上海宝地杨浦房地产开发有限公司与上海己美网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宝地杨浦房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：黄孔威，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李振红。
　　委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海己美网络科技有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：钟子飞，董事长。
　　委托诉讼代理人：钟颖，上海钟颖律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄骅，上海钟颖律师事务所律师。
　　上诉人上海宝地杨浦房地产开发有限公司(以下简称“宝地公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初13523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　宝地公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求，驳回上海己美网络科技有限公司(以下简称“己美公司”)的反诉请求。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。履约保证金与违约金是不同的法律概念，一审将其混为一谈。且未查明宝地公司的实际损失，判决显失公正。己美公司未依约交房，宝地公司有权将其遗留在租赁房屋内的办公物品进行处置并收取相应的仓储费用。
　　己美公司辩称：一审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回宝地公司的上诉请求。
　　宝地公司向一审法院起诉请求：1、己美公司支付宝地公司2018年6月1日的房屋租金人民币3,765.45元(以下币种均为人民币)、物业管理费435.31元；2、己美公司支付宝地公司违约金765,550.56元；3、己美公司向宝地公司支付装修期内被免除的租金229,692.37元。
　　己美公司反诉请求：1、解除双方签订的《宝地广场办公楼租赁合同》(解除时间2018年5月31日)；2、宝地公司返还己美公司租赁保证金382,775.28元；3、宝地公司返还己美公司办公设备及物品；增加反诉请求；4、宝地公司返还己美公司物业费22,854元。
　　一审法院认定事实：2017年1月26日，宝地公司(甲方)和己美公司(乙方)签订宝地广场办公楼《承租意向书》，约定甲方将大连路588、688号宝地广场A座22层05、06号房屋(建筑面积544.14平方米)出租给乙方作为办公使用，租期三年，自2017年5月1日至2020年4月30日，租金每日每平方米6.92元，物业管理费每月每平方米21元，意向书还约了定金、房屋交付日、免租期等其他条款。该意向书第十四条约定“本意向书自甲、乙双方签署的租赁合同生效时或根据本意向书约定的终止条件发生时终止。”
　　2017年2月24日，宝地公司(甲方)和己美公司(乙方)签订《宝地广场办公楼租赁合同》，约定甲方将大连路588、688号宝地广场A座22层05、06号房屋(建筑面积544.14平方米)出租给乙方作为办公使用，租期三年，甲方最迟于2017年3月6日交付房屋给乙方，装修期61天，自交付日开始计算，自2017年3月6日至2017年5月5日。装修期满的首日为起租日，即租赁期为2017年5月6日至2020年5月5日，租金每日每平方米6.92元，以月缴方式支付，于每月25日前支付。物业管理费为每月每平方米24元，即每月13,059.36元，装修期内的物业管理费乙方需全额支付，自起租日起于每月25日前向物业管理公司付清下个月的物业管理费。
　　乙方向甲方支付相当于三个月的租金和物业管理费的金额计382,775.28元作为履约保证金，如因乙方擅自中途退租或违反合同的其他约定，而导致甲方行使解除合同的权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。
　　合同第十二条约定，如乙方在租赁期满之日或合同提前解除之日没有向甲方交还房屋，……对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让……。
　　合同第十七条约定了解除合同的条件。17-1约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；2、该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；3、甲方已告知乙方该房屋在出租前已设定抵押，现被处分的；4、因不可抗力因素导致房屋及其附属设施损害，合同不能继续履行的(180天内能修复的，本合同不得终止)；5、房屋被市、区政府有关部门依法征用、批准动迁或出现法律、法规禁止出租的其他情况。17-2约定：下列情形，守约方可书面通知违约一方解除合同，违约方向守约方按当年度月租金和月物业管理费之和的6倍支付违约金，给守约方造成损失的，如违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应补足损失和违约金的差额部分：1、2、3、4、5、…..12、本合同约定或法律法规允许一方解除合同的其他情形。17-3约定，若出现本合同规定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方除有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索在装修期内所免去的所有租金，并没收乙方交付的履约保证金而无须归还乙方。合同还约定了其他事项。
　　合同签订后，宝地公司于2017年3月6日前将上述房屋交付给己美公司，己美公司向宝地公司缴纳履约保证金382,775.28元。己美公司按每月每平方米21元的标准支付2017年3月6日至2017年3月31日期间的物业管理费，2017年4月1日起按每月每平方米24元的标准支付物业管理费至2018年5月31日。己美公司向宝地公司支付租金至2018年5月31日。
