上海宗山投资管理有限公司与青浦区华新镇新谊村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海宗山投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：吴宗山，总经理。
　　委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：奚来玉，上海佳通律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：青浦区华新镇新谊村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：蒋其龙，村主任。
　　委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海宗山投资管理有限公司(以下简称宗山投资)与被告青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称新谊村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告新谊村委会提起反诉，本院经审核后依法受理合并审理。本院于2019年6月17日、7月9日两次公开开庭进行了审理，原告法定代表人吴宗山(第二次庭审未参加)、原告委托诉讼代理人原香微、被告委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告宗山投资向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拆迁补偿款人民币(以下币种均为人民币)5,248,344.83元【其中包括：停产停业损失782,250元，奖励费527,798元，搬迁费445,361元，绿化补偿10,799元，综合补偿470,768元，装修费527,738元，附属物补偿325,143元，房屋建安重置费2,158,487.83元(有证：原告翻建的补偿金额1,657,733.83元及无证500,754元)】；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月30日,原告关联公司上海晨奥国际货运代理有限公司(以下简称晨奥国际)与被告签订《厂房、场地租赁合同》，由晨奥国际承租旧厂房1,600平方米及4.8亩厂区，租期自2008年3月30日至2018年3月30日，并约定了改造和翻建等事宜。在原告实际使用租赁房屋过程中，因厂房过于老旧，大部分建筑坍塌不能使用，在征得被告同意的情况下进行了翻建，原被告双方2018年3月6日一致确认原告翻建的有证总建筑面积为1,068m2，共计翻建的建筑面积为2,862.18m2。2018年3月30日到期后，原被告经过协商达成续租三年的约定，房屋租金按照房产证上的建筑面积2,235平方米收取，每平方米每天0.55元，场地租金按照测绘报上的940平方米收取，每亩每年1万元。在原告被告即将签约之前，由于华徐公路拓宽工程，考虑到今后道路拓宽后两侧的面貌，镇政府决定将该地块一并纳入拆迁，为此原被告双方就相关事宜达成了《备忘录》，对争议问题另行诉讼解决。现原被告就补偿款分配存在争议，原告依据被告与相关征收补偿部门签订的补偿协议载明的各项提起上述诉请主张。
　　被告新谊村委会辩称：不同意原告诉请。原、被告所签订的《厂房场地租赁协议》实际已经于2018年3月30日因合同期满终止。合同终止后双方达成准备续租的口头一致，但未签订续租协议时就获得通知华徐公路拓宽工程要纳入征收范围，所以原被告没有签订租赁协议。这段期间，被告与华新镇人民政府征收办签订了《非居住房屋补偿协议》。之后，原被告就上述房屋征收获得的补偿在分割过程中产生争议，双方于2019年3月5日签订《备忘录》，据此以后仍无法就补偿分割达成一致，故原告起诉至法院。针对原告诉请中明确的金额，关于有证及无证部分,被告同意无证部分的房屋建安重置价500,754元及无证土地上的综合补偿470,768元给予原告。其余费用包括停产停业损失、奖励费、搬迁费、绿化苗木费等均来自于有证土地，有证土地的使用权是被告方，故在没有协议的情况下被告不同意支付上述费用。在此过程中，原被告多次就包括房屋租赁费等进行沟通，都未达成一致。所以就房屋及场地的使用费，被告提起反诉，要求原告：1、支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和场地使用费总计267,561.126元(按备忘录上载明的标准)；2、本案反诉费由原告承担。
