上海宇璐装饰工程有限公司与上海孙林物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海宇璐装饰工程有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：黄伟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王保同，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海孙林物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：吴孙林，董事长。
　　委托诉讼代理人：宋高歌。
　　委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。
　　上诉人上海宇璐装饰工程有限公司(以下简称“宇璐公司”)因与被上诉人上海孙林物业管理有限公司(以下简称“孙林物业”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初8716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　宇璐公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判宇璐公司支付孙林物业原审诉请物业费金额的50%。事实和理由：首先，孙林物业存在违约行为，主要体现在以下几方面：第一，保安人员配置严重违背合同约定的标准，安保措施不到位损害业主合法权益。第二，未按合同约定公示年度收费项目，影响业主知情权。第三，门岗监管不严，监控设备形同虚设，业主人身安全无法得以保障。第四，孙林物业疏于管理，未对相邻业主侵犯宇璐公司采光权一事做出处理。因此，孙林物业作为物业服务的提供方，并未全面、适当履行合同义务，故不能依约足额取得物业费。其次，一审程序存在瑕疵。在一审审理期间，宇璐公司向一审法院提出反诉，却被一审法院以反诉不成立为由，不再合并审理。然宇璐公司提起的反诉与本诉均基于同一物业服务合同法律关系，且系与本诉有牵连的独立诉请，故应当一并处理。综上，一审判决无事实和法律依据，应予纠正。
　　孙林物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。首先，一审判决已经认定了孙林物业的服务存在轻微瑕疵，故未支持孙林物业要求宇璐公司支付违约金的诉请。其次，孙林物业并不存在违约行为。对于保安的配置以及监控设施的设置均按照相关物业合同条款来履行，而宇璐公司主张的深夜违规擅放外人进入也并不属实，当时已事先征得业主的同意。关于年度收费项目，孙林物业已通过业委会在小区的会所大堂内进行公示，并未侵犯业主的知情权。至于宇璐公司主张邻居绿化隔离墙影响其采光权，孙林物业也通知居委会对此进行协商。综上，孙林物业已完全、适当履行物业服务合同，宇璐公司应当支付相应的物业管理费用。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　孙林物业向一审法院起诉请求：1.要求宇璐公司支付2016年1月1日至2018年1月15日的物业管理费人民币(以下币种同)44,100元；2.要求宇璐公司支付违约金8,761.50元。
　　一审法院认定事实：宇璐公司系孙林物业所管理的加州花园小区华江路XXX号第61幢业主，物业建筑面积302.27平方米。2012年1月14日，孙林物业与上海市嘉定区加州花园业主大会签订《物业服务合同》一份。合同约定，由孙林物业为宇璐公司所在的加州花园嘉定区江桥镇华江路XXX号小区，提供物业综合管理、清洁卫生、共用部位的维修保养、以及公共秩序的维护等物业服务；并约定物业服务费收取标准为：按建筑面积每月每平方米平均5.95元,宇璐公司住宅属D型，每户每月物业费1,800元；物业服务费按月交纳，业主应当在每月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，按应缴额的万分之五每日计收违约金。此外，合同还对孙林物业的管理义务、服务标准等作了明确规定，其中公共秩序维护服务门岗服务标准规定，对外来访客进入物业区域，需通过对讲系统联系住户确认后放行并进行登记记录。2013年3月，合同到期后双方又多次续约。2015年5月31日，上海市嘉定区加州花园业主委员会和孙林物业签订《上海市嘉定区加州花园物业服务续约协议》约定，由孙林物业继续为宇璐公司加州花园小区提供物业服务，服务的内容、物业费收费标准不变。续聘期限至2017年12月31日止。同年12月28日，上述协议到期了，双方再次签订续约，由孙林物业继续为加州花园小区提供物业服务至2018年1月15日止。嗣后，孙林物业按合同约定履行了相应的义务，但宇璐公司未向孙林物业缴纳2016年1月1日至2018年1月15日止的24个半月物业费44,100元。经孙林物业多次催讨甚至在孙林物业服务到期撤离小区后，于2018年10月孙林物业还向宇璐公司发出催款通知，要求宇璐公司付清2016年1月至2018年1月15日的物业管理费44,100元。但宇璐公司以物业管理存有严重瑕疵等为由拒付，为此涉讼。
