上海宝某申某停车场与上海大众液压技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宝某申某停车场，住所地上海市宝某区。
　　投资人：张伯龙，经理。
　　委托诉讼代理人：徐华斌、蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
　　被告：上海大众液压技术有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：叶某某，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨幼敏、张君毅，上海市外滩律师事务所律师。
　　原告上海宝某申某停车场与被告上海大众液压技术有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张伯龙及委托诉讼代理人徐华斌、被告的委托诉讼代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失人民币644万元(以下币种均为人民币)。
　　事实和理由：2015年5月8日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区宝安公路XXX号厂房(以下简称系争厂房)。厂房建筑面积为9873平方米，土地面积为32047平方米，包括西边围墙内已填空地18亩并注明土地不低于66亩。每年租金为700万元，以双方实际测量面积为准。租赁后，原告就承租部位进行了装饰装修并完成了修造工程。后因被认定为违法建筑，2016年2月，相关执法部门就上述建筑进行了清查、整治并拆除完毕。双方的租赁合同纠纷经上海市嘉定区人民法院判决，案号为(2016)沪0114民初6855号，判决确认被告对原告因违法搭建行为造成的损失承担40%的责任，并明确原告在该次诉讼中未审理的其他损失，待发生后另行主张。在该次庭审中经查明的项目工程结算总额为2,800万元，因当时原告仅支付了工程款8,925,800元，法院仅处理了实际支付的部分。2018年春节前，经工程方催讨，原告又支付了工程款1,610万元，故被告应承担其中的40%即644万元，向原告赔偿。
　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、(2016)沪0114民初6855号民事判决并未对违法搭建的工程决算款金额进行认定，被告对此持有异议；2、从原告提交的证据看，原告未充分举证证明其已支付了1,610万元工程款。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年5月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《厂房租赁合同》，内容为甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市嘉定区宝安路XXX号。系争厂房出租建筑使用面积为9873平方米，土地使用面积32047平方米，包括西边围墙内已填18亩空地，具体见平面图本合同附件(一)。并以双方实量面积为准(注：甲方土地不低于66亩，每年租费7,000,000元为基准，以双方实量面积为准)。签订本合同前，甲方已向乙方出示系争厂房的房地产权证。……系争厂房原规划设计的生产使用性质为工业，其现有装修、有关设施设备(包括特种设备，下同)状况、安全生产条件、防火等级，以及甲方同意乙方自行装修，由乙方自行增加生产性用房，如遇：系争厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，甲方应按乙方实际计算的新增生产性用房的折旧年限剩余价值补偿乙方，政府折赔补偿给甲方的费用与乙方无关。其他有关事宜，由双方在本合同附件(二)中加以列明。双方同意该附件作为甲方向乙方交付厂房和本合同终止时乙方向甲方返还厂房的验收依据。租赁到期后，乙方的一切投资设备，可移动的乙方可以搬走，不可移动的无偿归甲方所有，如乙方要搬走，应恢复厂房原状。甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围。乙方向甲方承诺，租赁系争厂房严格按照乙方已经核准的生产经营范围，用于从事现代物流业的经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，或未按规定经安全生产监管、消防等有关部门批准，不擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其他产品生产经营活动。双方约定，甲方于2015年8月25日前向乙方交付厂房和按本合同附件(二)中约定的有关水电设施。租赁日期从乙方(应为甲方)交房之日起算，共12年(注：免租期为二个月，给乙方装修、洗水泥地坪)。租赁期满，乙方应如期返还厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。双方约定，厂房一期为5年，分三期，共计订合同12年，租金先付后用。第一期5年一次性支付租金为35,000,000元，第二期为四年支付一次每期提前一个月付清(即第六年起租起将四年的租金一次性付给甲方)，第三期为三年支付一次，也是先一次性支付租金。