上海安桥明园房地产开发有限公司与上海市徐汇区明园小安桥业主委员会返还原物纠纷一审民事判决书

　　原告：上海安桥明园房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：凌菲菲，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈江，上海市傅玄杰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余立人，上海市傅玄杰律师事务所律师。
　　被告：上海市徐汇区明园小安桥业主委员会，住所地上海市徐汇区。
　　负责人：张华，主任。
　　委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海佳安物业管理有限责任公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：陈志荣，董事长。
　　委托诉讼代理人：李宗秀，男。
　　原告上海安桥明园房地产开发有限公司(以下简称安桥公司)诉被告上海市徐汇区明园小安桥业主委员会(以下简称明园业委会)返还原物纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，后根据安桥公司的申请，本院依法追加上海佳安物业管理有限责任公司(以下简称佳安物业)作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼，于2019年1月25日公开开庭进行审理，安桥公司委托诉讼代理人陈江、明园业委会委托诉讼代理人祝茗屿、宋安成，佳安物业委托诉讼代理人李宗秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　安桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令明园业委会将上海市中山西路XXX弄XXX号1层占用的194.38平方米、31.63平方米、91平方米三间房屋交还安桥公司；2.判令明园业委会将上海市中山西路XXX弄XXX号1层夹层房屋交还安桥公司。事实与理由：2010年，安桥公司与前期物业公司(上海明园物业管理有限公司)协商，将本市中山西路XXX弄XXX号XXX-XXX层(以下简称8号房屋)物业用房(232.24平方米，全体业主所有)置换到本市中山西路XXX弄XXX号(以下简称1号房屋)1层(安桥公司所有)。签订协议后，安桥公司将1号房屋1层中194.34平方米的房屋交付给前期物业及之后的佳安物业使用，将1号房屋1层中31.63平方米的房屋留给明园业委会使用。2017年12月26日，明园业委会因不认可安桥公司与前期物业的置换协议，诉至法院要求安桥公司移交原8号房屋，明园业委会胜诉。2018年4月，明园业委会又擅自占用安桥公司所属1号房屋1夹层(180.77平方米)作为临时办公室；2018年5月，明园业委会又强占1号房屋1层中(原美甲店)91平方米门面一间，现挂“上海市徐汇区明园小安桥业主委员会”铭牌。2018年8月24日，明园业委会就之前物业置换案申请执行；11月2日，双方完成8号房屋交接。但明园业委会仍然占用1号房屋1层两间房屋不还。安桥公司认为，本案涉及房产权利人系安桥公司，明园业委会既然不认可置换协议，就应当返还因置换占用的1号房屋1层194.38平方米和31.63平方米两间用房。明园业委会强占的1号房屋1层其他用房(91平方米)和1号房屋1夹层(180.77平方米)也应当返还。另，佳安物业现实际占用1号房屋中194.38平方米房屋。故诉至法院。审理中，安桥公司增加诉讼请求：要求佳安物业与明园业委会共同返还上海市中山西路XXX弄XXX号1层占用的194.38平方米房屋(包括佳安物业使用的房屋及更衣室)。审理中，安桥公司再次明确其主张明园业委会返还的1号房屋1层部位为除A1超市部分外的1号房屋1层其余所有部分，其中物业用房由明园业委会、佳安物业共同返还。
　　明园业委会辩称，不同意安桥公司诉请。1号房屋1层从小区建成直到现在作为物业管理用房及业务会用房使用，其中部分是小区室外游泳池的更衣室，是小区的公建配套，如果该部分交还，小区正常管理活动会造成影响。从安桥公司目前证据看，安桥公司两项诉请的部位均无法确认具体所有权的房屋具体位置。
　　佳安物业述称，佳安物业自2016年12月25日进入管理，开发商移交的就是1号房屋1层的位置。具体返还部位要指明，前案物业用房至今安桥公司还没有清空，虽然搬过去了，但是无法办公。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2011年7月13日，经核准，上海市中山西路XXX弄XXX号XXX-XXX层物业用房权利人登记为业主共有，建筑面积232.24平方米。
