上海奉翊实业发展有限公司与上海爱琴鸟娱乐有限公司、李聪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：徐荣璞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。
　　被告：上海爱琴鸟娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：刘慧，执行董事。
　　委托诉讼代理人：乔纯峰，上海中夏律师事务所律师。
　　被告：李聪，男，1977年8月23日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：吴佳颖，上海市四方律师所律师。
　　原告上海奉翊实业发展有限公司(以下至判决主文前简称“奉翊公司”)与被告李聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序审理。后经奉翊公司和李聪申请，本院追加上海爱琴鸟娱乐有限公司(以下至判决主文前简称“爱琴鸟公司”)为本案被告。本院于2019年8月12日公开开庭审理本案，原告奉翊公司的委托诉讼代理人郑浩、还航，被告爱琴鸟公司的委托诉讼代理人乔纯峰，被告李聪的委托诉讼代理人吴佳颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告奉翊公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认其于2014年4月10日和被告李聪签订的、与被告爱琴鸟公司间成立的房屋租赁合同及补充协议于2019年3月16日解除；2.被告爱琴鸟公司返还其坐落于上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室的房屋并按租赁合同附件三恢复原状；3.被告爱琴鸟公司支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金1,317,971.16元；4.被告爱琴鸟公司支付2017年11月1日至2019年3月31日期间的租金971,732.69元；5.被告爱琴鸟公司支付租金逾期付款违约金(截至2019年3月31日的逾期付款违约金为237,320元；以2,289,703.85元为基数，按日万分之五的标准，自2019年4月日计算至判决生效之日止)；6.被告爱琴鸟公司支付2019年4月1日至实际返还房屋之日期间的占有使用费(以月租金的2倍123,559.8元为标准)；7.被告爱琴鸟公司补交免租期租金510,394.08元；8.被告爱琴鸟公司支付提前解除合同的赔偿款370,679.4元；9.被告李聪对上述诉请2-8中的债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年4月10日，奉翊公司和李聪就坐落于上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋签订房屋租赁合同。2017年9月4日，原告和李聪就租赁合同签订补充协议，约定将租赁房屋减少为上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)，并对2015年1月1日至2017年6月30日期间欠付租金的支付重新进行约定。然李聪仍拖欠租金，其于2019年3月14日向李聪发送解约通知。租赁合同补充条款第15-3条约定，如果李聪投资的公司在该处房屋从事经营活动，则自该公司注册成立之日起本合同项下李聪的权利和义务均转由其投资的公司享有和承担。李聪在订立合同后发起设立爱琴鸟公司，且根据租赁合同补充条款第15-3条约定，李聪应对爱琴鸟公司在租赁合同项下的合同义务承担连带保证责任。
　　被告爱琴鸟公司辩称，仅同意对系争房屋恢复原状的诉请，其余诉请均不同意，理由如下：1.对其系租赁合同及补充协议项下承租人的身份予以确认，但因奉翊公司于2019年1月10日对系争房屋锁门，故双方间租赁合同已于该日解除；2.现系争房屋已由奉翊公司控制，故其无需返还房屋；3.2017年11月1日至2019年1月10日期间的租金确未支付，但因奉翊公司在项目初始招商时曾许诺承租率及多家知名商家进驻，但之后承诺落空，对其正常经营造成巨大影响，其不支付租金是经过认可的，且因奉翊公司提供的电梯等公共设施不能正常使用，影响其正常经营，其有权不支付租金；4.因双方在补充协议中就2015年7月1日至2017年6月30日期间租金的付款期限变更达成合意，故就该部分租金无需支付逾期付款违约金；5.因合同解除后其并未再使用房屋，故不同意支付占有使用费；6.2014年7月1日至2014年12月31日期间商场并未开业，奉翊公司并不存在损失，且双方在补充协议中已就2017年6月30日之前的费用进行过结算，故其无需再支付免租期租金；7.因奉翊公司原因致使合同解除，且奉翊公司也未能证明损失，故其不同意支付解约违约金；8.奉翊公司一直怠于行使解除权，时至今日再要求其支付租金和使用费有失公平。