厂房租金在租期内不变。乙方应在签订本合同当日向甲方支付定金2,000,000元，甲方开始移树木的当天乙方支付3,000,000元，甲方把树木移完后的三日之内乙方向甲方支付租金20,000,000元，在甲方七月中旬搬设备日的当天交5,000,000元，余款5,000,000元甲方在2015年8月25日交厂房的当日由乙方付清全部租金。乙方支付租金的方式如下：由甲方提供银行账户。租赁期间，使用厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担，村建设使用费等一切由甲方承担。……甲方在履行安全管理职责，对厂房进行检查时，乙方应予以配合。凡发现乙方存在安全生产隐患的，甲方有权书面告知乙方，责令乙方进行整改。……乙方返还厂房和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。……甲方有下列行为之一，乙方有权单方终止合同，因此所引起的一切经济损失由甲方自行承担：……(七)甲方协助乙方在空地新建仓库8000平方米，……。乙方具有下列行为之一，甲方有权停水停电，并有权单方终止协议，由此所引起的一切经济损失由乙方自行承担：(一)乙方逾期支付租金超过一个月的；(二)乙方未征得甲方书面同意，擅自改建或改变房屋主体结构的；(三)乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变厂房规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款约定之外其他产品的生产经营活动的。……租赁期满或协议解除，乙方应按期返还厂房，如逾期搬迁超过30天，乙方在租赁房屋内的所有物品或遗留物视为乙方自愿放弃，无偿归还甲方所有，甲方有权自行处置，乙方表示同意。……本合同签订后，双方应认真履行，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金3,500,000元，造成重大损失的，还应承担赔偿责任。
　　2015年5月30日，案外人XX公司(该公司的法定代表人亦是原告的投资人张伯龙，系张伯龙设立的一人独资公司)与高某某签订《施工合同》一份，内容为现案外人XX公司在宝安公路XXX号有工程需要施工，浇水泥地坪。要求浇水泥厚度15公分，铺道渣10公分，……浇水泥每平方米60元，挖排下水道每米320元，施工结束后按实际面积结算。但要求高某某支付案外人XX公司100,000元保证金，等结算半年后无质量问题再付款。
　　2015年6月19日，原告与被告签订《补充协议》一份，内容为：一、该被告同意原告2015年8月初在被告1幢和2幢车间间搭棚；二、该被告同意原告在确保安全的前提下在被告3幢和4幢房屋上加一层，由此发生的安全事故由原告负全责；三、该被告同意在2015年7月底前将被告西南角的房屋交接给原告。
　　2015年9月10日，原告与案外人上海耿某建筑工程有限公司签订《工程合同》一份，内容为：工程名称为申某停车场，工程地点位于宝安公路XXX号，工程项目内容为室内搭建分隔内装。工程期限自2015年9月10日至2015年12月10日完工，工程造价为29,000,000元。双方并就付款方式、施工、竣工验收、经济责任等事项作了约定。
　　2015年9月16日，案外人XX公司向被告提交《申请报告》一份，内容为：在二车间厂房内修建三层房子，一楼为办公用房、上层为工人住宿。2015年9月24日，案外人叶某某在该《申请报告》上签署“同意”意见。同日，案外人XX公司与被告签订《补充协议》一份，内容为：一、西边土地15亩(按现有土地丈量实际扣除计算)，在2016年1月1日前解决不了，该被告应给案外人XX公司扣除场地租金。二、提前支付3,000,000元，实属对大众的支持，希望今后合作多支持。三、要求在10月1日一车间厂房内部，食堂，车库等开始搬迁，力争在10月10日前支付给案外人XX公司修造。如推迟一天罚款50,000元，罚款抵租金。
　　2015年11月12日，嘉定区马陆镇XX村民委员会向被告发出《责令整改通知书》，内容为该村委会核实被告存在对原有建筑(厂房)进行分割及搭建问题，该行为属违法搭建。责令该被告立即停止对原有建筑(厂房)进行分割及搭建行为，并在接到通知后10日内整改恢复建筑物原貌。
　　2015年12月28日，被告向嘉定区公安消防支队出具《关于上海XX实业有限公司建筑房屋产权及使用性质的证明》，内容为现因原企业转型，为了更好地发展改革发放，搞活经济，方便物流流通，现转型为大型办公交易中心，面积为6678.21平方米和1987.44平方米。被告同意该建筑作为大型物流办公交易中心使用。
　　2016年1月3日，案外人耿某公司与原告签订《申某停车场工程决算书》一份，内容为：原有宝安公路XXX号申某停车场于2015年12月30日完工交原告使用，预算结果为29,100,000元，经双方同意结算价格为28,000,000元。
　　2016年1月29日，嘉定区马陆镇XX村村民委员会发出《强制拆除违法建筑决定书》(XX村拆字【2016】第002号)，内容为当事人案外人XX公司(原被告大众液压公司)，地址宝安公路XXX号，法定代表人张伯龙，经查，在厂区内部擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《XX村村民委员会自治章程》的规定。……因你单位在规定期限内未拆除上述违法建筑，现依据规定，XX村村委会将于2016年2月1日起组织实施强制拆除。届时，请你单位取走上述违法建筑物内的财物。如不清理后果自负。