　　一审审理中，双方曾于同年6月5日达成按八折处理的调解协议，宇璐公司同意支付2016年1月1日至2018年1月15日期间的物业费35,280元。嗣后，宇璐公司反悔并请求法院依法判决。
　　一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方均具有约束力，双方对此均应恪守履行。孙林物业按物业服务合同约定，向宇璐公司提供了相应的物业服务之后，宇璐公司理应向孙林物业支付物业管理费，现其拖欠不付，应承担相应的民事责任。故孙林物业要求宇璐公司支付物业管理费的诉讼请求于法有据，予以支持。由于孙林物业在物业服务管理上存有瑕疵，不按约定公示年度收费项目，影响了宇璐公司应有的知情权；不按约定提供安保服务，深夜擅自放行访客至宇璐公司家里，既影响业主正常休息，又使业主缺乏安全感。宇璐公司拒付物业费事出有因、情有可原，故孙林物业要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于宇璐公司提出的2016年前三个月的物业费已过诉讼时效一节，宇璐公司未能提供相应证据加以证明而孙林物业提供了其在2018年10月的催款通知，宇璐公司对此亦予以认可。故宇璐公司不付2016年物业费的抗辩理由不能成立。至于宇璐公司提出的被狗咬伤，系侵权赔偿纠纷；邻居擅改绿化品种导致绿化墙过高影响采光，系相邻纠纷可依法通过诉讼途径予以解决，但不能成为不付或少付物业费的理由。据此，判决：一、上海宇璐装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海孙林物业管理有限公司2016年1月1日至2018年1月15日的物业管理费44,100元；二、驳回上海孙林物业管理有限公司其余的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本院二审中，当事人未提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案的争议焦点在于孙林物业在履行合同中是否存在违约行为以及物业服务瑕疵能否作为宇璐公司减半或酌情减少支付物业费用的依据。首先，宇璐公司主张孙林物业在提供物业服务时存在违约行为，然无论是安保配置不符合合同约定，亦或是未按约定公示年度收费项目，均无法证明孙林物业提供的服务严重影响到业主生活，且该种影响具有一定的持续性并构成根本违约。而影响宇璐公司采光权的绿化隔离带应属业主自主管理的绿化，并非系孙林物业的管辖范围。因此，宇璐公司提供的证据不能充分证明孙林物业存在根本违约，也无法证明孙林物业的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的严重程度。且物业服务合同是一种特殊的双务合同，具有动态性、涉众性等特点。孙林物业为整个小区提供管理服务，而物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用。若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。不仅如此，业主发现物业服务瑕疵问题可以通过向业主委员会提出要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，但以拒交物业费对抗物业服务瑕疵的行为，缺乏法律依据，本院不予认同。故在孙林物业提供物业服务后，宇璐公司应履行缴纳物业服务费之合同义务。至于孙林物业的服务瑕疵是否可以减免物业服务费，本院认为，根据在案证据，虽然孙林物业在履行物业服务合同中存在不足之处，然以前述不足之处折抵50%的物业服务费用并无依据。且一审法院对孙林物业主张的违约金未予支持，可视为对宇璐公司关于物业服务存在瑕疵的合理诉求进行了考量，平衡了双方的利益。综上，宇璐公司主张减半支付物业费用缺乏事实和法律依据，本院实难支持。对于宇璐公司一审反诉要求孙林物业提供物业管理方案、年度管理计划等内容，属于业主知情权，不构成反诉，其可另案主张，亦可就因物业服务瑕疵导致其具体受损事项另行提起损害赔偿之诉。
　　综上所述，上诉人宇璐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币351元，由上诉人上海宇璐装饰工程有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：管勤莺

书记员：赵  俊