上海奥美物流有限公司与上海国兴金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海奥美物流有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐红，总经理。
　　委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈伟峰，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：吴修哲，总经理。
　　委托诉讼代理人：张宁，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇二号街XXX号。
　　法定代表人：林峰，镇长。
　　第三人：上海青浦华新镇集体资产经营有限公司，住所地上海市青浦区凤溪镇。
　　法定代表人：毛雪强，经理。
　　上列两第三人共同委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海奥美物流有限公司诉被告上海国兴金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用普通程序审理。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐红及其委托诉讼代理人乔雨，被告委托诉讼代理人陆剑平到庭参加诉讼。为查明案件事实，依原告申请，本院依法追加案外人上海市青浦区华新镇人民政府、上海青浦华新镇集体资产经营有限公司为本案第三人。本案于2019年2月15日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐红及其委托诉讼代理人乔雨，两第三人共同委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案于2019年7月18日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐红及其委托诉讼代理人乔雨、陈伟峰，被告委托诉讼代理人陆剑平，两第三人共同委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海奥美物流有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告补偿款人民币(以下币种均为人民币)13,635,010.50元；二、判令被告返还租赁保证金86万元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第二项诉请，理由是该笔钱款在另案中已经处理。其他诉讼请求不变。事实和理由：2013年至2016年间，原、被告签订若干份《租赁合同》及补充合同，原、被告双方分别于2013年12月5日签订的租赁合同(合同编号：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日签订的租赁合同(合同编号：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日签订的租赁合同的补充合同(一)(合同编号：Y-XXXXXXXXX)、于2013年12月5日签订的租赁合同的补充合同(二)(合同编号：Y-XXXXXXXXX)、于2014年7月10日签订的租赁合同(合同编号：Y-XXXXXXXXX)、于2016年4月13日签订的租赁合同(合同编号：Y-XXXXXXXX)、于2016年4月13日签订的租赁合同(合同编号：Y-XXXXXXXX)，主要约定被告将其合法拥有的坐落于上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号部分厂房和土地出租于原告。被告同意原告在本厂区原有建筑物内装修分割，如遇动迁被告应提前三个月通知原告，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权至补偿全数归属于被告，搬迁费、误工费、原告投资所建部分等相关费用补偿，依所列明细，归原告所有。合同签订伊始，双方按约履行合同。2018年原告接到被告通知，称租赁房屋及土地纳入政府动迁及减量化范围，要求原告限期腾退。原被告签订的合同合法有效，理应受法律保护。被告作为租赁厂房的权利人，在与政府协议动迁、减量后，拒绝向原告支付本该属于原告的补偿及损失。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。原告所主张的补偿款13,635,010.50元具体明细包括：1、建筑物补偿价款1,273,125.50元。2、房屋构筑物及其他辅助设施补偿款5,115,142元。3、供配电外线铺设费1,412,500元。4、供配电设备费534,188元，上述四项共计：8,334,955.50元。5、停工停产损失、员工遣散费为5,300,055元。其中，建筑物补偿价款：依据是立信资产评估报告第76、77页中房屋建筑物评估明细表：备注为奥美。序号21至52项所评估的净值金额为656,570元；序号17、18、19评估的净值金额为616,555元，评估原值金额为1,233,110元，1,233,110元是针对原、被告两家的补偿，故原告仅主张616,555元。房屋构筑物及其他辅助设施补偿款：依据是立信资产评估报告第76、77页中房屋构筑物及其他辅助设施评估明细表：备注为奥美。上面列明的评估净值为该项补偿款金额。