　　2018年5月24日，己美公司持物业管理部门审批的“物品出入申请单”(物品种类：家具桌子椅子5套、文件柜2套)将办公家具搬运出租赁的办公场所，物业公司认为己美公司搬运的物品种类和数量与“物品出入申请单”严重不符，认为己美公司擅自退租和撤场，故拒绝放行。己美公司和物业公司的管理人员继而发生争执导致双方人员肢体冲突，上海市公安局江浦路派出所将有关人员带至派出所。当日，双方在承办民警的主持下签署《治安案件调解协议书》。2018年5月28日，己美公司再次向外搬运物品，物业公司加以阻扰，双方再次发生冲突。2018年5月29日，己美公司向宝地公司发出《提前解除租赁合同告知书》，要求于2018年5月31日和宝地公司解除租赁合同，并要求宝地公司返还保证金和扣押的办公物品。2018年5月31日，宝地公司收到上述告知书。2018年6月1日，己美公司将租赁房屋的门禁密码告知宝地公司。2018年7月5日，宝地公司向己美公司发出《关于解除办公楼租赁合同的函》，认为己美公司提前退租构成违约，确认双方的租赁合同于2018年6月1日解除，通知己美公司保证金没收，要求己美公司办理腾退房屋的手续、付清租金和物业管理费并支付违约金及装修期内被免去的租金。2018年7月6日，己美公司收到上述函件。
　　一审审理中，宝地公司提交扣押的己美公司物品清单(含照片)：办公椅(1+1+58)个；大会议室椅子10个；小会议室椅子10个；会议桌1个；办公桌(1+1)个；组合柜(1+1)个；密码文件柜2个；文件橱柜3个；双人办公桌28个；文件矮柜25个；茶色会议桌1个；风水球2个；沙发(双人1+单人2)1组；茶几2个；会议沙发(三人1+单人1)1组；吧台凳8个；布艺沙发1组；茶水椅6个；茶水桌1个；木架1个；白板6个；电脑主机箱10个；电脑显示器8台；交换机柜1个；双门冰箱1个；足球桌游1个；迷你台球桌1个；牌匾2块；立身镜1面、易拉宝展架2箱。
　　一审认为，宝地公司、己美公司签订的《宝地广场办公楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应确认有效。己美公司要求提前解除合同，无合同依据，双方因搬运物品引发治安纠纷，纠纷发生在办公楼公共部位，且经公安机关调解已和解，己美公司认为宝地公司的行为导致合同目的不能实现，难以采信，故己美公司要求单方面解除合同的主张，不予支持。鉴于己美公司已于2018年5月31日前搬迁，且于2018年6月1日将租赁房屋的门禁密码告知宝地公司，宝地公司也确认在2018年6月1日双方解除了租赁合同，故可确认双方的租赁合同于2018年6月1日正式解除，己美公司应将2018年6月1日的房屋租金和物业管理费向宝地公司付清。
　　宝地公司、己美公司签订的《宝地广场办公楼租赁合同》对己美公司擅自中途退租导致宝地公司单方面解除合同既约定了可以没收相当于三个月租金和物业管理费的保证金，又约定了须支付相当于六个月租金和物业管理费的违约金以及支付装修期内被免去的租金，该约定显属过高，没收保证金已足以弥补宝地公司的实际损失，故对宝地公司要求支付违约金及免租期租金的诉请，不予支持。
　　《宝地广场办公楼租赁合同》明确约定，宝地公司只有在己美公司没有向其交还房屋的情况下才有权处置己美公司遗留在租赁房屋内的物品，现己美公司已于2018年6月1日前搬离了租赁房屋，也向宝地公司交付了房屋门禁密码，故宝地公司无权扣押己美公司的遗留物品，应按照宝地公司向法院提交的物品清单(含照片)向己美公司如数返还。
　　虽宝地公司和己美公司签订的《承租意向书》明确约定了物业管理费按照每月每平方米21元计算，但该意向书自甲乙双方签署的租赁合同生效时终止，而根据《宝地广场办公楼租赁合同》的约定，物业管理费按照每月每平方米24元计算，且己美公司也按照24元的标准实际履行，故对己美公司要求退回物业管理费差价的请求，不予支持。
　　一审判决：一、宝地公司和己美公司签订的《宝地广场办公楼租赁合同》于2018年6月1日解除；二、己美公司应于判决生效之日起十日内支付宝地公司租金3,765.45元、物业管理费435.31元；三、宝地公司其余诉讼请求，不予支持；四、宝地公司应自判决生效之日起十日内按照《宝地广场A座2205-06单元租户遗留物品清单(上海己美网络科技有限公司)》向己美公司返还物品；五、己美公司其余反诉请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,794元，减半收取计6,897元，反诉费3,704元，共计10,601元，由宝地公司、己美公司各半负担。
　　二审中，宝地公司提供中介服务费确认书、装修的报价等作为新的证据，以证明宝地公司存在实际损失。己美公司认为，宝地公司二审提供的材料不符合证据规则，不是新证据，不应该被采纳。对其真实性也不予认可。确认书和报价单与实际不相符，与本案没有关联性，和本案无关。本院认为宝地公司在一审中就应当提交关于解除合同造成损失的证据，再者，因解除房屋租赁合同造成的损失，参照原租金额计算较为适当，故本院对宝地公司二审中提交的中介服务费确认书、装修的报价等不作为新证据予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为：一审法院基于己美公司已于2018年5月31日前搬迁，且于2018年6月1日将租赁房屋的门禁密码告知宝地公司，宝地公司也确认在2018年6月1日双方解除了租赁合同的事实，而确认双方的租赁合同于2018年6月1日正式解除，并无不当。宝地公司、己美公司签订的《宝地广场办公楼租赁合同》对己美公司擅自中途退租导致宝地公司单方面解除合同既约定了可以没收相当于三个月租金和物业管理费的保证金，又约定了须支付相当于六个月租金和物业管理费的违约金以及支付装修期内被免去的租金，一审法院认为该约定显属过高，宝地公司没收保证金已足以弥补宝地公司的实际损失，亦无不妥。己美公司已于2018年6月1日前搬离了租赁房屋，也向宝地公司交付了房屋门禁密码，故宝地公司无权扣押己美公司的遗留物品，应按照宝地公司向法院提交的物品清单(含照片)向己美公司如数返还。
　　综上所述，宝地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费13,790元，由上诉人上海宝地杨浦房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王疆中

书记员：顾文怡