　　被告李聪辩称，不同意对爱琴鸟公司的债务承担连带保证责任，理由如下：根据租赁合同约定，爱琴鸟公司成立之后，租赁合同项下的承租人变更为爱琴鸟公司。但因租赁合同由奉翊公司起草，该合同为格式条款，其未注意到保证条款的约定，奉翊公司也未尽到注意提醒义务，故该保证条款无效。如果认为该保证条款有效，因奉翊公司与爱琴鸟公司在未取得其同意的情况下就该租赁合同签订过补充协议，且债务的保证期间已经经过，故其也不应再承担保证责任。如果认为其需要对爱琴鸟公司的债务承担连带保证责任的话，合同补充条款第16-2条约定了承租人的义务范围，其也仅对该范围内的债务承担连带保证责任。
　　经审理查明：2014年4月10日，奉翊公司(出租方、甲方)与李聪(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于本区南芦公路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋出租给乙方，建筑面积为2,796.68平方米，乙方承诺作品牌名称为“音维爱”的量贩式KTV经营之用。补充条款第三条约定，租赁期限共8年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；免租期自2014年7月1日至2014年12月31日止。补充条款第四条约定，房屋预计交付日期为2014年7月1日，该房屋交付标准列于附件三，除非甲方另行书面确认，否则该标准亦为本合同终止或提前解除时乙方返还该房屋时的依据。补充条款第七条约定，乙方须向甲方及其委托的运营管理公司、物业管理公司支付附件四列明的租金保证金及推广费保证金、管理费保证金。补充条款第十四条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将已恢复至附件三所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给乙方；若乙方未按欠款规定办理返还手续，则甲方有权通知物业管理公司停止向该房屋提供水电煤气及其他物业管理服务，甲方有权在租赁期届满或提前解除后的任何时间进入并收回该房屋，乙方应当恢复原状、拆除、搬出和修补工作，如乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除当日起14天内，未能完成恢复原状、拆除和修补工作，甲方有权自行完成，所产生的费用由乙方承担。补充条款第十五条约定，乙方可以个人名义签署本合同，如乙方拟在该房屋设立公司从事本合同约定的经营活动，乙方应当提供拟成立公司的资料，并在公司成立后14日内，乙方应将公司的营业执照复印件交给甲方并与甲方签署有关确认文件；无论前述文件是否被签署，自公司注册成立之日起本合同项下乙方的权利和义务转由公司享有和承担。乙方及其他投资者同意为公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任。补充条款第十七条约定，在租赁期内，因乙方违约，甲方有权根据本补充条款第十九条约定提前解除合同，乙方应承担违约责任。补充条款第十九条约定，乙方拖欠租金且经甲方催讨后5日内不支付时，甲方有权停止提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，甲方无需承担任何责任；乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何事件，根据本合同第十四条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期租金、按逾期应付款的日千分之五向甲方支付逾期利息、除乙方已支付的保证金被甲方没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；本条所述违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上。补充条款第二十四条约定，根据本合同规定及本合同有权的文件而发出的通知均采用书面行使，若使用EMS发出的国内邮件，在挂号信基础二日内视为送达；任何一方地址如有变更，应及时通知另一方。