供配电外线铺设费以及供配电设备费：依据是立信资产评估报告第77页构筑物及其他辅助设施评估明细表中第32、33项列明的净值金额，备注栏写明的是物流。整个厂区内实际经营只有3家企业，分别是原、被告及案外人上海源洪冷藏仓储物流有限公司，故原告认为备注为物流即针对原告。没有其他凭证。停工停产损失、员工遣散费为，根据有证面积房屋总计10,600.11平方米，以停产停业损失、员工遣散费均按照有证面积，按照250元/平方米计算，为2,650,027.50元。250元/平方米计算的依据是第三人提供的补偿协议，以有证面积除以总面积，总价2,400万元的补偿，即为6,114,652.88元。考虑到税金的补偿，根据周边区域的减量化对停产停业、职工遣散费的补偿标准，原告自行调整为250元/平方米计算。原告自2018年3月13日开始搬离系争厂房，2018年5月31日原告已经搬离系争厂房。
　　被告上海国兴金属制品有限公司辩称：不同意原告诉请。认可双方存在房屋租赁合同关系，上述若干份租赁合同第11条第1、2项约定，若系争房屋存在征收或者拆迁的情况，根据上述约定，属于原告部分，被告也同意给付。系争地块房屋不涉及减量化而是属于资产收购。2017年10月，镇政府对系争房屋进行了评估，2017年12月被告与镇政府签订了资产收购协议，总的建筑面积大约是7万平方米，其中有证面积大约是4.30万平米，无证面积大约在3万平方米。原告未提供证据支持1,300万元的诉请，根据036尾号的协议书中第5条第2项约定，若原告还有损失的，应由原告自行承担。对于建筑物补偿价款1,273,125.50元及房屋构筑物及其他辅助设施补偿款5,115,142元，被告对此认可，同意支付给原告。对于供配电外线铺设费1,412,500元及供配电设备费534,188元。在评估报告明细中，仅是备注了物流，不能证明与原告有关。整个厂区内实际经营只有3家企业，分别是原、被告及案外人上海源洪冷藏仓储物流有限公司。原告主张上述费用无依据。对于停工停产损失、员工遣散费为5,300,055元，原告的诉请也无依据。补充协议中的2,400万元，与原告及案外人公司均无关，仅是补贴被告税费，被告转让资产过程中需要支付的税费达到4,800万元，第三人出于对被告的补贴，故额外支付2,400万元，与原告无关，且2,400万元也不足以弥补被告产生的损失。补充协议中第1条约定，2,400万元主要针对的是税费补贴。原告系二房东，园区内有52户物流公司向原告承租厂房，原告未在园区内经营，不存在停产停业损失及遣散费用。被告认可原告自2018年3月13日开始搬离系争厂房，2018年5月31日原告已经搬离系争厂房。
　　第三人上海市青浦区华新镇人民政府、上海青浦华新镇集体资产经营有限公司共同述称：原告的诉请与第三人无关，也不清楚原、被告双方之间的具体纠纷。系争房屋目前的状况是没有被拆除，全部保留。系争房屋不是减量化，是通过回购的方式处理。部分房屋到目前为止，仍由被告控制。房屋产权变更是在2019年1月。原告在承租范围的之内的房屋，已经由被告移交给第三人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司。对于原告所述搬离系争房屋具体日期，第三人也不清楚。对于原告所主张的供配电外线铺设费以及供配电设备费，立信资产评估报告第77页构筑物及其他辅助设施评估明细表中第32、33项列明的净值金额，备注栏写明的是物流。第三人不确认归原告所有。
　　经开庭审理查明：2013年12月5日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订了两份租赁合同及两份补充合同，合同编号分别为：Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX、Y-XXXXXXXXX。编号为Y-XXXXXXXXX的合同约定，甲方将其合法拥有坐落在上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号厂房内的部分厂房出租给乙方使用。甲方所拥有并出租给乙方的房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006988号。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积5,185平方米，占地面积共约15.50亩，依甲方砖砌围墙为分隔【如附图一期区域：附件(一)、附件(二)】。甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储等符合工业用房之用途。在租赁期限内，如未征得甲方的同意并按规定报相关部门核准，乙方不得擅自改变该房地产的使用用途。租赁期限：该租赁物租赁期共10年，自2013年1月10日起至2023年1月9日止(2012年12月29日起至2013年1月9日为甲方搬迁期)。每年租金为1,572,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日为首年按3%环比递增，年度租金为1,619,160元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金为1,667,735元。后续以此类推)。甲乙双方约定甲方开据正式租金发票给乙方使用。乙方必须每季度提前7天支付后季度租金给甲方。逾期支付，每逾期一天，则乙方按日租金的千分之二支付滞纳金。乙方在签署合同时须支付保证金，保证金金额为20万元整(其中15万元为房屋保证金，5万元为水电费押金。