上海宏登精细化工有限公司与上海斯瑞科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宏登精细化工有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：过振明，董事长。
　　被告：上海斯瑞科技有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：辛志荣，董事长兼总经理。
　　委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。
　　原告上海宏登精细化工有限公司(下称“宏登公司”)与被告上海斯瑞科技有限公司(下称“斯瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告的法定代表人过振明、被告的委托诉讼代理人王俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2007年3月20日就位于上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号厂房及配套房屋(下称“涉诉房屋”)签订的《租赁合同》；2、判令被告将涉诉房屋恢复原状后返还给原告，并向原告支付占用费(按0.84元/平方米/天)；3、判令被告支付截止至2018年5月15日的逾期付款滞纳金人民币(以下币种同)19,951.81元(计算方式详见清单)；4、判令被告支付截止至2018年5月15日结欠的租金112,391.04元(计算方式详见清单)；5、判令被告支付违约金200,000元。事实与理由：2007年3月，原告将涉诉房屋出租给被告使用，租期自2006年9月18日至2026年9月17日。2010年6月，被告将涉诉房屋转租给第三人上海仲豪塑胶制品有限公司(下称“仲豪公司”)、上海绿阳金属制造厂(下称“绿阳厂”)，原告因此向嘉定法院起诉【案号：(2011)嘉民三(民)初字第699号】，要求解除与被告签订的《租赁合同》。嘉定法院审理后，驳回了原告的诉请。2017年8月，原告发现被告又将涉诉房屋进行转租，故前往被告处要求其提供全部转租合同。被告处黄善勇书面说明，被告将涉诉房屋新转租给5个案外人。原告为厂房经营安全合法，多次要求被告提供全部转租合同和营业执照，但被告予以拒绝，造成原告厂房无法管理、潜藏重大隐患。因被告擅自转租并改变房屋用途，被告出租房屋无经营许可证、所得收入又未纳税构成违法经营，原告遂于2017年8月23日书面通知原告全部转租合同均属无效，同时通知解除与被告间的租赁关系，要求被告结清租金、水电费、恢复原状后返还房屋。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，斯瑞公司于2018年5月15日支付租金77,557.25元，宏登公司因此将第3项诉请变更为判令斯瑞公司支付截止至2018年5月15日的租金计34,833.79元。
　　被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：一、原告以被告擅自转租再次要求解除合同，违反了一事不再理原则：1、原告曾以被告擅自转租要求解除合同，被原审法院和再审法院依法驳回，案号分别为(2011)嘉民三(民)初字第699号、(2012)沪二中民二(民)申字第79号。2、对于被告转租，原告未在6个月内提出异议，基于法律规定及对原告默认同意转租的信任，被告将自有生产设施搬至总部并将涉诉房屋对外转租多年，原告无权干涉被告转租事宜。3、相关司法解释并未规定，承租人在转租期满后，再次转租仍须经过出租人同意。二、被告并未改变涉诉房屋用途，未利用该房屋从事违法违章活动，转租期间亦未给原告造成经济损失，同时也未拖欠房租。厂房转租并未违反国家禁止性规定，转租合同应当继续履行。三、确实存在部分滞纳金，但计算标准宜以同期银行贷款利率4.35%计算，原告主张的金额过高。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述及经本庭审查确认的证据，本院确认如下事实：
　　上海市嘉定区南翔镇田旺路XXX号房屋登记为宏登公司所有，有证建筑面积为1750.98平方米。2007年3月20日，宏登公司(甲方、出租方)与斯瑞公司(乙方、承租方)签订一份《租赁合同》，其中约定：甲方将其坐落于本市嘉定区南翔镇田旺路XXX号的厂房和其他房屋租赁给乙方使用，房屋面积经甲、乙双方确定为2541.27平方米，其中包括标准厂房1750.61平方米(有证)、门卫用房、沿河附房及上面的楼房、新建配电房、卫生房共计790.66平方米；租赁期限为20年，从2006年9月18日起至2026年9月17日止；租金每日每平方米0.46元，每三个月一付、先付后用，乙方分别于每年的9月18日、12月18日、3月18日、6月18日前支付，每五年调整一次(以届时同等位置房屋租金水平为依据，由甲、乙双方另行共同商定)；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三计算，乙方逾期支付租金应按本条规定滞纳金租金乙方一并支付；租赁期内，乙方违约应向甲方支付违约金，违约金的金额为100万元。若乙方有未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租的、转让、转借他人或调换使用的违约行为，擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应支付甲方违约金。签约后，宏登公司按约交付房屋，斯瑞公司亦支付相应租金。