附件一载明了双方的联系方式及联系地址。附件三“房屋交付标准”约定：水泥毛胚地面，预留装修层厚度；分割墙面及柱子粉平刷白，天花毛胚；按分体空调考虑，空调室外机位于屋面，空调及安装支架由用户处理；租赁区域内无新风设施；排烟管接驳点接至承租范围边缘内(如为餐饮业态)；消防系统按消防规范毛胚标准提供，并通过毛胚一次消防验收；租赁单元内有给排水借口；强电布线至楼层配电箱，二级电表计量，物业收费，店里供应按13*7+22+18*2+33+34*3+29=313W/㎡设计(含空调用电)；电话、宽带至电信间，由承租方自行申请安装至租赁单元；楼板承重荷载为3.5KN/㎡。
　　2017年9月4日，奉翊公司(甲方)与李聪(乙方)就上述房屋租赁合同签订补充协议。第一条“租赁面积调整”约定，租赁合同的租赁面积自2017年7月1日起变更为1,736平方米，乙方租赁房屋变更为本区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋，自2017年7月1日起租金和物业管理费应变更后的租赁面积计算；乙方应于2017年6月30日前按租赁合同第十四条“房屋返还”的相关约定将该房屋剩余未装修的部分空铺房屋按照甲方同意的状态退还甲方。第二条“相关费用支付”约定，自2015年1月1日起至2017年6月30日止，乙方应向甲方支付：该房屋已装修并营业的部分商铺房屋(面积1736平方米，下称“营业房屋”)租金1,634,791.14元及物业管理费312,480元；该房屋剩余未装修的部分空铺房屋(面积1,060.68平方米)的租金、管理费等相关费用，上述期间内该部分房屋的费用只收取物业管理费190,922.40元，以上，自2015年1月1日起至2017年6月30日止，乙方应向甲方支付的欠费合计2,138,193.54元；现乙方因资金困难，提出自2017年7月1日至2019年11月30日期间营业房屋的租金按月支付，同时在该段期间内分期支付自2015年1月1日至2017年6月30日的欠付费用即2015年1月1日至2017年6月30日期间营业房屋租金及物业管理费、空铺房屋物业管理费，甲方予以同意，但前提是乙方应将该房屋剩余未装修的空铺房屋按照约定退还甲方。因此，自2015年1月1日至2019年11月30日乙方应支付费用的支付方式按照附件一所列支付方式执行；自2019年12月1日起的费用支付方式，仍按照租赁合同支付方式执行；对于上述应付款项，如乙方逾期一日，按所欠款项的千分之五标准支付违约金。第三条“保证金调整”约定，乙方已支付保证金214,365.52元，随租赁面积的变更，同时变更为133,064.40元，按照变更后的数额，乙方多支付的81,301.12元自动转为乙方应缴纳租金，可抵扣乙方的部分欠付租金。附件一约定2017年7月1日至2019年11月30日期间的租金为57,027.60元/月、营业房屋物业费10,416元/月，每月租金于当月1日支付。附件一载明2015年1至2月租金为105,606.66元，于2017年7月1日支付；2015年3月至2016年6月期间的月租金为52,803元，分别于2017年8月起的当月1日逐月支付；2016年7月至2017年6月期间的月租金为57,027.60元，分别于2018年12月起的当月1日逐月支付；2017年7月至2018年6月1日期间的月租金为57,027.60元，分别于2017年7月起的当月1日逐月支付；2018年7月1日至2019年11月1日期间的月租金为61,779.90元，分别于2018年7月起的当月1日逐月支付。
　　2019年3月12日，奉翊公司向李聪发函，告知其应在收到函件后3个工作日内支付拖欠租金、物业费等欠款2,869,646.35元。该函件显示于次日签收。
　　2019年3月14日，奉翊公司向李聪发送解约函，告知：自贵方收到本通知之日起，租赁合同解除；我公司要求贵方在2019年3月31日前按照租赁合同第十四条约定返还房屋并恢复原状。该函件显示于2019年3月16日签收。
　　关于保证金情况，三方当事人确认李聪根据租赁合同约定向奉翊公司支付保证金214,365.52元。奉翊公司认为根据补充协议对租赁房屋和面积的调整后，按比例折算的保证金为133,064.40元，两者之间的差额部分已抵扣爱琴鸟公司欠付的租金，爱琴鸟公司表示认可。
　　审理中，奉翊公司陈述于2018年11月31日对系争房屋采取停电措施，于2019年3月底锁门，爱琴鸟公司的物品现仍放置于房屋内，因物业公司原因不同意故爱琴鸟公司尚未能搬走屋内物品。爱琴鸟公司对停电情况予以确认，但称奉翊公司于2019年1月10日对系争房屋锁门。奉翊公司与爱琴鸟公司均确认2015年1月至2015年6月期间及2017年7月至2017年10月期间的租金及物业费已结清。
