上海宜车汽车服务有限公司与上海南空军械厂企业承包经营合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海宜车汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王金珍，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戴琦旻，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海南空军械厂，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：孙源，厂长。
　　委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。
　　原告上海宜车汽车服务有限公司与被告上海南空军械厂企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告(反诉被告,以下称原告)委托诉讼代理人陈熠昊律师、戴琦旻律师、被告(反诉原告,以下称被告)委托诉讼代理人吴家平律师、邢桦彬律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告签订的《租赁承包经营合同》及《关于上海南空军械厂奥迪维修站改建达标补充协议》解除；2、被告向原告支付合同解除违约金100万元；3、被告赔偿原告外立面损失2,663,272元(以鉴定评估报告为准)；4、被告赔偿原告员工安置补偿损失2,912,693.09元；5、被告返还原告押金50万元。事实及理由：原告于2012年3月15日与被告签订《租赁承包经营合同》，约定由原告租赁承包经营被告名下奥迪维修站(以下称奥站)，以被告名义对外经营并使用现有一汽奥迪及一汽大众特约维修资质。合作期间，奥迪长春总部对经销商标准有所提高，不符合将取消资格。因此，原、被告于2013年12月5日签订《关于上海南空军械厂奥迪维修站改建达标补充协议》(以下称《补充协议》)，约定由原告对奥站进行升级改造，同时双方将合同期限延长至2023年12月31日。基于此，原告投入大量资金进行装修与升级，并购进大量设施设备以持续经营。现被告不允许奥站继续运营，并要求原告迁出。原告认为，《租赁承包经营合同》和《补充协议》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，属于双方真实意思表示，被告有义务遵守，应当继续履行。现不履行，应该做出赔偿。为维护原告合法权益，作如上请求。
　　被告辩称：本案合同解除的原因系中央军委下发全面停止有偿服务的指令，所有军队都必须执行。接到指令后，原、被告签订《关于奥迪维修站停止有偿服务的沟通纪要》(以下称《沟通纪要》)，明确2017年6月2日合同解除，奥站停止业务并搬离及收尾的相关事宜。根据《租赁承包经营合同》第11.4条，若不可抗拒因素导致合同不能履行，则原、被告不构成违约，也互不补偿；对于外立面改造费用，根据2015年11月3日原告出具的《南空奥迪投资形象改建相关情况说明》(以下称《情况说明》)，明确外立面改造如因国家或军队政策发生重大调整，如不允许进行经营活动，原告自愿承担投资风险，故被告不同意支付；《租赁承包经营合同》第10.4条约定，在承包期限内，产生的债权债务及其他法律责任，均由原告负责，与被告无关，故对于员工安置补偿等损失应由原告自行承担；对押金50万元被告同意在原告结清相关费用后返还。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。