　　又查明，2009年3月，斯瑞公司就厂房租赁事宜发函给宏登公司，称由于公司经营业务需要，所租用的厂房现已停止生产，并近期内将搬迁至公司总部，鉴于上述情况，特提出两种解决方案。方案一，终止原租赁合同；方案二，若宏登公司不同意终止合同，斯瑞公司将转租。同年4月1日，宏登公司回复称，若斯瑞公司一定要终止原租赁合同的，1、应按合同约定支付违约金100万元；2、同时将租赁房屋恢复原状并返还宏登公司；3、并将水电恢复原状后过户至宏登公司名下。若以上任何一条斯瑞公司没有履行完毕，宏登公司视为没有解除租赁合同，原租赁合同继续有效。之后，双方仍继续履行租赁合同，斯瑞公司按约支付租金。2010年6月8日，斯瑞公司将租赁房屋转租给第三人仲豪公司和第三人绿阳厂(名称于2015年6月变更为上海绿凌金属制品经营部，下称“绿凌经营部”)，租期自2010年6月20日至2020年6月19日。2011年8月8日，宏登公司发解除合同的通知给斯瑞公司，以斯瑞公司擅自转租房屋为由要求解除租赁合同，还要求斯瑞公司于2011年9月17日前从租赁房屋内迁出并将房屋恢复原状。之后，原告涉诉。该案审理中，两位第三人称自斯瑞公司处承租部分房屋后，共同转租给他人。本院后作出(2011)嘉民三(民)初字第699号民事判决书，驳回宏登公司要求解约及恢复原状并支付违约金的请求。宏登公司不服该判决并申请再审，上海市第二中级人民法院审理后作出(2012)沪二中民二(民)申字第79号民事裁定书，驳回宏登公司的再审申请。
　　再查明，宏登公司就租金调整问题曾向本院起诉过斯瑞公司。本院2017年5月24日作出(2017)沪0114民初984号民事判决书，判决确认租金自2016年9月18日起调整为每日每平方米0.84元，同时判决斯瑞公司支付自2016年9月18日起至2017年6月17日止的租金差额146,091.26元。斯瑞公司对该判决不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年8月31日作出(2017)沪02民终7144号民事裁定书，裁定按上诉人斯瑞公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。此后，斯瑞公司已将租金差额146,091.26元履行完毕，本案中宏登公司未计算相应滞纳金。
　　本案的争议焦点为：一、斯瑞公司有无将涉诉房屋重新转租？二、斯瑞公司有无拖欠租金？逾期支付的部分，滞纳金(违约金)如何计算？
　　针对争议焦点一，宏登公司提供了以下证据：1、斯瑞公司分别与案外人邓某某、朱某某签订的厂房租赁合同；2、黄善勇出具的说明,载明关于田旺路XXX号租赁厂房租赁事宜，一季度房租194788.5元，自2017年6月18日起，已付房租168,270元，欠付26,518.35元。该说明同时记载，第一家彩弘979平方米，第二家绿凌765.4平方米、邓先生171平方米、朱先生171平方米；第三家仲豪572平方米，到期日均为2019年6月20日；3、宏登公司法定代表人与黄善勇的微信聊天记录。斯瑞公司对以上证据的真实性均不予认可，并认为黄善勇虽系斯瑞公司退休返聘人员，但无权代斯瑞公司出具任何书面说明。目前，斯瑞公司与仲豪公司、绿凌经营部的转租合同仍在履行中。仲豪公司及绿凌经营部原将租赁房屋的部分再次转租给彩弘，租期届满后，由斯瑞公司与彩弘直接建立了租赁关系。以上证据的真实性本院无法核实，故对宏登公司主张斯瑞公司重新转租的意见不予采纳。假如其中证据1、2属实，也恰说明原次承租人仲豪公司及绿凌经营部仍在承租使用涉诉房屋，且该两公司承租的面积占整个租赁面积的多数。
　　针对争议焦点二，合同关于斯瑞公司逾期支付租金应承担滞纳金的条款，其性质实为对斯瑞公司逾期付款违约金的约定，但本院认为以每日千分之三的标准计算过高，本院参照银行同期贷款利率(年利率4.35%)酌情予以调整。2016年9月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2016年9月27日实付100,000元、于2016年12月2日实付46,091.26元。2016年12月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2016年12月30日实付100,000元、于2017年1月23日实付30,000元、于2017年1月25日实付16,091.26元。2017年3月18日这期租金为146,091.26元，斯瑞公司于2017年3月28日实付106,091.26元、于2017年4月24日实付40,000元。该三期租金，斯瑞公司均存在逾期支付的情况，应当承担违约责任。据此，本院核算的滞纳金金额为1,174.69元。