若乙方每月使用之水电费每超过5万元，乙方需另行提供5万元押金并于7日内支付给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满，双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方。甲方给乙方四个半月的免租期，甲方同意乙方在2013年1月10日至2013年5月24日进场装修，期间甲方同意免收租金，用于乙方入住本租赁物的准备工作(2013年5月25日开始起租)。此期间乙方不需支付厂房租金，但乙方在签署合同时须先支付20万元作为起租季度的部份租金，2013年5月17日前支付起租季度剩余租金193,000元给甲方。免租期间水、电由乙方支付。在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：(1)、在租赁期间，该出租物经市或(区、县、镇)政府有关部门批准动迁。(2)、在租赁期间，该出租物经市或(区、县、镇)有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地。(3)、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任：如遇动迁甲方应提前三个月通知乙方，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任：如遇要求停止租赁或要求强制收回土地，甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。乙方租赁甲方厂房为经营物流管理业务，乙方得转租其它物流公司经营物流业务，但不得经营物流以外之其它业务。乙方及其转租之物流公司均应于华新镇设立公司并依规缴税，乙方应提供转租公司之营业执照及负责人身份证件，以供甲方备查。乙方与转租方之业务租金、人员等与甲方无关，乙方不得以转租方未缴房租或其它问题做为本合同无法遵守之理由。乙方应经营需要拆除甲方南面一排房屋(各间共计约1,450平方米)，另又新建一栋2层房屋(长24米、宽4米)，乙方同意新建之房屋于租赁期满后无偿交付甲方并归甲方所有，以抵偿乙方拆除房屋对甲方造成之损失。租赁期满前若遇市或区(镇)政府有关部门批准动迁的，乙方同意将新建房屋归甲方所有，与乙方无关。合同另对其他事项也作了约定。
　　编号为Y-XXXXXXXXX的合同约定，甲方将其合法拥有坐落在上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号厂房内的部分厂房出租给乙方使用。甲方所拥有并出租给乙方的房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006988号。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积3,024平方米，占地面积共约14亩，依甲方砖砌围墙为分隔【如附图二期区域：附件(三)、附件(四)】。甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储、物流转运等符合工业用房之用途。该租赁物租赁期，自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日为甲方搬迁期及乙方的装修期)。现有建筑物及土地使用租金：每年租金为1,050,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起即(2014年5月25日起至2015年5月24日为首年按3%环比递增，年度租金为1,081,500元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金为1,113,945元。后续以此类推)。新建筑物租金：租赁期间内乙方因生产发展需要在二期区域增建建筑物的，经书面向甲方提出申请并得到甲方同意后，依增建建筑物的实际面积于原租金外以0.10元/平方米/日加收租金,并且每年按3%环比递增。于建物实际建筑面积量测为计收依据。租赁期间如还有增建其它建物，依此方式计收租金。乙方在签署合同时须支付保证金，保证金金额为20万元整(其中15万元为房屋保证金，5万元为水电费押金。若乙方每月使用之水电费每超过5万元，乙方需另行提供5万元押金并于7日内支付给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满，双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方。甲方同意乙方签约日起至2013年10月31日止为免租期，甲方同意乙方在签约后甲方确认拆迁完毕起至2013年10月31日进场装修，期间甲方同意免收租金，用于乙方入住本租赁物的准备工作(2013年11月1日开始起租)。免租期间水、电由乙方支付。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任：如遇动迁甲方应提前三个月通知乙方，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。在租赁期间,该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任：如遇要求停止租赁或要求强制收回土地，甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。乙方增建建筑物，系因乙方应经营需要拆除甲方现有码头(长30米，宽45米，乙方同意增建之建筑物及附属设施于租赁期满后无偿交付甲方并归甲方所有，以抵偿乙方拆除码头对甲方造成之损失。合同另对其他事项也作了约定。