　　被告向本院提出反诉请求，请求判令：1、原告立即搬离清空上海市场中路XXX号奥站；2、原告支付自2017年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每年110万元计算。事实和理由：2012年3月15日，原、被告签订《租赁承包经营合同》，约定被告将其名下奥站交由原告承包经营，占地面积4136平方米，其中接待大厅896平方米，生产车间、器材仓库等建筑面积为3240平方米，租赁承包期为5年，自2012年3月20日起至2017年5月31日止，每年承包费为110万元。因部队全面停止对外有偿服务，经原、被告协商于2017年6月2日达成《沟通纪要》，通知奥站于2017年6月30日前停止一切新接业务，做好收尾工作。嗣后，原告虽按期停止经营，但仍有物品置放在奥站中，经被告多次催告均不肯搬离。为维护被告合法权益，作如上反诉请求。
　　原告对被告反诉辩称：不同意被告的反诉请求。关于反诉请求1，自2017年8月1日起被告已实际接收、控制上海市场中路XXX号奥站，原告无法搬离；关于反诉请求2，因被告实际控制原告经营物资，原告无法搬离致继续使用场地，故原告不应支付房屋使用费。若法院认为原告需支付房屋使用费，因实际存放物资的小仓库仅50平方米左右，与双方《租赁承包经营合同》中约定的经营场地面积相差甚大，且每年110万的承包费包括场地费、物业费、设备使用费、奥迪品牌使用费等费用，所以房屋使用费不应按照每年110万的标准计算，而应以每年1万元计算为宜。
　　本案当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进了证据交换和质证，并根据当事人陈述及审查，认定事实如下：
　　2012年3月15日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《租赁承包经营合同》，约定乙方租赁承包经营甲方所属的奥站，经营范围以甲方工商登记项目为准。在租赁承包期限内，甲方同意乙方以甲方名义对外经营，并由乙方使用现有一汽奥迪及一汽大众特约维修资质。甲方同意在甲方银行账户下为乙方开设相对独立的分账户，该分账户中款项仅供乙方使用，甲方不得单方面使用该账户的资金。甲方同意由乙方聘任陈国华担任本项目的承包负责人，全面负责日常经营管理事务(含业务、人事、财务工作等)。甲方派驻奥站支部书记一名，乙方每年给予的津贴不低于甲方中层干部的平均奖金数，该书记的工资、四金等费用均由甲方支付。租赁承包经营时间自2012年3月20日至2017年5月31日。甲方所属的奥站场地及建筑物租赁承包给乙方经营使用，该场地位于上海虹口区场中路XXX号，占地面积约4136平方米，包括业务接待大厅一层面积约896平方米，生产车间、器材仓库等建筑面积约3240平方米，其四至范围为：东至甲方厂区入口主干道，南至场中路北侧绿化带，西至甲方厂区西围墙，北至甲方奔驰维修车间。在租赁承包期限内，甲方提供乙方使用的原有设施设备的名称、规格、数量以清单为准，其所有权仍归甲方所有。乙方有权在租赁承包期限内使用甲方提供的设施设备，但不得转让、变卖、毁损；如有毁损灭失的，乙方应按折旧后价格补偿。在租赁承包期限内，乙方根据主机厂的要求和实际经营需要，对现有举升机、专用工具、设备等进行重新购置，则原有被更新的旧设备由甲方进行处理，新设备所有权归乙方所有。在乙方按时交齐有关费用情况下，甲方保障乙方水、电、通讯、网络的正常运行。租赁承包费用及付款方式项下约定，1、乙方需向甲方上交租赁承包费用110万元／年，租赁承包费用包括甲方租赁承包给乙方的厂房场地费用、物业管理、现有设备折旧费用。分四个季度交纳，每个季度第一月10日前上交当季度承包经营费27.5万元。本协议签订之日起至2012年5月31日为免租期(主要用来解决对业务接待大厅装修，生产车间设备更新安装等)。乙方每年另行上交管理费用：乙方若向客户开具非军内发票，按乙方经营综合维修产值的1%；正常税费由乙方承担。乙方若向客户开具军品发票，则甲方将按照军品发票总金额的4%代缴税收(已含甲方管理费)，乙方则享有军品发票的税收优惠。甲方扣除乙方以上租赁承包费用后，其剩余的经营利润所得由乙方向甲方总财务提取使用，甲、乙双方于每月10日对帐结算一次。