上海宝恒泓康生物技术有限公司与上海享宇投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宝恒泓康生物技术有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX号楼2F-A。
　　法定代表人：申杲华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘知文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：孙燕芬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海享宇投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX号楼2F-B2。
　　法定代表人：蒋竹芳，董事长兼总经理。
　　委托诉讼代理人：毕英鸷，上海市汇业(成都)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张景瑞，上海市汇业(成都)律师事务所律师。
　　原告上海宝恒泓康生物技术有限公司诉被告上海享宇投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告上海宝恒泓康生物技术有限公司的委托诉讼代理人刘知文、被告上海享宇投资管理有限公司的委托诉讼代理人张景瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海宝恒泓康生物技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2017年4月11日解除；2、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期间的房屋租金人民币(以下币种同)274,176元；3、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期间的物业服务费33,047.7元；4、判令被告支付公共能耗分摊费用11,542元(2016年11月10日至2017年4月11日每月分别为144.07元、3,702.10元、2,749元、2,624.13元、1,739.82元、583.05元)；5、判令被告支付解约违约金8,90,071.04元；6、判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付逾期支付上述第2、3、4项诉请费用的贷款利息(以318,766元为基数，自2017年3月9日起算至被告实际清偿之日止)。审理中，原告变更第6项诉请中的利息计算基数为第2、3项诉请费用总和即307,223.7元，公共能耗分摊费用的利息不再主张。事实与理由：2016年11月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告出租上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX号楼2F-C和2F-D房屋(以下简称系争房屋)，并约定了租金及物业费标准、租期、保证金、合同解除条件及违约责任等事宜。2016年11月23日，房屋权利人书面同意原告的转租行为。2017年3月1日，原告向被告发出付款通知书，要求其支付新一期三个月的租金及物业服务费。2017年3月6日，被告发邮件告知原告，因公司战略调整，其实际将不再按约支付包括2017年3月至2017年5月在内的租金及物业费。原告不同意被告的意见，于2017年3月13日、2017年4月6日两次发邮件向被告催款，但被告均不予理会。2017年4月11日，原告出于无奈向被告邮箱发送解约函。通知解约后，租赁房屋空置两个多月才找了新的承租人。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。
　　被告上海享宇投资管理有限公司辩称：诉请1，被告并未违约，合同系双方合意解除。原告发了解约函，被告同意解除合同。诉请2、3，《租赁合同》第5.2条、第5.4条约定先开票后付款，因原告未开具发票，付款条件未成就，被告享有先履行抗辩权。原告就履约保证金及第一期租金未开具发票，亦未出具收据。根据邮件往来，原告高层管理人员多次拒绝向被告开具发票，原告自合同成立起即无意履行开具发票义务。被告从未明示或以自己的行为表示不支付租金及物业管理费，2017年3月6日的邮件属变更合同的要约，无不付费的意思。现被告对欠付租金及物业费的期间及金额均无异议，同意支付，可直接从保证金中抵扣。诉请4，原告并未提供依据，不同意支付能耗分摊费。诉请5，被告并未违约，不同意支付违约金。且《租赁合同》系原告提供的格式文本，其未就违约责任的约定与被告进行充分协商，且该约定加重了被告责任，违约金金额过高，极具惩罚性，原告可从中谋取巨大经济利益，显失公平。诉请6，原告除违约金之外还主张利息，属重复补偿，无合同及法律依据，被告不同意支付。
　　本院经审理确认如下事实：新金桥路XXX号房屋权利人系案外人上海金桥出口加工区联合发展有限公司，该公司于2016年11月23日向原告出具《关于对上海宝恒泓康生物技术有限公司房屋转租申请的回复》，同意原告在满足一定条件下将系争房屋转租给被告。
