上海宏泰房地产有限公司与上海盛志工贸有限公司、卢子能房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宏泰房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：王梅山，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王金，上海市君悦律师事务所律师。
　　被告：上海盛志工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：卢子能，经理。
　　被告：卢子能，男，1960年8月10日出生，汉族，住上海市静安区。
　　上列两被告之共同委托诉讼代理人：陆振标，上海文勋律师事务所律师。
　　原告上海宏泰房地产有限公司与被告上海盛志工贸有限公司(以下简称盛志工贸公司)、卢子能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月23日、11月23日公开开庭进行了审理，原告上海宏泰房地产有限公司的委托诉讼代理人刘炘、王金，被告盛志工贸公司的法定代表人(被告)卢子能及两被告共同委托诉讼代理人陆振标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海宏泰房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告盛志工贸公司向原告支付2018年1月1日至2018年5月20日的使用费175,140元，按7元/平米/日计(租赁面积180平方米)；2、判令被告卢子能就上述第一项诉请承担连带责任。事实和理由：2015年12月11日，原告与盛志工贸公司就上海市浦东新区羽山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定，租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租赁面积180平方米，一楼85平方米，二楼95平方米；月租金11,300元，2017年1月1日起调整为11,800元；另约定租赁届满后盛志工贸公司逾期返还系争房屋的，每逾期一日，应按7元/平方米支付使用费。双方合同到期后，盛志工贸公司直至2018年5月20日向原告返还系争房屋，其行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法利益。盛志工贸公司为自然人投资的一人有限公司，股东为被告卢子能。根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，原告提起本案诉讼。
　　盛志工贸公司、卢子能共同辩称，不同意原告的诉请。2018年5月18日被告已将系争房屋交还原告，因此对于房屋使用费，被告认为应当计算2018年1月1日起至2018年5月17日止。双方对租赁面积是有争议的，系争房屋的二层是否符合出租规定，原告方未提供有关凭证，故对于租期内的租金标准，考虑了二层房屋的性质。合同约定的使用费标准过高，应当予以调整，应当按照租赁合同中的租金标准即每月11,800元来计。被告卢子能作为盛志工贸公司的股东，相应的出资义务已经履行，其个人财产与公司的财产是独立的，因此不同意承担连带责任。
　　本院经审理认定事实如下：原告为沪房地浦字(2001)第105349号房地产权证登记的产权人，房屋坐落位置为羽山路XXX弄XXX-XXX号，1930-1948，1952-1978号，产证记载建筑面积14724.87平方米。2015年12月11日，原告(出租方，甲方)与被告盛志工贸公司(承租方、乙方)就系争房屋(建筑面积F1-85、F2-95平方米)签订《上海市房屋租赁合同》(商品房预租)，合同附补充条款、附件一、附件二及附件三。合同约定房屋用途为商用，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日。月租金为11,300元，自2017年1月1日起月租金调整为11,800元。每六个月付一次租金，待本次租金到期前十天内支付下次租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。保证金为1个月租金，11,800元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按柒元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收许可，并相互结清各自应当承担的费用。补充条款约定，租赁经营面积、合同期限经双方已确认。合同到期甲方如不再续租乙方，乙方必须无条件如期返还房屋，乙方不存在优先购买权及优先承租权。合同到期或解除，乙方需在合同到期或解除后7日内办理营业执照及全部相关证件的注销，逾期未办理注销手续，甲方有权不再退回保证金及追溯因未办理注销手续造成的一切损失。全部相关证件的注销完毕及所有公共事业费用结清后，退回保证金。合同另对其他事项作了约定。合同履行期间，盛志工贸公司已支付租金至2017年12月31日，另付原告保证金11,800元。
　　另查明，盛志工贸公司是被告卢子能为股东的一人有限责任公司。
　　审理中，被告对租赁合同中二楼面积95平方米有异议，称产权证中无法体现系争房屋具体面积。二楼实际为消防管道设备通道、层高不标准，故签订合同时双方考虑到该情况将租金单价调整为3元/平方米。被告称2017年11月开始双方就续租问题进行协商，原告表态让被告等，今年1月，原告提出租金要翻倍，就续租租金问题双方协商至今年4月无果，遂被告搬离，水电费已结清。原告称，签订租赁合同时被告对租赁面积是确认的，双方确实曾在2017年11月就续租进行协商，但最终协商未果，被告搬离时未按合同约定交还房屋，而是将系争房屋钥匙交还给了物业，原告自行于2018年5月20日收回系争房屋。
　　被告向本院提供了2016年1月至2017年12月盛志工贸公司银行流水明细及资产负债表，证明盛志工贸公司有财务独立记账，与被告卢子能的个人财产是分开的；盛志工贸公司从未转账给卢子能，仅有卢子能与案外人共同向盛志工贸公司转账用以支付租金及员工养老金，卢子能不应当承担连带责任。经庭审质证，原告认为资产负债表未经过审计，并且两份材料显示在租金支付前，都是卢子能与案外人汇款给盛志工贸公司，再由盛志工贸公司支付给原告，证明两被告资产存在混同。
　　关于保证金11,800元，原告表示不需要在本案中处理。
　　本院认为，涉案的房屋租赁合同系原告与盛志工贸公司双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告盛志工贸公司在合同租赁期限届满后，未就续租事宜与原告达成协议，其理应及时将系争房屋交还原告，并结清占有使用系争房屋期间的占有使用费。盛志工贸公司称其于2018年5月17日将系争房屋返还原告，对此其无相关证据佐证，原告亦予以否认，原告确认于2018年5月20日收回了系争房屋，房屋使用费的计算应截止2018年5月20日。关于逾期返还房屋的使用费计算标准，双方存在争议。本院认为，合同约定的逾期返还房屋的使用费计算标准，系一方违约时应承担的相应违约责任，带有违约金的性质。现被告认为该计算标准属约定过高，请求予以调整。结合原、被告的庭审陈述，双方在租期届满前后确因续租问题进行过一段时间的商谈，被告逾期搬离及未支付使用费事出有因。另因原告提交的产权证明中没有具体体现系争房屋的实际分割面积，合同约定的逾期搬离房屋的房屋使用费计算标准是否符合租赁物彼时的市场价格，原告未能进一步举证。比照合同约定的租金标准，被告主张房屋使用费标准过高，请求予以调整。综合上述因素，本院对被告的请求予以准许，对逾期返还房屋的占有使用费标准调整至每月18,880元。另根据我国公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。本案中，盛志工贸公司为自然人卢子能投资的一人有限责任公司，其提交的银行流水单及公司自制的资产负债报表，证明其股东个人财产与公司财产存在混同。原告诉请卢子能对盛志工贸公司的债务承担连带责任，本院予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
　　一、被告上海盛志工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宏泰房地产有限公司自2018年1月1日起至2018年5月20日止的房屋使用费，按每月18,880元为计算标准；
　　二、被告卢子能对上述第一项中被告上海盛志工贸有限公司的付款义务承担连带责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,802元，减半收取计1,901元，由被告上海盛志工贸有限公司、卢子能负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