乙方交给甲方50万元作为保证金，保证金在本合同签订时由乙方一次性支付给甲方。租赁承包期满后，在乙方结清奥站相关费用后，甲方于10日内将保证金返还给乙方。奥站现有甲方正式工31名，交由乙方使用，乙方经考核试用后可最多弃用4名，未留用人员应于2012年5月3日前交由甲方统筹安排。现有甲方非正式工由乙方自由决定是否留用。2012年5月31日以后，若乙方每向甲方移交一名正式工，乙方需按当年该员工实发工资数(包括五项：岗位工资、岗位津贴、薪级工资、军队服务性津贴和社保企业承担部分)的80％补偿甲方；若正式员工提出内退经总厂批准后，其安置费用由乙方承担；员工主动辞职或因总厂工作需要调动的人员，乙方不再承担人员费用。在承包经营期，乙方应确保留用的甲方正式员工的实际工资待遇不低于甲方同等级别员工的工资标准金额，并承担员工政策性工资调整责任，奖金等其他福利待遇由乙方按照奥站绩效规定执行，但其年度奖金总量平均数必须不低于甲方总厂奖金平均数。若员工在乙方经营期间，发生工伤及伤亡的，由乙方根据有关法律承担相应责任。奥站交接日为2012年3月20日，甲方应将奥站资产经双方共同清点后交给乙方，同时将相关证照(复印件)交接给乙方，双方应办理登记交接手续，关于奥站经营的权利义务均自该日起由乙方履行。交接日起奥站发生的经营亏损、债务、税费、水电、通讯、网络、工商等费用以及员工工资福利等均由乙方负责。甲方的权利和义务项下约定：l、根据国家、军队的法律法规以及地方政府、行业规定，监督乙方履行合同、管理好资产、照章纳税，做好指导、协调、服务工作；2、在合同生效前，甲方奥站所产生的所有债权、债务由甲方负责解决，均与乙方无关；3、负责办理本承包合同的审批、变更、注销等批准和登记手续；4、配合乙方对外协调和沟通工作，帮助乙方共同维护与奥迪事业部关系，共同维护大客户单位。给乙方创造良好的经营环境，为乙方提供安全管理、水电环卫、厂区大门进出车辆的出门证管理服务等；5、在租赁承包期内，甲方奥站日常使用的相关证照和印签等由乙方代为保管使用，期满后归还甲方，造成丢失损坏等，甲方有权依法追究；6、在租赁承包经营期内，保证乙方享有本合同所涉场地厂房(含屋顶广告位、业务接待大厅外墙立面等)的经营使用权利，如在该等厂房上存在第三方权利或发生任何纠纷，均由甲方负责清理并承担相应法律责任；7、甲方同意乙方员工继续使用原有员工宿舍，房租费、水电费按照甲方统一标准由乙方承担。乙方的权利和义务项下约定，1、在租赁承包期限内，因乙方经营需要，需使用甲方的公章、业务专用章、营业执照、财务章、财务凭证等相关证照及印鉴，因此产生的一切法律责任和经济责任由乙方承担；2、在租赁承包期限内，乙方对奥站享有独立自主的经营权，甲方不得随意干扰、影响乙方正常的经营；3、在租赁承包期限内，乙方经营奥站所得的产值效益等全部归乙方所有，乙方应依法缴纳各项税费；4、在租赁承包期限内，奥站所产生的债权、债务及其它所有的经济、法律责任等由乙方负责，与甲方无关；5、在租赁承包期限内，乙方应按照本合同约定向甲方支付租赁承包费；6、乙方经甲方同意有权利对甲方场所内厂房进行装修改建和新建扩建展厅等，但不能损坏主体结构，费用由乙方自行承担；7、租赁承包期满，如甲方继续对外租赁承包的，乙方在同等条件下有优先租赁承包权利；8、在乙方租赁承包期内，如果甲方发生重大经营调整或有意依法转让甲方一汽大众特约品牌，在同等条件下乙方依法享有优先受让权。合同解除、终止与违约责任项下约定，l、乙方租赁承包经营场所内的厂房等建筑物因国家重大工程建设需要被依法列入拆迁许可范围，导致本合同无法继续履行的，由甲、乙双方协商好后由甲方共同与政府有关部门协商赔偿。甲方投资建设的建筑物等归甲方所得。乙方投资的部分建筑物、装修装潢补偿等归乙方所得。有关动拆迁部门对企业停工停产、擞迁、清退员工、临时过渡、预期经营收益等所有企业经营补偿费用归乙方所得。