　　另查，系争房屋业主授权奉翊公司对系争房屋进行管理经营和对外招租等事项。
　　再查，爱琴鸟公司成立于2015年3月17日，李聪为其发起人之一。
　　以上事实由房屋租赁合同及补充协议、催款函、解约函、房产证及授权委托书、案件接报回执单等及当事人的庭审笔录在卷作证。
　　奉翊公司为证明其向李聪催讨租金的情况提供催款通知单两份，两被告对其真实性不予认可。本院认为，上述两份证据上未有李聪或爱琴鸟公司的签章，奉翊公司也未能提供显示相关送达情况的证据予以佐证，故不予采信。为证明奉翊公司招商时对其作出商户入住率的承诺，爱琴鸟公司向本院提交“领港天地”的招商手册及网络新闻截图，奉翊公司对其证据效力不予确认。本院认为，爱琴鸟公司未能说明证据来源，上述证据也不符合电子证据的形式要件，即使该材料属真，也无法证明所载内容已成为双方合意的内容，故对其证据效力和证明力不予确认。为证明奉翊公司于2019年1月10日已收回房屋，爱琴鸟公司提交上海市公安局浦东分局于2019年1月23日向其出具的接报回执单，本院认为该证据系爱琴鸟公司对公安机关作出的单方陈述，未显示公安机关确认其陈述内容，故对其证明力不予确认。
　　本院认为，李聪为设立爱琴鸟公司以自己名义与奉翊公司签订租赁合同及补充协议，而爱琴鸟公司在成立后对上述租赁合同及补充协议也予以确认，并已经实际享有合同权利并履行合同义务，现奉翊公司请求爱琴鸟公司承担租赁合同项下承租人的责任具有法律依据，可予支持。在此基础上，本院对本案争议焦点分析如下：
　　关于合同解除。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同对租金及其付款期限有明确约定，并约定承租人逾期支付租金及其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上，出租人可书面通知承租人解除合同。补充协议中又对2015年1月至2019年11月期间租金的支付金额及支付日期作出变更，但不存在免除承租人支付租金的意思，现爱琴鸟公司确未按照补充协议约定支付2015年7月至2017年6月期间及2017年11月以后的租金，奉翊公司有权单方解除合同。至于合同解除的日期，应为承租人收到解除通知之日。根据租赁合同补充条款第二十条约定，奉翊公司于2019年3月14日向李聪发送解约函，2019年3月16日应视为该函件送达之日，故本院确认租赁合同及补充协议于上述送达之日解除。
　　关于返还房屋和恢复原状的诉请。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还租赁房屋。如上所述，本院认为，爱琴鸟公司提交的案件接报回执单不足以证明奉翊公司已于2019年1月10日收回房屋，但因奉翊公司陈述于2019年3月底对系争房屋锁门，故本院认为爱琴鸟公司于2019年3月31日丧失对系争房屋的控制权，之后不再负有返还房屋的责任，故对返还系争房屋的诉请不予支持。租赁合同约定承租人在返还房屋时应对租赁房屋恢复原状，现爱琴鸟公司表示同意按约恢复原状，故本院对恢复原状的诉请予以支持。
　　关于租金及占有使用费。合同解除后，爱琴鸟公司应支付合同解除前的欠付租金和合同解除后至返还房屋期间的占有使用费。如上所述，本院认为房屋返还时间为2019年3月31日，故租金和占有使用费应计算至该日为止。奉翊公司及爱琴鸟公司表示在应付租金中抵扣保证金133,064.40元，本院予以准许，将保证金抵扣2015年7月、8月租金及9月部分租金后，爱琴鸟公司还应支付2015年9月至2017年6月30日期间租金1,184,906.76元，2017年11月1日至2019年3月16日期间租金940,842.74元及2019年3月17日至2019年3月31日期间占有使用费30,890元。
　　关于逾期支付租金违约金的诉请。补充协议约定2016年11月至2017年6月30日期间的租金应在2019年4月至2019年11月每月1日逐月支付，但因爱琴鸟公司违约造成合同提前解除，上述期间的租金支付期限应提前至合同解除之日届至。如上所述，爱琴鸟公司未按补充协议约定如期足额支付2015年7月至2016年10月期间及2017年11月至2019年3月期间的租金，其行为已构成违约。根据补充协议中关于逾期付款违约金的约定，奉翊公司有权主张上述欠付租金的逾期付款违约金，且奉翊公司主动将计算标准从千分之五调整为万分之五，故本院对该部分诉请予以支持，应以2015年7月至2019年3月16日期间的应付未付租金为基数，按日万分之五的标准，自补充协议约定应付之日计算至本判决生效之日止。