　　2012年10月22日，经核准，上海市中山西路XXX弄XXX号1层会所权利人登记为安桥公司，建筑面积369.01平方米，房屋用途会所。同日，上海市中山西路XXX弄XXX号1夹层会所权利人登记为安桥公司，建筑面积180.77平方米，房屋用途会所。上海市中山西路XXX弄XXX号301室、401室因日照不足，改作公建用房。
　　2017年12月26日，本院受理明园业委会诉安桥公司业主共有权纠纷一案，明园业委会要求安桥公司将8号房屋移交明园业委会。本院经审理查明，8号房屋权利属于业主共有，由安桥公司占有，处于空置状态。本院于2018年2月26日作出(2017)沪0104民初30385号(以下简称前案)民事判决：安桥公司应将8号房屋交付明园业委会。该判决业已生效。
　　审理中，安桥公司、明园业委会、佳安物业一致确认：1、1号房屋1层A1室在1层的东南角，出租给案外人联华超市使用；2、安桥公司主张的1号房屋1层91平方米的位置为A2室，A2室在A1室的西面隔壁，现由明园业委会使用。同时，安桥公司表示其主张的该部位面积不一定准确；3、安桥公司主张的1号房屋1层31.63平方米的位置在1号房屋1层的北面，楼梯间旁边，系北面残疾坡道房屋，A2房屋的对面，明园业委会住所地。现由明园业委会控制；4、安桥公司主张的1号房屋1层194.38平方米位置在1号房屋1层西面。明园业委会、佳安物业确认除了两间更衣室外，该位置其余部分系由明园业委会移交给佳安物业使用。安桥公司则表示更衣室钥匙在佳安物业，佳安物业表示当时钥匙在A1业主手中，为了避免他们随意使用厕所，佳安物业收回钥匙。
　　审理中，安桥公司明确1号房屋1层夹层房屋的位置系1层夹层东面会所部分，而非老年活动室，现没有人在使用该房屋，由明园业委会封掉。明园业委会表示该房屋没有人在使用，确系明园业委会封掉的。
　　审理中，明园业委会表示前案已经执行完毕，但还没有完全清空。1号房屋1层系前期物业移交给明园业委会。
　　以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市不动产登记信息、民事判决书、图纸、录音等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。
　　审理中，安桥公司为证明2010年安桥公司与前期物业公司协商将8号房屋物业用房置换至1号房屋1楼，提交《物业用房置换协议》，主要内容为：甲方：安桥公司，乙方：上海明园物业管理有限公司，甲方作为明园小安桥小区的开发商，委托乙方对该小区进行前期物业管理工作。双方经协商，就物业管理办公用房达成以下协议：一、为便于乙方开展物业管理工作，将位于小区8号楼的原物业用房置换到1号楼一楼。二、具体按相应面积并由双方现场予以确认。明园业委会对真实性不予认可，认为明园业委会不是合同相对方。佳安物业对真实性无异议。
　　本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明事实，1号房屋1层会所、1夹层会所属于安桥公司所有，现明园业委会、佳安物业并未提供占有使用上址房屋合法有效的依据，故安桥公司向实际占有使用其房屋的明园业委会、佳安物业主张返还房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。另外，根据查明事实，明园业委会实际拥有且可实际使用8号物业用房，不存在没有物业用房使用的情况，故明园业委会主张继续使用1号房屋1层的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
　　一、上海市徐汇区明园小安桥业主委员会应于本判决生效之日起十日内将上海市中山西路XXX弄XXX号1层房屋(除东南角A1部位外)腾空并返还给上海安桥明园房地产开发有限公司；其中，上海佳安物业管理有限责任公司应与上海市徐汇区明园小安桥业主委员会共同将上海市中山西路XXX弄XXX号1层房屋(除东南角A1部位、A1部位西侧的A2部位、北面残疾坡道旁1间外)腾空并返还给上海安桥明园房地产开发有限公司；
　　二、上海市徐汇区明园小安桥业主委员会应于本判决生效之日起十日内将上海市中山西路XXX弄XXX号1夹层会所腾空并返还给上海安桥明园房地产开发有限公司。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由上海市徐汇区明园小安桥业主委员会负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：陆怿婷