　　针对反诉，原告宗山投资辩称：不同意反诉请求。1、2019年3月5日双方签订的《备忘录》约定原告向被告支付租金至2018年8月31日止，并约定在2019年3月20日前腾退红线内房屋、4月30日前腾退剩余房屋。备忘录明确了2018年8月31日后无需再支付租金，如需支付后续租金，双方会在备忘录中明确8月31日后租金的金额及支付方式。2、原告承租被告的场地房屋是为经营使用，至2018年9月1日全面开展征收拆迁工作，原告也在做场内其他租户拆迁工作，并要求场内其他租户停止生产经营活动。因政府拆迁致使案涉租赁合同无法正常履行，无法实现合同目的，被告也不应依法享受相应的合同权利。综上要求驳回被告的反诉请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2007年11月30日，晨奥国际(乙方)与新谊村委会(甲方)签订《厂房、场地租赁合同》，约定：“甲方提供原压铸厂旧厂房1,600m2,厂房面积4.8亩租赁给乙方使用(有集体土地建设用地使用证)；该地块和厂房租赁期为十年，自2008年3月30日至2018年3月30日止，合同期满，经双方协商一致后可优先续租，另签订协议；该厂区内的国家规定的用地使用证范围内，原有旧厂房在上级政府、建设部门同意后可逐渐改造、翻建，如在租赁期限内国家需动迁应无条件服从，租赁后重新翻建的部分动迁补贴费用归乙方所有，原有老厂房(有影像资料)及土地补偿归甲方所有，该厂区东面原有的五楼五底办公楼只能装修使用，如徐华公路拓宽动迁其补偿归村委会所有；租金标准每年贰拾万元；合同另对其他内容进行了约定。
　　2016年1月1日晨奥国际与宗山投资签订《权利转让书》，晨奥国际将其与新谊村委会签订的《厂房、场地租赁合同》中全部权利转让给宗山投资，包括但不限于向青浦区人民法院起诉新谊村委会主张动迁补贴的权利等。新谊村委会亦在庭审中确认：虽有晨奥国际与其签订《厂房、场地租赁合同》，但实际后续都是由宗山投资与其洽谈和履行合同的，续签合同的商谈也是宗山投资与其进行的。且，认可2018年4月1日至2018年8月31日期间是事实上租赁关系。
　　2018年3月6日，宗山投资与新谊村委会统统出具《情况说明》，一致确认：产证幢号3#、4#、7#，总建筑面积为1,167平方米，为新谊村委会原有老厂房并未进行过翻建；产证幢号为1#、2#、5#、6#，总建筑面积为1,068平方米，为宗山投资翻建，另外剩余部分厂房均为原告宗山投资进行建造；双方就地块工程测量成果报告书内的有证面积与无证面积没有异议。
　　2019年3月5日，新谊村委会(甲方)与宗山投资(乙方)就华徐公路拓宽工程涉及乙方补偿相关事宜签订《备忘录》，约定：一、乙方对于甲方提供的动迁红线内的房屋建筑补偿评估报告中的内容及补偿标准没有异议，同意按评估报告执行补偿(评估报告由华新镇动迁办委托的第三方评估公司出具，评估报告编号为沪上资土地估2018D第051-4号)；二、乙方对于甲方的提供的动迁红线外的房屋建筑补偿评估报告中的内容及补偿标准存在异议；三、因甲乙双方原在2007年11月30日签订的租赁协议已于2018年3月30日到期，到期后双方经过协议达成继续续租三年的约定，房屋租金按照房产证上的建筑面积2,235平方米收取，每平方米每天0.55元，场地租金按照测绘报告上的940平方米收取，每亩每年1万元。在双方即将签约之前，由于华徐公路拓宽工程，考虑到今后道路扩宽后，两侧的面貌，镇政府决定将该地块一并纳入动迁，为此甲方根据实际情况未与乙方签订租赁协议，期间根据道路拓宽工作的实际推进情况，甲方一直在与乙方进行沟通，这段时间乙方还在使用甲方地块上的房屋。鉴于上述情况，乙方提出华徐公路拓宽工程是在9月开工，故同意先行支付在双方未签约续租期间其使用甲方地块上的房屋使用费和场地使用费给甲方，使用费支付计算时间从2018年4月1日至2018年8月31日止共计19,1115.09元(其中房屋使用费186,948.43元、场地使用费4,166.66元)；四、由于甲乙双方原租赁协议已到期，又牵涉政府动迁问题，双方续约已无可能，乙方同意按照甲方要求在2019年3月20日前腾退出华徐东路XXX号厂房涉及华徐东路拓宽工程红线内部分，并将红线内部分厂房归还甲方；五、甲乙双方一致认同就处理华徐公路拓宽工程涉及甲方红线外部分的补偿与乙方之间产生的异议，双方通过司法途径予以解决，乙方同意在法院勘察现场或者双方质证确认后退出华徐公路XXX号剩余厂房，腾退时间不超过2019年4月30日。因此后，双方无法就补偿达成一致意见，宗山投资诉至法院作如上诉请。
　　另查明，2018年6月13日上海上资土地估价有限公司出具的沪上资土地估(2018D)第051-4号《青浦区华新镇华徐公路道路工程(华腾路-华隆路)涉及华新镇新谊村村民委员会、上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋、装饰装修、附属设施等估价报告(红线内》，报告载明：晨奥国际未见证建筑面积108.60平方米，旧材料收购价21,550元，见证房屋装饰装修价格121,575元，附属设施价68,868元，机器设备搬迁和安装费用66,911元，合计278,904元。
　　2018年9月4日上海上资土地估价有限公司出具的沪上资土地估(2018D)第088-1号《青浦区华新镇华徐公路道路工程(华腾路-华隆路)涉及华新镇新谊村村民委员会、上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋、装饰装修、附属设施等估价报告(红线外)》，报告载明：晨奥国际未见证建筑1,794.18平方米，未见证建筑物价格479,204元，见证房装饰装修价格324,368元，附属设施价格253,146元，机器设备搬迁和安装费用378,450元，绿化苗木价3,786元，合计1,438,954元。