　　编号为Y-XXXXXXXXX的合同约定，乙方因生产发展需要而向甲方申请在甲方出租之厂区内(二期区域)调整相关设施，设施之变更搭建由乙方负责。此处调整的设施为新增建仓库，该仓库用钢结构及彩刚瓦结构搭建，占地1,452平方米(长66米、宽22米、高8米)。因乙方拆除甲方原有码头(长30米，宽45米)而增建此仓库，租赁期满后，乙方同意建物归属甲方，乙方将增建之仓库及附属设施无偿交付甲方并归甲方所有，以抵偿乙方拆除码头对甲方造成之损失。增建的仓库作为乙方生产、办公、仓储、物流转运等符合工业用房之用途，不得用于其它用途。在租赁期限内，如未征得甲方的同意并按规定报相关部门核准，乙方不得擅自改变该房地产的使用用途。增建之仓库及其附属设施损坏或发生故障的，全部由乙方负责维修、保养，费用由乙方承担，与甲方无关。该租赁物租赁期，自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日为甲方搬迁期及乙方的装修期)。增建的仓库每年租金合计为52,272元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。首期租金自2013年11月1日起至2013年11月24日计为3,485元，2013年11月25日起至2014年5月24日共二季，每季度租金为13,068元。以后仓库租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日为首年按3%环比递增，年度租金为53,840元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金为55,455元。后续以此类推)。本补充合同生效后，即成为《租赁合同》(合同编号：Y-XXXXXXXXX)不可分割的组成部分，与《租赁合同》及其它所有补充合同、协议具有同等的法律效力。除本补充合同中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。合同另对其他事项也作了约定。
　　编号为Y-XXXXXXXXX的合同约定，乙方因经营发展需要而向甲方申请在甲方出租之厂区内(二期区域)调整相关建筑物结构，建筑物之变更搭建由乙方负责。此处调整的为：拆除甲方原一厂铸造热处理车间部分区域，占地756平方米(长84米、宽9米)。在甲方原一厂铸造热处理车间北面区域新建一栋厂房，用钢结构及彩刚瓦结构搭建，占地798平方米(长84米、宽9.50米、高8米)。租赁期限：拆除之区域及新建厂房依《租赁合同》(合同编号：Y-XXXXXXXXX)之约定计租赁期。(自2013年7月1日起至2023年1月9日止。(2013年7月1日起至2013年10月31日为乙方的装修期)。拆除之区域租金：仍依原合同之约定计收租金，即0.66元/平方米/日，及每年按3%环比递增。新建厂房租金：依《租赁合同》(合同编号：Y-XXXXXXXXX第四条2点之约定，在原有租金基础上另以0.10元/平方米/日加收租金,增建的仓库每年租金合计为28,728元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。首期租金自2013年11月1日起至2013年11月24日计为1,915元，2013年11月25日起至2014年5月24日共二季，每季度租金为7,182元。以后仓库租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2014年5月25日起至2015年5月24日为首年按3%环比递增，年度租金为29,590元；2015年5月25日起至2016年5月24日年度租金为30,478元。后续以此类推)。乙方支付保证金叁拾万元，作为租赁合同到期后，租赁标的物复原之保证。本补充合同生效后，即成为《租赁合同》(合同编号：Y-XXXXXXXXX)不可分割的组成部分，与《租赁合同》及其它所有补充合同、协议具有同等的法律效力。除本补充合同中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。合同另对其他事项也作了约定。
　　2014年7月10日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订了租赁合同一份，合同编号为Y-XXXXXXXXX。该合同约定，甲方将其合法拥有坐落在上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号厂房内的部分厂房出租给乙方使用。甲方所拥有并出租给乙方的房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006988号。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积883平方米，占地面积共约6亩，依甲方砖砌围墙为分隔(如附图三期区域：见附件)。甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储、物流转运等符合工业用房之用途。在租赁期限内，如未征得甲方的同意并按规定报相关部门核准，乙方不得擅自改变该房地产的使用用途。