上海宝房(集团)有限公司与周兰珍、马冯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海宝房(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：史学林，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈蔚，上海市龚红春律师事务所律师。
　　被告：周兰珍，女，1952年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：马冯，女，1979年11月24日生，汉族，住址同上。
　　原告上海宝房(集团)有限公司与被告周兰珍、马冯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海宝房(集团)有限公司的委托诉讼代理人龚红春，被告周兰珍、马冯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海宝房(集团)有限公司向法院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市宝山区桃园新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，将房屋交由原告改建；２、被告迁入原告提供的上海市宝山区马泾桥四村XXX号XXX室临时居住至旧房改造完毕。事实与理由：原告是系争房屋的经营管理人、出租人及旧房成套改造的建设单位，周兰珍是系争房屋的承租人，马冯是同住人。系争房屋所在小区房屋结构陈旧，厨房、卫生间几户合用，管道锈蚀，居住环境较差，该小区五幢楼的居民要求改造的呼声非常强烈。本着提高居民居住质量，改善居住环境，完善房屋使用功能，构建和谐社区的指导思想，根据市、区有关部门的安排，由原告对该处房屋进行改建，改建的方式为扩建及内部平面调整。改建后，不减少每套原有房屋居住面积并厨卫独用成套。该房屋改建项目经上海市房屋土地资源管理局批准立项，2008年7月16日，上海市宝山区房屋土地管理局宝房地物【2008】14号文授权原告作为建设单位全权负责改建工程实施。原告自2011年3月1日起就住房综合改造相关政策向广大居民进行宣传，张贴公示图。改造项目得到了绝大多数居民的赞同并签订了《旧房综合改造协议书》，被告居住的22号楼除被告外已全部与原告签订了同意旧房改造的协议书，但由于被告不配合，致使改造工程无法如期进行。所属居委会、街道及原告多次派人上门做工作、作解释，要求被告配合均遭拒绝。被告的行为损害了旧房改造区域内22号相邻居民的合法权益，阻碍了原告的改造工作，故向法院提起诉讼。
　　被告周兰珍、马冯共同辩称，不同意原告的诉请。原告称所属居委会、派出所上门做工作遭到被告拒绝，并不属实。系争房屋现在北面有窗户，虽然是煤卫合用，但是有采光和通风，被告主要生活区域是房间。改造后的房间没有窗户，无法采光、通风，过道上有窗户，但过道不是房间，窗户的阳光照不进房间，不适合老人居住。根据规定，老年人居住的房屋冬日日照应有两小时，卧室、起居室应该有通风保障。本市相关规定也明确改造原则是自愿进行改造。原告从未和被告协商过签约事宜，只是强制要求被告签字。旧房改造应该是提高居民的生活质量，不应降低生活质量。
　　本院经审理认定事实如下：
　　系争房屋为公有住房，周兰珍是承租人，马冯是同住人。上海市住房保障和房屋管理局以1999年5月28日为时点，将包括系争房屋在内的宝山区范围内建筑面积2,468,757.94平方米的直管公房授权给原告经营。
　　2008年7月8日，上海市房屋土地资源管理局作出《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》，原则同意宝山区房地局对同济路60弄(1-8号)、桃园新村(15-24号)、泰和路318弄(10-12号)、同济路191弄(2-5号)等三处的旧住房进行综合改造，项目原建筑面积26,182.23平方米，改建后建筑面积29,985.57平方米，预算投资人民币4,685.26万元，改造资金由实施单位自筹。
　　2008年7月16日，上海市宝山区房屋土地管理局作出《关于宝山区直管公房成套改造项目委托实施的通知》，载明，经市房地资源局或区发改委批准的直管公房成套改造计划项目，均委托上海宝房(集团)有限公司具体实施。
　　2010年3月30日，上海市宝山区发展和改革委员会作出《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》，同意宝山区住房保障房屋管理局实施2010年度宝山区旧住房综合改造项目。宝山区2010年度成套改造计划表中包括桃园新村XXX-XXX号楼、25-28号楼。
　　2013年1月31日，原告取得桃园新村旧住房成套改造项目的建设工程规划许可证，建设位置为宝山区桃园新村XXX-XXX号、28号。
　　审理中，原告向本院提供桃园新村居民委员会出具的证明，主要内容为，桃园新村XXX-XXX号、28号旧住房综合改造项目于2011年3月1日起正式在改造房张贴改造方案及《桃园新村旧住房综合改造实施宣传提纲》，并同时接待居民做宣传解释工作，2011年3月正式签约，其中桃园新村XXX-XXX号共有居民91户，已签约90户，余1户(22号303室周兰珍)未签约。被告表示，被告房屋的情况与其他人不一样，其他人家三户是同一家。
　　本院认为，本案的争议焦点在于被告是否有义务配合旧房成套改造项目，迁出系争房屋。
　　民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。原告出于改善居住环境、完善房屋使用功能等公益目的对包括系争房屋在内的桃园新村XXX-XXX号、28号旧住房进行改造。系争房屋经改造后，厨卫将从合用改为独用，房屋面积亦将得到增加，居住环境将得到改善。从原被告提供的照片来看，改造后房屋内过道上有窗户，并非完全无法通风和采光。由此可见，综合改造既符合公共利益，也有利于被告更好地居住、使用系争房屋。被告属于本次旧房改造的受益方，且原告也向被告提供了过渡房。原告作为经权利人授权的公房管理人，也是本次旧房改造项目的实施人，现已取得改造项目的建设工程规划许可证，有权对包括系争房屋在内的旧住房进行综合改造。现原告已与桃园新村XXX-XXX号除被告之外的90户房屋承租人签订了旧住房综合改造协议书，改造方案已获得除被告之外全部承租人的同意，符合绝大多数承租人的意愿，充分体现了旧住房综合改造应当遵循的自愿原则。
　　被告系房屋的承租人和同住人，对于系争房屋享有居住、使用的权利，但权利的行使应有边界，被告所享有的居住、使用的权利应在符合社会公共利益的前提下合理行使。被告拒绝临时搬离系争房屋，影响了整个旧房改造工程的开展，也损害了已签约居民的合法权益。从维护社会公共利益角度，被告有义务配合本次旧房改造工程的实施，暂时迁出系争房屋至旧房改造工程结束。至于安置问题，在被告迁出之后双方仍可就安置方案继续协商，如双方对于安置方案无法达成一致，被告可另行主张权利。
　　综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
　　一、被告周兰珍、马冯于本判决生效之日起十日内迁出上海市宝山区桃园新村XXX号XXX室房屋，将房屋交由原告上海宝房(集团)有限公司进行改造；
　　二、被告周兰珍、马冯迁出上述房屋后，可迁入上海市宝山区马泾桥四村XXX号XXX室过渡房居住至旧房成套改造完毕。
　　案件受理费减半收取计40元，由被告周兰珍、马冯共同承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王竹珺