　　2016年11月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》。该合同第1.1款约定，甲方系上海市浦东新区金桥出口加工区新金桥路XXX号内8号楼第二层的承租人。甲方出租给乙方园区内的8号楼2F-C和2F-D(部位)，双方确认该房屋的可出租建筑面积为1088平方米。甲方保证对该出租房屋享有转租的权利，并提供相关文件以资证明。第3.2款约定，本合同租赁期2016年11月10日起至2017年10月31日止。第4.1款约定，装修免租期为2016年11月10日起至2016年11月30日止。在装修免租期内，乙方应支付物业管理费、电费、公摊费用等公共事业费用。第5.1款约定，甲、乙双方同意租赁期内租金计算如下(不包括物业管理费、电、公摊费用等公用事业费用)：2016年12月1日至2017年10月31日租金为6元/平方米/天，计每月租金198,581.76元(按一周年365天，平均每月30.42天计算)。第5.2款约定，租赁期内，乙方应每3个月向甲方支付一次租金，支付租金前甲方应当向乙方提供相当于应付租金的合规发票，乙方在收到发票后分别在2016年12月8日、2017年3月8日、2017年6月8日(遇国家法定节假日提前至前一工作日)前将当期3个月的租金，共计595,745.28元汇入甲方指定的银行账户；2017年9月8日支付2017年9-10月的租金，共计397,163.52元汇入甲方指定的银行账户。第5.3款约定，物业服务费为每月建筑平方米22元，2F-C和2F-D区域的房屋1088平方米每月物业管理费合计为23,936元。第5.4条约定，租赁期内，乙方应按约定向甲方支付物业服务费，支付物业费前甲方应当向乙方提供相当于应付物业费的合规发票。2016年12月8日，乙方应将2016年11月10日至2017年2月物业服务费计88,563元汇入甲方指定的银行账户；2017年3月8日，乙方应将2017年3月至2017年5月物业服务费计71,808元汇入甲方指定的银行账户；2017年6月8日，乙方应将2017年6月至2017年8月物业服务费计71,808元汇入甲方指定的银行账户；2017年9月8日，乙方应将2017年9月至2017年10月物业服务费47,872元汇入甲方指定的银行账户。第5.5款约定，电费保证金为每建筑平方米30元，2F-C和2F-D区域的房屋1088平方米电费保证金为32,640元。乙方应在本合同生效后三日内将电费保证金汇入甲方指定的账户。第5.9款约定，对八号楼的所有公摊费用，根据园区物业服务公司计算的公摊数值，由乙方按房屋所在楼层及建筑面积、与其他业主和/或使用人共同分摊，支付给甲方或甲方指定的园区物业服务公司。物业服务公司负责上述设备的检修，认为损坏由责任方负责修复或赔偿。如乙方无合法理由未支付上述公摊费用和/或赔偿款的，甲方及物业公司有权拒绝乙方使用公摊设备，直至乙方向物业服务公司清偿上述费用和/或赔偿款。第6.1款约定，本合同生效后三日内，乙方向甲方支付相当于二个月的租金及物业服务费，共计445,035.52元作为租赁保证金，若延迟支付或未全额支付超过十日的，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应当向甲方支付相当于租赁保证金的违约金。第6.2款约定，如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金作为甲方因此而遭受的损失之赔偿金，但甲方应至少提前十五日通知乙方。如甲方账户内的租赁保证金经抵付和/或赔偿后少于本合同规定的租赁保证金之金额，乙方应在收到甲方书面通知后的十日内向甲方补交该等差额，否则甲方有权单方面解除本合同，乙方应当向甲方支付相当于租赁保证金的违约金。第6.3款约定，乙方无权单方面要求以租赁保证金抵付其应付款项(包括但不限于乙方每月应向甲方支付的租金和物业服务费)。第12.2款约定，若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金、电费保证金及其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于四个月租金和物业管理费总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。⑴乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用，经甲方书面催告后超过三十日仍不支付……第12.3款约定，若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方应返还乙方已支付之租赁保证金、电费保证金及其他费用，且甲方还应向乙方支付相当于四个月租金和物业管理费总和的违约金，若前述违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应当赔偿乙方的损失与违约金的差额部分……签约后，被告向原告支付了租赁保证金445,035.52元、电费保证金32,640元以及截至2017年2月28日的租金及物业服务费。
　　2017年3月1日，原告向被告发送邮件《付款通知书》，告知被告应按合同约定于2017年3月8日支付2017年3月起的三个月租金，并告知了付款账号。