该租赁物租赁期，自2014年7月26日起至2023年1月9日止(2014年7月1日起至2014年7月25日为甲方搬迁期)。现有建筑物及土地使用租金：每年租金为425,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2015年11月26日起至2016年11月25日为首年按3%环比递增，年度租金为437,750元；2016年11月26日起至2017年11月25日年度租金为450,882.50元。后续以此类推)。新建筑物租金：租赁期间内乙方因生产发展需要在三期区域增建建筑物的，经书面向甲方提出申请并得到甲方同意后，依增建建筑物的实际面积于原租金外以0.40元/平方米/日加收租金，并且每年按3%环比递增。于建物实际建筑面积量测为计收依据。租赁期间如还有增建其它建房，依此方式计收租金，增建所发生的费用由乙方承担。乙方在签署合同时须支付保证金，保证金金额为3万元整。合同期满，双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，该保证金甲方无息返还乙方。甲方给乙方五个半月的免租期，自2014年7月26日起至2015年1月9日甲方同意免收租金(2015年1月10日开始起租)。免租期内乙方不需支付厂房租金，乙方于2015年1月2日前支付起租季度剩余租金106,250元给甲方。免租期间水、电费由乙方支付。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任：如遇动迁甲方应提前三个月通知乙方，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任：如遇要求停止租赁或要求强制收回土地，甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。甲方保留三期区域内房屋通道处的彩钢瓦雨棚，甲方同意乙方就此通道处的彩钢瓦雨棚就地升高，乙方承诺此通道仅作为车辆流转用，不再搭建其它建筑物，否则依本合同第四条第2项约定计收租金。乙方应负责于合同到期前或合同解除前将此雨棚作保留交付给甲方，不能交付的则乙方负责重建或修复后归还甲方。合同另对其他事项也作了约定。
　　2016年4月13日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)及案外人周某某(保证人、丙方)签订了两份租赁合同，合同编号分别为：Y-XXXXXXXX、Y-XXXXXXXX。编号为Y-XXXXXXXX的合同约定，甲方将其合法拥有坐落在上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号厂房内的部分厂房出租给乙方使用。甲方所拥有并出租给乙方的房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006988号。甲方出租给乙方使用的西面及西北面之建物、设施及空地，占地面积共约16.80亩，依甲方砖砌围墙为分隔(如附图四期区域：见附件)。其中建物及设施包括水喷淋房约77平方米及滚渣房约171.20平方米(见附件)。甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储、物流转运等符合工业用房之用途。该租赁物租赁期，自2016年4月6日起至2023年1月9日止(2016年4月6日起至2016年4月30日为甲方搬迁期)。现有建筑物及土地使用租金：每年租金为830,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2017年9月1日起至2018年8月31日为首年按3%环比递增，年度租金为854,900元；2018年9月1日起至2019年8月31日年度租金为880,547元。后续以此类推)。新建筑物租金：租赁期间内乙方因生产发展需要在四期区域增建建筑物的，经书面向甲方提出申请并得到甲方同意后，依增建建筑物的实际面积于原租金外以0.30元/平方米日加收租金，并且每年按3%环比递增，以建物实际建筑面积量测为计收依据。租赁期间如还有增建其它建房，依此方式计收租金，增建所发生的费用由乙方承担。乙方在签署合同时须支付保证金，保证金金额为7万元整。合同期满，双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，该保证金甲方无息返还乙方。甲方给乙方三个月的免租期，自2016年5月1日起至2016年7月31日甲方同意免收租金。本租赁合同并同Y-XXXXXXXX租赁合同，甲方另给乙方一个月的免租期自2016年8月1日至2016年8月31日止，作为乙方自行修缮承租区域老旧厂房之补偿。乙方承诺日后不再以甲方房屋漏水为由，要求甲方修缮维护。自2016年9月1日开始计收起租租金。免租期内乙方不需支付厂房租金，乙方于2016年5月1日前支付起租季度租金207,500元给甲方。免租期间水、电费由乙方支付。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任：如遇动迁甲方应提前三个月通知乙方，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，归乙方所有。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任：如遇要求停止租赁或要求强制收回土地，甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，归乙方所有。合同另对其他事项也作了约定。
