上海奉贤金汇建设发展有限公司与朱丽红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海奉贤金汇建设发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：沈阳龙，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：尹冬杰，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：朱丽红，女，汉族，1976年11月16日生，户籍地浙江省，现住上海市奉贤区。
　　原告上海奉贤金汇建设发展有限公司与被告朱丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，后被告提出反诉，本院依法受理，于2019年12月12日再次公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。被告朱丽红两次开庭均到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人尹冬杰第一次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人徐卫红第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海奉贤金汇建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2018年7月30日签订的《房屋租赁协议书》，并判令被告立即腾空房屋，恢复原状归还原告；2.判令被告支付原告2018年9月1日至2019年8月30日租金168,146元、违约金18,314.60元。事实和理由：原、被告于2018年7月30日签订房屋租赁协议书，就上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号、1920弄12号217、218、219、301室二楼/三楼租赁事宜作出约定，合同期限为2018年9月1日至2023年8月30日。第一年2018年9月1日至2019年8月30日租金为183,146元，因租赁初期三楼房屋漏水修缮，故免去当年租金15,000元。合同约定每年的租金分两次付清，如被告方逾期或拒付租金，原告方有权将出租房屋收回，并要求支付合同租金总额10%的违约金。然而被告在租赁之初就丧失诚信，截止至2019年8月30日，欠付租金168,146元，即分文未付，经原告发函通知后，仍然拒付。原告认为，原、被告之间存在合法的租赁关系，被告有失诚信，欠缴租金，违反了租赁协议的约定，原告有权立即收回房屋，并要求被告支付违约金。故原告提起诉讼。
　　被告朱丽红辩称，不同意原告诉请，被告在签订租赁协议时原告隐瞒了整栋大楼消防系统有问题，导致被告无法开办教育机构，无法办理教学许可证，被告已经前期投资了二十多万元，消防无法办证导致被告一天都没有营业，无法承担租金。被告要求继续租赁房屋。
　　被告(反诉原告)朱丽红向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告损失264,000元。事实和理由：反诉原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁协议书》，由反诉原告向反诉被告承租位于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号、1920弄12号217、218、219、301室二楼/三楼商铺，年租金为168,146元，租期自2018年9月1日至2023年8月30日，共计5年。合同签订前反诉原告明确告知反诉被告租赁的商铺用于开办教育机构，有关房屋的证照、消防手续等必须健全。反诉被告口头承诺没有问题，反诉原告听信反诉被告的言语，与反诉被告建立租赁关系。反诉原告将房屋进行整体装修后，竟然被上海市奉贤区公安消防支队下发责令立即改正通知书。该通知书明确：反诉被告出租的房屋消防报警系统和消防水系统故障，消防控制室内无人值班。反诉被告收到该通知后，马上和反诉被告联系请求消除该障碍，尽量减少反诉原告的损失，未果。反诉原告至今不能办出相应的教育机构准入资质，损失达264,000元。
　　原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司针对反诉辩称，基于原告出租的房屋在消防验收存在一定问题，愿意适当补偿被告一定经济损失，但是认为金额过高。
　　本院经审查认定事实如下：原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁协议书》一份，约定由原告将坐落于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号一楼(103.01平方米)、1920弄12号217、218、219、301室二楼(261.42平方米)/三楼(157.46平方米)房屋出租给被告使用；租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月30日止；年租金为183,146元，付款方式采用先付款后使用原则，每年租金分两次付清，每半年一次，如果被告逾期或拒付租金，视为违约，原告有权将出租房全部收回，并要求被告支付合同租金总额10%的违约金；三楼屋顶漏水需修缮，由被告负责，原告免除当年租金15,000元，整个租赁期间房屋维修由被告负责。上述协议书签订后，原告按约将房屋交付被告，被告对房屋进行了修缮和装修，至2019年10月装修完毕，被告支出装修款169,000元、消防喷淋改造工程款35,000元，共计204,000元。2018年10月16日，上海市奉贤区公安消防支队向上海丽红培训学校有限公司发出责令立即改正通知书，认为该租赁房屋所在的建筑物内消防报警系统和消防水系统故障，消防控制室内无人值班，存在消防设施未保持完好有效的违法行为，责令上海丽红培训学校有限公司应当采取措施，确保消防安全。被告联系原告要求原告采取措施，确保消防安全。但原告一直未能解决问题。
　　另外，被告于2018年8月聘用4人，其中3人为老师，1人为前台工作人员，每人每月工资为5,000元。上海丽红培训学校有限公司于2019年12月11日成立，被告朱丽红为该公司股东、法定代表人。
　　诉讼过程中，原、被告双方共同确认，一楼的房屋被告不再租赁，已于2019年12月25日返还原告；二楼、三楼的房屋由被告继续租赁，但租赁用途不作为教育机构。被告认为一楼的装修损失为100,000元，原告认可一楼的装修损失为50,000元。
　　以上事实，由房屋租赁协议书、催款函、房产证、责令立即改正通知书、装修工事合同、装修合同收据、消防改造工程款收据、聘用合同书、工资表、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因原告租赁给被告的房屋消防设施存在问题，致被告无法将租赁房屋用于开办教育培训机构，属原告违约在先，故对于原告主张的租金本院酌情支持84,073元，对原告主张的违约金不予支持。双方在诉讼过程中协商一致同意解除上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号一楼房屋的租赁合同，继续履行上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室二楼/三楼房屋的租赁合同，但房屋用途不作为教育机构，对此本院予以确认。鉴于被告已于2019年12月25日返还原告上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号一层房屋，故本院确认上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号一层房屋的租赁合同于2019年12月25日解除。对于被告主张的装修损失，原告认为数额过高，其中一楼的装修损失被告主张100,000元，原告确认50,000元，本院综合考虑各项因素酌情确定原告赔偿被告装修损失60,000元。对于被告主张的工资损失，因被告的证据不足以证明被告已支付4人各3个月的工资，共计60,000元，且被告在2018年8月至10月间尚未设立教育培训机构，故对被告主张的该期间的工资损失不予支持。
　　综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对于被告(反诉原告)的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司与被告(反诉原告)朱丽红于2018年7月30日签订的《房屋租赁协议书》中有关坐落于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号一层房屋租赁的合同条款、内容于2019年12月25日解除；
　　二、被告(反诉原告)朱丽红于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司租金84,073元；
　　三、原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)朱丽红损失60,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)朱丽红的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,015元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司负担1,106元，被告(反诉原告)朱丽红负担909元；反诉案件受理费2,630元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海奉贤金汇建设发展有限公司负担598元，被告(反诉原告)朱丽红负担2,032元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：张  英

书记员：俞  慧