有关拆迁补偿资料甲方应给予乙方一份备案；2、在租赁承包期限内，甲方构成违约的或擅自解除本合同，提前收回租赁承包场所及其设施设备，甲方支付乙方违约金100万元整，并补偿乙方投资损失费用；3、在租赁承包期限内，乙方构成违约的或乙方中途擅自终止本合同的，乙方应向甲方支付违约金100万元整。投资新建、改建的厂房归甲方所有；4、若因不可抗拒因素导致本合同无法继续履行，则甲乙双方均不构成违约且互不补偿。合同还约定，乙方负责甲方奥站的正常运营，若由于甲方硬件标准确实达不到奥迪事业部的要求，导致甲方被取消奥迪资质，且经过甲乙双方努力后仍不能最终恢复的，则甲乙双方均不承担违约责任，双方均无须向对方作补偿。在租赁承包期间，根据主机厂的要求，经甲方上级机关批准，允许乙方追加投资对奥迪或一汽大众项目进行升级改造，甲乙双方将另行签订补充合同。
　　同日，双方还签订《补充协议》，甲方同意乙方负责对甲方奥迪维修站进行改建达标，甲方同意乙方按照奥迪长春总部关于单项服务站的最低标准，由乙方对甲方场中路奥站进行改建达标，更新部分维修设备工具、新增透明车间、车间地坪整修、增加CRM管理软件、更新奥迪标识、展厅外墙装修等，改建达标工程所需费用约300万元，由乙方自筹。改建达标工程计划于2014年1月1日开始，并于2014年6月之前结束。考虑到乙方改建投资较大，甲方同意在原合同2017年5月31日到期的基础上，将乙方承包期再延长六年半，即最终承包期廷长至2023年12月31日止。自2024年1月1日起，改建后的设施设备等产权归甲方，乙方保证设施设备保持完好状态。甲、乙双方的原《租赁承包经营合同》其它条款保持不变，乙方交纳的租金及承包金方式等保持不变。2015年11月3日，被告向原告作出《情况说明》，称“按照一汽大众奥迪厂方的强制改建要求，我公司计划于2015年11月对南空奥站进行升级改造施工。改造过程中我公司将追加建筑及设备投资，首笔展厅外立面改造投资约190万元。由于本次改造为一汽大众奥迪厂方强制要求，由我司自行出资建设，如果国家和军队政策发生重大调整(如不允许进行经营活动)，我司愿意承担投资风险。”
　　2017年6月2日，原、被告就奥站停止有偿服务形成《沟通纪要》，具体内容如下：一、要求奥站于2017年6月20日前，停止一切新接业务；二、6月30日前，奥站和总厂双方共同清理清查资产、处理债权债务；三、奥站于6月30日前，提出停偿有关损失，交被告审核后做好谈判、评估上报准备；四、后期双方配合做好维修车间停偿后的各项收尾工作；五、因协商未果的问题，双方依法依规解决。
　　另查明，被告对其他已解除合同的承包经营者补偿费用为100万元以下不等。
　　审理中，原告于2018年6月5日请求对奥站历次检查整改损失、外立面改造损失、汽车维修设施设备损失、办公及网络设备损失、汽车配件损失、员工安置损失、增发员工绩效工资损失、汽车维修经营性损失、代理汽车销售经营性损失等进行司法评估。2018年8月9日变更为对奥站历次厂家检查整改损失、外立面改造损失、汽车维修设施设备损失、办公及网络设备损失、汽车配件损失等进行评估。本院告知原告诉讼风险及相应法律后果，但原告仍坚持己见，故本院根据委托标的分类，通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对场中路XXX号奥站外立面改造等价值进行司法评估鉴定，委托上海银信资产评估有限公司对汽车维修设施设备、办公及网络设备、汽车配件等进行司法评估鉴定。2019年9月，上海正弘建设工程顾问有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为“1、外立面改造价值费用为1,752,662元；2、停车厅及室内改造等造价为1,105,777元；3、安装工程造价为306,486元”；上海银信资产评估有限公司对原告库存盘点完毕，因原告未缴纳评估费，鉴定评估终止。