　　编号为Y-XXXXXXXX的合同约定，甲方将其合法拥有坐落在上海市青浦区华新镇(凤溪)民兴工业区北青公路XXX号厂房内的部分厂房出租给乙方使用。甲方所拥有并出租给乙方的房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006988号。甲方出租给乙方使用的该房屋为东面成品仓库，约占地面积共约4.30亩，含其中建筑面积约2,000平方米，依甲方砖砌围墙为分隔(如附图成品仓库区域：见附件)。甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储、物流转运等符合工业用房之用途。在租赁期限内，如未征得甲方的同意并按规定报相关部门核准，乙方不得擅自改变该房地产的使用用途。该租赁物租赁期，自2016年4月6日起至2019年8月5日止(甲方已于2016年4月5日交房给乙方)。现有建筑物及土地使用租金：每年租金为650,000元，租金按季度支付，每季度支付一次租金，先付后用。以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起(即2017年8月6日起至2018年8月5日为首年按3%环比递增，年度租金为669,500元；2018年8月6日起至2019年8月5日年度租金为689,585元)。新建筑物租金：租赁期间内乙方因生产发展需要在租赁区域增建建筑物的，经书面向甲方提出申请并得到甲方同意后，依增建建筑物的实际面积于原租金外以0.30元/平方米/日加收租金，并且每年按3%环比递增，以建物实际建筑面积量测为计收依据。租赁期间如还有增建其它建房，依此方式计收租金，增建所发生的费用由乙方承担。乙方在签署合同时须支付保证金，保证金金额为4万元。合同期满,双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，该保证金甲方无息返还乙方。甲方给乙方三个月的免租期，自2016年4月6日起至2016年7月5日甲方同意免收租金。鉴于房屋老旧，恐有漏水疑虑，甲方另给乙方一个月的免租期自2016年7月6日至2016年8月5日止，甲乙双方同意以此免租期之免收租金作为乙方自行修缮之补偿，乙方承诺日后不再以甲方房屋漏水为由，要求甲方修缮维护。自2016年8月6日开始计收起租租金。免租期内乙方不需支付厂房租金，乙方于2016年5月1日前支付起租季度租金162,500元给甲方。免租期间水、电费由乙方支付。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任：如遇动迁甲方应提前三个月通知乙方，国家动迁部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，归乙方所有。在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任：如遇要求停止租赁或要求强制收回土地，甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方。搬迁费、误工费、乙方投资所建部份等相关费用补偿，依所列明细，归乙方所有。合同另对其他事项也作了约定。
　　上述合同签订后，被告均向原告交付了系争房屋。原告也向被告交付了保证金86万元。
　　2018年1月3日，华新镇产业结构调整办公室向原告发出通知一份，该通知载明，华新镇在2017年多次向原告发出告知，要求原告按照清理环保违法违规项目工作的要求，实施停产和经营活动。同时华新镇相关职能部门也对原告实施过强制措施。截止目前原告未按照华新镇要求，实施停产和经营活动，厂区内存在异地经营、无证经营、居住等综合情况。在此华新镇在此通知原告，立即对北青公路项目实施停产经营活动，消除异地经营、无证经营、居住等，并在1月30日之前完成。
　　2017年11月18日，由上海立信资产评估有限公司出具上海青浦华新镇集体资产经营有限公司收购上海国兴金属制品有限公司房地产资产评估报告，该报告载明：评估对象为被告位于青浦区华新镇北青公路XXX号的房地产，评估结果为以2017年8月31日为评估基准日，被告的委估房地产价值(含增值税)为146,772,400元。其中列名为奥美的固定资产—房屋建筑物评估明细表金额总计为1,273,125.50元；列名为奥美的固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表金额总计为5,115,142元。
　　2017年12月26日，被告(转让方、甲方)与第三人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(受让方、乙方)签订了资产转让合同一份，该合同载明：为配合政府产业结构调整政策，甲乙双方同意并确认，有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部资产包括列载于本合同附件的资产评估报告上海立信资产评估有限公司【信资评报字(2017)50016号】内，以2017年8月31日为评估基准日的资产，包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等，甲方将上述全部资产作为转让资产向乙方转让，资产具体状况如下：拟转让资产坐落于：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号。