　　宗山投资与新谊村委会一致确认：红线内宗山投资应得的278,904元，在扣除宗山投资应付的2018年4月1日至2018年8月31日房屋场地使用费191,115.09元后，剩余款项已支付给宗山投资。宗山投资原对红线外的评估报告持有异议，现同意按照红线外的评估报告主张补偿款。
　　2018年10月26日，青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与新谊村委会签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：一、乙方坐落于华新镇新谊村华徐公路XXX号房屋，建筑面积有证部分2,235平方米、无证1,902.78平方米；二、经上海上资土地估价有限公司评估，乙方房屋建安重置价为3,969,888元(3,469,134元、500,754元)；三、乙方房屋相应的土地使用权取得费用2,532,000元；四、乙方房屋装修补偿款527,738元(81,795元、445,943元)，附属物补偿款325,143元(3,129元、322,014元)，绿化苗木10,799元(7,013元、3,786元)；五、乙方设备拆迁和安装费用445,361元；七、乙方停产停业损失补偿782,250元；综合补偿470,768元；八、乙方按期搬离的给予一次性速迁奖励费527,798元，合计甲方应补偿乙方9,591,745元。
　　庭审中，新谊村委会表示系争地块确实存在自2019年7月5日起停电停水的现象，但至庭审日时红线外部分仍有宗山投资的一承租户开设超市未搬离。
　　本院认为，宗山投资与新谊村委会对于原《厂房、场地租赁合同》到期后双方已口头达成续租三年一致意见、又因华徐公路公路拓宽工程影响未签订书面续租合同但存在事实上的租赁合同关系之事实确认无异议。虽然事实租赁关系期间，双方对于各自翻建添附涉及的补偿款如何分配未有书面约定，但原租赁合同有约定，且双方在华徐公路拓宽涉及的各项评估报告中亦参照原租赁合同约定将各自的翻建、装修、添附等进行了分项分列。对于红线内部分，宗山投资与新谊村委会已经按照评估报告上的分项内容结算支付没有争议。故，本院结合原租赁合同的约定、结合评估报告中的分项分列，将红线外分列在晨奥国际项下的“未见证建筑物价格、见证房屋装饰装修价格、附属设施价格、机器设备搬迁和安装费、绿化苗木”各项补偿费用亦确认为宗山投资享有，同时将红线外有证建筑中1,068平方米对应的价格根据谁翻建谁受益原则确认给宗山投资享有。根据双方确认的有证建筑添附面积，结合停产停业损失补偿的计算标准及方法，本院确定停产停业损失补偿373,800元归宗山投资享有。新谊村委会陈述补偿协议中综合补偿实际为未见证房屋的各类补偿，考虑到未见证房屋主要为宗山投资添建添附和使用，因此该部分补偿主要确认为宗山投资享有。关于一次性速迁奖励费，本院一方面参照奖励费的计算方式和方法，一方面考虑宗山投资配合搬迁腾退的实际情况，酌情给予。综上，本院酌情确认宗山投资应享有的红线内红线外所有补偿款为4,550,000元,扣除新谊村委会已经结算支付的278,904元，新谊村委会尚应支付宗山投资4,271,096元。
　　关于新谊村委会反诉主张，备忘录提及华徐公路拓宽工程是拟在2018年9月开工，故备忘录中仅处理了2018年4月1日至2018年8月31日期间的费用由宗山投资先行支付并约定了红线内外腾退时间，并未提及自2019年9月1日至约定的腾退日期间的费用应否支付、如何支付。从当事人一致陈述中可见至今仍有红线外部分租户未搬离腾退，可见华徐公路并未实际在2018年9月开工，备忘录中亦未明确新谊村委会对之后房屋及场地费用作放弃处理，因此宗山投资理应支付此后未腾退期间的占用费用。考虑到需配合华徐公路拓宽工程的进行，宗山投资及其下面租户已开始陆续腾离，即使占用也不能正常经营使用，因此本院酌情确定宗山投资需支付2018年9月1日至2019年3月31日期间房屋和场地占有费70,000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告青浦区华新镇新谊村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宗山投资管理有限公司补偿余款人民币4,271,096元；
　　二、反诉被告上海宗山投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告青浦区华新镇新谊村村民委员会房屋场地占用费人民币70,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费人民币48,538.40元，减半收取人民币24,269.20元，由原告宗山投资负担人民币3,784.80元，由被告新谊村委会负担人民币20,484.40元；反诉受理费人民币2,656.71元，由反诉原告新谊村委会负担人民币1,881.71元，由反诉被告宗山投资负担人民币775元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：朱  静