　　审理中，本院于2018年9月12日告知原告尽快清空场地，以免损失扩大，原告称“现在已不经营了，员工也解散了，库存的零部件仅用于奥迪专用维修，也没有地方可以搬，也没有地方可以使用，只能等待法院处理”。2018年10月23日，本院告知原告根据鉴定机构建议，需要对库存重新盘点，给予原告15天时间重新清点并制作清单，但原告称至少需要一个月时间。直至2019年3月14日，本院再次与原、被告谈话，被告要求原告于2019年3月17日清空场地，本院告知原告由于其一直不配合去实地清点耽搁很久，并告知原告于2019年3月24日清点之后进行搬迁，若届时再不搬迁，所产生的法律后果由原告方承担。原告回答，“清楚”，“知道了，但不接受搬迁”。同月25日，被告将原告堆放于奥站大厅的物品集中搬至上海市场中路XXX号8号楼内。原仓库内的汽修配件等未移动。
　　上述事实，由原告提供的《租赁承包经营合同》及《补充协议》、被告提供的《南空奥迪投资形象改建相关情况说明》、《沟通纪要》等证据及司法鉴定意见书、本院谈话笔录、庭审笔录为证。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁承包经营合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，依法成立并有效，但因情势变更，已不能继续履行，双方均同意解除，故相关协议应于被告通知原告解除合同的意思表示达到之日即2017年6月2日解除。由于中央军委下达军队全面停止开展对外有偿服务的通知属于约定的不可抗拒之因素。根据合同约定，发生此类情况，双方均不构成违约、互不补偿。且原告在《情况说明》中称“如果国家和军队政策发生重大调整(如不允许进行经营活动)，我司愿意承担投资风险”，故其要求被告进行多项赔偿没有合同依据。考虑到被告在处理其他承包经营合同纠纷中，根据不同情况给予100万元以下不等的补偿，鉴于原告外立面改造投资确实存在且数额较高，被告可以参照对其他承包经营者的补偿标准向原告补足100万元。原、被告达成《沟通纪要》后，原告未及时搬迁，实际占用被告场地，在本院几次告知尽早搬迁以免扩大损失的情况下仍未为之，故应支付被告使用费，但可以给予原告适当的宽限期以另行寻找场地。故本院酌定自2018年1月1日起算场地使用费。关于计算标准，被告主张每年110万元，但该金额是合同履行中原告处在经营模式下的承包租赁费，包括场地费用、物业管理费、现有设备折旧费等，显然不适合终止营业的状态，故本院酌定为每月场地使用费为30,556元，计至2019年3月24日。自2019年3月25日起以每月8,000元计至原告实际搬迁清空之日止。被告在原告清空场地迁出所有设备和维修零部件等物品之日返还原告保证金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海宜车汽车服务有限公司与被告上海南空军械厂于2012年3月15日签订的《租赁承包经营合同》、《关于上海南空军械厂奥迪维修站改建达标补充协议》于2017年6月2日解除；
　　二、于本判决生效之日起十日内,被告支付原告补偿款100万元；
　　三、于本判决生效之日起十日内，原告携其名下所有设备和维修零部件等物品迁出上海市场中路XXX号，被告返还原告保证金50万元；
　　四、于本判决生效之日起十日内，原告向被告支付场地使用费，其中，自2018年1月1日至2019年3月24日按照30,556元/月计算，自2019年3月25日至实际迁出所有设备和维修零部件等物品之日止按照8,000元/月计算；
　　五、驳回原告其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费54,332.46元，由原告负担40,532.46元，被告负担13,800元；本案反诉受理费12,200元，由原告负担4,338元，被告负担7,862元；本案鉴定评估费142,500元,由原告负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈道喆

书记员：施剑蓉