上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司与邵春华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：马绍钟，董事长。
　　委托诉讼代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：邵春华，男，1987年9月24日生，汉族，户籍地江苏省启东市。
　　委托诉讼代理人：沈逸飞，上海艾克森律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司(以下简称好百年公司)与被告(反诉原告)邵春华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。好百年公司的委托诉讼代理人张其满，邵春华及其委托诉讼代理人沈逸飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　好百年公司向本院提出诉讼请求：1、判令好百年公司与邵春华于2019年1月2日所签订的租赁合同解除；2、判令邵春华向好百年公司支付违约金人民币99,960元(以下币种均为人民币)；3、判令邵春华赔偿好百年公司律师代理费8,000元。事实和理由：2019年1月2日，好百年公司与邵春华签订租赁合同，约定邵春华承租上海市宝山区殷高西路XXX号上海好百年建材家居市场的4F26、27、28号商铺(以下简称系争商铺)，租期一年，年租金为399,840元。合同约定若未经好百年公司书面同意提前退场，需赔偿相当于三个月以上租金的违约金，并承担好百年公司为解决该纠纷而发生的律师费。同年1月9日，邵春华发出单方解除合同的告知书，好百年公司于同年1月12日回复不同意解除合同，但邵春华不予理会，拒绝履行合同义务，故好百年公司提出上述诉讼请求。
　　邵春华辩称，双方租赁合同签订后，邵春华发现合同条款对承租人不利，根本无法满足好百年公司的经营要求，故向该公司通知解除合同，双方合同应于通知到达之日解除。若无法认定合同在当时已解除，同意在本案中解除租赁合同。租期自2019年3月1日开始，邵春华已提前两个月通知解除，已给予好百年公司足够的时间寻找新的租户，其没有实际损失，不同意支付违约金及律师费。好百年公司未返还保证金，邵春华据此反诉要求：1、判令好百年公司返还保证金1万元；2、判令好百年公司赔偿律师费8,000元。
　　好百年公司针对反诉辩称，保证金实际上是定金，双方租赁合同签订后，该定金转化为租金。双方租赁期限自2019年3月1日开始，好百年公司等到2019年3月才确定邵春华肯定不租赁了，才收回了房屋。好百年公司存在2个月的租金损失，该1万元实际上不够抵扣损失，不同意返还。好百年公司并不存在违约行为，不同意赔偿律师费。
　　本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，邵春华向好百年公司支付商铺定金1万元。2019年1月2日，好百年公司(出租方、甲方)与邵春华(承租方、乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争商铺出租给乙方使用，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日；租赁费用中商铺租金单价为70元/平方米/月，面积476平方米，合计399,840元，空调费单价为0.35元/平方米/天，合计15,327.20元；综合保证金(家具)1万元；乙方提前退场，应提前二个月书面通知甲方，如未经甲方书面同意，擅自提前退场，则视作违约，甲方将不予退还剩余租金，同时追索乙方相当于三个月以上租金的违约金；第十条其它约定载明，全年分六次付清租金，每次付款57,120元(先付后做)。附件商家进场、留场、退场管理办法约定，商家在缴纳商铺租赁定金后，商场招商中心会通知商家在规定的时间内签订商场租赁合同，签约时，原缴纳的商铺租赁定金可转换成综合保证金或商铺租金。同年1月9日，邵春华向好百年公司发出告知书，决定单方面解除合同。同年1月12日，好百年公司回复表示其已拒绝其它拟承租该店铺的客户的承租要求，不同意单方面解除合同，若坚持单方面解除，将依法追究违约责任。
　　另查明，好百年公司为本案诉讼聘请律师花费律师费8,000元。
　　关于租金标准，好百年公司表示应按第三条约定年租金为399,840元，第十条约定的金额是笔误。邵春华表示应按第十条其它约定，当时的招商部经理孙华表示，可在公司规定的单价基础上给予优惠，即60元/平方米，每年分六次支付，每次57,120元。本院于庭后向好百年公司招商部经理孙华了解签约时租金的计算方式，孙华表示，商场租赁基价为70元/平方米，即合同第三条的租金约定，公司规定这个基价在合同上必须进行填写，签订合同时邵春华要求给予优惠，双方谈好按60元/平方米计算，谈好的价格在第十条其它约定中予以体现，不存在笔误，是双方谈好的优惠价格。
　　本院认为，好百年公司与邵春华签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。邵春华在合同签订后单方提出解除合同，无合同和法律依据，好百年公司亦回复不同意解除，故双方合同在当时并未解除。后邵春华未按约进场经营，好百年公司要求解除合同，合法有据，邵春华亦同意解除，本院予以准许。合同解除后，好百年公司应当退还保证金。因邵春华实际并未进场，故未产生占用期间的租金，好百年公司认为保证金应当抵扣租金的意见，于法无据，本院不予准许。邵春华的行为构成违约，好百年公司要求其支付违约金并赔偿律师费，符合合同约定，本院予以准许。关于违约金，本院综合考虑邵春华的违约程度，及好百年公司招商部经理孙华对于租金标准的陈述，酌情将违约金金额调整为3万元。邵春华构成违约，且双方合同在本案中方予以解除，其要求好百年公司赔偿律师费的反诉请求，无合同依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)邵春华于2019年1月2日签订的租赁合同；
　　二、被告(反诉原告)邵春华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司支付违约金3万元；
　　三、被告(反诉原告)邵春华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司支付律师费8,000元；
　　四、原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)邵春华返还保证金1万元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)邵春华的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取1,229.50元，由原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司负担854.50元，被告(反诉原告)邵春华负担375元；反诉案件受理费减半收取125元，由原告(反诉被告)上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司负担25元，被告(反诉原告)邵春华负担100元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