　　2017年3月6日，被告向原告发送邮件《关于我公司上海自贸区新金桥路XXX号XXX号楼2F-C、D单位租赁相关事宜的函》称，由于公司战略调整，决定调整系争房屋租赁相关事宜：被告将缩减至一个租赁单位(C或D)，另一个予以转租；需原告配合直接与金桥物业签署租赁合同，合同期至少三年；建议合同约定的2017年3月8日应付的2017年3月至2017年5月的租金595,745.28元、物业服务费71,808元待被告与金桥物业签署合同后再与原告详细切分计算并支付。
　　2017年3月13日，原告向被告发送邮件《催款函》，要求被告本周内将逾期未支付的2017年3月至2017年5月的租金、物业服务费合计667,553.28元支付至原告账户，若被告未按期支付，则原告将依法采取一切必要措施以维护自身合法权益。
　　2017年4月6日，原告再次向被告发送邮件《催款函》，要求被告速将上述欠费667,553.28元支付至原告账户，否则原告将依法采取一切必要措施以维护自身合法权益。
　　2017年4月11日，原告向被告发送邮件《解约函》，称被告逾期支付租金及物业费已超过30日，根据合同第12.2条约定，现原告正式通知被告解除双方之间的合同，同时原告将没收被告保证金并要求被告支付相当于4个月租金及物业费总和的违约金。
　　2017年4月28日起，原、被告工作人员就双方租赁争议后续相关事项进行微信沟通，沟通内容中涉及开具发票事宜。
　　另查，2016年11月至2017年4月期间，原告就其承租的8号楼2层向物业公司支付公共能耗分摊费277.74元、4,926.90元3,658.48元、3,492.29元、2,315.42元、2,145.85元。
　　经原、被告确认，租赁房屋交付后被告未入住使用，2018年4月11日，租赁房屋返还原告。
　　审理中，原告称，原告直至2017年6月才将房屋另行出租，原告主张的违约金并不高；原告主张的违约金中包括了免租期损失。另，原告向本院提供了一份其与关联公司宝恒(北京)投资控股集团有限公司以及产权人上海金桥出口加工区联合发展有限公司签署的《主体变更协议》，根据该协议内容，原告承租的8号楼二层总面积为1447.95平方米。
　　被告称，认可原告的再行出租情况，但其出租行为与本案无关，二层面积资料由法院审核。
　　以上事实，由《租赁合同》、付款凭证、发票、往来邮件、上海市房地产权证、《关于对上海宝恒泓康生物技术有限公司房屋转租申请的回复》及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，被告对合同解除及欠付租金、物业管理费事实无异议，原告的相关诉请，本院予以支持。对合同解除原因和责任，本院认为,原告于2017年3月1日通知被告付款时未依约先开具发票，其存在一定履约瑕疵，但被告在2017年3月6日的回函中，明确表达了因其公司战略调整暂缓支付租赁费用的意思表示，函件内容中开票事宜只字未提，之后原告两次催款后，被告仍没有任何付款意思表示。以上事实和情节，足以说明本案合同解除的实质原因系被告不愿继续履行合同所致，被告以先履行抗辩权为由认为其不构成违约的意见，本院不予采信。原告向被告主张能耗分摊费，符合合同第5.9款约定，具体数额经查亦属合理，该项诉请本院予以支持。关于解除合同的违约金，根据原告所遭受的实际损失、合同约定的租赁期限以及合同具体履行情况，本院认定原告没收保证金作为违约金，已经与被告所应承担的违约责任相适应，原告要求除没收保证金之外，再行主张相当于四个月租金和物业管理费的违约金，该部分诉请，本院不予支持。鉴于原告自身存在一定履约瑕疵，原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉请，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海宝恒泓康生物技术有限公司与被告上海享宇投资管理有限公司就上海市浦东新区新金桥路XXX号内8号楼2F-C和2F-D房屋签订的《租赁合同》于2017年4月11日解除；
　　二、被告上海享宇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝恒泓康生物技术有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期间的租金274,176元；
　　三、被告上海享宇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝恒泓康生物技术有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期间的物业服务费33,047.7元；
　　四、被告上海享宇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝恒泓康生物技术有限公司公共能耗分摊费用11,542元；
　　五、原告上海宝恒泓康生物技术有限公司不予退还被告上海享宇投资管理有限公司支付的租赁保证金445,035.52元及电费保证金32,640元，作为被告上海享宇投资管理有限公司应支付原告上海宝恒泓康生物技术有限公司的违约金；
　　六、驳回原告上海宝恒泓康生物技术有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15,679元，减半收取计7,839.5元，诉讼保全费5,000元，合计12,839.5元，由原告上海宝恒泓康生物技术有限公司负担7,686元，被告上海享宇投资管理有限公司负担5,153.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