　　2016年2月18日，上海市嘉定区马陆镇人民政府发布《公告》，内容为位于马陆镇宝安公路XXX号地上房屋，系法定生产厂房，现在该厂房内构造的非生产用房是违法建造，且存在严重的消防和安全生产等隐患。务请地块内的经营者及居住人员，为自身的生命、财产安全，依法解除租赁关系，尽快搬离上述地块。自本公告之日起，嘉定区马陆镇政府相关部门已敦促上海大众液压技术有限公司、上海宝某申某停车场将厂房恢复原状，以消除消防安全等隐患，并视情况报请市、区等相关执法部门对上述地块上各类违法、违规行为，依法进行清查、整治。
　　2016年6月1日，原告起诉至本院，要求：1、确认原告与被告于2015年5月8日以及2015年10月8日签订的《厂房租赁合同》解除；2、判令三被告(包括该案另外的被告叶某某、胡赛英)连带返还原告租金32,900,000元；3、判令三被告连带赔偿原告搭建、装修损失费28,000,000元；4、判令三被告连带返还原告垫付的土地使用费450,000元。　　
　　在该案审理中：1、原告确认，案外人XX公司与案外人高某某签订的《施工合同》实际由原告履行，并确认原告与案外人耿某公司签订的工程决算书中约定的28,000,000元工程款中，包含案外人XX公司与案外人高某某签订施工合同应支付的工程款。2、原告确认，目前原告已将系争厂房招租给第三人从事经营，明确原、被告双方合同解除后，后续事宜其自行解决。3、原、被告双方确认，系争厂房中的违法搭建已拆除完毕。
　　另查明：1、系争厂房的登记权利人为被告大众液压公司，土地权属性质为集体，用途为工业，使用面积为32047平方米，房屋的所有权性质为其他，建筑面积为9873.76平方米。2、原告、被告大众液压公司、叶某某均确认原告共支付租金合计32,900,000元。3、根据现有证据，经本院审核，原告先后向案外人耿某公司、高某某支付工程款8,925,800元。
　　2017年12月29日，本院作出(2016)沪0114民初6855号一审民事判决，关于搭建、装修损失部分，一审判决认为，原告作为一家企业，在租赁之前有义务对租赁标的进行调查，且应当知晓在系争厂房进行搭建或改建之前应当经过相关行政部门的批准，而原告却忽视上述重要义务的履行，致使搭建物被相关部门强制拆除，故应承担相应的损失。同时，被告作为一家企业，在对系争厂房及土地进行出租时，应当了解并审核原告经营的业务范围是否符合土地及厂房的性质要求，对原告的违法搭建申请应告知其向有权的行政部门申请审批，在发现原告的违法搭建行为时应当予以及时制止，而不是仅仅同意原告的搭建申请，进而放任原告的违法搭建行为，致使原告损失进一步扩大。综上，根据双方的过错以及本案的实际情况，本院酌定原、被告双方对原告因违法搭建行为造成损失分别承担60%、40%的责任。原告虽与案外人耿某公司在决算协议书中约定的工程总额为28,000,000元，但其截至目前仅支付了工程款8,925,800元，故本院酌定被告应当承担原告40%的损失，即3,570,320元。原告的其他损失，可待其实际发生后另行主张。至于被告认为其不应承担原告损失的辩称意见，本院不予采信。遂判决：被告应赔偿原告搭建、装修损失费3,570,320元等。被告不服，提出上诉。2018年4月24日，上海市第二中级人民法院就该搭建、装修损失费部分维持原判，该案案号为(2018)沪02民终3011号。
　　2018年1月23日，原告法定代表人张伯龙向案外人高某某支付了工程款330万元。2018年1月23日，原告法定代表人张伯龙向案外人耿某某支付了工程款480万元。2018年2月7日，原告法定代表人张伯龙向案外人耿某某支付了工程款390万元。2018年2月9日，原告法定代表人张伯龙向案外人高某某支付了工程款410万元。以上款项共计1,610万元。案外人上海耿某建筑工程有限公司于原告付款日分别出具了四张收据，确认收到上述工程款项。
　　本院认为，关于搭建、装修损失问题，生效判决已作出了认定，本院予以遵循，不再赘述，确认被告应对该损失承担40%的赔偿责任。而工程是否已决算问题，根据生效判决，该判决在事实查明及认定部分均对此予以了确认，故对被告提出的工程实际并未进行决算进而不认可决算价格的抗辩，本院不予采纳。关于付款问题，根据原告提供的转账记录、收据等证据，足以证明原告支付了因搭建、装修产生的工程费用共计1,610万元。根据被告承担损失的比例，被告应赔偿该损失的金额为644万元，对原告要求被告赔偿损失644万元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　被告上海大众液压技术有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海宝某申某停车场搭建、装修损失费人民币644万元。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费28,300元(已减半收取)，财产保全费5,000元，均由被告上海大众液压技术有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