　　关于免租期租金损失和提前解约违约金诉请，租赁合同第十九条均有明确约定，爱琴鸟公司请求对提前解约违约金予以调整。本院考虑约定租期的履行比例确定免租期租金为154,449.75元，兼顾公平原则酌定解约违约金为154,449.75元。
　　关于李聪为爱琴鸟公司的债务承担连带保证责任的诉请。李聪与奉翊公司间租赁合同中的担保条款并未因奉翊公司与爱琴鸟公司间的租赁合同成立而终止。李聪辩称租赁合同中的担保条款为格式条款，应属无效，对其无约束力，本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，而担保条款系李聪与奉翊公司协商一致的结果，约定并非格式条款，也不存在法律规定的无效情形，故对其意见不予采纳。租赁合同约定李聪应承担的担保债务范围为其设立公司爱琴鸟公司履行租赁合同项下的债务，奉翊公司据此主张其应对爱琴鸟公司在租赁合同项下的债务承担连带保证责任具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于李聪提出连带责任保证已超出保证期间的意见，本院认为，租赁合同的保证条款未约定保证期间，故李聪的保证期间为主债务履行期届满六个月内。奉翊公司直至2019年3月13日之前未曾向李聪提出过主张，即于该日起要求李聪承担保证责任，因保证期间为六个月，故李聪应对爱琴鸟公司发生于2018年9月14日之后的债务承担连带保证责任。具体而言，就欠付租金部分，2015年9月至2016年4月期间的租金及2017年11月至2018年9月期间的租金在2019年9月14日之前付款期限已届至，故李聪就该部分欠付租金债务不应再承担保证责任，但不能免除上述期间之外其他欠付租金的保证责任。另就上述发生于2018年9月14日之后的支付逾期付款违约金、占有使用费、免租期租金、解约违约金及恢复原状的义务，李聪仍应向奉翊公司承担连带保证责任。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
　　一、原告上海奉翊实业发展有限公司与被告上海爱琴鸟娱乐有限公司间就上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的租赁合同及补充协议于2019年3月16日解除；
　　二、被告上海爱琴鸟娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室按双方间的租赁合同附件三恢复原状；
　　三、被告上海爱琴鸟娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海奉翊实业发展有限公司支付2015年9月至2017年6月30日期间租金1,184,906.76元、2017年11月1日至2019年3月16日期间租金940,842.74元、2019年3月17日至2019年3月31日期间的占有使用费30,890元；
　　四、被告上海爱琴鸟娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海奉翊实业发展有限公司支付上述第三项欠付租金的逾期付款违约金，具体如下：截至2019年3月31日的违约金为206,270.84元；以2,125,749.50元为基数，自2019年3月1日起按日万分之五的标准至本判决生效之日止；
　　五、被告上海爱琴鸟娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海奉翊实业发展有限公司支付免租期租金154,449.75元；
　　六、被告上海爱琴鸟娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海奉翊实业发展有限公司支付解约违约金154,449.75元；
　　七、被告李聪对本判决第三、四项中发生于2018年9月14日之后的付款义务及第二、五、六项义务承担连带保证责任；
　　八、驳回原告上海奉翊实业发展有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费35,328元，减半收取计17,664元，由原告上海奉翊实业发展有限公司负担4,416元，由被告上海爱琴鸟娱乐有限公司、李聪负担13,248元。保全费5,000元，由被告上海爱琴鸟娱乐有限公司、李聪负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：施  帅

书记员：顾鼎鼎