　　2017年6月18日这期租金调整后应为194,788.35元，斯瑞公司于2017年6月26日实付81,500元、于2017年7月5日实付37,170元、于2017年7月26日实付27,421.26元及2,178.74元、于2017年8月22日实付20,000元、于2017年10月13日实付26,518.35元。因该期租金调整涉及的判决于(2017)沪02民终7144号民事裁定书送达后才生效，在双方对租金调整存有争议的情况下，本院认定因租金调整而增加的租金48,697.09元未于2017年6月18日支付不计算滞纳金，调整前的租金146,091.26元未按期支付仍应支付滞纳金，经核算金额为279.11元。
　　2017年9月18日这期租金，宏登公司认为应付186,668.29元，斯瑞公司认为应付151,8345.45元。双方争议在于，涉诉房屋中的无证部分560.39平方米被限期拆除(拆除后实际租赁面积调整为1980.88平方米)，对于该部分的租金，宏登公司认为应支付至2017年11月30日，斯瑞公司认为应支付至2017年9月18日。本院认为，宏登公司和斯瑞公司要求支付的期限均未有任何依据，在此情况下本院依据相关部门的通知(因田旺路XXX号存在违法建筑，要求至2017年9月20日停止在违法建筑内的经营活动，限期搬离)计算至2017年9月20日。该期租金，斯瑞公司于2017年10月13日实付38,481.65元、于2017年10月30日实付22,630元、于2017年11月9日实付39,300元、于2017年12月5日实付50,000元、于2017年12月27日实付36,256.64元。据此，斯瑞公司尚欠租金2,134.67元(该部分租金双方有争议，不应计付滞纳金)，滞纳金经核算金额为948.92元。
　　2017年12月18日这期租金为151,834.45元，斯瑞公司于2017年12月27日实付的36,256.64元，扣除上期租金1,422.8元后剩余34,833.84元用以支付本期租金，当日另实付38,743.36元、于2018年1月5日实付40,700元、于2018年3月21日实付50,000元。以上斯瑞公司存在逾期支付情况，经核算相应滞纳金为586.52元。
　　2018年3月18日这期租金为151,834.45元，斯瑞公司于2018年3月21日实付的50,000元，扣除上期租金37,557.25元后剩余12,442.75元用以支付本期租金，于2018年4月11日实付31,834.5元、于2018年5月2日实付30,000元，于2018年5月15日实付77,557.25元。以上斯瑞公司存在逾期支付情况，经核算相应滞纳金为722.36元。
　　本院认为，宏登公司与斯瑞公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。虽然租赁物部分为无证建筑，但该无证部分仅占整体租赁面积的小部分且均为门卫用房、配电房、卫生房等辅助用房，故不影响整体合同的效力。宏登公司以斯瑞公司擅自转租要求解除双方间的租赁关系，已由(2011)嘉民三(民)初字第699号、(2012)沪二中民二(民)申字第79号案件作出过处理。现宏登公司主张斯瑞公司与原承租人仲豪公司、绿凌经营部解约后重新转租，其提供的证据不能证明其主张，本院不予采纳。宏登公司另主张斯瑞公司偷逃税款违法经营，亦未提供充足证据，本院无法采纳。因此，对宏登公司要求解约、返还房屋、支付占用费及违约金的请求，本院不予支持。
　　关于拖欠租金及滞纳金，本院在以上争议焦点二中已作出明确认定，截止至2018年5月15日，斯瑞公司拖欠租金2,134.67元，应承担的逾期付款滞纳金共计为3711.6元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海斯瑞科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宏登精细化工有限公司截止至2018年5月15日欠付租金2,134.67元；
　　二、被告上海斯瑞科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宏登精细化工有限公司截止至2018年5月15日逾期付款滞纳金3711.6元；
　　三、驳回原告上海宏登精细化工有限公司的其他诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费5,122元，本院减半收取2,561元，由原告负担2,500元，被告负担61元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