上海宏村实业发展有限公司与上海宝某涂料厂有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宏村实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：唐解海，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙根明。
　　委托诉讼代理人：朱木金，江苏中吴律师事务所律师。
　　被告：上海宝某涂料厂有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：韦志龙，总经理。
　　委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。
　　原告上海宏村实业发展有限公司(以下简称宏村公司)与被告上海宝某涂料厂有限公司(以下简称宝某公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏村公司的委托诉讼代理人孙根明、朱木金，被告宝某公司的委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告宏村公司向本院提出诉讼请求：判令被告宝某公司退还土地使用费1,165,800元。事实和理由：宏村公司与宝某公司于2013年5月2日签订房屋转让合同，宝某公司将建筑面积为4350平方米的房屋转让给宏村公司，签约后，宏村公司支付了全部房款，宝某公司亦交付房屋。根据合同约定，宏村公司按使用的土地面积6.7亩，按照宝某公司与村民委员会约定的土地使用费收费标准承担相应的费用，该费用可由宝某公司代收后交给村民委员会，也可以由宏村公司直接支付给村民委员会。自2013年5月2日起至2018年5月1日，宝某公司共代收宏村公司土地使用费1,567,800元。而宝某公司拖欠村民委员会土地使用费，且村民委员会系按每亩每年12,000元向宝某公司收取土地使用费。因此，宏村公司应交纳2013年5月2日至2018年5月1日期间的土地使用费为402,000元，宝某公司多收取宏村公司土地使用费1,165,800元。故宏村公司涉讼。
　　被告宝某公司辩称，不同意宏村公司的诉请。宏村公司除应按合同约定支付土地使用费外，双方还口头约定宏村公司应每年向宝某公司支付公共设施费65,000元、专业人员管理疏通费195,000元、保洁保安等费用61,600元。宏村公司自2013年5月起已按上述金额向宝某公司支付了费用，且宏村公司在付款用途中注明为土地使用费、税及管理费等，宏村公司的付款行为与双方的约定相一致。自2018年5月起，因宏村公司对宝某公司欲增加的费用不予认可，故双方产生争议。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年5月2日，宏村公司(乙方)与宝某公司(甲方)签订房屋转让合同，约定甲方在嘉定区安亭镇黄渡东港路XXX号地块自筹资金自行建造了房屋3幢(约10100平方米)，但未办理建筑许可证，甲方将新建房中的3号房屋约3950平方米(二层)和三楼另行搭建的彩钢板办公用房及其他老厂房约400平方米转让给乙方，该物业建筑面积为4350平房米(以下简称系争房屋)，转让价格为16,250,000元,甲方保证地块范围内的配电房、消防水泵房等公共设施，保持现有状态，乙方享有使用权，甲方不论发生何种原因，不可拒绝乙方使用，配电房、消防水泵房等涉及相关的土地使用费、聘专业人员的费用等，由双方按房屋建筑面积分摊，并约定上海市嘉定区钱家村民委员会(以下简称村委会)需向甲方每年收取土地使用费，所甲方同意乙方按其使用的土地面积和甲方与村委会约定的使用费标准承担相应的费用，乙方承担的应付土地使用费，应根据甲方的通知，在接到通知的5日内支付给甲方，由甲方统一支付给村委会(乙方也可直接支付给村委会)等条款。2015年6月16日，宝某公司向宏村公司收取2013年5月2日至2016年5月1日期间的土地使用费，并向宏村公司出具收款收据，载明土地使用费每亩每年为3,800元，使用地块约6.7亩，土地使用费共计为763,800元。2016年5月17日、2017年4月25日，宝某公司分别向宏村公司收取2016年5月2日至2017年5月1日及2017年5月2日至2018年5月1日的土地使用费，宝某公司分别向宏村公司出具收款收据，均载明土地使用费每亩每年为6,000元，土地使用费共计为804,000元。宏村公司在银行转账凭证的付款用途一栏注明付土地使用费税管理费等。2018年5月，宝某公司向宏村公司提出调整土地使用费标准，宏村公司回复不同意再次调整，愿意按2017年的土地使用费标准支付宝某公司土地使用费。2018年6月13日，宝某公司向村委会支付2014年9月18日至2018年12月31日期间的土地使用费649,938.41元，土地使用费以每亩每年12,000元计算。现宏村公司以宝某公司多收取土地使用费为由而涉讼。
　　另查，位于嘉定区安亭镇黄渡东港路XXX号房屋及土地的权利人登记在宝某公司的前身上海宝某涂料厂名下，该地块属于集体建设用地，土地使用面积为5990.7平方米，房屋建筑面积为1242.07平方米，竣工日期为1985年。系争房屋中的新建及搭建房屋建造时未取得建设工程规划许可证，系争房屋中的老厂房转让时未经相关部门审批。
　　审理中，宏村公司表示不清楚宝某公司与村委会约定的土地使用费标准。宝某公司表示签约时宏村公司知晓土地使用费标准。
　　本院认为，集体土地上房屋买卖应当办理相关土地使用权变更审批手续，系争房屋的土地属于农村集体土地，因系争房屋的建造及转让未经过合法审批，故宏村公司与宝某公司签订的房屋转让合同违反法律的强制性规定，应认定为无效。因宏村公司为系争土地的实际使用人，且宏村公司与宝某公司亦约定土地使用费由宏村公司承担，故宏村公司应按其使用的土地面积承担相应的土地使用费。对于宏村公司认为宝某公司多收取土地使用费1,165,800元，双方虽约定宏村公司按照宝某公司与村委会约定的使用费标准承担相应的土地使用费，但根据双方交付土地使用费方式，宏村公司多年来实际系按宝某公司通知的使用费标准交付土地使用费，且对使用费标准并未提出异议，又2018年5月宝某公司欲调整使用费标准，宏村公司才表示不予认可，并愿意按照原使用费标准支付土地使用费，可视为宏村公司认可宝某公司原收取土地使用费的标准，宝某公司并未多收取宏村公司土地使用费，故宏村公司主张宝某公司退还多收取的土地使用费，本院难以支持。至于宏村公司提出不清楚宝某公司与村委会约定的土地使用费标准，根据交易习惯，宏村公司作为债务承担方，对其需承担的债务构成，一般应予了解。故对宏村公司的辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海宏村实业发展有限公司要求被告上海宝某涂料厂有限公司退还土地使用费1,165,800元的诉讼请求。
　　本案受理费15,292元，减半收取7,646元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：黄  燕

书记员：孙  鸯