房地产权登记号：沪房地青字(2006)第006988号，登记日2006年6月26日。土地状况：有证土地，使用权来源：集体使用，用途：工业用地，地号：青浦区华新镇12街坊38/1丘，宗地(丘)面积：127,506平方米，总面积：127,506平方米。房屋状况：有证房屋：建筑面积：41,605.41平方米。无证房屋：建筑面积：37,674.45平方米。构筑物、不可搬迁设备、装修及其他地上物和设施具体状况及明细详见附件【信资评报字(2017)50016号】。甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制。除已向乙方作明确的书面披露者外，甲方没有正在进行的、以甲方为一方的或以甲方的转让资产的任何部分为标的的，如作出对甲方不利的判决或裁定即可能单独或综合一起对转让资产状况或业务经营产生重大不利影响的任何诉讼、仲裁或行政处理程序。甲方在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前对其所使用的土地的使用是合法的，并不需要补交任何税费，且并不存在任何未正式向乙方披露的因甲方在上述日期前对土地的使用而需要乙方承担或履行的义务或责任。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、房屋设施情况、构筑物不可搬迁设备及其他地上物和设施等相关关系，乙方对甲方上述转让的资产具体状况充分了解，自愿买受该资产。根据上海立信资产评估有限公司【信资评报字(2017)50016号】的评估情况，甲乙双方经友好协商一致,同意上述全部资产转让价款共计146,772,400元。其中：土地使用权转让价款64,900,600元；房屋转让价款61,163,900元；构筑物转让价款17,514,300元；装修转让价款3,193,600元。甲乙双方签订本合同之日起15日内，乙方支付甲方资产转让价款的50%，即73,386,200元。甲方在收到上述资产转让款后10日内，向乙方提供房产证原件、公司营业执照、法人代表身份证明及退地协议等权属变更所需的资料。剩余50%资产转让价款，即73,386,200元，乙方应于税务机关进行房产交易税核准后15日内或最迟不晚于2018年6月30日前支付给甲方，以确保房产过户在2018年6月30日之前完成。资产转让价款全部结清之日起的3日内，乙方对上述土地、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物情况进行查验并办理相关交接手续，签订交接书。如甲方确需保留使用部分房屋，乙方同意可将房屋暂时供甲方无偿使用，甲方使用时间不得超过2019年1月30日。如超过2019年1月30日的需支付每天每平方米不低于1元的租赁费，并签订租赁协议。
　　2017年12月，原告(甲方)与第三人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(乙方)签订补充协议一份，该协议载明的主要内容：甲、乙双方已于2017年12月共同签署的《资产转让合同》(以下简称“原合同”)，现经友好协商，就原合同中相关事宜签订如下补充协议：鉴于甲方在房产交易过程中需缴税费金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款。补偿金额2,400万元。付款方式：在甲方缴纳房产交易税后的15日内，乙方支付上述补偿款的50%，在甲方缴纳房产交易所得税后15日内，乙方付清剩余补偿款。涉及甲方目前对外出租的房屋须在2018年3月31日之前清退。在甲方无偿使用且没有腾房交接给乙方之前，涉及土地上由国家收取的相关费用(税、费)由甲方负责。
　　另查明，原告自2018年3月13日开始搬离系争厂房，2018年5月31日原告已经搬离系争厂房。位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋于2016年6月26日办理了产证，权利人登记在被告名下。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，租赁合同、补充合同、上海市不动产登记信息、对账确认函、收据、通知、资产转让合同、评估报告、补充协议等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
　　审理中，原告认为供配电外线铺设费以及供配电设备费，依据是立信资产评估报告第77页构筑物及其他辅助设施评估明细表中第32、33项列明的净值金额，备注栏写明的是物流。整个厂区内实际经营只有3家企业，分别是原、被告及案外人上海源洪冷藏仓储物流有限公司，故原告认为备注为物流即针对原告。被告认为，对于供配电外线铺设费1,412,500元及供配电设备费534,188元。在评估报告明细中，仅是备注了物流，不能证明与原告有关。整个厂区内实际经营只有3家企业，分别是原、被告及案外人上海源洪冷藏仓储物流有限公司。原告主张上述费用无依据，且供配电外线铺设以及供配电设备所建成的时间在评估报告中列明为1993年，远早于原、被告双方签订租赁合同的时间，因此该项补偿款并非原告所有。第三人均不确认上述费用归原告所有。
