议约定的全部特别优惠，乙方自不满足下述条件的当月起需按照租赁合同的规定缴付租金、物业管理费及其他费用：乙方须于本协议生效之日起五个工作日内向甲方缴清租赁合同项下约定的所有拖欠款项(租金、物业管理费、装修期间物业管理费、公共事业费等)计118,436.83元。……
　　2017年3月9日，天顺公司作为甲方与眼色公司作为乙方签订《<房屋租赁合同>之补充协议(二)》，约定：为支持乙方在该房屋更好地经营，甲方同意，自2017年1月1日起至2017年2月28日期间内，乙方在该房屋的租金享受特别优惠：该期间内，乙方在该房屋之月基本租金按照租赁期第二年每月基本租金34,386元之70%的标准(即24,070.2元)向甲方支付，提成租金按月营业额之18%的标准向甲方支付，乙方实际应付租金为前述基本租金与提成租金中较高者；该房屋之物业管理费及其他费用仍按照租赁合同的规定支付。乙方在该期间内享受本协议第1条规定的特别优惠许以下述条件的成就为前提，若乙方未能满足下述任一条件，甲方有权单方面取消本协议约定的全部特别优惠，乙方自不满足下述条件的当月起需安装租赁合同的规定缴付租金、物业管理费及其他费用：乙方须于本协议生效之日起五个工作日内向甲方缴清租赁合同及补充协议项下约定的所有拖欠款项(租金、物业管理费、装修期间物业管理费、公共事业费、租赁保证金差额等)181,767.83元。……
　　2018年7月20日，天顺公司向眼色公司发出《有关终止<上海市租赁合同>的通知》，函告：双方签署的租赁合同于2018年7月23日提前终止，我司有权于终止日之后的任何时间提前收回该房屋。贵司须于2018年7月23日17：00时之前向我司一次性支付该房屋之全部欠款(含滞纳金)共计587,257.56元。贵司已向我司缴付的租赁合同项下的保证金计125,187元不予返还。……依据租赁合同的约定，贵司须于2018年7月23日17：00时之前，将该房屋恢复原状后向我司返还，若贵司未能于本条要求的时间内将该房屋恢复原状后向我司返还的，贵司放置于该房屋内的一切物品将被视为废弃物由我司自行处置，我司有权代为将该房屋恢复原状，由此产生的一切费用由贵司承担。……
　　2018年10月，天顺公司自行收回系争房屋，并与案外人上海常源建筑装饰工程有限公司签订《晶品复原装饰清包工施工合同》，约定对系争房屋进行复原施工，合同价款20,404元。后上海常源建筑装饰工程有限公司对系争房屋进行了复原施工。2019年1月8日，天顺公司向上海常源建筑装饰工程有限公司支付复原费20,404元。
　　以上事实，有当事人的当庭陈述，天顺公司提供的《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、《<上海市房屋租赁合同>之补充协议(一)》、《<房屋租赁合同>之补充协议(二)》、《有关终止<上海市租赁合同>的通知》等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
　　本院认为，天顺公司与眼色公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。天顺公司已向眼色公司发出《有关终止<上海市租赁合同>的通知》，函告双方签署的租赁合同于2018年7月23日提前终止，现天顺公司要求确认《上海市房屋租赁合同》于2018年7月23日解除，眼色公司表示收到《有关终止<上海市租赁合同>的通知》，并同意《上海市房屋租赁合同》于2018年7月23日解除，本院予以确认。眼色公司长期拖欠租金、物业管理费，天顺公司要求其支付自2017年7月1日起至2018年7月23日止拖欠的租金440,861.79元，及自2018年6月1日起至2018年7月23日止拖欠的物业管理费10,425.48元，于法有据，应予支持。天顺公司主张自2016年6月1日起物业管理费已调整至90元/月/平方米，并提供了相应的邮寄凭证，且根据《上海市房屋租赁合同》的约定，天顺公司有权根据实际运营情况对该房屋物业管理费标准每年作出调整，故天顺公司的该项主张本院予以支持。至于眼色公司辩称没有收到《有关调整物业管理费收费标准的通知》，未能提供相应的证据加以证明，本院难以采信。天顺公司要求眼色公司支付以451,287.27元为基数，自2018年7月24日起至判决生效之日止，按照日千分之一计算的滞纳金，眼色公司认为滞纳金标准过高，要求法院予以调整，本院酌定按照日万分之三的标准计算为宜。天顺公司要求眼色公司支付2018年5月至7月的电费3,486.6元，眼色公司对该金额无异议，应予支付。眼色公司未按照补充协议约定支付拖欠的费用，构成违约，天顺公司要求眼色公司支付租金优惠26,700.6元，符合补充协议的约定，应予支持。天顺公司要求眼色公司支付2015年9月30日至10月29日免租期租金32,363元，有合同依据，应予支持。鉴于眼色公司长期拖欠租金等费用已构成违约，天顺公司要求不予返还保证金125,187元，并要求眼色公司支付解约违约金42,394元，鉴于该两项费用均属于违约金性质，保证金的数额已足以弥补天顺公司的损失，且眼色公司亦主张保证金应用以抵扣租金等费用，综合考虑各项因素，本院酌定保证金125,187元归天顺公司所有，天顺公司主张解约违约金42,394元，本院不予支持。天顺公司主张租赁场地复原费用20,404元，并提供了相应的合同及支付凭证，且有合同依据，应予支持。眼色公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海眼色时装有限公司于2015年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月23日解除；
　　二、保证金125,187元归原告上海天顺经济发展有限公司所有；
　　三、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付租金440,861.79元；
　　四、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付物业管理费10,425.48元；
　　五、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付电费3,486.6元；
　　六、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付租金优惠26,700.6元；
　　七、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付以451,287.27元为基数，自2018年7月24日起至判决生效之日止，按照日万分之三计算的滞纳金；
　　八、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付免租期租金32,363元；
　　九、被告上海眼色时装有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付租赁场地复原费用20,404元；
　　十、原告上海天顺经济发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,614.1元，减半收取5,307元，由原告上海天顺经济发展有限公司负担330元，由被告上海眼色时装有限公司负担4,977元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：冯  旭

书记员：潘  雯