　　原告主张停工停产损失、员工遣散费，是根据有证面积房屋总计10,600.11平方米，以停产停业损失、员工遣散费均按照有证面积，按照250元/平方米计算，为2,650,027.50元。250元/平方米计算的依据是第三人提供的补偿协议，以有证面积除以总面积，总价2,400万元的补偿，即为6,114,652.88元。考虑到税金的补偿，根据周边区域的减量化对停产停业、职工遣散费的补偿标准，原告自行调整为250元/平方米计算。被告认为，对于停工停产损失、员工遣散费为5,300,055元，原告的诉请也无依据。补充协议中的2,400万元，与原告及案外人公司均无关，仅是补贴被告税费，被告转让资产过程中需要支付的税费达到4,800万元，第三人出于对被告的补贴，故额外支付2,400万元，与原告无关，且2,400万元也不足以弥补被告产生的损失。补充协议中第1条约定，2,400万元主要针对的是税费补贴。原告系二房东，园区内有52户物流公司向原告承租厂房。被告也在园区内也在经营，占整个园区一半的面积。原告除了转租之外的面积，自用面积约2,500平方米，该2,500平方米属于有证面积。为此，被告还提供了原告向被告递交的申请书，以证明早在2017年9月涉及到停水停电，同时申请书上载明，原告将系争厂房出租给其他十余家案外人物流公司，对于涉及相关赔偿部分，原告向被告提出申请等事实。原告对该证据真实性予以确认。原告认可将系争厂房转租给上述申请书上的18家案外人物流公司，该18家物流公司已经与原告进行清退。剩余24家案外人物流公司左右当时没有做清退，故没有在申请书上写明。2,400万元针对的整个地块，原告在系争土地上经营，原告在租赁范围内，自己实际使用的范围是土地面积、建筑面积测绘成果报告书第4页第14号、25号一半，其余租赁面积，原告转租了另外的案外人。原告还提供了2018年3月13日请款凭证、民事调解书等证据，以证明被告于2018年3月13日预付给原告100万元，该笔钱款原告确认当时用于遣散原告方承租户的费用，调解书中也明确100万元作为垫付款。被告认可该证据的真实性。请款凭证针对原告需要对其转租的客户进行清退，该笔钱款应属于遣散费用，但是该笔遣散费用与补充协议中的2,400万元无关，即便被告需要向原告支付遣散费，民事调解书中的100万元，在账面上已经结清。在本案中不需要作为补偿款予以抵扣或者扣除。第三人认为，第三人与被告已经签订资产转让合同及补充协议，第三人已经按约履行。资产转让合同不包含停产停业、职工遣散费。补充协议主要针对被告税收损失，停产停业、职工遣散费仅是附带性。在此前提下，双方才签订补充协议，2,400万元针对税收、停产停业、职工遣散费等一次性补偿，具体金额无法区分。2,400万元仅是针对整个地块上的补偿，没有办法明确有无原告的份额，且也要看原、被告之间的具体合同约定情形。可以明确的是，原告没有税收损失。根据合同相对性原则，2,400万元只能向被告支付，第三人与被告也未具体明确金额组成及计算。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告约定租赁的厂房中部分无产权证，系未经审批程序建造的违法建筑，故原、被告之间的租赁合同涉及有证部分合法有效，涉及无证部分无效。但无论租赁合同涉及有证部分合法有效，还是涉及无证部分无效，鉴于原告已搬离，应视为合同已经终止履行。原告主张建筑物补偿价款1,273,125.50元及房屋构筑物及其他辅助设施补偿款5,115,142元，被告同意支付。原、被告之间对此无争议，本院予以确认。原告主张供配电外线铺设费1,412,500元及供配电设备费534,188元，原告仅依据评估报告中相关对应项备注为物流，即认为上述费用应属于原告所有，显属依据不足，且被告及第三人均不予确认。故本院对原告上述主张难以支持。原告主张停工停产损失、员工遣散费为5,300,055元，依据是补充协议中2,400万元补偿款中包括税收损失、停产停业、职工遣散费。被告认为2,400万元均针对被告的税收损失，不同意支付停产停业、职工遣散费等补偿费用。但被告认可原告除了转租之外的面积，自用面积约2,500平方米，该2,500平方米属于有证面积。第三人认为，补充协议主要针对被告税收损失，停产停业、职工遣散费仅是附带性。在此前提下，双方才签订补充协议，2,400万元针对税收损失、停产停业、职工遣散费等一次性补偿，具体金额无法区分。本院认为，本案因被告资产转让，导致原、被告之间租赁合同无法履行，补充协议虽主要针对被告税收损失，但第三人也认为2,400万元针对税收损失、停产停业、职工遣散费等一次性补偿，具体金额无法区分。综合本案合同履行情况、原、被告过错、原告自用有证面积等情况，本院酌情确定被告补偿原告停产停业、职工遣散费用30万元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥美物流有限公司建筑物补偿价款人民币1,273,125.50元；
　　二、被告上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥美物流有限公司房屋构筑物及其他辅助设施补偿款人民币5,115,142元；
　　三、被告上海国兴金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奥美物流有限公司停产停业、职工遣散费用人民币30万元；
　　四、驳回原告上海奥美物流有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币103,610.06元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币108,610.06元，由被告负担人民币63,617.87元，由原告负担人民币44,992.19元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹炳泉

书记员：林  青